임대목적물의 범위 판결

[김근태]

대법원은 2024년 9월 판례속보로 대법원 제2부(재판장 대법관 박영재, 감상환)는 임대차 보증금에 관한 사건에서 원고들의 상고를 모두 기각하는 판결을 공시했다. 

이번 판결은 수원지방법원의 2024년 6월 5일 자 판결을 확정한 것으로 임대인은 임차인에게 목적물을 인도하여 이를 사용ㆍ수익할 수 있도록 할 의무를 부담하고, 임차인은 이에 대하여 차임을 지급할 의무를 부담한다(민법 제618조, 제623조 참조)는 조항의 임차인의 사용ㆍ수익할 수 있는 범위를 확정한 것이다. 

임대인과 임차인의 의무는 특별한 사정이 없는 한 임대차계약이 유효하게 성립하면 발생하는 것이고, 상대방의 의무 이행이나 이행의 제공이 있어야 비로소 발생하는 것은 아니다.

그러므로 임차인의 차임 지급의무는 그가 임대인으로부터 목적물을 인도받았는지와 무관하게 임대차계약의 효력으로서 발생한다.

다만 임대인의 위와 같은 의무는 임차인의 차임 지급의무와 서로 대응하는 관계에 있으므로, 임대인이 이러한 의무를 불이행하여 목적물의 사용ㆍ수익에 지장이 있으면 임차인은 지장이 있는 한도에서 차임 지급을 거절할 수 있다(대법원 2019. 11. 14. 선고 2016다227694 판결 참조).

대법원은 이 차임 지급을 거절할 수 있는 범위를  분명히 한 것이다. 

사건 개요

원고들(임대인이며, 원임대인과 승계임대인이 있는 상황)은 2018년 3월 22일 소외 2회사(A)로부터 상가건물 두 곳을 각각 366,500,000원에 분양받았다. 이후 2019년 7월 18일, 피고(임차인)는 원고들과 임대차계약을 체결하며 각 부동산에 대한 임대차 보증금으로 25,000,000원, 월 차임으로 1,900,000원을 설정하였다.

임대차 기간은 2020년 7월 31일부터 2022년 7월 30일까지였다. 이후 임대차계약의 잔금 지급기일은 2020년 9월 15일로 연기되었고, 원고들은 2020년 9월 14일 부동산의 소유권이전 등기를 완료하였다.

그러나 원고들은 임대차계약의 임대인 지위를 승계하며 피고에게 차임을 청구하는 소송을 제기하였으나, 원심은 이를 기각하였다.

원심의 판단

원심은 임차인이 목적물 인도를 전제로 하여 차임 지급 의무가 발생한다고 판단하며, 원고들이 부동산을 피고에게 인도하지 않았기 때문에 피고는 차임 지급 의무를 면한다고 보았는데 이는 원고들이 상가 열쇠를 입주지원센터에 보관후 수령하여 갈 수 있다는 것을 통지한였다는 증거가 없어  임대차계약의 의무를 이행하였다고 주장한 것에 대해 원심이 받아들이지 않은 것을 뜻한다. 

대법원의 판단

대법원 또한 임대인은 임차인에게 목적물을 인도할 의무가 있으며, 임차인은 이에 따라 차임을 지급할 의무가 있다는 조항을  설명하고, 이와 더불어 임대인의 위와 같은 의무에는 임대차계약 당시 임대차 목적물에 대한 권리관계 및 임대차계약의 내용에 비추어 임차인이 확보할 수 있는 대항력과 우선변제권을 취득하는 것을 방해하지 않을 의무도 포함된다고 보아야 함으로 판시했다. 

상가건물에 대한 임대차에서 대항력이나 우선변제권을 취득하기 위해서는 목적물 인도와 사업자등록 및 확정일자를 받을 것이 요구되는데(「상가건물 임대차보호법」 제3조, 제5조 참조), 이 사건 각 임대차계약에는 이 사건 각 부동산 인도 전에 이를 제3자에게 담보로 제공한다는 특약이 있다는 등의 사정이 없음에도 원고들은 이 사건 각 부동산을 인도하기 전인 2020. 9. 14. 소외 3회사(근저당권자)에 채권최고액이 223,200,000원인 근저당권설정 등기를 마쳐 주어 피고는 위 회사에 대하여 대항력이나 우선변제권을 행사할 수 없게 되었다.

이를 원인으로 원고들이 임대인의 의무를 이행하거나 이행제공을 하지 않았다고 판단하여 임차인으로 하여금 대항력이나 우선변제권을 행사할 수 없게 되었음을 부동산을 인도하지 않은것으로 보았다.

이와 같은 법리로 대법원은 원고들이 피고에게 부동산을 인도하지 않았음에도 불구하고 차임 지급을 청구하는 것은 부당하다고 결론지었으며 "원고들은 임대인의 의무를 이행하지 않았으므로 피고는 차임 지급을 거절할 수 있다"는 원심의 판단이 정당하다고 밝혔다.

이번 판결은 임대차계약에서 임대인은 "부동산의 인도 및 임차인이 확보할 수 있는 대항력과 우선변제권을 취득하는 것을 방해하지 않을 의무도 포함된다고 보아야 한다"는 중요한 법리를 다시 한번 확인한 사례다.