부동산 자산에 붙는 세금

[최경수]

부동산세는 말 그대로 부동산과 관련한 세금이다. 납세는 국민의 권리자 의무로써 국가, 또는 지방자치단체가 국민에게 부과하고 징수하는 경제적 부담을 말한다. 부동산세 역시 국세와 지방세제로 나뉘는데, 크게 부동산을 취득할 때와 보유할 때, 양도할 때 내는 세금으로 3등분 할 수 있다. 이를 정리하면 다음과 같다.

 

부동산 보유 단계별 국세와 지방세

구분	국세	지방세제
		지방세	관련 부가세
취득 시	인지세 (계약서 작성 시)	취득세	농어촌특별세(국세) 지방교육세
	상속세 (상속받은 경우)
	증여세 (증여받은 경우)
보유 시	종합부동산세 (일정 기준금액 초과 시) 농어촌특별세 (종합부동산세 관련 부가세)	재산세	지방교육세 지역자원시설세 재산세 과세특례 (재산세에 통합과세)
처분 시	양도소득세	지방소득세 (소득분)	해당 없음

자료 : 국세청

부동산의 취득이란 매매, 신축, 교환, 상속, 증여 등으로 부동산의 소유권을 갖게 되는 것을 말한다.

1. 인지세

일단 부동산을 취득하게 되면 계약서 등 증서를 작성해야 하므로 인지세를 먼저 낸다. 인지세액은 증서에 기재된 금액별로 납부하게 되는데 1천만 원 초과, 3천만 원 이하의 부동산 기재금액에 대해 최소 2만 원부터, 10억 원을 초과하는 경우 35만 원까지 내게 된다.

2. 상속세

사망으로 사망자(피상속인)의 재산을 무상으로 취득하는 경우, 그 취득재산의 가액에 대하여 상속인에게 과세하는 세금으로 피상속인의 유산총액을 기준으로 한다. 상속세 세율은 다음과 같다.

과세표준	세율	누진공제액
1억 원 이하	10%	-
1억 원 초과 ~ 5억 원 이하	20%	1천만 원
5억 원 초과 ~ 10억 원 이하	30%	6천만 원
10억 원 초과 ~ 30억 원 이하	40%	1억 6천만 원
30억 원 초과	50%	4억 6천만 원

3. 증여세

타인으로부터 무상으로 재산을 취득하는 경우, 취득자에게 무상으로 받은 재산가액을 기준으로 내는 세금이다. 상속세가 피상속인의 사망으로 재산 이전이 발생하는 것이라면, 증여는 당사자가 재산을 주는 의사표시를 하고, 상대방이 이를 승낙하면 성립된다. 증여세 세율은 상속세와 같다.

4. 취득세

부동산을 취득하게 되면 취득한 날부터 60일 이내 취득세를 신고·납부해야 한다. 상속은 상속개시일부터 6개월 이내 부동산 소재지를 담당하는 시·군·구청에 취득세를 신고하고 낸다.

구분		취득세			부담세율합계
		기본세율	감면1	감면2	기본세율	감면1	감면2
9억 원 이하 1주택자	85m²이하	4%	2%	1%	4.4%	2.2%	1.1%
	85m²초과	4%	2%	1%	4.6%	2.7%	1.75%

* 감면 1 - 2013년 12월 31일까지 한시적으로 적용
* 감면 2 - 2012년 9월 14일~2013년 6월 30일까지 한시적으로 적용

과거에는 부동산 취득 시 취득세 2%, 등록세 2%를 냈지만 2011년 1월 1일부로 등록세가 없어지고 취득세로 통합되어 취득세율이 4%가 되었다. 하지만 부동산 경기부양을 위해 취득세를 완화하는 조치들이 이어지고 있다. 9억 원 이하 1주택을 가진 자에 한해 각각 2013년 12월 31일까지 2%, 2012년 9월 14일부터 2013년 6월 30일까지 한시적으로 1% 감면 혜택을 받을 수 있다. 여기에 부가세에 해당하는 농어촌특별세(취득세액의 10%, 감면세액의 20%), 지방교육세(취득세액의 20%)를 부가하여 세금을 부담하게 된다.

○ 부동산 자산에 붙는 세금 (2)

부동산세는 취득세, 보유세, 양도세 등을 나눌 수 있다. 이 중 부동산 보유 시 내는 세금과 처분 시 내는 세금에 대해 알아본다.

부동산은 취득할 때뿐 아니라 보유하고 있을 때에도 계속 세금이 부과된다. 우선 매년 정기적으로 시·군·구청에 관내 부동산에 대해 재산세를 내고, 다음으로 국내 부동산 공시가격을 합산하여, 일정 금액을 초과하는 부동산 보유자에 대해서만 종합부동산세를 과세한다.

1. 종합부동산세

매년 4월 30일, 시·군·구청에서는 단독주택 공시가격을 공시한다. 같은 날, 아파트·연립주택·다세대 등의 공동주택에 대해 국토해양부가 공시가격을 공시하고, 토지에 대해서는 5월 31일, 시·군·구청에서 공시한다. 이를 바탕으로 종합부동산세를 추산하는데, 주택의 경우 세율은 다음과 같다.

 

과세대상	공정시장가액비율	과세표준	세율	누진공제액
주택	80%	6억 원 이하	0.5%	-
		6억 원 초과 12억 원 이하	0.75%	150만 원
		12억 원 초과 50억 원 이하	1%	450만 원
		50억 원 초과 94억 원 이하	1.5%	2,950만 원
		94억 원 초과	2.0%	7,650만 원

2. 농어촌특별세

종합부동산세가 과세되는 경우에는 종합부동산세로 낼 세액의 20%의 농어촌특별세도 함께 낸다.

3. 재산세

매년 6월 1일을 기준으로 토지와 건물 등을 보유한 자에 대하여 재산세가 부과된다. 재산세의 과세표준은 주택은 주택 공시가격을 시가표준액으로 하여, 공정시장가액비율을 곱하여 산정한다. 건물은 지방자치단체장이 결정한 가액으로 시가표준액을, 토지는 개별공시지가를 시가표준액으로 한다. 재산세 세율표는 주택에 한하여 다음과 같다.

구분	과세대상	과세표준	세율	비고
재산세	주택	6천만 원 이하	0.1%	별장 4%
		1억 5천만 원 이하	6만 원 + 6천만 원 초과금액의 0.15%
		3억 원 초과	19만 5천 원 + 1.5억 원 초과금액의 0.25%
		3억 원 초과	57만 원 + 3억 원 초과금액의 0.4%

4. 지방교육세 등의 부가세

지방교육세는 재산세에 부가하여 과세한다. 과세표준은 과세특례분을 제외한 재산세액으로 세율은 20%다. 재산세 과세특례의 과세표준은 재산세 과세표준액과 같으며 세율은 0.14%다. 지역자원시설세의 경우 과세표준은 건축물 시가표준액으로 세율은 과세표준이 600만 원 이하일 경우 0.04%부터 6,400만 원을 초과하면 49,100원 + 6,400만 원 초과 금액의 0.12%까지 구간이 6단계로 나누어져 있다.

부동산을 취득할 때 미리 고민해야 하는 게 바로 처분 시 내야 할 세금이다. 여기에는 부동산을 처분 및 인도할 때 내야 하는 양도소득세가 있기 때문이다. 아무래도 부동산 경기에 직접적인 영향을 미치는 세금이므로, 조세정책을 잘 살펴서 비과세나 감면혜택도 잘 따져보아야 한다.

1. 양도소득세

양도소득세를 계산할 때는 우선 계산 절차가 중요하다. 가장 먼저는 양도차익을 계산하고 그에 따른 장기보유 특별공제를 적용한다. 이때 미등기 양도자산이나, 비사업용 토지는 공제에 해당이 되지 않는 것도 유념해두어야 한다.

양도차익 = 실지양도가액 - 실지취득가액 - 기타 필요경비

양도차익을 구해야 장기보유 특별공제를 적용할 수 있다. 장기보유 특별공제는 투기적인 부동산 거래를 지양하고, 오래 보유한 부동산 소유자에게 세금혜택을 주기 위해 마련한 제도로 최소 3년 이상 가지고 있어야 혜택을 받을 수 있다. 2012년 1월 1일부터는 토지·건물·다주택을 3년 이상 보유하면 최소 10%에서 최대 30%까지 특별공제를 해주며, 1세대 1주택자에게는 최소 24%에서 최대 80%까지 특별공제를 해준다. 그러면 양도소득금액이 나오는데 여기에서 다시 기본공제액인 250만 원을 빼면 양도소득 과세표준이 나온다. 양도소득세 세율의 주요 구간은 다음과 같다.

자산	2013년 1월 1일 이후
토지·건물 부동산에 관한 권리	보유기간 1년 미만	50%
	보유기간 1년 이상 ~ 2년 미만	40%
	보유기간 2년 이상 (일반세율)	과세표준	세율	누진공제
		1,200만 원 이하	6%	-
		4,600만 원 이하	15%	108만 원
		8,800만 원 이하	24%	522만 원
		3억 원 이하	35%	1,490만 원
		3억 원 초과	38%	2,390만 원
	미등기양도	70%
기타자산	보유 기간 제한 없음	일반세율(6~38%)

2. 농어촌특별세

양도소득세를 감면받았을 때에만 감면된 양도소득세액의 20%에 해당하는 금액을 내야 한다.

3. 지방소득세 소득세분

양도소득세가 과세될 경우 부가세에 해당하는 양도소득세액의 10%를 지방소득세 소득세분으로 내야 한다.

* 양도소득세 신고·납부방법 : 2009년 11월 1일 이후 양도한 부동산부터는 국세청 홈택스(www.hometax.go.kr)를 통해서 전자신고할 수 있다.

○ 부동산 자산에 붙는 세금 (1)

          - 2013. 07. 12, 삼성화재 자료 

[큰바다]

귀중한 자료 감사합니다.

[최경수]

항상 찾아 주셔서 대단히 고맙습니다.