서울 마곡지구 오피스텔 투자 상투 혹은 대박?

[화육(목화부동산)]

서울 마곡지구 오피스텔 투자 상투 혹은 대박?

6월까지 4300실 분양…신중한 투자 필요

17일 서울 강서구 등촌동의 마곡지구 헤리움2차 견본주택. 마곡지구 중심 생활권인 지하철 9호선 마곡나루역 인근에 들어서는 데다, 3.3㎡당 분양가가 주변 시세보다 싼 820만원대라는 소식이 퍼지면서 분양 상담을 받으러 온 방문객들로 붐볐다. 힘찬건설 박충순 분양소장은  "지난 11일 개관했는데 70% 가까이 계약이 체결됐다"며 "이달 안에 계약이 완료될 것으로 본다"고 말했다.

서울 마곡지구 오피스텔 분양시장에 훈풍이 불고 있다. 전·월세 임대소득 과세 강화를 골자로 한 2·26 주택 임대차 선진화 방안 여파로 찬바람이 부는 다른 지역 분위기와는 딴판이다.

이에 대해 전문가들은 배후 임대수요가 풍부하고 교통여건이 좋은 점을 원인으로 꼽는다. 우리투자증권 김규정 부동산팀장은 "마곡은 서울 안에 있는 마지막 택지개발지구인 만큼 투자자들의 관심이 높다"며 "기업 입주로 임대수요가 넉넉할 것으로 기대되는 데다 강남·여의도 접근성이 좋다는 게 장점"이라고 말했다.

마곡지구는 지하철 5호선 마곡·발산역, 9호선 신방화·마곡나루역(예정), 인천국제공항철도 등을 이용하기 쉽다. 김포공항·인천국제공항에서 가까워 해외업무가 많은 기업이 입주하기에도 좋다. 

실제로 LG사이언스파크(LG전자·LG이노텍 등 LG그룹 11개사)를 비롯해 롯데·대우조선해양 등 38개 기업이 입주계약을 체결한 상태다. 이화의료원과 이화여대의대도 2017년 들어올 예정이다. 입주가 예정대로 진행되면 향후 상주인구 약 4만명, 유동인구 약 40만명에 이르는 대형 업무지구로 자리잡을 것으로 업계는 보고 있다.

이 때문에 최근 분양한 오피스텔들은 빠르게 팔려나간다. 지난 2월 분양을 시작한 마곡대명 투웨이퍼스트(180실)는 15일 만에 모두 팔렸다. 앞서 지난해 11월 공급한 마곡 힐스테이트 에코는 5일 만에 100% 계약을 완료했다. 분양 관계자들은 "서울 강서·양천구에 사는 40~50대가 주로 계약한다"고 전했다.

▲ 오는 6월까지 오피스텔 4300여 실이 분양 예정인 서울 강서구 마곡지구 전경.

풍부한 임대수요…교통여건도 '굿'

앞으로 나오는 분양물량도 풍성하다. 조인스랜드부동산과 부동산114에 따르면 오는 6월까지 마곡지구에서 분양 예정인 오피스텔은 5개 단지 4300여 실이다. 전용면적 30㎡ 이하 초소형부터 비교적 큰 60㎡까지 주택형도 다양하다. 대부분 지하철 등 교통이 편리하다는 게 회사 측 주장이다. 

대우건설이 B5-2블록에 짓는 마곡역 센트럴 푸르지오시티(510실)이 눈길을 끈다. 오는 18일 견본주택을 열고 본격적인 분양에 나선다. 지하철 5호선 마곡역이 가깝고 공항철도 마곡역(예정)도 인근에 들어선다. 5월에는 대방건설이 B7-3·4블록에서 디엠시티를 분양한다. 1031실 규모의 대단지다. 지하철 9호선 양천향교역과 5호선 발산역을 이용할 수 있다. 

분양가는 보통 3.3㎡당 800만~900만원대다. 인근 등촌동과 여의도동 주변 시세(3.3㎡당 900만~1000만원 선)보다는 다소 싼 편이다. 디엠시티가 3.3㎡당 평균 800만원대이고, 마곡역 센트럴 푸르지오시티는 다소 비싼 3.3㎡당 960만원 정도다.

투자에 앞서 주의할 점도 있다. 전문가들은 최근 공급 물량이 단기간에 큰 폭으로 늘어난 만큼 신중할 필요가 있다고 지적한다. 공급이 몰린 지역은 입주 때 공실이 생기거나 임대료가 낮아져 수익성이 떨어질 수 있다는 이유에서다.

실제로 마곡지구에서 분양한 오피스텔 물량은 지난해 하반기에만 2600여 실에 달한다. 올 상반기 분양했거나 분양 예정인 물량(5700여 실)과 합치면 8000실이 넘는다. 

전문가들은 "기업체 수요가 풍부한 산업단지로 조성되는 만큼 공급 과잉을 걱정할 단계는 아니다"라며 "그럼에도 역세권이 아닌 곳은 되도록 피하고, 분양가와 주변 오피스텔 시세 등을 꼼꼼히 따져본 뒤 투자해야 할 것"이라고 조언했다.