스크랩 월미미삼 우리가 내는 아파트 관리비 바로 알자

[1004님]

[우리가 내는 아파트 관리비 바로 알자.]
 
  

   
1. 관리비 결산서 보는 법

  아파트 관리비는 공동주거 형태라는 아파트 단지의 특성 때문에 발생하는 공통경비를 관계법령에서 정한 규정을 적용하여 각 세대별로 배분한 금액으로 세대수와 평형 규모에 따라 아파트 단지별로 금액의 차이는 있습니다.

  관리비 예산은 대개의 경우, 월 1억∼2억원 규모로 연간 10∼20억원을 웃돌고 있는 무시 못할 거금입니다. 효율적으로 관리를 잘 한다면 많이 절감할 수도 있습니다.

  그러면 호율적 관리를 위해 관리비 결산 검사와 감사는 어떻게 할 것인가?

  대부분의 아파트 단지는 공인회계사의 감사를 일년에 한번 받습니다. 그러나 이는 기업회계 규정에 의한 감사로 장부기장의 적정성과 충당금 설정의 적정성 등 회계 원칙에 따라 감사하기 때문에 관리비 과다 사항이나 관리부정 또는 증빙의 사실 유무 등을 확인하기는 어렵습니다.

  그러므로 관리비 절감 차원의 감사와 관리부정 또는 증빙의 가공유무등을 확인하는 실질적 감사는 당연히 동대표들과 입주자들이 해야 합니다. 매년 정기적으로 작성되는 관리비 결산서는 동대표들이나 입주자들이 실질적 감사를 하기 위한 기본자료가 됩니다. 그러므로 관리비나 결산서를 어떻게 보며, 어떠한 시각으로 볼 것인가는 매우 중요합니다.

  아파트 관리비 결산서는 대차대조표(B/S), 손익 계산서(P/S), 합계잔액시산표(T/B)에는 해당 아파트 단지의 자산과 부채가 각 과목별로 나타나 있으며 통상적으로, 관리 외 수입인 곤돌라 수입 등 잡수익 해당액이 이익 잉여금으로 자본지부에 나타납니다.

 대차대조표 검토사항

 ① 자산, 부채의 모든 과목이 해당 장부 결산기말 잔액과 맞는가 대사하고, 과목별 잔액명세를 요구합니다.

 ② 실제 잔액이나 실물 도는 예금통장 등과 금액이 맞는지 확인합니다. 예를 들면 예금 과목 잔액이 통장금액과 일치하는지 내사하는 것입니다.

 ③ 퇴직급여 충당 예치금 또는 특별수선 충당 예치금 등이 특정예금으로 별도 입금되어 있는지를 확인합니다.

 ④ 부채지부에 있는 선수금은 입주 초 미리 선납한 관리비 선수금 합계액을 나타냅니다. 이는 잔액으로 통장에 항상 그대로 남아있는 것이 아니고 관리비의 현금지출에 충당되는 것이기 때문에 유동적입니다. 그러므로 어느 한 통장에 특정예금으로 따로 나타나는 것은 아닙니다. 다만 입주 초 관리비 통장에는 선수금액이 나타나 있어야 하며 그 후 자금 흐름이 어떤지는 추적할 수 있어야 합니다.

 ⑤ 자산지부의 미수금과 부채지부의 미지급금에 대한 명세와 그 원인을 증빙 등을 통하여 확인합니다. 특히 미지급등은 물품대금 중 부가가치세가 포함된 것인데, 그 증빙으로 세금계산서를 확인하고, 세금계산서 중 보고용은 세무서에 제출 보고하였는지 점검하는 것이 필요합니다. 이 부분에서 간혹 자료처리를 부실하게 하거나 금품수수 등 부정이 발생하기 때문입니다.

 손익계산서(T/B)검토사항

   손익계산서(T/B)에는 회계기간의 총수입과 총지출 금액 합계가 과목별로 나타나 있고, 관리 외 수입인 잡수입 등이 당기 순이익으로 나타나 있습니다.
  
 
 ① 관리비 수입의 월별 명세를 요구하고 월별 통장 입금액을 확인 내사합니다.

 ② 일반 관리비 중 급료, 상여금 등의 월별명세를 요구하고 급료대장 등 월별 금액과 일치하는지를 확인 내사합니다. 월별 급료대장 합계금액이 맞는지 계산기로 점검하는 것도 필요합니다. 드물지만 월별 합계금액을 백만 단위 또는 십만 단위 숫자 한 개를 바꾸어 놓고 부정하는 사례도 있기 때문입니다.

 ③ 각 과목의 내용 중 큰 금액에 해당액은 세금계산서 등을 제대로 받았는지 증빙을 확인하고 세금계산서 중 보고용 1장은 세무서에 보고를 제대로 하였는지를 철저히 확인합니다.

 ④ 난방비의 연료 입고와 소모품비 사용에 대한 월별 명세를 요구하고, 수불부와 대사하고 인근 지역 아파트 단지의 연료 단가와 월별 난방비 그리고 소모품 사용비를 비고하여 그 원인을 분석합니다.

 ⑤ 청소비, 소독비, 승강기 유지비, 수선유지비 등의 월별 명세를 요구합니다. 그리고 용역계산서상의 용역업자 인적사항 등을 파악하여 관리회사의 관계 등을 알아보고 그 금액을 내사하다. 특히 부품 값이나 소모품 추가비용은 계약 내용대로 제대로 청구되었는지 수선유지비 증빙과 연관하여 대사 확인합니다.

 ⑥ 급탕비, 전기료, 수도료 등은 계량기 검침대장을 점검하고 사용량 월별 명세와 금액을 영수증과 확인 내사하다.

 ⑦ 관리 외 수입으로 곤돌라 월별 사용 명세와 연체료 수입명세 등을 확인합니다.
특히, 잡수입 내용을 자세히 검토하여 광고게재료, 보험료 리베이트, 인근지역 유통업체 기부금 등의 수입계상 여부를 실제 단지 안의 광고 사항 등과 관련하여 자세히 검토합니다. 대차대조표에는 과목별로 결산기말의 잔액만 표시되어 있고, 손익계산서에는 과목별로 회계기간내의 합계금액이 표시되어 있고, 손익계산서에는 과목별로 회계기간내의 합계금액이 표시되어 있는데 반하여 합계잔액시산표(T/B)에는 대차대조표 과목과 손익계산서 과목 모두에 대해 회계기간 1년간의 합계와 잔액이 전부 나타나 있는 복식부기의 자기검증표입니다.

합계잔액시산표 검토사항

① 자산에서 가지급금 합계가 많을 때에는 그 원인을 파악해 보아야 합니다. 누가 어떤 일로 가지급을 하는지를 알아야 합니다. 그리고 자산과 부채과목에서 합계금액과 잔액금액이 다른 것은 당해 회계기간 안의 증감 변동 금액이므로 그 원인을 전표와 증빙을 확인하여 점검하는 것이 바람직합니다.

② 퇴직급여 충당금 예치금의 합계와 잔액이 같지 않을 때에는 그 차액은 당해 연도 중에 퇴직자에게 지급된 금액이므로 누구의 퇴직금인지 확인하고 세무서에 퇴직소득신고는 제대로 하였는지 점검합니다.

  이상과 같은 요령으로 관리비 결산서를 검토하는 것은 크게 전문지식을 요하지 않으므로 특히 동대표 감사는 성실히 감사하여 관리업무 집행의 감시·감독 기능을 강화하고 관리비 절감과 부정비리 예방에 기여합시다.

2. 관리비 절감 방안

  아파트 주민들은 관리비의 많고 적음에는 관심을 보이면서도 관리비 내역을 따져보지 않은 채 관리비 고지서대로 내고 맙니다. 이러한 주민들의 무관심이 관리비를 둘러싼 부정을 낳고 주민들은 납부하지 않아도 될 관리비를 내는 경우가 많습니다. 조가 결과 관리비 부과내역서를 꼼꼼히 살펴본 후 관리비를 내고 있는 가정은 30%도 채 안 됐습니다.

 관리비를 절감하는 첫걸음은 관리비 부과내역서를 꼼꼼히 살펴보는 것입니다.

  아파트 관리비는 법적으로 사후 부과하도록 되어 있습니다. 그래서 입주자들의 통제와 이의 제기가 사실상 어렵습니다. 관리비 부과 내역서를 보고 과목별 분류 내용과 금액을 파악한다는 것을 관리비 구성내역과 세대별로 부담액 산정방법을 제대로 모르는 입주자들로서는 거의 불가능합니다. 그러므로 입주자들은 구체적인 사례를 가지고 관리소와 동대표에게 이의 재기를 하고 시정할 것을 요구하여 관리비를 줄이도록 해야 합니다.

  관리비는 공동주택 관리령 제15조에 명시된 8개 항 이외에는 어떤 항목으로도 징수할 수 없습니다. 단, 8개 항 외에 특별수선 충당금은 따로 부과할 수 있습니다. 주민들은 관리비가 공동주택 관리령 제15조에 맞게 부과되고 있는지를 살펴보고 문제가 있으면 관리사무소에 시정할 것을 요구하여 관리비가 부당하게 징수되는 것을 막아야 합니다.

 관리비 중 가장 큰 비중을 차지하는 것이 인건비와 난방비입니다.

  그러므로 주민들은 자신들의 아파트 실정에 맞게 관리 인원이 구성되었는지 알아보고 필요 이상의 인원이 배치되어 있다면 그 필요 없는 인원은 과감히 줄여야 합니다.

투명한 아파트 관리를 위한 주민행동지침

 ① 관리비를 내기 전에 부과내역서를 꼼꼼히 살펴야 합니다.

 ② 우리 아파트 실정에 맞게 관리인원이 구성되었는지 파악해야 합니다.

 ③ 난방비를 절약하려면 먼저 기름을 넣을 때 동대표나 주민들의 입회를 하고, 입회 점검일지를 비치하여 주민들이 이에 대한 열람을 요구하도록 하고 확인합니다. 급탕용 온수 공급시간을 준수하도록 하고, 준수여부 일지를 기록하여 이를 열람, 확인합니다.

 ④ 연료비 절약을 위해서는 형식적인 온도조절기보다는 열량계를 설치해야 합니다.

 ⑤ 물탱크를 청소할 때는 관리사무소로 하여금 청소일정표를 게시판 등에 공시하도록 하고, 주민들이 입회하여 청소가 깨끗하게 되는지를 살펴야 합니다. 이렇게 하면 주민들은 깨끗한 물을 마실 수 있고 물탱크 청소를 제대로 하면 다음 해에는 청소비가 조금 들기 때문에 관리비가 절감됩니다.

 ⑥ 승강기 고장일지를 비치하여 승강기가 고장났을 때 그 시간과 사유를 항상 기록하고 공개하도록 하면 승강기 수리비도 줄일 수 있습니다.

 ⑦ 가로등, 공동수도 등 낭비되는 현장을 목격했을 때는 즉각 관리소에 신고하고 사진 촬영 등을 하여 물증을 확보해 놓습니다.

 ⑧ 형광등, 외곽조명등, 기타 소모품 수불 대장을 만들어 철저히 기록하도록 하고 입주자대표 외에는 이를 매달 확인합니다.

 ⑨ 잡수입 내역을 관리비 부과 내역서에 공개하도록 하고 제대로 적립되고 있는지 확인합니다. 잡수입 내역에는 곤돌라 사용료, 보험료, 리베이트, 연체료 수입, 수입 이자와 기타 잡수입, 청소비 할인금, 곤돌라, 화재보험 할인금, 지하실 임대료, 단지내 광고주의 수수료 수압, 외부차량 주차비 등이 있습니다.

 ⑩ 각종 공사계약을 할 때는 주민이 참여한 가운데 공개 입찰을 합니다.
입주자대표회의는 당해 단지와 유사한 인근 지역 아파트 단지의 관리비 비교 분석표를 정기적으로 작성하여 관리비의 효율적 사용을 객관적으로 검증하도록 해야 합니다.

[초록세상(부부)]

대부분 무심코 지나치게 되는데 우리가 내는 관리비 절감방안 등 유익하네요.....

[도리]

와우~ 이런부분들이 있었군요.. 좋은정보 감사합니다.. ^^