상가일반 상가건물주 계약횡포 임대차보호법이 막는다

[논두렁]

상가건물주 계약횡포 임대차보호법이 막는다

임대료 증액 요구…보증금의 12% 못넘게 돼 있어

임차인, 사업자 등록·확정일자로 대항력 가져야

Q:저는 1년 전 지금의 상가 일부를 임차해 학원을 시작했습니다. 건물주가 계약기간이 끝나지 않았는데 임대료의 50%를 올리겠다고 합니다. 어떻게 해야 하나요?

1년 동안 노력해서 이제야 본격적으로 일을 할 때인데 다른 곳으로 옮길 수도 없고, 그렇다고 임대료를 부담할 수도 없다. 이처럼 건물 주인이 상가 임대료를 갑작스럽게 인상하겠다고 하면 어떻게 해야 할까.

결론부터 말하면 건물 주인, 임대인은 계약갱신을 요구할 수 있다.

그러나 위와 같은 사례에서 임대인이 임대료 증액을 청구할 수 있는 조건은 '임대차 계약 또는 증액이 있은 후 1년이 지나야' 한다.

또한, 증액분도 청구 당시 차임이나 보증금의 12%를 넘으면 안 된다. 이 같은 상가 임대차 분쟁에서 영세한 상가 임차인을 보호하고자 만든 것이 '상가건물임대차보호법'이다. 상가임대차보호법에 대해서 살펴본다. 

 

 

◇ 영세 상가임차인 권리보호

상가임대차보호법은 민주노동당이 민생보호 운동의 하나로 추진해 이뤄낸 성과다. 이 법은 지난 2002년 11월 시행에 들어갔다.

상가 임차인은 사업자 등록을 마치고 확정일자를 받아 대항력을 갖는다. 또한, 소액 임차인은 '보증금 우선 변제권'을 보장받는다.

다만, 이 법은 사업자 등록의 대상이 되는 건물만 적용을 받는다.

또한, 영세한 상가 임차인을 보호하고자 만들어진 법이어서 보증금액이 일정 이하여야 보호를 받을 수 있다. 보증금 외에 월세가 있을 때는 월세에 100을 곱한 금액을 보증금과 합하면 된다. 새로 들어올 임차인으로부터 받을 수 있는 권리금은 포함하지 않는다.

지역별 적용범위는

△서울특별시 : 2억 4000만 원 이하

△수도권정비계획법에 의한 수도권 중 과밀억제권역 : 1억 9000만 원 이하

△광역시(군 지역과 인천광역시는 제외) : 1억 5000만 원 이하

△그 밖의 지역 : 1억 4000만 원 이하이다.

따라서 경남에서는 보증금이 1억 4000만 원 이하여야 이 법이 적용된다.

예를 들어 보증금 5000만 원, 월세 100만 원이라면 총 보증금은 1억 5000만 원(5000만 원+100×100), 적용범위를 넘어서 보호를 받을 수 없다. 이에 대해 적용범위를 더 넓혀야 한다는 지적도 제기되고 있다.

◇ 일방적으로 기간, 임대료 못 바꾼다

계약당사자가 협의해 계약기간을 정할 수 있다. 임대차 기간을 정하지 않았거나 1년 미만으로 했을 때는 통상 계약기간을 1년으로 본다.

임차인은 이럴 때 1년 미만으로 계약했다고 주장할 수 있다. 임대차 계약기간이 끝났더라도 보증금을 돌려받지 못했다면 임대차 관계는 그대로 유지된다.

임대인은 임차인이 임대차 기간 만료 전 6개월 내에 계약갱신 요구에 정당한 사유 없이 거절할 수 없다. 다만, 임차인이

△3회 이상 월세 연체

△거짓이나 부정한 방법으로 임차

△임대인 동의 없이 전대했거나

△상가 건물을 재건축할 때는 거절할 수 있다.

또한, 임차인도 전체임대차 기간이 5년을 넘지 않는 범위에서 계약갱신을 요구할 수 있다.

임대인이 계약기간 만료 6개월 내에 반대 의사표시를 하지 않았을 때엔 전과 같은 조건으로 임대차 계약을 한 것으로 본다. 그러나 임대차 존속기간을 정하지 않은 것으로 봄에 따라 임차인은 언제든지 계약해지를 할 수 있으며, 임대인은 3개월 내에 보증금을 반환해야 한다.

그렇다면, 임대료 인상은 어느 정도까지 가능할까. 임대인과 임차인 간에 자유롭게 정할 수 있으나 인상분은 '청구 당시의 차임 또는 보증금의 12%의 금액'을 넘을 수 없다. 또한, 임대료 인상 후 1년이 지나야 또 올릴 수 있다.

◇보증금 돌려받을 수 있다

임대차 계약이 끝나면 보증금을 당연히 돌려받아야 한다. 그러나 보증금을 돌려받지 못해 애를 먹는 경우가 많다.

이럴 때 어떻게 하면 될까. 임차 건물의 소재지를 담당하는 지방법원, 지방법원 지원에 '임차권 등기명령'을 신청할 수 있다. 임차권 등기명령을 받게 되면 그 상가 건물에서 영업을 하지 않더라도 보증금 우선변제 받을 효력을 갖게 된다. 그러나 새로 입점한 임차인에게 대항력이나 우선변제권을 갖는 것은 아니다.

우선변제를 받을 임차인의 범위는 총 보증금이

△서울특별시 : 4500만 원 이하

△수도권 중 과밀억제권역 : 3900만 원

△광역시 : 3000만 원

△그 밖의 지역 : 2500만 원이며,

우선변제 받을 수 있는 보증금은

△서울 : 1350만 원

△수도권 중 과밀억제권역 : 1170만 원

△광역시 : 900만 원

△그 밖의 지역 : 750만 원 이하이다.

또 상가건물이 경매에 넘어가는 등의 어려움에 부닥쳤을 때도 상가임차인의 보증금은 보호를 받을 수 있다. 임차인은 상가건물의 '인도'와 '사업자등록신청' 요건을 갖춰 담당지역 세무서에서 임대차계약상의 '확정일자'를 받아야 한다.

확정일자를 받게 되면 나중에 경매 절차에서 우선해 보증금을 변제받을 권리가 있다. 대항력을 갖게 되는 날짜는 건물의 인도와 사업자등록신청을 한 그다음 날부터인 점을 주의해야 한다.

임차인은 임대인의 동의를 얻어 전대차 계약을 할 수 있으나 임대인의 동의 없이 전대차 계약을 했을 때는 임대인이 계약을 해지할 수 있다.

또, 전차인이 입점하더라도 나가라고 할 수 있다. 따라서 상가 임대차 계약은 건물주인과 하는 것이 이 같은 피해를 막을 수 있다.<자료원 :  경남도민일보 등록일 : 2008-02-28>  

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