부가세 건물 상가건물에 대한 부가가치세 정리

[운영자]

건물 상가건물에 대한 부가가치세 정리

건축물에 관련된 부가가치세가 과세에 대하여 고객이 질문을 하면 당황하여 상식적인 수준에서 다양한 답변을 하고 있는 것이 현실입니다. 우선 건물을 건설해 매매하는 사업자의 경우에는 경험에 따라 당연히 과세된다고 할 것이고, 살던 집을 어쩌다 매매하는 사람들은 건물의 매매에 부가가치세가 과세된다는 것을 쉽게 이해하지 못할 것입니다.

부가가치세법에서는 ‘재화’의 범위에 건물을 포함하고, 재화의 공급은 ‘계약상 또는 법률상의 모든 원인에 따라 재화를 인도하거나 양도하는 것’으로 정의하고 있습니다. 그리고 “사업자가 행하는 재화의 공급”을 부가가치세 과세거래로 규정하고 있습니다.

건물의 양도에 부가가치세가 과세되려면 공급자가 사업자이어야 합니다. 사업목적으로 계속·반복적으로 건물을 공급하는 사업자는 물론이고, 건물을 직접 사용해 사업하는 사업자도 포함된다. 예를 들면 부동산 임대업이나 자기건물에서 식당·모텔 등의 사업을 하던 사업자가 건물을 매매하는 경우에는 원칙적으로 모두 부가가치세 과세대상이 된다는 것입니다.

다만 현실에서 부가가치세가 과세됨을 간과하고 부가가치세를 수수하지 않아도 별다른 문제가 발생되지 않는 경우가 있는데, 이는 부가가치세법에서 사업장별로 그 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 사업의 양도(구체적 포괄 양도양수 요건은 생략)는 재화의 공급으로 보지 않도록 하고 있고, 부동산 임대업이나 부동산을 이용한 사업의 양도의 경우 등은 대부분 여기에 해당되기 때문입니다.

따라서 부가가치세법상 포괄적 양도양수의 요건에 해당하지 않는 건물의 양도에 대해는 반드시 세금계산서를 발행하고 부가가치세를 수수해야 합니다(단, 먼저 폐업 후 양도하는 경우 제외하나 폐업시 잔존재화에 대한 간주공급 규정이 있음). 그리고 국민주택 규모(전용면적 85㎡)이하의 주택의 공급에 대하여는 별도로 조세특례제한법에 부가가치세 면세규정을 두어 사업자가 공급하는 경우라도 부가가치세가 면세기 된 것입니다.

다시보면 상가건물을 양도했으나 부가가치세를 수수하지 않아도 되는 경우는 부가가치세법상 포괄적 양도·양수에 해당되거나 폐업일 이후에 매매하는 경우이고, 주택을 양도했으나 부가가치세를 수수하지 않아도 되는 경우는 그 주택이 국민주택규모 이하이거나 양도인이 사업자가 아닌 경우입니다.

한편 개인의 건물 매매에 있어 위의 부가가치세와는 별도로 양도소득세 부담 여부도 검토해야 함은 부동산 매매에 있어 기본입니다.

1). 오피스텔 매매와 부가가치세

오피스텔 구입 시 매매가에 더해서 건물분의 10%에 해당하는 "부가가치세"를 납부해야 합니다. 이 경우 매도인은 부가세를 받아서 세무서에 납부 합니다. 단, 매도인이 처음부터 주거용으로 사용하고 있거나, 중간에 폐업신고를 하고 부가세환급분을 세무서에 반납하고 주거용으로 사용하고 있는 경우는 매수인이 부가세를 납부하지 않습니다.

매수인 입장에서는 매도인의 사정에 따라 부가세를 낼 수도 있고, 안 낼 수도 있습니다. 이런 매도인의 사정은 결국 매매가가 달라지는 요소가 됩니다. 그렇지만 부가세를 납부 여부에 대하여서는 매매가의 중요인자이기는 하지만 이는 요소일 뿐 절대적인 것은 아닙니다.

● 주거용으로 살 경우:

오피스텔을 취득하여 본인이 주거로사용 하는 경우 부가세를 내지 않는 오피스텔을 선택해야 합니다.

● 업무용으로 살 경우:

오피스텔을 임대수익 목적으로 사고자 할 때는 임대사업자를 내고, 세입자를 받아서 월세를 받는 것을 의미하고, 취득시 납부한 부가세는 원칙적으로 환급을 받을 수 있습니다. 매도인으로부터 세금계산서를 발급받아 세무서에 제출하면 됩니다. 이 경우 원칙은 세금계산서, 부가세 환급 형식이나, 매도인과 매수인이 임대사업자로 일반과세자라면 "사업의 포괄양수도"형식을 취할 수 있습니다.

● 사업의 포괄양수도 방식의 경우는 부가세를 납부. 환급 해당없습니다.

임대사업자로 구입하면 부가세를 환급받을 수 있으나 최종 소비자가 아닌 것을 의미하며, 세입자(최종소비자)에게 부가세를 받아 세무서에 납부해야 하는 것을 의미 합니다. 즉 2회/년 월세의 10%를 세무서에 내야하는 부담이 있습니다.

주거용으로 구입하면 부가세를 환급받지 못하고, 후에 양도소득세 등 문제 발생 시해당 오피스텔은 주택으로 간주하는 불이익을 받습니다. 오피스텔의 경우는 취득 및 처분 시 부가세, 양도소득세, 취득세, 등록세 등이 다른 부동산과는 조금 다릅니다. 또한 보유 시에도 부가세, 재산세 등이 일반 부동산과는 조금 다릅니다.

상가와 주택을 넘나들면서 해석되고 매도, 매수인의 입장에 따라서 달리 해석되기도 하기 때문에 중개를 하는 경우 여러 가지를 고려해서 판단해야 합니다.

2) . 부가가치세

부가가치세는 최종 소비자가 부담하도록 되어 있습니다. 상가투자에 있어서도 최종 소비자는 개인이 되고,. 개인이 아닌 사업자인 경우 부가가치세를 부담하지 않을 수 있고,. 다만, 부가가치세법상 사업자는 크게 일반과세자와 간이과세자가 있는데 일반과세자만 이러한 혜택을 받을 수 있습니다.

● 일반과세자가 부가가치세를 어떻게 부담하지 않을 수 있을까?

[취득단계]

분양받은 상가나 기존 상가를 취득하는 경우 분양금액이나 매매금액에는 건물부분 부가가치세가 포함되어 거래되고 있습니다.. 매수자가 부가가치세를 포함하여 매매대금을 지불하였으므로 부가가치세를 부담하는 것처럼 보이지만 이 부가가치세는 일반과세자로 등록하여 세무서로부터 전액 환급 받을 수 있으므로 일반과세자가 부담하는 취득단계의 부가가치세는 존재하지 않습니다.

물론, 이러한 혜택을 받기 위해서는 전제조건은 분양받은 상가는 분양계약일로부터 20일, 기존 상가를 취득하는 경우에는 보통 취득일로부터 20일 이내에 사업자등록을 신청해야 합니다.

[보유단계]

보유단계에서 상가를 임대하면 임대료에 대한 부가가치세를 납부해야 합니다. 일반과세자는 임대차계약서에서 부가가치세 별도라는 조건을 달아 임차인에게 부가가치세를 받아서 납부하면 되므로 사실상 부가가치세를 납부를 하지만 임차인이 전부 부담하는 형태가 되는 것입니다.

[처분단계]

처분단계에서 가장 오해하기 쉬운 부분은 일반과세자가 취득단계에서 되돌려 받은 부가가치세를 10년 이내에 매도하는 경우 무조건 환급받은 부가가치세를 되돌려 주어야 한다고 알고 있습니다.

하지만 일반과세자는 매수자가 사업자등록을 일반과세자로 하는 경우와 그 이외의 경우 모두 부가가치세를 매수인에게 전가 시킬 수 있습니다.

매수인이 일반과세자로 등록하는 경우에는 사업의 포괄양도양수계약서를 작성하면 부가가치세를 되돌려 받은 것은 그대로 인정받고 매도 시 건물분에 대해 납부할 부가가치세도 납부하지 않아도 됩니다.

대신 매수인이 간이과세나 개인인 경우에는 매매계약서에 "부가가치세 별도"라는 조건을 달아 매수인에게서 받아서 내면 됩니다. 물론 이 경우도 취득단계에서 되돌려 받은 부가가치세는 그대로 인정이 됩니다.

● 일반과세자가 환급받은 부가가치세를 다시 납부하는 경우는 언제일까

매도 행위를 하기 전에 임차인을 내보내고 부동산임대업을 폐업하는 경우입니다. 물론, 6개월마다 5%씩을 차감하므로 10년 이후에 폐업하는 경우는 추징문제가 발생하는 않습니다.

다만, 일반과세자로 등록한 경우라도 10년 이내에 간이과세자로 전환되는 경우에는 부가가치세 추징문제가 발생하므로 간이과세자로 전환되지 않도록 하여야 합니다.

3). 포괄양도양수계약이란 무엇인가?

포괄적 양도. 양수란 사업장별로 사업용 자산을 비롯한 인적시설 및 권리. 의무 등을 포괄적으로 승계하여 양도하는 것을 지칭합니다.

그러나 사업의 포괄적 양도. 양수가 되기 위해서는 다음요건을 갖춰야 합니다.

① 포괄 양도. 양수 내용이 확인돼야 한다.

사업양도.양수 계약서 등에 의거 사업의 포괄적 양도 사실이 확인돼야 한다.

② 양도자 및 양수자가 과세사업자이어야 한다.

사업양수 후 양수자가 면세사업으로 전용하는 경우에는 사업 양수도가 인정되지 않습니다.

③ 사업양도 신고서를 제출해야 한다.

사업양도 후「사업양도신고서」를 제출하여야 합니다. 사업을 양도하면 재화의 공급으로 보지 않기 때문에 부가가치세가 과세되지 않는다. 부가가치세를 과세하지 않는 이유는 양도자가 납부한 세금을 양수자가 환급 받게 돼 아무런 세금징수 효과가 없음에도 불구하고 사업자에게 불필요하게 자금 부담을 지우는 것을 피하기 위해서입니다.

사업양도에 해당하면 양도자는 부가가치세만큼 양도가액을 낮출 수 있으므로 거래를 원활히 성사시킬 수 있고, 양수자는 사업을 양수하는데 따른 자금부담을 덜 수 있습니다.

(eX) A가 매매가 9억원(건축비 4억원, 토지비 5억원, 부가가치세 별도)인 강남의 한 상가를 B에게 매도한다고 가정해보자. 부가가치세는 건축비의 10%이므로 부가가치세는 4천만원이다.

즉, B는 매수비용으로 A에게 9억원이 아닌 9억4천만원을 지급해야 한다. 이 과정에서 B가 강남의 한 상가를 매입하면서 임대사업자(일반과세자)로 등록을 하는 경우 4천만원은 다시 환급신청을 하는 경우 환급을 받을 수 있습니다.

이렇게 되면 굳이 4천만원을 매도자에게 주고(매도자가 부가가치세를 납부) 다시 환급을 받는 무의미한 일을 하게 되므로 이때 포괄양도양수계약서를 작성하면 B는 A에게 부가가치세 4천만원을 주지 않아도 되고 환급받을 일도 없어 자금부담이 덜하게 되는 것이지요.

상가나 오피스텔, 임대용 빌딩 등 수익성 부동산 매매계약서를 작성할 때 부가가치세 부담 부분을 명확히 하여야 하며(초보 중개업자의 경우 이 부분을 소홀히 하여 곤란을 당하는 경우가 종종 발생한다) 매도자, 매수자 모두 일반과세자 사업자등록이 돼있거나 사업자등록을 할 계획인 상태면 포괄양도양수계약서를 함께 작성하면 됩니다.

▶ 오피스텔의 매매와 관련하여 사업자유무 및 폐업전후에 따른 가장 많이 필요한 세무문제에 대해서 문답형식으로 정리를 하여 보도록 하겠습니다.

◈ 부가가치세의 납세의무자

☞ 부가가치세법에서는 "영리목적의 유무에 불구하고 사업상 독립적으로 재화(또는 용역)을 공급하는 자"로 규정을 하고 있습니다. 따라서 위의 4가지 요건을 충족하지 못하면 부가가치세의 납세의무자체가 성립되지 않는 것입니다.

그런데 개인의 경우에는 사업성이 없기 때문에 부가가치세의 납세의무가 없는 것입니다.

◈ 사업자 지위에서의 양도와 비사업자 지위에서의 양도

☞ 오피스텔 소유자인 사업자가 폐업전 양도하느냐, 폐업 후 양도하느냐는 다음과 같은 차이가 발생하게 됩니다.

1. 매도인의 폐업 후 양도

☞ 일반적으로 오피스텔을 분양받으면서 흔히 말하는 사후관리에 해당이 되는 부분입니다. 매도인은 사업자로서 과세사업에 사용하다 폐업을 하는 경우이며, 매수인은 비사업자에 해당이 됩니다.

따라서 매도인은 폐업시 잔존재화에 해당되므로 간주공급에 따른 과세표준을 계산하여 부가가치세를 납부하면 됩니다.

즉, 과세표준 = 건물의 취득가액 × [1 -(5/100)×경과된 과세기간의 수)

※ 2002.1.1. 이후 취득분부터 적용 (이전 취득분은 10/100)

2. 매도인이 폐업전 개인에게 양도하는 경우

☞ 이 경우는 사업용 자산의 양도에 해당이 되며, 따라서 상대방이 사업자여부를 가리지 않게 됩니다.

따라서, 매도인은 실지매매가액은 과세표준으로 보아 부가가치세를 납부하면 됩니다.

◈ 부가가치세의 사후관리

☞ 일반적으로 가장 잘못 알고 있는 것이 폐업하면 환급받은 매입세액을 국가에 반환하는 것으로 생각하는 것입니다.

그러나, 사후관리는 매입세액을 국가에 반환하는 것이 아니라, 매입세액 환급을 받은 자산 자체를 사후관리하여 과세표준에 산입하겠다는 것입니다.

1. 포괄승계인 경우에는 국가에 반환할 필요는 없지만 매수자에게 세액을 반환해야 되는 것으로 생각됩니다.

☞ 세법상 그리고 실무상으로도 전혀 부가가치세를 환급할 이유가 없습니다.

포괄승계가 아니었다면 다음과 같은 거래가 발생하게 됩니다.

ⓐ 매도자 : 매수자로부터 부가가치세를 징수하여 국가에 납부

ⓑ 매수자 : 매도자에게 징수당한 부가가치세를 국가로부터 매입세액으로 환급

그러나 포괄양수도는 이러한 징수 및 환급의 절차를 생략하는 것에 불과합니다.

즉, 포괄양수도와 일반 거래상의 차이는 오로지 부가가치세를 징수하여 환급하는데 시차상의 존재만 있을 뿐 다른 어떤 차이도 없는 것입니다.

2. 포괄승계가 아닌 경우 매도인은 10년 잔존 기간에 대한 만큼의 환급액을 국가에 반납하면 될 것 같습니다

이 경우 매수자가 사업등록을 하면 부가세를 별도로 받아서 매매에 따른 부가세를 국가에 납부하는 경우에도 매도인이 환급받은 부가세는 잔존 기간에 대한 환급액은 별도로 국가에 납부해야 하는지요

☞ 환급액을 국가에 반납하는 것이 아니라 위에서 언급한 것처럼 폐업전이냐 폐업후냐를 따져서 과세표준에 산입하여 부가가치세를 납부하는 것입니다.

그러므로 사후관리를 하는데 있어서 매수자가 사업자이냐 여부는 전혀 상관이 없습니다. 다만, 매수하는 자가 사업자이면 포괄양수도가 가능하다는 차이가 존재할 뿐입니다.

3. 기존오피스텔의 매매에서 매수인이 부가세를 납부하면 물론 매수인은 환급이 가능하겠고 사후관리 기간은 잔금 시점으로 부터 또다시 10년이 되는지요

☞ 세법에서는 건축물에 대해서 감가상각기간을 10년으로 잡고 있으므로 당연히 취득일로부터 10년동안 사후관리를 하게 됩니다.

※ 사후관리는 환급받은 매입세액을 관리하는 것이 아니라, 그 자산 자체에 대해서 사후관리를 하겠다는 것입니다. 이 점을 주의하셔야 할 것입니다.

<출처 : 중개관련 사례 판례 등기 전문상담>http://band.us/#!/band/59244224