'랜드마크' 꿈꾸는 도심 복합개발단지 졸속 조성

[나창근]

 '랜드마크' 꿈꾸는 도심 복합개발단지 졸속 조성

무늬만 '日 롯폰기힐스' 될라

 

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  ◇최근 국내에서 일본의 롯폰기힐스(오른쪽)를 벤치마킹한 복합건축물 분양이 봇물을 이루고 있다. 왼쪽은 GS건설이 서울 마포구 합정 균형발전촉진지구에서 이달 초 분양을 시작한 ‘서교자이 웨스트밸리’ 조감도.

  최근 도심 복합개발(MXD)이 늘어나면서 일본 도쿄의 ‘롯폰기힐스’를 벤치마킹하는 사례가 급증하고 있다.
  
  롯폰기힐스(2003년 준공)는 일본의 버블경제 붕괴 후 슬럼화하던 도쿄 도심을 하루 15만명이 찾는 랜드마크로 탈바꿈시킨 민간 주도의 대표적 도심개발 성공사례. 한정된 부지(11만5500㎡)에 초고층 건축물(최고 54층)을 집중 배치하고도 개발 전보다 녹지가 1.5배나 늘어났다. 이 때문에 고밀압축 개발을 하더라도 쾌적할 수 있음을 보여줬다는 평가를 받았다.
  
  전문가들은 그러나 최근 국내에 잇따라 등장하는 복합개발 공간들은 롯폰기힐스의 성공 핵심인 볼거리, 즐길거리는 부족한 반면 분양가는 터무니없이 높고, 일본 흉내내기에 급급한 실정이라고 지적한다.
  
  ◆한국판 롯폰기힐스 분양 봇물=20일 건설업계에 따르면 GS건설이 서울 마포구 합정 균형발전촉진지구에서 분양 중인 ‘서교자이 웨스트밸리’(538가구)는 미국 ‘저디파트너십’사가 설계에 참여했다. 이 회사는 롯폰기힐스 설계를 담당해 명성을 쌓은 곳이다. 서교자이는 공연장, 멀티플렉스 등을 갖춘 협곡형 스트리트몰로 조성된다.
  
  동일하이빌도 지난 5월 서울 성북구 미아 균형발전촉진지구에서 ‘동일하이빌 뉴시티’를 분양하면서 ‘건축설계 디자이너 브라이언 혼다가 설계에 참여했다’는 점을 집중 홍보했다. 혼다는 롯폰기힐스 설계 당시 책임 디자이너로 일했던 인물이다.
  
  서울 영등포 옛 경성방직 부지에 들어서는 ‘타임스퀘어’나 인근 신도림동에서 공사가 한창인 ‘디큐브시티’도 같은 사례다. 디큐브시티는 롯폰기힐스를 기획·조성했던 모리빌딩이 컨설팅 중이며, 설계 역시 저디파트너십이 맡았다.
  
  지방도 예외가 아니다. 충북 청주 ‘신영 지웰시티’, 충남 아산 ‘펜타포트’, 동탄 ‘메타폴리스’, 부산 ‘센텀시티’ 등이 모두 해당 지역의 랜드마크를 꿈꾸는 복합개발 단지다. 2005년 ‘8·31부동산대책’ 이후 신 수익원을 찾으려는 부동산개발 및 건설 업계와 도시 이미지 개선을 노리는 지자체의 이해관계가 맞아떨어지면서 속속 출현하고 있다.
  
  ◆턱없는 고분양가, 일본 베끼기 급급=복합개발 단지는 한 곳에서 주거와 업무, 쇼핑, 문화생활이 원스톱으로 가능한 자족형 단지를 일컫는다. 입주민과 직원은 물론 관광객까지 불러들이는 랜드마크 기능도 해낸다.
  
  ㈜희림종합건축사사무소 최은석 상무는 “국내 업체의 설계와 시공 능력은 이미 세계적인 수준이지만, 복합개발은 규모가 크다 보니 시행사가 외국 대형 설계회사를 선호한다”고 설명했다. 투자자 모집이나 인허가 등 사업 추진 과정에서 유명 업체의 참여 사실 자체가 도움이 된다는 분석도 있다.
  
  그러나 창의력 없는 베끼기와 높은 분양가는 문제라는 지적이 높다. 이달 초 분양한 서교자이는 평균 분양가가 3.3㎡당 2800만원. 펜트하우스(322㎡)는 3.3㎡당 3500만원에 달했다. 작년 10월 충남 아산신도시에서 선보인 펜타포트는 3.3㎡당 1188만원. 당시 천안시내의 시세(약 800만원)보다 30% 이상 높았다.
  
  김선덕 건설산업전략연구소장은 “국내 복합건물은 볼 거리와 즐길 거리가 충실한 일본의 롯폰기힐스와 달리 상가시설로 메워지지만 분양가만 비싸다”면서 “우리 특성을 무시한 채 남의 프로젝트만 베낀 일부 복합건물은 흉물이 되기 십상”이라고 지적했다. 
  
  

  ■주요 복합건물 분양가와 주변시세 (단위:원)
  복합단지명	위 치	분양일	평균분양가(3.3㎡)	주변시세 (비교단지, 입주일)
  서교자이 웨스트밸리	서울시 마포구 합정동	2008년 7월	2800만	2402만∼2670만 (밤섬자이, 2010.3)
  동일하이빌 뉴시티	서울시 성북구 하월곡동	2008년 5월	1898만	1599만(래미안월곡1차, 2006.7)
  지웰시티1차	충북 청주시 북대동	2007년 3월	1138만	629만(영조2차아름다운나날, 2004.11)
  펜타포트	충남 천안시 불당동	2007년 10월	1188만	809만(불당I’PARK, 2004.7)
  메타폴리스	경기 화성시 반송동	2007년 6월	1508만	734만(풍성신미주, 2005.10)
  *비교단지 시세는 복합건물 분양일 기준임. 자료:부동산114