전세사기, 피할 수 있는 방법은 없을까
전세사기, 피할 수 있는 방법은 없을까?
전세사기 특별법이 시행된 작년 6월부터 12월 19일까지 국토교통부에서 정식으로 인정한 국내 전세사기 피해자 수가 1만명을 넘어섰다고 한다(2023. 12. 20. 자 매일경제 기사 참조). 전세 보증금은 보통 한 가족의 전재산인 경우가 많은데 이와 같은 전세 사기를 피할 수 있는 방법은 없을까?
우선 1) 시세를 정확히 확인하여 보증금은 시세의 70% 이내로 설정하자. 시세는 반드시국토교통부 실거래가 공개시스템, KB 시세 등을 통해 실제 평균 시세를 확인해보아야 한다. 만약 임대차 목적물의 경매가 진행된다면 낙찰금액은 시세의 70% 선에서 결정되므로 시세는 보수적으로 KB 시세의 70%로 생각을 하여야 할 것이다. 또한 근저당권이 설정되어 있다면 근저당권 채권최고액을 뺀 금액의 70% 내에서 보증금을 설정하도록 하자.
2) 등기부등본을 직접 열람하여 권리관계를 확인하자.임차인은 등기부등본을 열람(인터넷 등기소에서 열람 가능)하여 선순위 근저당권이 있는지, 있다면 채권최고액은 얼마인지 확인하여야 한다.
3) 임대인에게 국세‧지방세 완납증명서를 요구하자. 당해 부동산에 부과된 상속세, 증여세, 종합부동산세는 확정일자보다도 우선할 수 있으므로 주의가 필요하다. 현재 보증금 1,000만원을 초과하는 임대차계약을 체결한 임차인은 계약일부터 임대차기간 시작하는 날까지 임대인의 동의 없이 가까운 세무서에서 임대인의 국세‧지방세 체납사실을 확인할 수 있다.
4) 전세보증보험 가입 여부를 미리 확인하자. 전세보증보험은 임대인이 임대차 보증금을 지급하지 못 하는 경우 주택보증공사에서 보증금을 대신 지급하여 주는 보험으로서 전세보증보험 가입이 가능한지 미리 확인하도록 한다. 또한 전세보증보험증권이 얼마 이상 설정되지 않을 경우, 그 즉시 계약을 무효로 한다는 특약을 작성하는 것을 추천한다.
5) 특약으로 안전장치를 마련해두자. 계약일 이후 잔금일 익일까지 추가로 근저당권을 설정하지 않는다는 특약을 추가하면서 임대인이 위 특약을 위반할 경우를 대비하여손해배상액의 예정 조항도 특약으로 추가하는 것을 추천한다.
6) 잔금 지급 전 반드시 등기부등본을 다시 확인하여야 하며, 이사 당일 곧바로 전입신고를 하고 확정일자를 받자. 가까운 주민센터를 방문하거나 정부 24 사이트, 인터넷 등기소에서도 할 수 있다. 임대차의 대항력은 전입신고 다음 날 0시부터 발생하므로 반드시 이사 당일 전입신고를 하여야 한다.
7) 전세보증보험에 가입하자. 전세보증보험에 가입하여 임대인이 보증금을 지급하지 못할 경우를 대비하여야 한다.
공인중개사의 공제증서는 공인중개사가 중개 사고를 일으켰을 때 예외적으로 배상받을 수 있는 것이므로 공제증서를 믿고 이와 같은 사항들의 확인을 소홀히 해서는 안 될 것이다. 이미 피해를 본 뒤 구제를 받는 것은 현실적으로 매우 어려우므로 계약을 하기 전 위와 같은 사항들을 꼼꼼히 확인하도록 하자.