빅데이터 부동산 투자

빅데이터 부동산 투자도 우연히 읽기시작했다. 바둑의 알파고처럼 부동산의 리치고는 시군구단위로 분석한 최신 데이터를 가지고 투자타이밍과 지역선정의 판단을 돕는다고 한다. 그런데 추천의 글이 그다지 신뢰성이 높아보이지는 않아 큰 기대는 하지 않고 읽기시작했다. 속초의 거래량 증가와 서율매수세의 유입으로 2017년의 가격급등을 1년정도 미리 알았다는 내용으로 책은 시작된다. 그러면서 그런 자료를 주택은행이나 감정원 홈페이지에서 얻을 수있다고 한다. 그 때는 나도 신문에 나온 서울-속초간 고속도로의 개통으로 1시간 40분이면 도착할 수있다는 기사를 보고 한채 투자해볼까 하는 생각을 해본적이 있어 기억이 난다. 그런데 이 것이 도로의 개통으로 시간거리의 축소로 거래량이 늘고 가격도 오른 것은 아닌지 생각해볼 필요가 있다. 금리인상기에 부동산의 가격이 떨어질 것이라는 것이 일반적인 생각이나 최근 10년을 보면 상관관계가 크지않았다. 저자도 같은 이야기를 하면서 금리상승보다 소득증가가 더 커서 그랬다는 의견을 낸다. 타당한 의견이다. 일반적으로 소득의 1/3정도를 주거비로 지출하므로 전세금의 이자율 상승보다 소득의 상승이 크다면 전세금은 상승하는 것이 타당하니까. 가격도 통화량이 1995년부터 17년까지 800%가 증가했는데 서울아파트 매매지수는 280%의 증가에 그쳤으니 버블이라고 보기 어렵다는데 동의한다. 시가총액도 500%상승에 그첬으니 어느쪽을 보든 현재는 고평가라고하기 어렵다. 소득의 경우 2003년부터 15년까지 74%상승했고 같은 기간 아파트 매매지수는 56%상승에 그쳤다. 주택은행 월간주택가격동향자료에는 가격소득비율이 발표되는데 이에 따르면 전국평균은 2008년 12월이 9로 제일 높았고 2014년 7월 7.1로 제일 낮았다. 2017년 9월현재는 8.5까지 올랐다. 서울은 17.5에서 13.1로 낮아졌다가 17.4까지 상승한 상태다. 전세가격은 수요의 증감과 더불어 공급의 증감의 함수인데 공동주택관리정보시스템(k-apt.go.kr)에 의하면 입주물량이 2011년에 최저였다가 16년까지는 점진적으로 증가했는데 17년애 급증하여 전세가격의 상승세를 중지시켰다. 부의대절벽에서는 2019년에 다음 위기가 온다고 하는데 빅데이터상으로는 2020년의 가능성이 높다. 미국의 경제하락으로 2007년 금리인하가 개시되고 2008년에 위기를 맞았는데 금리인상은 2015년 12월에 시작했으니 37개월후에 인하를 한다면 2019년 1월이 되며 1년후에 위기가 온다면 2020년 초가 될 가능성이 있다는 의미다. 아직 부족한 부분이 많고 검증도 필요하지만 나름 생각할 만한 기회를 준다는 점에서 일독할 필요가 있다.   http://www.aladin.co.kr/shop/wproduct.aspx?ItemId=132696869 추천의 글_ 타이밍과 지역 선정의 답을 주는 부동산 빅데이터 : 홍춘욱 박사(키움증권 투자전략팀장)머리말_ 부동산 빅데이터에서 희망을 찾다 1장 부동산 투자의 미래 빅데이터부동산 빅데이터란 무엇인가빅데이터에서 부동산의 미래를 보다의미 있는 데이터를 수집하는 방법복잡한 데이터도 한눈에 파악하는 최적의 시각화┃현명한 투자자를 위한 체크 포인트┃투자의 기본은 통제력과 영향력 2장 2018년 대한민국 부동산 시장 팩트 체크자산 시장의 현주소는 금리 사이클에서 확인하라금리 인상은 부동산 시장의 적신호인가인플레이션은 주택 시장에 어떤 영향을 미치는가사상 최대 규모의 대출, 과연 안전한가소득이 빨리 늘까, 집값이 빨리 오를까주택구입능력지수로 보는 최적의 투자 타이밍리스크 관리 시점을 알려주는 신용경색 인덱스정부 정책의 영향력은 어느 정도인가종합 정리 : 현재 부동산 시장은 어디쯤에 왔는가? ┃현명한 투자자를 위한 체크 포인트┃자산 시장에도 계절이 있다  3장 어디에 투자해야 하는가플라워차트로 전국 시세 흐름을 파악하라지역별로 알아본 단기·중기·장기 집값의 변화지역의 시세 흐름을 예측하는 수급 동향 차트대출 위험과 아파트버블을 확인해 투자 안전 지역을 찾아라미분양 및 입주 물량 데이터가 말하는 집값의 미래종합 정리 : 그래서 어디에 투자해야 하는가?┃현명한 투자자를 위한 체크 포인트┃부동산 절세를 위한 법인 운영  4장 부동산 빅데이터 인사이트전 세계 부동산 시장에서 대한민국은 어디쯤에 있는가부동산 시장의 빅 트렌드, 아파트 재건축역전세난과 갭투자의 미래자산 시장의 다음 위기는 언제일까┃현명한 투자자를 위한 체크 포인트┃4차 산업혁명이 부동산에 미치는 영향 맺음말_ 리치고! 부동산 알파고를 꿈꾸며