★ 또낙찰 후기4 - 돈암동 힐스테이트

[또낙찰]

★ 입    지  :  4호선 성신여대역에서 아리랑고개쪽으로 올라가다가 아리랑고개 조금 못미쳐서 있는 아파트입니다.

                   처음에 정말 힐스테이트를 ... 내가 가질 수 있다??? 는 생각이 흥분이 됐습니다. 그렇지만 중요한건

                   수익률이라는 것 수익률이 좋지 않다면 여기에 주소이전하고 계속 살 이유가 없었던거죠.

                    4호선 성신여대역에서 걸어오기엔 시간이 좀 거리고 버스를 갈아타면 됩니다. 마을버스가 아리랑고개까지

                   두정거장 정도 되며 여기서 조금만 걸어내려오면 이 아파트입니다.

                     향후 경전철이 들어설예정인데 아리랑고개 정릉방향 입구에 역 하나가 생기고 성신여대역에 하나가

                   생깁니다. 물론 가까운 미래는 아니기 때문에 시세에 크게 영향을 주지는 않을 것 같습니다. 이미 반영이

                   됐거나 나중에 반영이 돼겠죠.

★ 명   도 1 : 이물건의 명도는 두가지 측면에서 확인을 해야했는데 일단 임차인은 보증금을 받지 못하고 경매를 신청한

                 상태였으며 다행히 소멸기준 이전에 전입을 하신 상태였기때문에 전액배당을 받아가는 상황이었습니다.

                 그래서 사실 명도는 제일 중요한 유치권자.. 였습니다. 

★ 유치권  : 경매에서 유치권신청의 70~80%는 성립요건에 부합하지 않는 경우라는 글을 어딘가에서 읽었습니다.

                  경험상 실제로도 그런건 같습니다. 그런데 중요한건 유치권을 어떻게 깨뜨리고 유치권자가 유치권 신청을

                  취소하게끔 하느냐인 것 같습니다. 보통 초보분들이나 직장인들은 내용을 알더라도 시간투자가 어렵기

                  때문에 포기하곤 합니다. 제가 봐도 그게 맞다고 봅니다.

                  어찌됐건 이번에 배운건 유치권 신청서를 한 번 볼 필요가 있다는 것,

              무엇보다 경매개시이후에 신청한 유치권은 효력이 없다는 것, 점유를 하고 있지 않는 경우 사람을

              사서라도 새로운 점유자를 단기 고용해 점유권을 획득하면 된다는 것입니다.

              유치권이 성립되지 않는다는 증거자료를 모아모아 유치권신청자에게 내용증명을 보내고

              경매방해죄, 사기죄 등으로 고소할 것을 통보한다면 음~ 승산이 있다고 봅니다.

              증거취합 - 내용증명 등으로 결국 취하서를 받아냈습니다.

★ 명  도 2 : 이번에 큰 실수를 한게 있습니다. 1월2월초가 부동산 이사철은 절대 아니기 때문에 이당시 세가 잘 나가지

                  않을 수 있는 시기였습니다. 그래도 조금만 참으면 3월~4월이 올것을 그것을 못참고 글쎄 유치권자가

                  소개해준 세입자를 들였습니다. 여기서 인정에 끌려 보증금을 조금 늦게 받기로 한것... 윽~

                  말도 안돼는 상황이었습니다. 이런 실수는 하지 마세요. 어찌됐건 기대를 저버리지 않고 약속된 날짜에

                  보증금을 주지 않았던 것이지요. 변명은 아주 궁색했고 계속 될 것처럼 얘기했었지만 하루 전날

                  전화를 제가 하고서야 준비를 하지 못했다는 사실을 확인할 수 있었습니다.

                  정말 1차 약속일 이때까지만해도 세입자 구하기가 어려운 상황이었기때문에 일단 연기를 해줬습니다.

                  다행히 그 전에 약속어음을 작성해뒀기때문에 나중에 공증을 하고 집행을 할 수 있었습니다. 그렇지만

                  이런 상황까지 갔다는 것은 이미 스트레스 지수가 최고조에 달하고 비용은 비용대로 들었다는 것을

                  의미합니다. 처음에 보증금을 받지 않고 들인것부터 잘못됐고 중간에 이사비를 주고서라도 이사를

                  보냈어야 하는데 보증금이 아쉬워 연기를 해준것이 잘못된 것이지요.

★ 필요한 비용을 아끼지 말고 때를 놓치지 말자.

                : 보증금 조금 더 받자고 월세 조금 더 받자고 연기하고 기다렸다가는 때를 놓치고 더욱 제값받기가 어려워

                  지고 비용은 비용대로 지불합니다. 제가 3월에 골치아픈 세입자를 이사비 두둑히 주고 내보냈더라면

                  집행비용을 아낄 수 있었을테고 괜한 신경을 쓰지 않아도 됐을 것이고 무엇보다 상황이 종결된 지금 5월초는

                  이미 이사철은 지난터라 또 한동안 공실로 남게 됐다는 것입니다.

                  참 큰 경험했습니다.

★ 인테리어 : 위에서 보면 나오는 전 세입자이자 경매신청자인 정순남 이분이 집을 워낙 깨끗이 사용하셔서

                  특별히 할 것은 없었습니다. 그런데 중간 골치아픈 세입자가 이곳저곳을 더렵혀놔서 청소를 해야했습니다.

                  그리고 무엇보다 벽에 먹물을 묻혀놓아서 그걸 지워야했습니다. 역시나 지워지지 않았습니다.

                  이럴 때 제일 좋은 것은 역시 시트지

 씨트지 적용전

 씨트지 적용전 

  씨트지 적용후

[제우스경매]

합니다유치권신고가 있었는데 실하게 해결하셨네요 그리고 "필요한 비용을 아끼지 말고 때를 놓치지 말자" 꼭 명심해야할것같네요

[정교수]

잘하였읍니다. 수고하였읍니다...

[온화한_달]

축하드립니다.. 부럽습니다.. ^^

[pakpaksa]

멋지시네요... 축하드립니다.

[애기공주님]

돈암동 힐스테이트! 저도 이 주변 많이 지나다녔는데 축하드려요^^

[화2팅]

정말 잘 읽었습니다..^^ 감사합니다..

[다마네기]

축하드립니다.. 많은 도움되었습니다..

[장두령]

좋은 공부되었습니다.