둔촌주공 조합원 평형 분양 배정에 대하여

[모래와자갈]

둔촌주공 재건축 추진 예상 일정을 우선 생각해보면 아래와 같이 예상됩니다.

    2018. 3.14            : 서울시 건축위원회 심의 상정 요청

    2018. ~10월         : 설계변경 사업시행 변경 인가 완료(목표)

    2018. ~12월         : 조합원 분양신청 변경

    2019.  1월 or 2월  : 관리처분 변경 총회 및 승인

    2019.  상반기중    : 착공 및 일반 분양 / 조합원 동호수 추첨 

조합원 관심사중의 하나는 전반적인 재건축 일정과 다가올 분양 평형 배정 및

동호수 추첨, 그에 따른 분담금/환급금 확정과 입주시점 등으로 생각됩니다.

조합원 평형 배정에 있어서 대형 평형 선호자의 관심사는 37평형 이상 대형 평형의 배정과 1+1 배정에 대한 관심이라 생각됩니다.

1.1+1 분양 배정

1+1 배정에 있어서는 지난번 견해를 밝여 드린 바와 같이 조합원 분양가 인상이 불가피한 상황으로 인식되는바 저의 개인적인 견해로는 감정평가 금액 기준보다는 건축면적 기준으로 저층 25평형 및 고층 34평형 총 1,740세대가 18평+18평으로 가능하다고 판단됩니다.  전용 84제곱미터 >18평+18평 (39제곱미터 X 2)

18평형 임대제외 분양분 1,572세대중 조합원 희망시 700세대 이상까지 1+1 분양 가능 예상(1,400가구).이번 설계 변경에서 1+1에 대한 면적기준으로 대응하기 위해서도 19평형에서 18평형으로 의도적으로 변경한 것 같다고 개인적으로 판단하고 있음

2. 26평형/34평형 배정

소형평형 선호 Trend는 여전히 강세를 유지하고 있고 26평형 2,351세대 및 34평형 3,934세대는 많은 세대가 판상형 배치로 시장 상황을 잘반영 하였다고 보여집니다만, 과잉으로 많이 배정한것 같습니다.(일반분양에 유리한 평형을 늘린것으로도 판단됩니다). 어찌 되었던 일반분양에도 충분히 공급될것으로 추정되는바 조합원 대부분이 로얄동 로얄층 배정이 예상되는 평형입니다.소형평형 선호세대에게는 최고의 효율과 투자가치가 있는 평형대임에는 틀림없음.

3. 37평형 배정

이전 관리처분에서보다 2배이상 늘려 937세대 편성을 하였며 전평형이 남향 판상형으로 설계 되었기에 50평형과 함께 가장 선호하고 인기있는 평형으로 판단됩니다. 조합원간 경쟁이 치열하며 분양이후 시세 주도 평형으로 예상됩니다.

전 세대 조합원 분양으로 마감 예상되며 경쟁도 치열할것으로 예상됩니다.

조합의 최종 평형 배정방법에 따라 희비가 엇갈리는 세대도 있을것으로 판단됨.

(로얄층 비로얄층간 희비…)

4. 50평형 배정

동 배치상으로 가장 좋은 위치에 동배치 되었고  313세대 전부 대형 평형 선호 조합원에게는 인기가 높은 평형으로 경쟁이 치열하고 입주후 시세 주도 평형으로 예상됩니다.전 세대 조합원 분양 마감 예상

5. 43평형 배정

이번 변경 설계에서 가장 많이 세대수 축소된 평형이지만 43평 고유의 넓은 평수의 장점을 선호하는 고객과 37평형 배정이 어려울것으로 추정하는 대형 선호 조합원의 배정신청이 예상되는 평형으로 전평형 조합원 배정될것으로 예상되지만1+1평형 신청이 늘어나거나 여러 요인에 의해 일부 여유분이 생겨서 일반분양 될수도 있다고 판단되는 평형입니다.

6. 기타 복층 및 펜트하우스 배정

권리금 순위에서 앞서있는 몇세대만의 경쟁으로 시장 시황에 영향 받지 않는 특수 평형입니다.

7. 22평형 배정

임대 주택분 제외한 680세대중 조합원 일부 신청자 이외 대부분이 일반 분양 예상됨(1+1 대상 제외 예상하여 이번 변경 설계시 건축세대수 172세대 감소시킨것으로 추정)

8. 18평형 배정

1+1 배정 고려하여 19평형에서 18평형으로 변경한것으로 추정되며 658세대 증가 시켰음.임대제외 하여도 1,572세대이며 일부 조합원 신청자 이외는 1+1 조합원 신청자로 예상되며 여유분은 일반 분양 예상됨.(1+1으로 700세대 1,400가구는 충분히 가능할것으로 추정됨)

앞서 말씀드린 대형 평형에 있어서 37평형이상이 2,679세대로 전체 분양세대중 약 22.3% 밖에 되지 않은 상황입니다. 시장 상황상 26평형/34평형이 일반 분양에 유리하여 많이 배정한 부분도 이해는 하지만 37평형 이상에 있어서 조합원 희망을 충족시켜주지 못하는 일이 없도록 좀더 세심한 평형 배정의 배려가 아쉽습니다(50평형/37평형).십수년간 기다려온 조합원에게는 이번 재건축이 새로운 집의 희망이며 새로운 삶의 전환점입니다. 모든 조합원을 100% 만족 시킬수는 없지만 원하는 평수에는 배정할수 있도록 조합이 노력만 한다면 가능하다고 생각합니다. 4,000세대 이상의 일반 분양분이 있음에도 불구하고 권리금이 낮다는 이유로 우선순위에서 밀려 원하지 않는 평형으로 배정받는 일이 없도록 하였으면 합니다.

조합원은 투자 가치로 평형을 선택하시는 분과 삶의 질을 향상시키고 만족스런 삷을 영위하고자 선택하는분이 있습니다. 각각의 취향에 맞게 적절히 선택할수 있는 선택의 여지는 조합원에게 충분히 줄수 있는 재건축 단지이기 때문입니다.

늦었지만 조합의 각성이 요구되고 있습니다.

앞으로의 평형 배정 방법에 대해 주시하고 지켜 보겠습니다.

[콩콩]

18+22 아닌가요 ??

[모래와자갈]

18+22는 조합원분양가 합이 감정가를 넘지않아야 하기에 조합원 분양가가 조금만더 오르면 어려울것입니다.면적대비로는 18+22평형은 전용면적 39+49=88제곱미터로 불가능합니다
1+1 관련 견해글 참조는 아래입니다.
http://cafe.daum.net/Dunchon-InfoPlaza/FPq0/191

[다튜라]

모래와 자갈님의 말씀이 맞습니다.
면적기준으로는 18+18 이 맞습니다.
현재 분양가액 기준으로는 18+22 까지 가능합니다.

[콩콩]

일반 분양가가 높아지면 조합원 분양가는 낮아져야 하는것 아닌가요!

[모래와자갈]

요즈음은 일반분양가와 조합원 분양가 차이가 크면 관리처분 승인을 안해줍니다. 둔촌과 같은 경우는 비례율을 조정할것입니다. 즉 둔촌의 경우는 조합원 분양가가 올라가더라도 비례율을 올려주면 조합원 권리가도 올라가게 됩니다.그렇게 조정하여 조합원 분담금/환급금에서 조정해 줄수 있도록 할것입니다.
이렇게 권고하고 있기에 조합원 분양가가 올라가게되면 금액대비 방법으로는 1+1이 어려워 질수 있습니다.
면적대비로는 1+1분양은 18평+18평 밖에는 안될것 같습니다.

[모래와자갈]

예전의 재건축 방식은 대지지분에 대한 무상지분율로 정산하였기에 일반분양가가 높아진 수익은 조합원 분양가를 낮추어주어 조합원에게 수익을 환원해 주었지만,현재 둔촌의 경우는 권리가격을 기준으로 정산하기에 재건축 수익성이 좋아지면 비례율이 높아지고 따라서 권리가가 높아지기에 조합원의 분담금/환급금에서 수익을 환원 받을수 있습니다.
현재 관리처분 기준으로는 금액으로 하였기에 18+18 ,18+22 가능한세대가 있습니다만,조합원 분양가를 인상 조정하게 되면 금액대비로는 18+18가능한 세대가 급격히 줄게되고 경우에 따라서는 금액대비로는 불가능해질수도 있습니다.

[콩콩]

조합과 현대건설의 꽁수 아닐까요?