전남 순천 공매물건 후기 - 다시 전주인에게 공매취하하다!

[방글스]

안녕하세요!  창원의 방글스입니다.

지난 11월 초순에 공매로 낙찰받아 명도를 위한 작전을 돌입한 물건이었습니다.

입찰 당시 분석결과

1) 낙찰물건 현황 : 전라남도 순천시 00동 약 900세대 ,

                          아파트 20층중 15층 남서향 23평 아파트 (남향>남서향>안쪽 남향>동향 선호)

                          미납관리비 약 30만원, 집주인 거주

2) 권리분석

       가. 1순위 신협  나. 순천세무소 부가세 압류. 다. 기타 가압류 약간.     

       배분 후 (공매는 배당이 아니라 배분입니다.) 인수 소지 없음.

3) 입찰전략 : 임대 수익형 아파트

      2013년 11월말 시세 5,800~6,500만원선

                          전세 4,500~5,000만원/ 전월세 보증금 1,000만원 월세 30~35만원선

4) 임대 수익물건 분석 : 최소 12~30% 임대 수익 목표로 낙찰!

                                     1안                    2안

투자금	25,406,356	15,493,856
보증금	10,000,000	10,000,000
월세	300,000	300,000
월대출이자	141,667	162,500
월수익금	158,333	137,500
년수익금	1,900,000	1,650,000
실투자금	15,406,356	5,493,856
투자수익율	12.3%	30.0%
1년치 월세수령	3,600,000	3,600,000
1년치 대출이자	1,700,000	1,950,000
Gap	1,900,000	1,650,000

 소형 아파트라 대출이 생각보다는 작게 나와서. 고민하고 있었음.

 (실제 살지 않기에 2금융권에서도 방한개 -1400만원 공제한다고 함. 쩝)

 그래서 1안으로 추진 하기로 함. (보증금 2000만/월 25만 가능하나..)

5) 명도 Monitoring Point

   가. 낙찰 후 자산공사를 통해 전주인 연락처를 받을려고 했으나. 연락처 없음.

   나. 낙찰 후 창원서 순천까지 주말 토요일 2회 방문. 집에 쪽지 남겨도 연락이 없음.

   다. 11월 말경 순천 해당물건지 3번째 방문. 관리사무소 습격하여 연락처 알려고 했으나,

        실패. 결국 해당아파트 초인종 안되구 계량기도 잘 돌고 있어서 집에 아무래도 사람이

        있는거 같아서 문을 아주 쎄게 두드림.  드디어 사람소리가 들림.. (아.. 드디어)

        여자분 : 누구세요?(전라도 사투리 표현이 안되서~!!)

           나     : 공매로 낙찰받은 사람인데요! 하도 연락이 안되서 이렇게 주말인데 불구하고

                     찾아와서 죄송합니다. 문좀 열어주세요! 대화 좀 할려궁!

        여자분 : 아따~ 저는 잘 몰라요! 남편하고 이야길 하세요!

           나     : 남편분 전화번호도 모르구요. 제 연락처 쪽지 남겼는데 연락도 안주시고 해서...

                     남편분 휴대전화번호 좀 알려주세요!

        여자분 : 010-****-**** 이에요 그기로 전화하시고 이제 찾아오지 마세요!!

                    ( 쩝 해결되야 안찾아오지!! 연락도안되구 벌써 3주나 지나가서 내가 더 답답한데...)

           나     : 네! 수고하세요! ( 뭘 수고하라는지?? 참 내가 말해도 이상티~~)

    라. 바로 전 주인에게 전화하다. 11월 말이라 춥다. 복도에서 전화를 하다.

          전주인 : 여보세요!

          나       : 안녕하세요! 000씨 맞지요? 00아파트 00호 공매로 낙찰받은 사람입니다.

                      다름이 아니라 연락도 안되고 잔금일은 다가오고 집문제를 해결하고자 해서

                      주말인데 불구하고 연락드립니다.!!

          전주인 : 뭣이요? 공매가 진행되었다구요? 세금을 일부 납부하고 공매진행하지 말라고

                      당부했는데. 진행했다고요? 이런..XX , 우리나라가 공산당이구만, 세상에

                      집주인 허락도 없이 집을 공매인가 경매인가 집행하는 게 공산당이지 뭐이당께!

                      (사투리가 심하게 나온다. 욕도 섞여서~~ 아 순간 머리가 아파진다...

                        혼자서 이야길 마구 한다. 한 5분듣다가...)

          나       : 선생님! 저는 모르겠구요.. 하여튼 저는 합법적으로 낙찰받은 자이구요.

                      선생님께서 흥분하신다고 일이 해결되지는 않습니다. 세무소에 알아보시던지

                      자산공사에 알아보시던지! 그리고 공매가 진행되면 등기로 문서를 발송합니다.      

                      일요일이니 내일 월요일 알아보시고 전화주세요. 담당자 전화번호가 000-0000입니다.

                      저한테 모라카지 마시구.(나도 사투리 나온다..ㅋ) 알아보이소~ 그리고 연락주이소~

          전주인 : 네! 아따 선생님 고맙지요~ 그라고, 알아보고 전화하께요~

    마. 전주인으로 부터 전화가 온다.!

          내용인즉, 부가가치세금 체납으로 인한 세무소에서 자산공사로

         이관하여 공매가 진행된 물건이며, 체납금액중 일부 20%를 납부하고 공매진행 안하겠다고

         확답을 받은상태인데 공무원과 공사간의 업무착오로 공매가 진행되었다고 한다..

         취하해주면 안되냐구.. 계속 부탁을 한다. 이게 11월 마지막주 이야기이다..

    바. 자산공사 담당자에게 문의하다!

         만약! 경매는 취하동의서와 인감증명서를 제출하면 접수후 1~3일이내 해당 계좌로 반납해주는데

         공매도 그렇게 진행이 안되는지? 담당자왈 "공매는 취하하면 입찰보증금을 돌려받지 못한다"라고

         담당자가 말하길래~ 그럼 이 사건 담당분 알려달라고 해서 다시 문의하니

         해당사건은 세금문제로 세무소 공무원과 자산공사간 업무공유가 잘안되어서 진행되었기에

         취하를 하면 입찰보증금을 바로 돌려준다고 한다. (역시 여러가지 각도로 알아봐야 함. )

         전주인께서 전화가 와서 세무소 공무원의 실수로 공매취하가 안된상태라고 한다.

         다시 순천세무소 공무원으로 부터 전화가 온다.

         순천세무소 공무원 : "선생님! 합법적으로 공매로 낙찰받으셨기에 모든 권리는 선생님께서

                                     결정하실 문제입니다. 물론 전주인께서 일부 납부를 하셨지만 저희는

                                     현재 선생님의 판단에 따르겠습니다. 취하를 해주시면 안될까요?

                                     현재 집주인께서 형편도 어렵고, 또 저의 담당자가 정보공유가 안되어서

                                     공매가 진행되었는데.... 어떻게 생각해보시는게??? 강요는 아니구요.

                                     서로서로 잘 해결되었으면 합니다. ..."

          나  : "생각해보께요.. 뭐 저도 취하 할생각으로 입찰한게 아니고 경비도 들고 시간도 들고

                    임대수익을 본거라.. 나머지는 전주인분하고 이야길 하겠습니다. " 라고 끊었다.

          정리하자면, 현 집주인의 부가세금부분 미납에 대해서 집주인이 일부를 갚고 유예를 요청한 것.

           해당 담당자의 부재로 자산공사에 변경이나 보류신청을 안해서 진행되었던 물건이다.

  사. 전주인과 협상 :  1주일간 이야기를 오고 가다가 드디어 다음주 토요일 순천에서 만나다.

         먼저 커피샵에서 기다리면서 한 컷.

       순천세무소 정문 맞은편 작은 커피전문점. 밖에서 전화를 하는 모습을 보니 전주인 같았다

       나보다 띠동갑분이시라 50대 중반을 달리시는 분이고, 생각보단 첫인상이 엄청 고생하신거

       같아 보이시고 걱정이 얼굴에 가득찬 분이셨다.

       앉자마자, 전주인께서 이때까지 살아온 이야기, 가족이야기, 자녀둘중 하나는 군대가고, 딸은

       전주대학교 3학년이라는 둥..  지금 사는집이 처음으로 집을 장만한 아파트이구 분양때부터

       쭉 현재까지 살아온집이며, 직장을 그만두고 중장비 임대업때문에 집을 담보로 사업을 시작했구

       임대업 대금을 어음으로 받아서 건설사 부도로 어음이 휴지 되었다는 이야길~~

       나는 계속 커피만 마시면서 일다 듣기로 한다...................................................

       전주인께서 결국, 세무소 세금은 부가세이며, 부가세를 못내서 공매가 진행되었다고 한다.

       그리고 알아보니 공무원이 잘못이지만 중요한건 아직도 채무가 많아서 법적으로 내가 잔금을

       내면 끝이라는걸 알고 왔다는 소리다.

       공매는 경매와 달라, 인도명령이 안된다. 그래서 협상하는 것도 낙찰자 몫===============

       최악의 경우 명도소송까지 준비해야 한다.

       전주인께서 " 현재 집사람도 선생님 오신 이후 짐싸들고 집 나갔어요~! 이 집 해결하면

            다시 찾으면 되니깐. 선생님 봐주세요~~~!!! "  눈물까지 보이실려구 하신다.~~

        (헐~ 맘이 약해진다. 손가락을 보니 젊을때 공장에서 일하시다가 손가락 하나가 절단되신거

         같다. 손도 시컴하시고 얼굴에도 주름이 많다. 공사장에서 일하시는 우리의 이웃 삼촌들 같다.)

   아. 최종 협상을 하다. (취하해주기로...ㅠ.ㅠ)

        나 : " 선생님! 사실은 이 아파트 전월세를 줘서 수익형 아파트로 생각했습니다.

                취하를 생각지도 못했습니다. 그런데 선생님 말씀이 딱한건 알겠습니다."

        전주인 : " 선생님! 저보다 젊으시니 더 좋은 물건 받으시고 사정 봐주세요~"

        마음이 약해서 그런지 취하 한두번 한것도 아니구.. 쩝..  30분간 협상이 진행되었다.

        나 보다 나이가 많으신분이 눈물을 글썽이면 왠지 맘이 더 약해진다.

        취하결심을 했다. 그런데 그냥 공짜(?)로 취하는 내 인건비도 안나오길래...

        취하 합의금을 제시한다.

        나 : "선생님! 제가 사는곳이 창원인데. 말투 보시면 경상도 사투리 아시죠?

               조사한다고 그리고 낙찰후 4번째 방문입니다. 그래서 취하를 해드리면 합의금을

               요구할텐데 .. 그래도 되겠습니까?"

        전주인 :"선생님! 감사합니다. 물론 드려야지요? 근데... 얼.. 마나???"

        나 : "선생님! 제가 뭐 많이 받을려고 생각은 안하지만 그래도 제 인건비 정도는 생각합니다.

               그리고 중요한건 아시다시피 월세를 주면 연 수익 최소 360만원입니다. 월세 시세는

               살고 계시니 빨리 나간다는 건 아실테구. 그래서....( 생각중.  얼마를 불러야 하나???)

               저 담배 한대 피고 올께요~!!! ( 이놈의 담배 올해 끊어야지..쩝.)

          잠시 후 300만원을 불렀다. 그리고 이틀 여유드릴테니 결정해주시고 아니면 잔금 납부하고

          소유권이전처리한다고 했다.

        이틀 후 전화가 온다. 무리라고 더 깎아달란다. 이리 저리 협상하다가 결국 200만원에

        합의하기로  했다.

   자. 12월 초 주말 또 순천으로 가서 최종 합의서 및 취하동의서 제출하다.

         또 만났지만,, 전 주인께서 돈을 준비해오셨지만 돈을 융통한다고 고생하셨다고 한다.

         그리고 연신 고맙다고 하신다. 그리고 나는 주의할 점을 또 신신당부를 했다.

         지금 중장비 임대사업이 안하시는 단계라면 굴삭기 한대라도 파셔서 채무 다 상환하시고

         다시 일어서시라고.         

          합의서와 취하동의서 그리고 돈으로 받은 봉투이다.

          공매조사부터 낙찰 후 합의까지 창원 순천간 최종 6번 왕복했다..

6) 임대수익형 아파트야 다시 검색해서 입찰하면 되는데 제가 경매, 공매를 진행하면서

    취하해준 건수가 이 건으로 3건이 된다.  근데. 취하해주고 나서 1년사이에 2배가 오른 아파트도

    있다.. 내 복이 아닌갑다.

    경매/공매취하건은 수익율을 따질수가 없다.

    왜냐하면 수익율보다 열심히 사실려고 하시는 분들이 무지해서, 그리고 보증으로

    카드채무로 사업자금때문에..경제교육이 약한 현 교육의 문제점이기에... 

    이번 비싼 수업료로 더 잘살고 행복하게 살아주셨으면 하는 바램이다.   

                      또 하나의 공매취하로 한건을 마무리 한다.

                                                                                     올해가 지는  2013년 12월 중순

                                                                                                       창원 방글스 안    

두서없는 글 읽어주셔서 감사하고. 합의금 많이 받았다고 저 욕하지 마세요~!!!   

  (경비빼면..제 인건비..... )

[소주한잔]

잘봤습니다~ 합의금 많이 받았다는 생각이 조금도 안드네요^^