스크랩 수색증산 뉴타운의 미래가치는?

[수연진주]

그동안 기다리고, 기다리던 수색 9구역과 증산 2구역 감정평가와 조합원

분양가가 나왔습니다. 하지만, 두 곳 모두 감정평가가 상당이 낮게 나와서,

기존 조합원들은 실망이 좀 큰 편인것 같습니다.

평균적으로 대략 계산 해보자면,

2015년에 매입하신 분들은

조금씩 매입시기에 따라 차이는 있지만,

감정평가 나온 것 대비하여

평균 +p 4,500만원 ~ 6,000만원 주고 사는 형국이 되었구요.

2016년에 매입하신분들은

감정평가 나온 것 대비하여

평균 +p 7,000만원 ~ 1억까지 p를 주고 매입하였던것 같습니다.

그럼 조합원분양가를 25평 및 34평만 간략하게 살펴보면,

<수색 9구역>  type별로 조금씩 차이가 있음.

25평 : 최저 380,000 ~ 최고 426,000 (1,520만원 ~ 1,704만원)

34평 : 최저 470,000 ~ 최고 550,000 (1,382만원 ~ 1,617만원)

<증산 2구역> type별로 조금씩 차이가 있음.

25평 : 최저 386,350 ~ 최고 418,100 (1,561만원 ~ 1,689만원)

34평 : 최저 485,200 ~ 최고 533,800 (1,417만원 ~  1,559만원)

25평형대는 수색 9구역과 증산 2구역이 거의 엇비슷하게 나왔고,

34평형대는 수색 9구역 보다, 증산 2구역이 조금 낮게 책정되었습니다.

현재 일반분양가는 

수색 9구역과 증산 2구역이 거의 비슷하게 형성 될 것인데,

예상하기로는 1,700만원 ~ 1,820만원 사이에서 분양 할 것으로

내다 보고 있습니다.

그렇다면 조합원 분양가와 일반분양가의 차이가 사실 별로 차이가

나지 않어서, 감정평가 후 p가 낮게 책정되어야 정상인데,

현재 이곳은 두 곳 모두

감정가 대비 p가 8,000만원 ~ 1억 1천까지 나오고 있습니다.

지금 현재 이러한 물건을 매입한다면,

조합원 분양가 + p를 포함하여

일반분양가와 근접하거나, 넘어 설수도 있는 가격입니다.

투자하기에는 분명이 부담스러운 부분은 사실인데,

그렇다면,

수색증산 뉴타운의 미래가치와 향후 시세는 어떻게 될까?

여기에서 매입 의사 여부가 결정 날 것입니다.

과연, 수색증산 뉴타운의 미래가치가 어느 정도 인지 간략하게

정리해 볼테니, 각자 판단해 보시길 바랍니다.

첫번째로

수색증산 뉴타운 바로 앞에

원종 ~화곡 ~ 홍대입구 노선이 들어오면, 상암dmc역과,

현재 트리플 역세권(경의선, 공항철도, 6호선)으로 형성되어 있는

디지털미디어시티역에 추가로 역이 하나 더 생깁니다.

이제는 이 노선으로 인하여, 강서구의 마곡지구 및 부천이 연결됩니다.

이미 공항철도로 인하여, 수색증산뉴타운은

상암 dmc와 마곡지구의 배후지역이 됩니다.

두번째로

수십년 전 부터 지속적으로 이야기가 나왔던, 수색역 차량기지 일대가

개발됩니다. 개발 면적은 200,201㎡(60,560평)으로써,

이곳은 수색 역세권 개발은 상암DMC와 연계해 △수색역 △DMC역

△차량기지 이전지 △유보지 등 총 4개 구역으로 나눠서 개발합니다.

수색역 구역은 DMC 기업 종사자와 해외 바이어 등 외국인 방문객을 위한

원스톱 복합서비스 공간으로 조성될 예정이고, 대형쇼핑공간인 백화점과

마트, 문화공간인 복합상영관, 전시시설, 호텔, 오피스 등이 들어선 다고

합니다.

또한 수색과 상암을 연결하는 고가도로와 보행자 전용도로 등도 설치되며

수색로변에는 전면광장이 자리하게 됩니다.

DMC역 구역은 상업기능을 갖춘 광역생활권 중심거점으로 개발되는데,

DMC지역의 상업시설 개발과 연계해 대규모 복합쇼핑공간과 엔터테인먼트시설,

주민편의시설이 조성되고 랜드마크 역할을 할 수 있는 업무시설등으로

건립됩니다.

수색역과 DMC역 사이에 있는 차량기지 이전 구역은 비즈니스 공간 및

역세권과 연계한 복합문화공간으로 조성되는데, 2개 역세권의 기능을

연결하면서 DMC지역을 지원하는 창조산업 및 창업지원시설이 들어서게

됩니다.

또한 차량기지 이전 구역 내에 있는 차량 수리 창고는 문화, 공연시설로

활용할 계획이구요.

나머지 유보지는 경의선 철도 지하화와 시키고 미래 여건 변화를 감안해

시간을 두고 장기적으로 개발할 계획입니다.

​또한 현재 3개 노선이 지나고 있지만 동선이 길어 환승시간이 15분 이상

걸리는 DMC역의 문제점을 해결하기 위해 통합 환승공간을 만들고 버스정류장

을 직접 연결시키는 등 교통연계 체계도 개선할 계획이라고 하네요.

이런 계획으로 2014년 5월 8일부터 ~ 8월 17일까지 사업자를 공모하였으나,

사업개발 참여에 대한 신청자가 없어서 무산되었다가,

서울시와 코레일에서 민간사업자의 수익부분을 개선, 완화하여

분할 매각방식으로 민간사업자를 공모하였습니다.

이러한 분할 매각 방식의 성공케이스는

광교신도시에 있는 에콘힐부지를 분할하여 매각하였고,

또한 구파발역 앞에 있는 알파로스 부지도 3개로 분할하여

매각에 성공하였습니다.

따라서 수색역 차량기지도 분할 매각 방식으로 진행되는데,

우선적으로 DMC구역부터 분할매각을 추진하였습니다.

따라서, 2015년 말에

롯데쇼핑 컨소시엄이 DMC구역에 대하여 사업계획서를 제출하였는데,

코레일에서는 롯데쇼핑 컨소시엄을 우선협상대상자로 선정하였습니다.

앞으로 어떻게 진행될지 두고봐야 할것 같습니다. 

<수색역세권 개발 구상(안)> 

DMC구역이 개발이 진행되면,

이제 수색역구역이 다음 차례가 될 것입니다.

수색역세권 개발이 된다면, 그동안 단절되었던 상암 DMC지역과

수색증산동이 연계가 된다는 것입니다.

이게 바로 중요한 포인트입니다. 

세번째로는

수색증산 뉴타운에 가운데 버젓이 서 있는 수색변전소가 지중화로 개발될

계획이고, 또한 봉산 근린공원에 설치되어 있는 송전철탑도 지중화로

개발한다는 계획입니다.

2016년 4월달에 서울시 보도에 따르면 2017년 4월에 착공하여,

2020년 10월까지 공사를 완료하겠다는 계획입니다.

수색증산뉴타운이 앞으로 새로운 명품단지로 조성될 터인데,

​유해시설인 변전소가 새 아파트 사이에 있다는 것은 말도 안되는 소리죠.

따라서 서울시는 수색증산뉴타운 입주시점에 맞춰서, 개발을 완료하겠다는

계획입니다.

수색변전소 자리에는 업무시설, 판매시설, 공원등으로 복합시설로

조성된다고 하니, 주거환경이 정말 좋아지게 될것입니다.

네번째로는

공영차고지 45만평을 개발한다는 내용입니다.

서울시는 2015년 3월에 은평 공영차고지 15만㎡(45만평) 일대를 개발하기

위해 2015년 말까지 “은평 공영차고지 일대 종합관리계획”을 세우기로

하였습니다. ​

이곳은 인근에 고양시 향동 보금자리주택지구와 서울 수색·증산 뉴타운

사업이 진행되고 있고, 상암택지개발지구도 DMC를 중심으로 개발되면서

상대적으로 이 지역이 낙후되어 개발하기로 결정하였습니다.

                                  
이에 따라 서울시는 이 일대의 낡고 불량한 주거환경을 개선하기 위해

주변 개발지역과 더불어 맞춤형 종합관리계획을 세우기로 하였고,

대상지는 은평 공영차고지(64,000㎡), 폐기물 처리시설(4,800㎡),

노후 주택지구 등 총 약 15만㎡(45만평)을 개발하기로 결정하고,

종합관리계획에는 현황 조사와 지역 특성 분석, 공영차고지와 폐기물

처리시설 활용방안, 장기 발전방향, 종합관리계획, 개발제한구역 유지를

위한 가이드라인 등이 포함되고, 또한 특히 공영차고지와 폐기물

처리시설에는 주민편의시설이 포함되어 개발 할 예정입니다.

은평 공영차고지가 개발 될 경우에는 고양시 향동 택지개발지구,

상암 DMC, 수색역세권 개발, 수색변전소 부지 개발 등과 시너지 효과를

낼수 있어서, 수색증산뉴타운 시세에 매우 긍정적인 영향을 미칠 것으로

생각됩니다.

다섯번째로는

매봉산 인근에 있는 마포 석유비축기지를 개발합니다.

마포석유 비축기지는 1976년 설치된 이후 1급 보안시설로 시민 이용이

통제되었었는데, 지난 1973년 1차 석유파동 이후 정부가 석유비축을 위해

1976~1978년 마포 매봉산 자락에 설치한 너비 15~37m, 높이 13~15m의

원통형 비축 탱크입니다.

2015년 12월에 서울시는 마포구 성산동에 있는 마포 석유비축기지

14만㎡(42,350평)를 친환경 공간으로 개발하기로 발표하였습니다.

마포 석유비축기지는 주변 지형을 이용한 공연장, 전시장, 정보교류센터,

카페테리아 등을 만들고 시민을 위한 문화공간 및 여가공간으로 활용하게

끔 개발 될 예정입니다.

또한,

디지털미디어시티역 앞 부지는 현재 롯데 아울렛몰이 들어올 자리입니다.

이렇듯,  수색증산뉴타운 주변으로 개발 호재가 상당이 많아서,

향후 이러한 부분들이 하나둘씩 개발이 완료된다면,

상암 DMC 지역 및 고양 향동지구의 업무 & 주거라인이 형성되고, 

낡고 노후된 수색증산뉴타운은 새 아파트로 주거환경이 완전이 바뀌게

되어서 또 하나의 명품 주거단지로 갖추게 될 것입니다.

따라서,

수색증산 뉴타운의 향후 미래가치가 얼마인지를 파악한다면,

수색증산 뉴타운의 부동산투자의 기준이 나오게 될 것입니다. 

날씨가 많이 덥습니다.

건강유의하시고,

휴가 가시는 분들은 푹 쉬어서,

氣 충전 제대로 하시고 오시길 바랍니다.

2016. 7. 22

by 골목대장 

[황사 人-박준호]

매우 좋은 자료..
감사드립니다~!

[아미산(이달영)]

좋은 자료 감사합니다~

[박세실리아]

감사합니다

[박상규]

좋은정보 감사합니다

[거부80]

멋진 자료 감사합니다.