2013년 부동산시장의 '구원투수'를 찾아라

[임재호]

2013년 부동산시장의 '구원투수'를 찾아라

 

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작년 말 취득세감면과 미분양주택 양도세 감면 혜택을 담은 9.10대책이후 4분기 전국 아파트 매매가격 변동률은 -0.84%를 기록하며 전분기(-1.03%) 대비 낙폭이 다소 진정됐다.

새해 들어 계절적 비수기와 취득세 요율 감면 일몰 부작용이 겹치며 주택거래는 일시적으로 주춤해졌으나 1월 24일 임시국회를 통해 취득세 감면조치가 재실행되고 박근혜정부 출범과 함께 하우스푸어 구제책(보유주택 지분매각제, 주택연금 사전가입제도 등)과 거래활성화 대책이 병행된다면, 수도권 주택시장 위주의 점진적 시장환경 개선 및 구매력 회복을 점치는 목소리가 높아지는 상황이다.

그러나 계사년에도 지역과 상품에 따라 공급과잉 및 수요부족으로 가격상승 견인에 어려움을 겪는 상품의 양극화는 분명히 진행될 것 이며, 개발 이슈에 따라 성장과 수요 쏠림이 가능한 유망지역을 콕 집어 고르는 혜안이 필요한 시점이다.

▶ 개발 원재료인 토지시장, 신정부의 지역개발 공약을 선점해라
2012년 11월말 누적 기준 전국 지가는 2011년 말 대비 0.87% 상승해 여전히 고점(`08년10월)가격을 회복하지 못한 상태지만, 세종시?강원도?부산광역시 등 지방권역의 지가 강세는 두드러졌다. 경기 위축과 개발사업 지연이 여전히 토지시장의 발목을 잡고 있지만, 비사업용토지와 관련된 양도세 중과규제가 1년간 유예된 데다 박근혜 대통령 당선인의 지역개발공약이 현실화될 경우 호재의 경중에 따라 국지적인 가격상승을 기대해볼만 하다.

서울?경기권에선 올해 기본계획수립과 관련해 100억 예산안이 통과된 GTX(수도권 광역급행철도) 노선을 주목할 만하고, 연내 개통과 착공이 각각 예정된 평택~시흥 고속도로와 아산~천안 고속도로 등 교통 확충계획이 가시화되는 지역을 눈여겨 봐야한다. 강원도는 스포츠와 동계올림픽 유지지역 등 관광레져 산업과 교통망 확충이 예견되는 여주~원주 간, 원주~강릉 간 복선전철과 춘천~속초 동서고속화철도 건설 수혜지역이 유망해 보인다. 충남은 보령~울진 간 동서고속도로 건설 호재와 국제과학비즈니스벨트의 지역연계 개발을 살펴보자. 부산광역시는 신공항 추가건설과 관련된 후보지역을 훑어보는 등 각 지자체마다 지역개발의 발판이 될 개발 호재점검이 향후 중요한 투자 포인트가 될 것이다.

▶ 강남과 서울 도심의 저가 급매물 사냥은 지금이 적기
다주택자의 양도소득세 중과 폐지추진 외에도 저금리 체제, 생애최초주택구입자금 대출 재계가 저가바닥매물의 시장 흡수 가능성에 힘을 보탠다고 볼 때, 가격조정이 크고 공급과잉이 덜한 강남권과 서울 도심의 역세권을 주목할 만하다. 수도권은 몇 년간 조정된 집값과 꾸준한 전세가율 상승(`13년 1월 전세가율은 53.5%로 2008년 말 36.7% 대비 16.8%p 증가)으로 일부 중소형 평면에선 임차수요의 구매수요 전환이 기대된다. 강남권 일부 지역은 전 고점대비 20~30%이상 집값이 하락하며 저가 급매물 위주로 실수요자가 매수로 돌아설 수 있는 기반이 조성되고 있다.

물론 글로벌 경기회복 여부와 고질적인 가계부채 과잉으로 인한 내수위축 등 심리적으로 차가워진 구매력의 움직임이 관망기조를 털어버려야 한다는 대전제가 있지만, 연내 집값이 추가 급락보다는 가격보합과 같은 안정세와 전약후강 기조에 방점이 찍히고 있는 만큼 임대료의 상승이 예견되고 공급적체 현상이 없는 지역의 신규아파트나 중소형 평면을 내 집 마련의 기회로 삼아도 좋겠다.

695만 명에 달하는 베이비붐 세대(55~63년생)는 이미 전체 인구의 14.5%를 차지하고 있는데 이들은 급격한 부동산자산 축소보다 고정적인 income gain(임대수익)을 노리는 임대사업자로 변모하거나 중대형 보유주택의 포트폴리오를 수익형으로 다변화시킬 확률이 높다는 점도 도심 소형주택의 수요전망을 밝히는 부분이다.

단 월세형의 원룸 수익형부동산은 도시형생활주택과 오피스텔을 중심으로 공급과잉 현상이 야기될 확률이 높아 임대수익과 월세전환이율 하락이 우려되는 만큼 서울 도심 알짜지역의 투룸형(two room)형 신축주택이나, 전용 60㎡ 안팎의 소형아파트가 올해 임대사업의 새로운 틈새로 작용할 확률이 높아 보인다. 더불어 외국인 관광객 대상의 숙박을 염두에 둔 서비스드 레지던스는 미분양 오피스텔의 용도변경을 통해 재 부각될 것으로 기대된다.

▶ 신규분양은 위례 및 판교신도시가 으뜸

새 정부의 주택 공급정책은 "보금자리주택" 폐지 및 축소, "행복주택" 건설과 같은 임대주택 비중확대 정책변화가 예고된 상태. 도심 등 접근성이 우수하거나 고급유효수요를 창출할 수 있는 민간의 인기청약단지는 청약쏠림이 기대된다.

올해는 2012년과 비슷한 수준인 19만 5955가구의 아파트가 신규 공급될 예정으로, 위례 신도시 등 수도권 물량 비중이 56%에 육박하며, 10만 9735가구가 공급될 계획이다. 이중 위례와 판교신도시 등 전통적으로 청약 선호도가 높았던 지역물량은 청약예금과 주택청약종합통장 가입자들의 신규청약이나 노후주택의 갈아타기 용으로 청약관심이 집중될 것이다.

위례신도시는 민간분양이 5개 사업장에서 총 3,390가구가 공급되는데 5월에는 신안이 A3-6블록에 696가구를 분양한다. 6월에는 삼성물산 A2-5블록(410가구) 현대건설 A2-12블록(621가구) 현대엠코 A3-7블록(970가구)이 공급되고, 대우건설도 연내 A2-9블록에 693가구를 공급할 예정에 있다. 판교신도시에는 신분당선 판교역 일대에 들어서는 알파돔시티 주상복합 아파트가 3월에 일반에게 분양될 예정이다. C2-2블록(417가구), C2-3블록(514가구)에 총 931가구가 공급되며 전용면적 96~203㎡의 중대형 면적으로 구성될 계획이다. 특히 분양가 상한제 적용 단지로 주변시세와 비슷하거나 저렴하게 분양될 것으로 보여 투자자들의 관심이 집중될 것으로 판단된다.

▶ 발테크와 권리분석이 기본인 경매시장도 조정기 수혜주
조정기엔 떨이상품인 경매시장도 부동산시장의 베스트셀러 역할을 한다. 최근 전국 아파트 낙찰가율이 78.5%, 낙찰건율은 38.2%에 불과한 실정이니, 철저한 권리분석과 현장답사를 통해 경매물건의 매력을 체험 해봐도 좋겠다. 단 이미 가격상승에 제동이 걸리고 당분간 수요보다 공급이 넘쳐 미분양이 야기될 지방 주택은 철저한 시장분석이 전제돼야 한다.

단기 시세차익에 대한 기대이익보다는 개발?임대 등 실수요목적의 부동산 장기운용이 부동산 매입과 투자의 금과옥조가 되는 세상이 왔다. 자기자본비율을 높이고 운영수익을 통해 보유리스크를 줄이면서 시장의 적정가보다 저렴한 매물을 선점할 수 있는 노력의 경주가 기본이다.