오세훈·김헌동·SH 반값 아파트, 성공과 실패의 필수 요인

[이대환]

1. 개요

오세훈 서울시장과 김헌동 서울시주택공사(SH) 사장이 야심차게 추진하고 있는 "반값 아파트(토지임대주택)"

분양이 성공할 수 있도록 기도하는 마음으로 이 글을 올린다.

SH는 서울 강동구 고덕 강일지구에 전용 면적 59㎡의 토지임대부 분양주택 500세대를 공급한다. 2월에 분양 예정이다.

분양가격은 약 3억 6천만원(3억5,500만원)이다. 건물 60㎡ 건축비가 이렇게 많이 들어가는 것인지?

그럼에도 이 분양가격은 주변의 시중 분양가격보다 5,6억원 정도 낮다고 한다.

서울은 20평도 안되는 아파트가 9억원 정도 하는가 보다.

시골 잿간 채 하나 밖에 안되는 건물이 9억원!

이놈의 9억원 가격이 지난 5년간(2017년 후반~2021년 전반) 사람의 눈을 멀게하여 영혼까지 빼앗아 갔고, 지금은 이놈의 9억원 가격을 따라서 물가가 올라가고 있는 중이다.

그다음 차례는 건축업 파산과 금융업의 부도, 경제 불황이라는 연쇄 반응이 자기 차례를 기다리고 있다. 정부가 시장 개입을 해주지 않으면 금융위기는 바로 닥칠 수 도 있다.

이것은 부동산 가격 파동의 50년 역사에서 5회째 맞는 주기적  파동의 되풀이 수순이다.

그래도 오세훈 서울시장과 김헌동 사장이 주도하여 서울시주택공사(SH)가 추진하는 반값 아파트는 부동산 문제를 뿌리에서 해결할 수 있는 근본 대안이다.

지난 50년간 다섯번 째 맞은 부동산 문제를 해결하는 방법은 이것 하나 뿐이기 때문이다.   

따라서 이 반값 아파트가 반드시 성공해야 하는데 필자가 보기에는 '글쎄(?)'라고 하고 있다.

2. 반값 아파트(토지임대부 아파트) 실패 요인

사실 반값 아파트는 2007년 김포부곡지구에 처음 실시했으나 실패했었다.

그때도 부동산 4차 파동기가 끝이나고 가격 하락기에 시작하였는데 이것이 시기에서 타이밍이 맞지가 않았고,

여기에 사업 주체가 실패하도록 가격 책정을 했었기 때문이다.  

2000년 초반부터 치솟던 땅값으로 인하여 국민들 여론에 밀려서 마지 못해 실시한

군포 부곡지구 반값 아파트는 적어도 3가지 이상의 요인에서 실패하게 되어 있었다.

지금 시작하려고 하는 SH공사도 이점을 염두에 두고 면밀하게 준비를 해야 실패가 없을 것이다.

이에 대한 상세한 것은 필자의 책, <토지전세주택, 2009년, 수원대학교 국토미래연구소>를 참고하기 바란다.

2007년 경기도 군포 부곡지구에 환매조건부로 415가구, 토지임대부로 389가구, 전용면적은 75~85㎡였다. 결과는 92.4%(743가구)가 미분양되어서 실패함.

(1) 2007년 군포 부곡지구 반값 아파트는 토지용적률(150%)을 턱없이 낮추어서 토지임대료를 높게 나오도록 가격 설계를 했다. 그린벨트를 풀어서 주민들에게 쾌적한 주건환경을 제공한다는 명분도 붙여셔 30평형 아파트 한 가구당 임대료 부담 토지 면적은 22.6평이었다. 보통 이런 규모의 아파트 토지 면적은 15평도 되지 않는다. 그런데 한 가구당 22.6평이라는 넓은 면적의 토지임대료를 부담시켰다.     

(2) 토지임대료가 턱없이 높았다. 토지는 성장성 자본이기 때문에 토지임대료에 적용하는 이자율은 땅값의 평균 상승률만큼 낮추어 주어야 한다. 그러나 사업 주체는 임료 책정 이율을 시장 이자율 5%(4.96%)를 그대로 적용했다. (1)과 (2)만 감안해도 이렇게 책정된 가격은 사유주택보다도 가격이 높아지게 된다(비싼 값이다).

이런 조건으로 분양하면 사업 주체는 높은 임료 수익과 소유한 토지의 땅값 상승이익까지 이중으로 가져가는 부당이득을 취하게 된다. 처음 시작한 시범사업은 이것만으로도 실패 요인은 충분했다. 말은 "반값 아파트"지만, 실제는 사유주택보다 비싼 "배값 아파트"이었다. 

(3) 어느 시민 단체 주장처럼 평당 건축비도 최대한 높였을 것으로 보인다. 여기에 환지 처분에 따른 공공용지 비율도  높아서 가구당 토지 조성비 부담도 컸었다. 

(4) 시기상 부동산 가격 하락기에 시작하여 분양시장의 열기는 냉기가 돌 때이었다. 부동산과 주식은 원래 허구가격 따먹기를 추구하는 투기장(도박 심리) 성격을 가지기 때문에 상승기에는 이성을 잃고 뛰어들며, 하락기에는 반값으로 떨어져도 냉담해지기 쉽다. 

(5) 여기에 처음 실시하는 시범사업에 정보가 왜곡되었다. 토지임대부주택은 값이 낮아도 40년~50년 후에는 재산(건물)이 0이 되어 빈털터리가 된다는 잘못된 인식이다. 이것은 지금 시작하는 서울시 SH공사의 사업도 마찬가지다. 지금도 이 인식 문제를 해소하지 못하면 다시 실패할 가능성이 아주 높다.

일부 언론이 "토지임대부는 건물만 주고 땅은 안주고 반값이다"라고 하는 거짓말 또는 사기술이라고 했다. 그렇게 반기를 들어도 소위 전문가나 정책가들이 이에 대한 이론적 대응 한번 못하는 것이 우리가 가진 부동산시장의 그릇된 토지관이다. 

(6) 가장 큰 난제는 모든 사람들이 가지는 토지(성장성 자본)에 대한 무식과 오해다. 여기에는 부동산 전문가를 포함하여 학자, 여론 매체, 일반 대중들 모두가 포함된다. 사람들은 전문가라도 사용과 시간 흐름으로 작아지는 값(기계, 자동차, 광업권 등)은 이해를 하지만, 사용과 시간 흐름에서 커지는 값은 그 값의 실체와 성격을 전혀(100%) 이해하지 못한다.

(7) 위 (4), (5), (6)의 난제를 해결하기 위해서는 사람들이 토지시장을 과학적으로 이해해야 한다. 우리는 토지와 주식, 가상화폐 등에 대해서는 전문가라도 무당이 점괘를 뽑아내는 것, 아니 이보다 더 잘못된 괘를 뽑아내고 있다. 그것은 성장성 자본가격에 매겨지는 매매차익을 실현된 실물이나 가치물로 착각하는 것이다.

성장성 자본가격에 매겨지는 매매차익은 영원히 아무것도 실현되는 실물은 없는데, 이것이 가치물로 보이고, 그것을 신봉하게 되면, 토지임대부 주택은 명분을 잃는다.

토지매매차익이 가치물이 맞다면, 토지소유주택은 사람도 살고, 매매차익도 나오므로, 그야말로 "꿩먹고, 알먹고"가 아닌가?.

그런데 왜 토지임대부로 하여 그렇게 개인은 일확천금을 얻을 수 있고, 나라는 천문학적 숫자로 커지며 발생하는 가치, 곧 자본 매매차익을 나오지 못하게 없애버려야만 하는가 말이다.

엄청난 크기의 가치나 숫자를 제도 하나로 사라지게 하는 꼴이니 말이 되지  않는 주장이고 그릇된 정책 아닌가 말이다.

<전문가의 무당 점괘> :

땅값은 ㄱ. 감가(感價)와는 반대로 성장하는 토지의 물리적 성질, ㄴ. 성장률과 이자율에 따른 자본가격의 시장 속성, ㄷ. 그다음이 수요공급의 원리로 값이 매겨지고 변한다. 그러나 사람들은 전문가라도 제일 뒤의 요인인 ㄷ. 수요공급의 원리로만 이해하고 분석한다. 하여서 ㄱ과 ㄴ을 모르는 무지는 물론 발생한 가격은 실현과 미실현도 식별하지 못하는 전문가의 분석은 무당이 점괘를 뽑아낸 것과 별반 다르지 않다는 뜻이다.

3. SH공사가 반값 아파트를 성공 시키기 위해서는 

2023년 처음 추진하는 서울시 강동구 토지임대부 아파트도 2007년 군포 부곡지구처럼 부동산 가격 하락기를 맞아서 우려가 된다. 어떻게 이런 토지임대부 주택 공급정책마저 부동산 가격 주기와 딱 맞게 움직이고 있는지?  부동산 가격 5차 파동이 15년 넘어서는 주기를 띠게 되니, 토지임대부 주택도 이를 따라 15년 이상 주기로 움직이고 있다.

사람은 땅을 상품으로 간주하고 팔고 사고 있고, 그 값을 실물가치처럼 사용하고 있는 것으로 여긴다. 그러나 이 땅값을 사회와 시간 속에 넣어놓고 보면, 아무것도 없는 숫자 놀음이기 때문에 사람이 그 값에 농락을 당하고 살고 있다. 사람은 시장에서 자본거래와 손익거래, 가치의 이전과 교환을 기초에서 식별하지 못하고 살고 있다. 

악령의 괴수 바알이 사람을 유혹하기가 가장 좋은 곳이 이렇게 손끝 하나 움직이지 않고도(컴과 폰의 자판은 두드리는 것은 제외) 거액의 매매차익이 발생하는 토지, 주택, 주식, 외환, 선물, 옵션, 가상화폐 시장이다. 

지금 SH공사가 주친하는 반값 아파트, 토지임대주택이 성공하기 위해서는 다음을 갖추어야 할 것이다.

이에 대한 상세한 자료는 <한가위 희년나라 1, 2021년, 요벨랜드>를 참고하기 바란다. 

(1) SH가 반값 아파트가 반값이 되는 이유를 실제로 보여주어야 한다. 토지임대부 주택 분양가격 3억 6천만원과 주거기간 임대료 총액의 합계가 같은 소유주택 분양가격 9억원과의 차액 5.4억원을 간의 가격 차이를 주택의 소유거주기간(50년)에 따른 자금 흐름을 구체적으로 보여 주어야 한다.

(2) 토지소유주택은 가격이 제값보다 높아서 50년 간 살면서 계속하여 적자만 보고 살고 있다는 것을 자금 흐름으로 보여 주어야 한다.

(3) 지금 SH공사가 반값 아파트 시세차익을 70% 보장한다고 하는데, 이것은 이미 실책이 될 우려가 보인다(그 70% 시세차익 보장 조건을 몰라서 아직은 추정). 아파트는 건축물이라서 사용과 시간 흐름에서 가격이 떨어지는 물질인데, 이를 상승액으로 보상하는 것은 이미 토지임대부 주택이라고 볼 수가 없다. 그리고 임대시장에서는 시세차익이 나지 말아야 성공을 하는 것이지, 시세차익이 발생하면 이것은 실패다. 이런 정책은 중국과 같은 주택정책이 되어 실패한다. 중국은 형식상 토지가 공유지이지만, 경제적 실제는 사유지와 같고, 그래서 투기하기는 우리나라 사유주택보다 더 쉽고, 규제가 적어서 매매차익의 크기도 더 크게 발생한다.

이것은 토지를 국공유로 가진 싱가폴, 이스라엘, 유럽, 북한 등 거의 모든 국가가 가지는 한결 같은 오류다. 임대시장에서는 매매차익이 발생하지 않도록 임대료를 시장가치대로 거두어야 한다. 임료를 시장가치대로 거래하면 땅값이 발생하지 않는다. 이것은 임금을 시장가치대로 매기면 노동시장에서 사람의 몸값이 발생하지 않는것과 시장원리가 같다.

(3-1) 2012년 서울 서초구 우면동과 강남구 자곡동 일대에 공급된 토지임대부 아파트의 건물가격이 분양가보다 최대 7배(10억~12억원)로 가격이 커져 있다. 이 토지임대부 아파트는 가격이 시중 가격의 절반 이하이므로, 반은 성공하고, 반은 실패한 가격책정이다. 완전한 성공은 매매차익이 0이 되는 것이다. 지금 이 아파트는 임대료나 분양가격 중 어느 하나가 가격이 너무 낮아서 입주자가 무임 승차를 하고 있다. 서초 강남 아파트는 동일 규모에서 시장 월세는 월 100만원을 넘어갈 것인데 50만원도 안되니 건물가격이 분양가격에 비해 7배나 커져 버린 것이다.  

서초 강남 토지임대부 아파트는 중국 주택처럼 징수하는 토지임대료가 너무 낮아서 발생한 문제다. 토지임대부 주택이 7배나 커진 값은 낮아진 임대료의 자본가격이 주택에 프리미엄으로 붙어 있기 때문이다. 이 가격만큼 초기 입주자(분양자)는 득을 보고 사업 주체는 손해를 보게 된다. 7배 커진 집값은 규모는 작지만 사유주택과 똑같은 허구가격의 폐단이 발생하고 있다. SH공사나 관련자들도 취지는 좋으나 아직 시장을 잘 모른다. 그래서 아파트를 싸게 공급하기만 하면 그게 성공이라고 생각하는 시장 약점을 가진 분들이 사업을 주도하고 있다.  

(4) 강동구 고덕 강일지구에 토지임대부 아파트를 공급하면 지금 시중 아파트 분양가격 보다 5~6억원 가량 낮아진다. 그러면 SH공사는 이 금액을 은행에 50년간 예금하면 그 재산이 얼마가 되는지를 구체적으로 보여주고, 그 재산가격을 SH공사가 보장하여 주는 조건을 제시하기 바란다. 여기에 적용할 50년간의 평균 이자율과 주택임대료 평균상승률을 사전에 제시하여(평균치는 50년 후 실제 수치로)  그 비율로 계산된 가격의 상한선을 보장해 주는 조건이다.

(5) 토지임료 시장가치대로 징수하는 조건에서 40년, 50년 후 새로 짓는 아파트에도 입주의 우선권이 주어질 수 있도록 배려해야 한다. 토지임대료를 시장가치대로 징수하면 입주권은 프리미엄이 붙지 않는다.

토지소유주택은 50년 후 집을 지을 때 건축비를 생돈(현금)으로 부담해야 하지만, 토지임대부 주택은 5~6억원 낮아진 금액을 은행에 예금한 자금이 복리로 불어나서 이자만 해도 집을 짓고도 남을 것이다. 원금 5,6억원은 5% 이자율로 50년간 예금하면 55억원이 넘어가는 큰 돈이 되기 때문이다. 

(6) 주택거래 매매차익은 존재하지 않는 허구가격임을 알려주어야 한다. 토지, 주택, 주식, 가상화폐 매매차익은 존재하지 않는 허구가격이므로 이것이 발생하지 않아야 시장도 제 기능으로 작동하며, 나라가 바로 선다는 것을 알려 주어야 한다. 창조질서에서 생산 활동 없이 가치(재화나 서비스)가 발생하지 않으며, 생산 없는 숫자의 발생은 그것을 가치로 사용하지 못한다는 사실을 과학적으로 알아야 한다

(7) 경실련이 3년전 발표한 토지에 대한 각종 지표나 불로소득 계산은 잘못된 토지관에서 산출된 것으로 한낱 숫자 놀음에 불과하다는 것부터 알아야 한다. 그 발표에서 땅값을 장기간 시계열로 분석하면서 저점 가격을 기준시점으로 잡고, 이를 고점 시기의 가격을 맞비교를 하게 되면 그 값은 의미가 없다. 이것을 고점가격을 기준시점으로 하고, 저점 가격을 비교하면 그 크기만큼 적자가 나는 것도 동시에  알아야 한다는 뜻이다. 

그리고 그렇게 나온 거액의 땅값 상승액이 불로소득이며, 토지 소유자는 그만큼 이득을 본 것으로 생각한다. 아니다. 오히려 그 기간만큼 토지 소유자는 소유에서는 손해를 보고 있다. 그래서 매매차익은 토지 소유기간 동안 돈이자에서 손해를 본 손실가격의 보충분이다. 그리고 땅값 원금과 그 매매차익의 사회적 총합은 1원도 실물이나 가치물이 존재하지 않기 때문에 영구적 허구가격이라는 되는 것까지 함께 알아야 한다.   

 (8) 지금 SH공사가 하려는 반값 아파트, 곧 토지임대제는 당면한 주택 문제 해결은 물론, 부동산시장, 나아가서는 병들어버린 자본주의(사유재산제와 시장경제체제)를 근본에서 바로 잡는 큰 정책이라는 되는 것을 알아야 한다. 이 제도가 성공하면, 이것이 사회적으로 일반화하게 되면, 한 사회는 이론상, 구조상, 땅값도 0, 세금도 0인 100% 사유재산제와 온전한 시장경제가 성립할 수 있다는 말이다.

그래서 지금 추진하고 있는 SH공사의 토지임대부주택이 성공하기를 무릎을 꿇어 빌면서 이 글을 마친다.