[DH 모기지] 한국에 있는 내 돈인데 왜? 집 살 때 다운페이 출처를 왜 확인하지?

[DH Mortgage]

안녕하세요 Mortgage Agent Luke입니다.

집을 구매하기 위해 모기지 상담을 하다 보면 의외로 자주 받는 질문이 있습니다.

“다운페이 할 돈은 이미 제 통장에 있는데, 왜 어디서 나온 돈인지까지 확인해야 하나요?”

충분히 할 수 있는 질문입니다.

하지만 모기지 심사에서 중요한 것은 단순히 ‘다운페이 할 돈이 있느냐’만이 아닙니다. 금융기관은 그 돈이 어디에서 왔고, 실제로 본인이 사용할 수 있는 자금인지까지 확인해야 합니다.

그래서 집을 구매할 계획이라면 모기지 금액이나 금리뿐 아니라 다운페이 자금의 흐름도 미리 준비하는 것이 중요합니다.

왜 다운페이 출처까지 확인할까요?

가장 큰 이유 중 하나는 자금의 출처를 확인하고, 해당 자금이 실제로 주택 구매에 사용할 수 있는 자금인지 검증하기 위해서입니다.

예를 들면 통장에 갑자기 $100,000이 입금되어 있다고 가정해 보겠습니다.

은행 입장에서는 단순히 잔액만 보고 넘어갈 수 없습니다.

급여를 저축한 돈인지, 다른 계좌에서 옮긴 돈인지, 투자자산을 매도한 돈인지, 부모님에게 증여받은 돈인지, 해외에서 송금한 돈인지, 혹은 빌린 돈인지에 따라 모기지 심사에 미치는 영향이 달라질 수 있기 때문입니다.

특히 빌린 돈이라면 새로운 부채가 생긴 것이기 때문에 모기지 승인 가능 금액에도 영향을 줄 수 있습니다.

“제 돈입니다”만으로는 충분하지 않을 수 있습니다

모기지 심사에서는 설명뿐 아니라 서류를 통해 자금의 흐름을 확인할 수 있어야 하는 경우가 많습니다.

그래서 금융기관은 일반적으로 일정 기간의 은행 또는 투자 계좌 내역을 요청하고, 그 기간 중 큰 금액이 입금됐다면 추가 자료를 요구할 수 있습니다.

다른 은행의 내 계좌에서 $50,000을 옮겼다면, A 은행 → B 은행이라는 자금 이동을 확인할 수 있어야 합니다.

한국에 있던 본인의 자금을 캐나다로 송금했다면,

한국 계좌 → 해외송금 → 캐나다 계좌라는 흐름을 확인하기 위해 한국 계좌 내역이나 송금 관련 자료 등이 필요할 수 있습니다.

즉, 중요한 것은 돈이 있다는 사실뿐 아니라 그 돈이 어디에서 왔는지를 서류로 연결할 수 있는가입니다.

부모님이 보내주신 돈은 어떨까요?

첫 주택을 구매하는 분들 중에는 부모님이나 가족의 도움을 받아 다운페이를 준비하는 경우도 많습니다.

이 경우에도 단순히 돈을 받아 계좌에 넣는 것으로 끝나는 것은 아닐 수 있습니다.

금융기관과 모기지 프로그램에 따라 Gift Letter(증여 확인서)를 요구하거나, 실제로 자금이 입금된 내역 및 추가적인 증빙을 요청할 수 있습니다.

특히 중요한 것은 이것이 갚아야 하는 돈인지, 상환 의무가 없는 증여 인지입니다.

“부모님께 받은 돈이니까 괜찮겠지”라고 생각하기보다는 오퍼를 넣기 전에 어떤 서류가 필요한지 확인해 두는 것이 안전합니다.

한국에서 가져온 돈도 다운 페이로 사용할 수 있을까요?

물론 해외에 보유하고 있던 본인의 자금을 캐나다 주택 구매에 사용하는 경우도 있습니다.

다만 해외 자금이라고 해서 출처 확인이 면제되는 것은 아닙니다.

한국 계좌에 오랫동안 보유했던 저축인지, 부동산이나 투자자산을 처분한 자금인지, 가족에게 받은 자금인지 등에 따라 필요한 자료가 달라질 수 있습니다.

여기서 실무적으로 중요한 부분이 있습니다.

해외에 있는 돈을 Closing 직전에 급하게 송금하기보다는 미리 모기지 에이전트와 자금 이동 계획을 확인하는 것이 좋습니다.

송금 과정에서 여러 계좌를 거치거나 자금의 출처를 확인할 서류가 부족하면 추가 설명과 서류 요청으로 심사가 지연될 수 있기 때문입니다.

다운페이 준비에서 가장 중요한 것은 ‘기록’입니다

집을 구매할 계획이 있다면 다운페이 자금을 너무 복잡하게 움직이지 않는 것이 좋습니다.

특히 오퍼를 준비하는 시점에는 다음과 같은 행동을 신중하게 하는 것이 좋습니다.

큰 금액의 현금 입금, 여러 사람의 계좌를 거치는 송금, 출처를 설명하기 어려운 입금, 가족에게 잠시 빌린 돈을 본인 자금처럼 사용하는 것 등은 추가 확인이 필요해질 수 있습니다.

반대로 자금의 흐름이 단순하고 관련 서류가 잘 준비되어 있다면 심사도 훨씬 수월해질 수 있습니다.

모기지는 ‘얼마를 빌릴 수 있느냐’만 준비하는 것이 아닙니다

많은 분들이 집을 알아보기 전에 가장 먼저 물어보십니다.

“제 인컴이면 모기지가 얼마까지 나오나요?”

물론 중요한 질문입니다.

하지만 실제 구매 단계에서는 인컴과 신용뿐 아니라 다운페이, 다운페이의 출처, 부채, 부동산 보유 여부, Closing 자금 등이 함께 검토됩니다.

특히 다운페이는 돈을 마련하는 것만큼이나 그 돈의 출처를 증명할 수 있도록 준비하는 것이 중요합니다.

그래서 집 구매를 계획하고 있다면 오퍼를 넣은 뒤 서류를 맞추기보다, 오퍼를 넣기 전에 다운페이가 어디에 있고 어떻게 마련된 자금인지부터 점검해 보는 것을 권해드립니다.

모기지에서 좋은 준비란 단순히 돈을 많이 가지고 있는 것이 아니라, 필요한 순간에 그 돈의 흐름을 명확하게 설명할 수 있도록 준비되어 있는 것입니다.