임대소득 과세는 기본, 임차인도 보유세 내야

[화육(목화부동산)]

임대소득 과세는 기본, 임차인도 보유세 내야

      미국 등 주요 선진국 임대소득 과세 어떻게 되나

2월 말과 3월 초 정부가 월세·전세에 대한 과세 방침을 발표한 뒤 임대소득 과세가 뜨거운 감자가 됐다.

그 동안 사실상 ‘공짜 점심’을 먹었던 임대인들은 ‘날벼락’을 맞은 기분인 것 같다. 회복세를 타고 있던 집값이 최근 다시 약세로 돌아선 원인의 하나로 꼽히면서 임대소득 과세에 대한 반발이 적지 않다.

정부 정책은 그 동안 방치돼 있던 월세 소득 과세를 정상화하고 전세 소득 과세 대상을 3주택 이상 보유자에서 2주택자로 확대하겠다는 것이다. 과연 미국 등 선진국으로 불리는 곳들에선 임대소득 과세가 어떻게 이뤄질까.

부동산114에 따르면 미국 등 선진국의 임대소득 과세는 우리나라보다 좀더 엄격하게 시행되고 있는 것으로 나타났다. 임대인 뿐 아니라 임차인도 세금을 내야 하는 게 눈길을 끈다.

미국 등도 세부적인 내용에서는 다소 차이나지만 큰 맥락에서는 임대소득에 대한 세금을 종합소득세에 포함해 과세하고 있다.

우리나라는 부동산 소유자에게 재산세를 부과하고 거주자에게는 인세(人稅)인 주민세를 부과한다. 이에 반해 영국·프랑스는 재산세에 인세 개념을 포함돼 거주자에게 부과하는 것이다. 재산세의 과세표준은 교환가치인 집값이 아닌 사용가치인 임대가치로 정해진다.

미국 일부 주(state)도 부동산 임차권을 개인자산으로 분류하거나 부동산으로 분류해 보유세를 부과한다. 월세 소득공제 등으로 임차인의 부담을 줄여주는 우리나라와는 대조적이다.

임차인도 세금

미국·영국·프랑스는 임차인에게도 보유세를 부과하는 것으로 나타났다. 성격은 지방세다.

미국은 개별 주마다 부동산의 사용 용도에 따라 구분해 과세한다. 소유자 거주 주택인지, 임차인 거주 주택인지 등에 따라 상이한 세율이 적용된다. 대부분의 주에서 부동산 임차권은 개인자산(chattel real)으로 간주되지만, 조지아 등 일부 주에서는 임차권을 부동산으로 과세할 수 있다.

영국은 주택의 실제 거주자를 대상으로 ‘카운슬세’ (Council Tax)를 부과한다. 집주인인지 암차인인지 상관 없이 실제로 살고 있는 사람이 내는 세금으로 임차인도 대상이 되는 것이다.

프랑스에는 ‘주민세(Taxe d"Habitation)’가 있다. 매년 1월 1일 거주용 주택을 실제로 사용하고 있는 점유자가 낸다. 주택 소유·임차에 상관 없이 주택을 ‘배타적’으로 사용하고 있는 사용권을 가지고 있는가가 중요하다.

과세표준은 주택 임대가치의 50%다. 이는 임대가치의 50%를 부동산의 유지ㆍ수리ㆍ감가상각 등에 대한 경비상당분으로 공제해주기 때문이다. 임대가치의 산정은 1970년의 평가액이 기초자료로 사용되고 인플레이션을 감안한 지수보정을 통해 매년 조정된다.

임대소득 세금은 국세, 세율은 비슷

미국은 내국세법에 따로 명기되어 있지 않은 소득은 모두 총소득에 포함해 일반소득세로 과세한다. 과세소득은 총소득에서 각종 공제금액을 제외한 소득을 말한다.

총소득은 다양한 유형으로 구분하고 있는데, 그 중 불로소득(unearned income)은 자산의 거래로부터 실현된 소득으로서 이자·배당·임대소득 등을 포함하고 있다.

대출금, 실현되지 않은 소득, 주택 등 개인용 자산의 귀속임대료, 자산 매매에 따른 수입 등은 비과세된다. 미국은 연방소득세 이외에도 다수의 지방정부가 소득세를 징수하고 있다.

연방소득세는 과세구간에 따라 15%~39%(2011년 기준)로 한계세율이 누진적으로 적용된다. 지방정부 소득세의 최고 세율은 대개 5~7%이고 주에 따라 다양하게 결정된다.

영국은 임대소득에 대한 과세는 비저축 과세소득에 포함해 종합적으로 과세한다. 토지와 부동산으로부터 1년의 회계연도 동안에 발생하는 모든 수익에 대해 과세한다. 과세이익은 토지와 부동산으로부터의 총소득에서 지출을 공제한 뒤 산출된다.

이자 등 관련 비용은 공제 대상이 된다. 하지만 부가가치 향상, 증축 또는 개량과 같은 비용에 대해서는 공제하지 않는다. 비저축 과세소득의 세율은 20%~40%(2008년 기준) 범위이다.

프랑스도 다른 나라와 마찬가지로 소득세의 과세대상에 부동산 임대소득이 포함되어 있다. 납세의무자는 해당 부동산을 소유하고 있는 개인이다. 총임대수입에서 필요경비를 공제한 금액이 임대소득이 된다. 부동산 총임대수입은 ‘실제로 입금된 금액’을 기준으로 계산한다.

필요경비는 ‘실제로 지급된 금액’으로서 해당 부동산의 유지보수비, 개량비용, 차입금에 대한 이자, 보험료, 감가상각비 등이 포함된다.

비과세되는 임대소득은 1주택 소유자로서 해당 주택에 세대원이 거주하는 경우, 2주택 소유자로서 본인이 거주하고 있는 주택 외의 주택에서 세대원이 사는 경우 개인적으로 무료로 임대해주는 경우 등이 있다. 개인소득세의 세율은 과세표준금액에 따라 0~40%(2008년 기준)로 과세된다.