감정가액 안분기간 부법 제29조 부령 제64조 [ 토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산 ]

[주황규]

건물양도(토지건물) 일괄양도 안분 - 주황규 (2018.09.20).xlsx

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일괄양도 안분.pdf

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2021.08.24 고시번호 제2021-43호 토지와 건물 등의 가액구분이 불분명한 경우 과세표준 안분계산방법 고시.hwp

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국세청 고시 제2021-43호 토지와 건물 등의 가액구분이 불분명한 경우 과세표준 안분계산방법 고시.pdf

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기준시가 안분

① 기준시가 : 토지 467,688,390원(98.76%) 건물 5,875,200원 (1.24%)

② 전체 매매대금 1,190,000,000원 안분                                        부가가치세             합계금액

    토지 : 1,190,000,000원 *   98.76% = 1,175,236,433원                    면세

    건물 : 1,190,000,000원 *    1.24% =     14,763,567원                   1,476,356원

                                                  1,190,000,000원                    1,476,356원            1,191,476,357원

③ 결론 (계약서에 건물가액 및 부가세 별도 기재)

    토지(계산서 발행 권유) : 1,175,236,433원                    (토지 계산서 발행 의무사항은 아님/발행권유)

    건물(세금계산서 발행) : 공급가액 14,763,567원 부가가치세 1,476,356원

    매수자가 총 지급해야 하는 금액 1,191,476,357원

  ★ 월합계세금계산서 안됨. 반드시 잔금청산일(2021년 9월 14일에 작성일자를 2021년 9월 14일로)에 세금계산서 발행

(6) 일괄 공급된 토지·건물 등 가액의 안분기준 보완(부가법 §29⑨)

https://cafe.daum.net/transtax/HRIJ/173

토지건물 부동산 일괄양도시 안분기준 부법 제29조 부령 제64조 [ 토지와 건물 등을 함께 공급하

부가가치세법 제29조 [ 과세표준 ]

⑦ 사업자가 재화 또는 용역을 공급하고 그 대가로 받은 금액에 부가가치세가 포함되어 있는지가 분명하지 아니한 경우에는 

    그 대가로 받은 금액에 110분의 100을 곱한 금액을 공급가액으로 한다.(2013.06.07 개정) 

 ★ ☞ 계약서 ※ 특약사항에 "건물분 공급가액에 대한 부가가치세액(10%)은 별도로 받기로 한다." 표기 안하면 

    부가가치세가 공급가액에 포함되므로 받을 수 가 없음.

부가가치세법시행령 제80조 [ 토지에 관련된 매입세액 ]

법 제39조[공제하지 아니하는 매입세액] 제1항 제7호에서 "대통령령으로 정하는 토지에 관련된 매입세액" 이란 토지의 조성 등을 위한 자본적 지출에 관련된 매입세액으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.(2013.06.28 개정)

부가가치세법 제39조 [ 공제하지 아니하는 매입세액 ]

① 제38조[ 공제하는 매입세액 ]에도 불구하고 다음 각 호의 매입세액은 매출세액에서 공제하지 아니한다.(2013.06.07. 개정)
7. 면세사업등에 관련된 매입세액(면세사업등을 위한 투자에 관련된 매입세액을 포함한다)과 대통령령으로 정하는 토지에 관련된 매입세액(2013.06.07 개정)

1. 토지의 취득 및 형질변경, 공장부지 및 택지의 조성 등에 관련된 매입세액(2013.06.28 개정)

2. 건축물이 있는 토지를 취득하여 그 건축물을 철거하고 토지만 사용하는 경우에는 철거한 건축물의 취득 및 철거 비용과 

   관련된 매입세액(2013.06.28 개정)

3. 토지의 가치를 현실적으로 증가시켜 토지의 취득원가를 구성하는 비용에 관련된 매입세액(2013.06.28. 개정)

기계장치는 기준시가가 없고 장부가액만 있는 경우로 장부가액으로 1차 안분계산하고, 기준시가가 있는 토지, 건물에 대하여는 기준시가 비율로 2차 안분계산하시면 됩니다.

일괄양도 2014.12.22

1.사실관계<구체적으로 기재>
국세에 노고가 많으십니다.
토지와 건물을 기준시가에 의해 안분계산할 경우,
㉠ 부가가치세액이 포함되지 않은 경우에는
* 건물 등 과세표준 = 총거래가액(부가가치세 불포함) ×〔건물기준시가/(토지기준시가 + 건물등 기준시가)〕

㉡ 부가가치세가 포함된 경우
* 건물 등 과세표준 = 총거래가액(부가가치세 포함) ×〔건물기준시가 /〈토지기준시가 + 건물등기준시가 + 부가가치세 상당액(건물등 기준시가 ×10%)〉〕

예제) 매매예정가액이 30억원에 부가세 별도일 경우
자료1) 토지 장부가액 : 15억(30%) , 건물 장부가액 : 25억(50%) , 기계장치 : 10억(20%)
자료2) 토지기준시가 : 12억(40%) , 건물 기준시가 : 18억(60%)

자료3) 최종 안분 결과
토지 : 9억6천(32%) ,
건물 : 공급가액 14억4천만원(48%) 부가세 1억4천4백
기계장치 : 공급가액 6억(20%) 부가세 6천만원

바쁘신데 번거롭게 해서 죄송합니다.
상담관님 전화상으로 한 결과
토지 : 공급가액 899,312,290원
건물 : 공급가액 1,348,968,435원 부가가치세액 : 134,896,844원
기계장치 : 공급가액 560,747,663원 부가가치세액 : 56,074,768원
이 맞는지요?

약간의 단수차이는 있으나 귀 질의와 같이 계산하시면 될 것으로 사료됩니다

세법상담-부가가치세

조회수273등록일2013-09-29

사업자가(법인) 토지,건물,기계장치를 일괄매각시 안분방법

1.사실관계<구체적으로 기재>
사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 기계장치 등을 일괄매각하여 가액이 구분되지 아니하거나 , 불분명한 경우에는 부가가치세법 시행령 제64조 규정에 따르는 것으로

귀 질의 경우 전체금액을 토지, 건물. 기계장치의 장부가액으로 안분하여 기계장치 금액을 먼저 구한 후 토지 및 건물가액은 감정가액으로 재차 안분계산 하여야 할 것입니다.

2.질의사항
질의1) 토지,건물,기계장치의 장부가액을 산출할 경우, 건물,기계장치를 감가상각을 미계상(시인부족액) 발생시 회사가 계상한 감가상각비의 장부가액을 말하는지요?
아니면 정상적으로 감가상각을 했다고 가정한 감가상각을 한 후 의 장부가액을 말하는지요?
질의2)기계장치와 함께 토지,건물을 일괄매각 포괄양수도시 반드시 토지,건물을 감정을 받아야 하는지요? 아니면 기준시가로 안분가능한지요?

질의3) 기계장치와 함께 토지,건물을 일괄매각시(포괄양수도가 아닌경우) 반드시 토지,건물을 감정을 받아야 하는지요? 아니면 기준시가로 안분가능한지요?

질문첨부파일

토지건물등 일괄공급시 안분계산기준(장부가액의 의미)

답변일2013-09-30

질의1.

부가가치세법 시행령 제64조 2호 단서의 장부가액은 세법상 장부가액(기업회계상 장부가액에 유보금액을 가감한 금액)을 말하는 것이나(부가22601-484, 1991.04.19),

적정하게 감가상각이 안된 장부가액은 안분계산 기준으로 부적합하다는 심판례도 있으므로(국심2000전2232, 2001.01.26 , 심사부가99-1026, 2000.03.24),

귀 질의 내용에 대해서는 국세청 홈페이지에 게시된 ‘서면질의 신청서’에 사실관계를 구체적으로 기재하고 참고자료를 첨부하여 서면질의를 신청하는 것이 좋을 것으로 사료됩니다.

▷ 국세청홈페이지(www.nts.go.kr) > 세법해석 민원질의(왼쪽 메뉴) > 세법해석 민원질의 안내

▷ 접수 : 직접 방문, 우편

▷ 발송주소 : 110-705 서울시 종로구 청진동길 44(수송동 104) 국세청 개인납세국 부가가치세과(서면질의 신청서 재중)

질의2.3.

감정평가 여부는 당사자가 자유롭게 결정하면 되는 것이며, 다만, 감정평각가액이 없는 경우에는 기준시가를 기준으로 안분계산하는 것입니다(부가가치세법 시행령 제64조).

관련 법령은 인터넷 - 국세법령정보시스템(http://taxinfo.nts.go.kr) - 법령 - 조세법령에서 확인할 수 있습니다.

아래 관련 사례 참고하시기 바랍니다.

부가22601-484, 1991.04.19 
부가가치세법시행령 제48조의2 제5항 제2호의 “장부가액”이라 함은 세무회계상의 장부가액을 의미하며 “취득가액”이라 함은 기장이 없는 사업자가 비치한 세금계산서나 기타 취득가액을 증명할 수 있는 증빙서류에 의하여 확인되는 가액을 의미하므로,

사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 기타 구축물을 건물신축 중에 중간지급조건부로 함께 공급하는 경우에는 동 규정을 적용하지 아니한다.

국심2000전2232, 2001.01.26. 
토지와 건물을 함께 공급한 경우로서 ‘장부가액’은 상각의제액이 반영안되 부적정하므로 ‘감정평가액’을 기준으로 안분계산해 건물분 실지양도가액인 과세표준을 산정함

심사부가99-1026, 2000.03.24. 
토지와 건물을 일괄양도한 것에 대해 장부가액을 기준으로 건물의 과세표준을 안분계산했으나 노후된 건물로서 현실적인 가치없고 적정한 감가상각도 안된 것이므로 부당함

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세법상담-부가가치세

조회수151등록일2013-08-07

부동산의 일괄공급시 안분기준

1.사실관계<구체적으로 기재>
현재 토지,건물,기계장치를 일괄 공급할 예정입니다.

이에 따라 세금계산서를 각각 발행하려 하는데 공급가액의 산정을 어떻게 해야 하는지 확인하고자 합니다.

토지 - 감정평가법인의 감정가액이 있음, 기준시가 있음, 장부가액 있음.
건물 - 감정평가법인의 감정가액이 있음, 기준시가 있음, 장부가액 있음
기계장치 - 감정평가법인의 감정가액이 없음, 기준시가 없음, 장부가액 있음.

2.질의사항
현재 안분기준이 모두 존재하는 장부가액을 기준으로 비례하여 안분한 후 , 안분한 금액중 토지와 건물의 금액을 합한후 다시 토지와 건물의 감정가액을 기준으로 비례하여 안분할 예정입니다. 그러나, 토지와 건물은 기준시가로도 안분이 가능하므로 감정가액으로 안분하여야 할 지 아니면 기준시가로 안분하여야 할 지 확인 부탁드립니다.
관련 법령 혹은 유권해석이 있다면 첨부해주시면 감사하겠습니다.

질문첨부파일

기계장치 장부가액으로 안분계산 여부

답변일2013-08-07

사업자가  토지,건물,기계장치를 일괄 공급하는 경우 원칙적으로  실지거래가액으로 하여야 하는 것이나  실지거래가액이 불분명한 경우에는  부가가치세법 시행령 제64조 규정에 의하여  안분계산하여야 합니다.

귀 질의 경우 기계장치에 대하여 장부가액만 있다면  토지, 건물, 기계장치를 장부가액으로 우선 안분계산하여  기계장치가액을  구한 후,  토지 및 건물은 감장가액으로 안분하면 될 것으로 판단됩니다.

* 관련법령 및 유사해석사례

* 부가가치세법 시행령 제64조 【토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산】

법 제29조 제9항 단서에 따라 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등(이하 이 조에서 “건물등”이라 한다)의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 한다. (2013. 6. 28. 개정)

1. 토지와 건물등에 대한 「소득세법」 제99조에 따른 기준시가(이하 이 조에서 “기준시가”라 한다)가 모두 있는 경우: 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분(按分) 계산한 금액. 

다만, 감정평가가액[제28조에 따른 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 감정평가법인이 평가한 감정평가가액을 말한다. 

이하 이 조에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액으로 한다. (2013. 6. 28. 개정)

2. 토지와 건물등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우: 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분 계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대해서는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분 계산한 금액으로 한다. (2013. 6. 28. 개정)

3. 제1호와 제2호를 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우: 국세청장이 정하는 바에 따라 안분하여 계산한 금액

* (부가46015-1094, 1999.05.27)

 귀 질의의 경우에는 질의내용이 불분명하여 명확한 답변을 드리기 어려우나 부가가치세법 제6조 제6항에 규정하는 사업의 양도는 사업장별로 그 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시는 것(사업자가 부가가치세법 제16조의 규정에 의한 세금계산서를 교부한 경우로서 사업양도자가 동법 제15조의 규정에 의하여 거래징수한 세액을 동법 제18조 또는 동법 제19조의 규정에 의하여 신고납부한 경우를 제외)으로 양도인이 양수인에게 모든 사업시설 뿐만 아니라 그 사업에 관한 일체의 인적ㆍ물적 권리와 의무를 양도하여 양도인과 동일시되는 정도로 법률상의 지위를 그대로 승계시키는 것으로 귀 질의의 경우 이에 해당되는지 여부는 관련사실을 종합하여 판단할 사항이며, 토지와 기계장치 등을 함께 공급하는 경우 기계장치 등의 공급가액은 실지거래가액에 의하는 것이나 실지거래가액중 기계장치 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 부가가치세법시행령 제48조의2 제4항의 규정을 준용하여 안분계산하는 것입니다.