송파구 석촌동, 송파구 삼전동 다세대빌라 수익률검토

[미다스]

모카페에 아래 두개의 물건에 대한 갑론을박이 진행되고 있어 제가 나름대로 판단해 보았습니다.

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신축빌라 분양이나 다세대빌라 원룸을 경매가 아닌 매매로 구입한 경우의 수익률은 어떻게 될까요?

송파구에 다세대빌라 물건 2개에 대한 수익률을 계산해 보았습니다.

1.

 

빌라 물건 내역

전용 14평(방2두개, 거실, 화장실, 베란다로 구성된 5층중에 4층)

매가 2억 3천 5백 ,

대출 1억 4천만원 가능,(4.8% 제1금융권) 이자 56만원 x12  년672만 원 

전세 전환시 1억 6천 ~ 1억 7천 가능하고,

월세전환시 보증금 2천만원에 월세 80만원 x12 년 960만원

실투자금 7,500만원

임대수익 년임대수익 288/실투자금 7,500만원 3.84%

위와 같은 경우라면 분양이나 매매로 구입해서는 안되겠죠,

단지 실수요자의 거주용으로 판단해야 합니다.

2.

 

매가 1억6천5백 

대출 9,900만원

임대보증금 2,000만원 (실투금액 4천 6백만원)

9,900만원에 대한 대출이자 : 1금융권 년 4.6 %  38만원

월세 80만원 - 대출이자 38만원 = 42만원

42만원 * 12개월 + 5백 4만원  

임대수익 5백4만원 / 실투금액 4천6백만원 = 임대수익율 년 10.9%

위와 같은 수익률이라면 투자할 만 합니다.

그러나 향후 임대수익률이 더 올라갈 수 있을지는 미지수입니다.

현재의 수익률만 본다면 좋지만 미래가치에 대한 기대수익률은 더 이상 올라가기 어려울 수 있습니다.

왜냐하면 지금보다 더 많은 인기를 구사할 대체주택이 공급될 것이며

이 주택은 구주택으로 분류되어 임대료올리기가 어렵기 때문입니다..

원룸은 수요예측이 불안정하므로 현재가격으로 매수하는 것은 피해야 합니다.

그럼 좋은 투자방법은 어떤 것이 있을까요?

저렴하게 구입하는 방법밖에는 없습니다.

매매나 분양으로 접근하기 보다는 경매로 시세보다 저렴하게 낙찰받아야 합니다.

우리가 가야할 방향이 그것이며,

부동산을 저렴하게 구입할 수 있는 최적의 방법 그것은 경매가 정답입니다!

열공하시고 발품을 많이 팔아보십시오.

분명 원하는 수익률을 얻을 수 있을 것입니다.