시골 펜션, 게스트하우스 세금과 주택수 포함여부

[고구마]

시골 펜션, 게스트하우스 세금과 주택수 포함여부 양도세 알아보자

 많은 분들이 은퇴후 시골살이를 꿈꾸시는데 꼭 농사를 지으며 사는게 아니라 시골의 집을 펜션이나 게스트하우스로 운영하면서 살고자 하시는 분들도 정말 많습니다.

그래서 오늘은 이런 분들게서 궁금해 하시는 시골 펜션과 게스트하우스 세금, 주택수 포함여부에 대한 정보를 공유하겠습니다.

저희 전꿈사 카페 회원님들께서 가끔 펜션 또는 게스트하우스를 운영 중인데 이것도 주택수에 포함되는지 질문을 하시는 경우가 있습니다. 이에 대해 살펴보려면 우선 펜션과 게스트하우스를 법률상으로 어떻게 명시되어 있는지 확인해야 합니다.

법률상 펜션의 정의

법률에서 펜션에 대해 정의하는 내용은 아래와 같습니다.

​① 숙박시설을 운영하고 있는 자가 자연ㆍ문화 체험관광에 적합한 시설을 갖추어 관광객에게 이용하게 하는 업

② 관광객의 숙박ㆍ취사와 자연체험관광에 적합한 시설을 갖추어 해당 시설의 회원, 공유자나 그 밖의 관광객에게 제공하거나 숙박 등에 이용하게 하는 업

하지만 일상 생활에서는 다양한 종류의 주택형 숙박시설을 모두 통틀어 펜션이라고 부르는게 일방적입니다. 즉 펜션에 대한 정의 또는 분류는 일상 생활에서 혼선이 있을 수 있으며, 이 때문에 펜션을 두고 세법적인 판단이 필요할 때는 자주 문제가 되기도 합니다.

예를 들어 1채의 펜션을 소유하면서 운영하다가 양도를 한 경우, 납세자의 입장에서는 이 펜션을 주택으로 보고 '1세대 1주택 비과세'를 주장할 수 있습니다. 그리고 반대로 납세자가 다른 주택을 양도할 때 이 펜션을 주택이 아닌 것으로 보고 다른 주택을 비과세로 주장할 수도 있습니다.

사실 우리나라의 대부분의 펜션은 특정 규모이상이 되면 민박업이 아닌 숙박업으로 신고를 해야하는데 대부분 규모가 큰 펜션들도 숙박업이 아닌 민박업으로 신고를 하고 영업하는 경우가 대부분입니다. 이런 부분들이 사실 애매한 부분들이긴 합니다.

목적이 주거가 아니라면 펜션은 주택이 아닐 수도 있다.

시골 펜션에 대한 세법에서의 중요한 부분은 펜션으로 사용한 주택을 주택으로 볼지 여부입니다. 이에 대해 과세당국은 건축법 및 주택법상 주택이라도 거주보다 숙박이 목적이고, 상시 주거목적으로 사용하지 않은 펜션은 주택수에 포함하지 않고 해서 세금을 처리하고 있습니다.

하지만 펜션의 운영상 일부를 주거의 목적으로 이용했다면 상가와 주택이 혼합된 상가겸용주택으로 판단합니다.

이에 따라 시골 펜션은 세법상 실질과세원칙에 따라 해당 건축물을 통상적인 펜션으로 숙박업에 이용한 상태에서 매도했다면 주택이 아닌 숙박시설로 인정해 세금을 계산합니다. 즉 1주택 비과세를 받을 수 없으며, 대신 다른 주택을 양도할 때는 주택수에 포함시키지 않는다는 말입니다.

펜션의 일부중에서 주거용으로 거주도 하고 다른 일부를 숙박업인 펜션으로 운영했다면 상가겸용주택의 기준이 적용됩니다. 그리고 상가겸용주택은 주택의 면적과 상가의 면적을 비교하여 일부는 주택, 일부는 상가로 안분하여 양도세를 계산하게 됩니다. 이때 주택 부분에 대해 1주택 비과세가 적용되고 다른 주택을 양도할 때 주택수에도 포함되게 됩니다.

결과적으로 펜션과 같이 이용 형태가 다양한 경우에는 항상 정확한 확인이 필요합니다. 세법은 실질과세원칙에 따라 양도 당시의 상황을 종합적으로 판단하기 때문입니다. 따라서 주택인지 여부 또는 주택수 포함 여부가 불분명한 펜션은 항상 양도 전에 한번 더 세무사와 법무사를 통해 상담을 받아보는 것이 좋습니다.

​게스트하우스도 용도에 따라 세금이 달라진다.

현재는 코로나로 인해 외국인 관광객이 많이 줄어들긴 했지만, 이전까지 꾸준히 늘어왔습니다. 그리고 이에 따라 관광객을 대상으로 하는 게스트하우스 운영도 늘어났습니다. 특히 숙박공유 어플리케이션 에어비앤비 등을 통해 쉽게 고객을 유치하는 방법이 늘어나면서 개인의 게스트하우스 영업과 운영도 증가했습니다.

게스트하우스는 원래 집에 찾아온 손님의 잠자리를 위해 별도로 마련된 주택이나 공관의 부수시설을 말했지만 하지만 최근에는 관광객들이 점점 가성비 좋은 저렴한 숙박시설로 많이 인기를 얻고 있습니다.

그런데 사실 게스트하우스라는 말은 법적 용어가 아니며 건축법상 주택이나 공동주택 또는 근린생활시설로 분류됩니다. 이 경우 인허가 과정에서 주로 도시민박업으로 허가를 받게 됩니다. 그리고 도시민박업은 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택에 대해서만 허가를 내줍니다. (관광진흥법 제2조, 건축법시행령 별표1 참조)

그래서 게스트하우스의 인허가는 주택만 할 수 있으며, 근린생활시설 용도의 건물은 주택으로 변경한 후 인허가를 받을 수밖에 없습니다. 즉 게스트하우스 건물은 근린생활시설이 아닌 주택으로 표기가 됩니다.

그러나 세법상 ‘주택’이란 공부상의 용도구분에 관계없이 사실상 상시 주거용으로 사용하는 건물을 말합니다.

즉 도시민박업 인허가 과정에서 필요에 따라 공부상 주택으로 등록되었다고 하더라도 사실상 소비자들에게 숙박을 제공하여 사업용으로만 사용했다면 주택이 아닌 것으로 본다는 것입니다. 따라서 사업용으로만 사용한다면 주택수에 포함하지 않아 다주택으로 중과되지 않고 본인 거주용 주택은 비과세 요건을 갖추었다면 1주택 비과세를 받을 수 있습니다.

하지만 숙박 등 사업용으로만 사용하는 건물인지 여부는 사실 관계를 따지게 됩니다. 세법상 실질과세원칙에 따라 등록만 게스트하우스로 되어 있고 실질은 거주용으로 사용하고 있다면 주택으로 과세될 수 있다는 의미입니다.

이때 숙박업으로 이용한 증빙을 준비해두면 사업용으로 인정받는 데 도움이 됩니다. 공중위생관리법에 따른 점검을 받은 사실을 입증하는 해당 지자체에서 발급 받은서류도 여기에 해당합니다. 에어비앤비 또는 소셜커머스로 숙박 예약한 자료나 현금영수증 등 숙박업으로 이용한 증빙을 해두는 것도 방법이 되실겁니다.

어쨌든 게스트하우스를 어떤 용도로 사용했는지 여부를 납세자가 직접 챙겨야 하니 항상 양도시 세무사와 상담후 주택수포함이 될지 안될지를 잘 따져보고 결정하셔야합니다.

[출처] 시골 펜션, 게스트하우스 세금과 주택수 포함여부 양도세 알아보자|작성자 마루