[양도세] - 비사업용으로 보는 [부재지주 농지 · 임야] 등...

[인수봉]

 비사업용 토지로 보는 부재지주 농지(전·답·과수원)에 대한 실가과세 및 중과세율 적용은 무엇입니까?

2006년도 양도분부터 부재지주 농지, 부재지주 임야, 부재지주 목장용지, 나대지, 잡종지 등 비사업용으로 보는 토지를 양도하는 경우 실지거래가액으로 과세되고, 2007년도 양도분부터는 장기보유특별공제가 배제되며, 60% 양도소득세율이 적용되어 과세됩니다.

개인이 농지 소재지 시·군·구(자치구를 말함) 또는 연접한 시·군·구(자치구를 말함)에 거주하며, 농작업에 상시 종사하거나 농작업의 1/2 이상을 자기의 노동력에 의해 경작하는 재촌과 자경의 요건을 충족한 경우 부재지주 농지로 보지 않습니다.

 ※ 연접 : 경계가 붙어 있음을 말합니다.

≫ 농지의 보유기간이 5년 이상인 경우에는 재촌한 기간이 양도일 직전 3년 중 2년 이상 또는 양도일 직전 5년 중 3년 이상 또는 보유기간 중 80% 이상, 3가지 요건 중에서 하나를 충족한 경우에 재촌한 것으로 봅니다.

≫ 농지의 보유기간이 3년 이상이고 5년 미만인 경우에는 재촌한 기간이 양도일 직전 3년 이상 또는 양도일 직전 3년 중 2년 이상 또는 보유기간 중 80% 이상, 3가지 요건 중에서 하나를 충족한 경우에 재촌한 것으로 봅니다.

 ≫ 농지의 보유기간이 3미만인 경우에는 재촌한 기간이 보유기간 중 2년 이상 또는 보유기간 중 80% 이상, 2가지 요건 중에서 하나를 충족한 경우에 재촌한 것으로 봅니다.

 ※ 보유 및 재촌 기간은 일수로 계산합니다.

특별시, 광역시(군지역 제외), 시지역(읍·면지역 제외)의 도시지역 안(개발제한구역과 녹지지역 제외)의 농지는 재촌·자경여부와 무관하게 실가과세 및 2007년도부터 60% 중과세율이 적용되어 과세됩니다.

 ≫ 다만, 재촌·자경하던 농지를 도시지역(개발제한구역과 녹지지역 제외) 편입일로부터 3년 이내에 양도하는 경우에는 제외됩니다.

부재지주 농지를 양도하는 경우에도 2006년도에 실가과세가 제외되며, 2007년 이후 장기보유특별공제를 적용하고, 60% 중과세율 적용이 배제되는 농지로서

≫ 세대당 300평 이내의 주말·체험 영농 소유 농지의 양도

≫ 상속·이농 농지로서 상속·이농일로부터 5년 이내 양도(2006.12.31.이전 상속·이농일로부터 5년이 경과하였더라도 2009.12.31.까지 양도시 포함)  

≫ 공유수면매립법에 의해 취득한 매립농지의 

≫ 2005.12.31.이전에 취득한 종중 소유 농지의 양도   

≫ 2006.12.31.이전에 개인이 20년 이상을 보유한 농지를 2009.12.31.까지 양도

≫ 농지의 개발사업지구 안에 소재하는 1,500㎡미만의 농지·한계농지의 정비사업으로 조성된 1,500㎡ 미만의 농지의 양도

≫ 5년 이상 계속하여 재촌 및 자경한 농지를 소유자가 질병(1년 이상의 치료나 요양), 고령(65세 이상), 징집, 취학, 선거에 의한 공직취임 등의 사유로 재촌·자경할 수 없어 임대 또는 사용대하는 경우(질병·고령의 사유는 재촌 요건을 충족하야여 함)

 비사업용 토지로 보는 부재지주 임야에 대한 실가과세 및 중과세율 적용은 무엇입니까?

2006년도 양도분부터  부재지주 임야를 비사업용 토지로 규정하고, 이를 양도하는 경우 실지거래가액으로 과세되며, 2007년도 양도분부터는 장기보유특별공제가 배제되고, 60% 양도소득세율이 적용되어 과세됩니다.

개인이 임야 소재지 시·군·구(자치구를 말함) 또는 연접한 시·군·구(자치구를 말함)에 거주하여 재촌의 요건을 충족한 경우 부재지주 임야로 보지 않습니다.

 ※ 연접 : 경계가 붙어 있음을 말합니다.

≫ 임야의 보유기간이 5년 이상인 경우에는 재촌한 기간이 양도일 직전 3년 중 2년 이상 또는 양도일 직전 5년 중 3년 이상 또는 보유기간 중 80% 이상, 3가지 요건 중에서 하나를 충족한 경우에 재촌한 것으로 봅니다.

≫ 임야의 보유기간이 3년 이상이고 5년 미만인 경우에는 재촌한 기간이 양도일 직전 3년 이상 또는 양도일 직전 3년 중 2년 이상 또는 보유기간 중 80% 이상, 3가지 요건 중에서 하나를 충족한 경우에 재촌한 것으로 봅니다.

 ≫ 임야의 보유기간이 3미만인 경우에는 재촌한 기간이 보유기간 중 2년 이상 또는 보유기간 중 80% 이상, 2가지 요건 중에서 하나를 충족한 경우에 재촌한 것으로 봅니다.

 ※ 보유 및 재촌 기간은 일수로 계산합니다.

부재지주 임야를 양도하는 경우에도 2006년도에 실가과세가 제외되며, 2007년 이후 장기보유특별공제를 적용하고, 60% 중과세율 적용이 배제되는 임야로서

≫ 상속 임야로서 상속일로부터 5년 이내 양도(2006.12.31.이전 상속일로부터 5년이 경과하였더라도 2009.12.31.까지 양도시 포함)

≫ 2005.12.31.이전에 취득한 종중 소유 임야의 양도   

≫ 2006.12.31.이전에 개인이 20년 이상을 보유한 임야를 2009.12.31.까지 양도

≫ 영림계획인가를 받아 시업중인 임야의 양도

≫ 사찰림, 보안림, 산림유전자원보호림, 시험림, 채종림, 군사시설보호구역 등 공익상 필요하거나 산림보호육성을 위해 필요한 임야의 양도 

≫ 임업후계자, 종자·묘목 생산업자가 종자·묘목 등을 생산하는 임야의 양도 

≫ 자연휴양림, 수목원의 조성 또는 관리·운영업을 영위하는 임야의 양도 

 부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 경우는 무엇입니까?

다음의 경우에는 부득이한 사유로 보아 비사업용 토지로 보지 않습니다.

무주택 1세대가 1필지의 나지로서 200평(660㎡)이내의 토지를 양도하는 경우 

2006.12.31. 이전에 상속받은 농지·임야 및 목장용지로서 2009.12.31.까지 양도하는 토지

2006.12.31. 이전에 20년 이상을 소유한 농지·임야 및 목장용지로서 2009.12.31.까지 양도하는 토지

2005.12.31. 이전에 취득한 종중이 소유한 농지, 임야 및 목장용지 

상속에 의하여 취득한 농지·임야 및 목장용지로서 그 상속개시일부터 5년 이내에 양도 

공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 및 그 밖의 법률에 따라 협의매수 또는 수용되는 토지로서 사업인정고시일이 2006.12.31. 이전인 토지

토지를 취득한 후 법령에 따라 사용이 금지 또는 제한된 토지 : 사용금지 또는 제한기간 이후 취득한 경우에는 제외됩니다.

공익 또는 불가피한 사유로 인한 법령상 제한, 토지의 현황·취득사유 또는 이용상황 등을 감안하여 비사업용 토지로 보지 않는 경우

≫ 토지를 취득한 후 법령에 따라 당해 사업과 관련된 인가·허가·면허 등을 신청한 자가 건축허가가 제한된  간(부동산매매업자가 취득한 토지 제외) 

≫ 토지를 취득한 후 법령에 따라 당해 사업과 관련된 인가·허가·면허 등을 신청한 자가 인가 등을 받았으나 건축자재의 수급조절을 위한 행정지도에 따라 착공이 제한된 기간(부동산매매업자가 취득한 토지 제외)  

≫ 사업장(임시사업장 제외)의 진입도로로서 사도법에 따른 사도 또는 불특정다수인이 이용하는 기간 

≫ 지상에 건축물이 정착되어 있지 아니한 토지를 취득하여 사업용으로 사용하기 위하여 건설에 착공한 토지 : 취득일부터 2년 및 착공일 이후 건설이 진행 중인 기간

≫ 저당권 실행, 채권을 변제받기 위하여 취득한 토지 및 청산절차에 따라 잔여재산의 분배로 인하여 취득한 토지 : 취득일부터 2년 

≫ 토지를 취득한 후 소유권에 관한 소송이 계속 중인 토지 : 법원에 의하여 소송이 계속되거나 사용이 금지된 기간

≫ 도시개발법에 따른 환지방식에 따라 시행되는 도시개발사업이 구획단위로 사실상 완료 되어 건축이 가능한 토지 : 건축이 가능한 날부터 2년  

≫ 건축물이 멸실·철거 되거나 무너진 토지 : 멸실·철거된 날부터 2년

≫ 2년 이상 사업에 사용한 토지로서 사업의 일부 또는 전부를 휴업·폐업 또는 이전함에 따라 사업에 직접 사용하지 아니하게 된 토지 : 휴업·폐업 또는 이전일부터 2년 

≫ 천재지변 이에 준하는 사유의 발생일부터 소급하여 2년 이상 계속하여 재촌·자경한 자가 소유하는 농지로서 농지의 형질이 변경되어 황지가 됨으로써 자경하지 못하는 토지 : 사유 발생일부터 2년

≫ 도시계획의 변경 등 정당한 사유로 인하여 사업에 사용하지 아니하는 토지 : 당해 사유가 발생한 기간

≫ 공장의 가동에 따른 소음·분진·악취 등으로 인하여 생활환경의 오염피해가 발생되는 지역 안의 토지로서 당해 토지 소유자의 요구에 따라 취득한 공장용 부속토지의 인접토지

< 참고 >
☞ 소득세법 제104조의3 : 비사업용 토지의 범위
☞ 소득세법시행령 제168조의14 : 부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지의 판정기준
☞ 소득세법시행규칙 제83조의5 : 부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지의 판정기준