가소로운 연구소 [가로주택 소규모재건축 연구소]

[ 9월 25일/금 – 일일동향보고] GS건설의 경기 의정부시 233가구 규모(전체 393가구)의 '의정부역스카이자이'가 평균경쟁률 7.6대 1, 한신공영㈜의 경기도 안양시 동안구 비산동 554-5번지 63가구 규모(전체 230가구)의 ‘안양 비산 한신더휴’가 평균경쟁률 15.33대 1로 각각 1순위 마감했습니다. 연내 분양 예정인 1000가구 이상 대단지 아파트는, 인천도시공사와 이지스자산운용의 인천 부평구 십정동 216일대 5,678가구 규모의 '부평 더샵 공공지원 민간임대주택', 롯데건설의 경기도 수원시 영통구 망포동 일원 1251가구 규모의 '영통 롯데캐슬 엘클래스', 경기도 화성시 반정동 621-87번지 일원 1378가구 규모의 ‘반정 아이파크 캐슬 5단지’, 대림산업의 인천시 중구 중산동 일원 1416가구 규모의 ‘e편한세상 인천 영종 3차(가칭)’, 삼성물산의 부산시 동래구 온천동 일원 4043가구 규모(일반분양 2327가구)의 ‘온천4구역 래미안(가칭)’ 등이 있습니다. 지난 6월 이지스자산운용이 통째로 사들여 세간의 이목을 집중시켰던 강남 한복판 나홀로 아파트인 '삼성월드타워'에 대한 개별매각이 진행될 것으로 보입니다. 매각 대상은 서울 강남구 삼성동에 위치한 11층 규모의 삼성월드타워로, 1997년 입주한 20년 넘은 아파트로 지하철 7호선·분당선인 강남구청역과 가까운 곳에 있습니다. 지난 6월19일 이지스운용은 삼성월드타워 46가구를 약 420억원에 통매입했으며, 논란이 일자 매각에서 이득을 취하지 않겠다고 밝혔었습니다. 서울 등 투기지역·투기과열지구의 경우, 시가 9억원까지는 주택담보인정비율(LTV) 40%, 9억원 초과 15억원 미만은 20%가 적용되며, 삼성동은 토지거래허가지역이기 때문에 아파트 매입 시 지방자치단체장의 허가를 받고, 2년간 실거주해야 합니다. LH에 따르면 연말까지 낙찰자를 선정할 시공책임형 CM 입찰 방식은 총 5건으로 집계되었으며, 추정사업비 1189억원의 ‘양산사송 A-4BL 아파트 건설공사 5공구’, 추정사업비가 2988억원의 LH의 시공책임형 CM 입찰 중 최대어인 ‘인천검단 AA13-1BL 5공구, AA13-2BL 6공구 및 인천신문 아파트 건설공사’, 추정사업비 1456억원의 ‘판교 제2테크노밸리 행복주택 및 기업성장센터, 강동천호 행복주택 및 공공청사 건설공사’, 추정사업비 1219억원의 ‘시흥정왕 행복주택 및 어울림센터, 송파방이 창업지원주택 복합개발사업 건설공사’, 추정사업비 794억원의 ‘수원당수A2BL 아파트 건설공사 4공구’ 등이 있습니다. 국내 주택 경기 둔화와 해외수주 감소 등으로 실적 고민에 빠진 건설사들이 사업 다각화를 위해 ‘리츠’(RETIs·부동산투자회사) 사업으로 눈을 돌리고 있습니다. 단순 도급사업 방식을 넘어 매입·마케팅·운영 등으로 사업영역을 확대해 신성장동력을 확보하겠다는 복안으로 생각됩니다. 대표적인 사례로는, 호반건설의 자산관리회사 호반에이엠씨(호반AMC) 예비인가 신청, 대림산업은 2016년 건설업계 최초로 자산관리회사인 ‘대림AMC’를 설립 및 임대주택 관련 리츠 사업 진행, HDC현산은 2017년 ‘HDC투자운용’ 설립, 대우건설의 2019년 리츠 자산관리회사(AMC)인 투게더투자운용 주식회사 설립 등이 있습니다. 신영증권과 포스코건설은 블라인드펀드에 출자하고, 칸서스자산운용은 투자금을 토대로 200억원 규모의 개발형 블라인드펀드 조성을 마쳤습니다. 블라인드펀드는 투자대상을 정하지 않은 상태에서 자금을 먼저 모으고 이후 투자처를 찾아 투자하는 방식의 펀드를 말합니다. 코로나19가 부동산 시장에 큰 영향을 미치고 있으며, 많은 사람들이 코로나19 이전의 삶으로 돌아가기 힘들 것으로 예상하고 있습니다. ‘미쓰이 부동산’이 도쿄 추오구 카치도키 지역에 선보이는 2,786가구 규모의 대형 아파트 분양 사업에서 코로나19 이후를 대비한 아파트 단지 공유 공간에 약 300제곱미터 규모의 재택근무 공간을 설치하고, 개인 공간과 회의실 등을 제공할 계획이라고 합니다. 미츠이스미토모 은행의 자회사인 ‘미츠이홈’은 최근 재택근무에 적합한 작업공간을 갖춘 단독주택 상품을 선보이기도 했으며, 일본을 대표하는 주거 회사인 다이와 하우스 공업도 최근 재택근무 맞춤형 주문 주택 서비스를 시작한다고 밝혔습니다. 트위터의 경우 영구적으로 재택근무를 할 수 있다고 밝혔으며, 페이스북도 향후 10년 안에 전직원의 50%가 재택근무를 하게 될 것이라고 밝혔습니다. 독일과 영국의 경우 재택근무 법제화 방안을 마련중이고, 핀란드는 지난 1월 노동 시간의 절반을 집을 포함한 사무실 밖에서 일할 수 있는 법률이 시행되었으며, 네덜란드는 지난 2016년부터 노동자들의 재택근무 권리를 인정하는 법률을 시행하고 있습니다. 법정 전월세전환율 하향 조정, 분쟁조정위원회 확대 등을 주요 내용으로 하는 ‘주택임대차보호법 시행령’ 개정안 국무회의를 통과하고 시행을 앞두고 있습니다. 개정된 주택임대차보호법 실효성을 높이기 위한 방안으로, 대통령 재가 및 공포를 거쳐 전월세전환율 하향 조정은 이달 29일부터, 분쟁조정위원회 확대는 11월 1일부터 시행됩니다. 전월세전환율은 전세 보증금의 전부 또는 일부를 월세로 전환할 때 적용하는 산정율로, 지금까진 기준금리에 3.5%를 더한 걸 법정 전월세전환율로 정했으나, 이번에 기준금리에 2.0%를 더한 수준으로 전월세전환율을 낮췄습니다. 한국은행에서 공시한 기준금리가 올 5월 기준 0.5%이므로 결국 기존 4%이던 전월세전환율이 2.5%로 낮아지게 됩니다. 서울시는 '재개발사업의 임대주택 및 주택규모별 건설비율안'을 고시했습니다. 고시안에서 서울시는 재개발 사업의 임대주택 의무비율을 현행 15% 그대로 유지하기로 했고 상업지역의 의무비율 5%를 새로 적용하였으며, 그동안 상업지역은 임대주택 의무공급 대상에서 제외되었습니다. 기준일 3개월 전부터 정비구역에 거주하는 세입자 비율이 15% 이상이거나 관할 구역의 주택수급 안정이 필요한 경우 자치구가 10% 이내 범위에서 임대주택 비율을 올릴 수 있습니다. 시와 자치구의 임대주택 의무비율 확대는 도시 및 주거환경정비법(도시정비법) 시행령 개정안에 따른 것으로, 시행령에서는 재개발 임대주택 의무비율을 서울의 경우 10~15%를 10~20%로, 인천·경기는 5~15%를 5~20%로 각각 상향했으며, 여기에 각 지자체의 재량에 따라 10%까지 추가할 수 있도록 했습니다. 서울시는 재개발 임대주택 의무비율을 최대 30%(시 20%, 자치구 10%)까지 확대할 수 있으나, 의무비율을 15%로 유지하면서 서울 전체 임대주택 의무비율은 자치구의 10%를 더해 최대 25%로 현재(20%)보다 5%포인트(p) 높아졌습니다. 감사드립니다.