[리츠] 자산 편입 본격화와 유상증자 사이클

[Y★Star]

ㆍ 6월부터 리츠의 자산 편입 급증, 하반기 총 1.3조원의 유상증자 예상

ㆍ LTV가 낮을 경우 차입금만을 활용해 자산 편입도 가능, 이를 통해 배당수익률 제고

ㆍ 리츠 관련상품 증가는 리츠 시장에 자금유입을 촉진시킴으로써 성장에 기여

WHAT’S THE STORY?

유상증자와 자산편입 사이클: 6월부터 리츠의 자산 편입이 크게 늘어난다. 현재 공시와 언론기사 등을 통해 이를 공식화한 리츠는 SK리츠(U타워), 미래에셋글로벌리츠(미국 물류센터 11곳), 이지스밸류리츠(트윈트리타워, 반포 이수화학 사옥), 이지스레지던스리츠(미국 임대주택, 기숙사) 등이다. 제이알글로벌리츠는 2021년 맨해튼 오피스를 편입하며 활용한 차입금 상환을 위한 유상증자 계획을 공시했다. 종합적으로 연내 예상되는 유상증자 규모는 1.3조원으로 추정되며 상반기 기완료한 신한알파리츠와 코람코에너지리츠 포함 시 올해 리츠의 유상증자 규모는 1.6조원에 달한다. 리츠의 유상증자는 주식수가 증가함과 동시에 배당가능 이익도 증가한다. 따라서 미국 리츠 시장에서도 유상증자 시 주가 성과는 동행하는 모습을 보였는데 대형화에 따른 위험분산 효과, 레버리지 여력 확대 등의 장점에 기인한다.

LTV가 낮을 경우 차입금을 활용해 자산 편입: 유상증자 없이 차입금으로만 자산 편입을 추진하는 사례도 늘어날 것이다. 일시적인 조달금리 상승이 불가피하더라도, 자산 편입 시 레버리지를 활용해 주주 배당을 유지할 수 있다. LTV가 낮을 경우 가능한 방식으로 롯데리츠가 그 대상이 될 수 있다. 롯데리츠는 IPO 당시 매년 5천억원 내외의 자산 편입을 목표로 한다고 밝혔으며 올해도 이를 이행할 것으로 예상된다. 롯데리츠의 LTV는 장부가 기준 49%, 감평가 기준 43%에 불과하다. 국내 상장리츠 중 가장 낮은 LTV의 강점을 활용해 차입만으로도 자산편입이 가능한 상태다.

리츠의 차입구조 선진화: 상장리츠의 차입구조는 더욱 선진화되고 있다. ① 회사채 활용도가 높아지고 있다. 회사채는 담보대출 대비 50-60bp의 금리 경쟁력이 있다. 이를 위해 리츠들은 신용평가 등급을 받고 있으며 대부분 A- 이상을 획득하고 있다. ② LEED 등급을 획득함으로써 그린본드와 같이 금리 경쟁력이 더 높은 조달 방안을 강구하는 것도 최근 시작된 변화다. ③ 올해처럼 금리가 급변동하는 시기에는 변동금리 구조를 채택하거나 전단채 발행 등 다양한 단기 자금 수단을 모색하는 사례도 늘었다. 특히 기업형 리츠는 그룹사 중 하나로 담보대출 외에도 다양한 자금 조달 방안에 전문성을 갖췄다는 점, 신용도 높은 계열사를 임차인으로 두고 있다는 점은 자금조달에 강점을 보이는 요인이다.

유상증자 사이클과 대형화: 금리 급등으로 하반기 상장될 리츠의 편입자산은 주로 유럽과 일본 등 해외 자산이다. 이들 국가의 대출 금리는 여전히 2% 내외로 낮다 보니 배당수익률 제고가 용이하기 때문이다. 금리가 안정되고 임대료 인상이 충분히 이뤄질 2023년부터 국내 자산의 편입 재개를 기대할 만하다. 따라서 올 하반기는 신규 상장보다 기존에 확보해 둔 자산을 편입하기 위한 유상증자가 핵심이다. 리츠들의 적극적인 외형 증대로 2022년 말 상장리츠와 인프라펀드의 시가총액 비중은 1%에 근접할 전망이다. 우리는 상장리츠 개수가 20개에 근접할 경우 싱가포르 사례와 마찬가지로 ETF와 펀드 등 관련 상품이 크게 늘어날 것으로 예상했다. 5월 말 국내 상장리츠는 20개에 이르게 되며, 최근 이 기조에 맞춰 ETF와 ETN 등 리츠상품의 출시가 늘고 있다. 자금 유입이 늘어나며 상장리츠는 자금 조달이 용이해지고 성장을 가속화시키는 우호적 환경을 맞게 될 것이다.

삼성 이경자

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