전 소유자의 가압류 말소여부

[날쌔]

전소유자에 대한 선순위 가압류의 말소여부

소유권자 “갑” - 가압류등기 - 소유권자 “을” - “을”에 대한 근저당권자 “병”

1. 가압류의 개념

가압류라 함은 금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 채권에 관하여 장래에 그 집행을 보전하려고 미리 채무자의 재산을 압류하여 그 처분권을 빼앗아 두는 것을 목적으로 하는 집행보전처분이다.

가압류명령의 집행은 가압류의 목적물에 대하여 채무자가 매매, 증여, 담보권의 설정 기타 일체의 처분을 금지하는 효력이 있으며, 부동산에 대한 가압류에 있어서는 그 등기가 경료되면 채무자가 이를 처분하더라도 가압류채권자에 대한 관계에서는 무효이다(1998.11.10. 98다43441).

따라서 가압류가 된 부동산이 임의경매나 강제경매의 대상이 됨에는 지장이 없다. 부동산경매절차에 있어서 부동산상의 권리는 우리 나라 경매절차의 대원칙인 소멸주의에 따라 낙찰에 의한 소유권이전과 함께 그 권리가 소멸됨이 원칙이다(1996. 12. 23. 94다51819).

그러므로 가압류등기도 저당권과 함께 낙찰에 의하여 소멸됨이 원칙이지만 가압류 등기 후 소유권이 이전되어 그 후의 소유자에 대한 채권자가 경매를 신청한 경우에는 전소유자에 대한 가압류는 소멸되지 않고 낙찰자에게 그대로 인수된다. 다만, 이 경우에도 그 가압류보다 앞서는 저당권이 있는 경우에는 그 저당권과 함께 가압류도 소멸하게 된다. 그 외의 가압류는 등기의 선후를 불문하고 항상 배당에 참가하게 되어 낙찰자에게 인수되지 않는다. (신판 법원실무제요 민사집행 출판 전 실무)

[판례]

 ①가압류집행 후 가압류목적물의 소유권이 제3자에게 이전된 경우, 제3취득자에 대한 채권자가 가압류목적물의 매각대금 중 가압류의 처분금지적 효력이 미치는 범위의 금액에 대하여 배당에 참가할 수 있는지 여부 가압류의 처분금지적 효력에 따라 가압류집행 후 가압류채무자의 가압류목적물에 대한 처분행위는 가압류채권자와의 관계에서는 그 효력이 없으므로 가압류 집행 후 가압류목적물의 소유권이 제3자에게 이전된 경우 가압류채권자는 채무명의를 얻어 제3취득자가 아닌 가압류채무자를 집행채무자로 하여 그 가압류를 본압류로 전이하는 강제집행을 실행할 수 있고, 이 경우 그 강제집행은 가압류의 처분금지적 효력이 미치는 객관적 범위인 가압류결정 당시의 청구금액의 한도 안에서는 집행채무자인 가압류채무자의 책임재산에 대한 강제집행절차이므로 제3취득자에 대한 채권자는 당해 가압류목적물의 매각대금 중 가압류의 처분금지적 효력이 미치는 범위의 금액에 대하여는 배당에 참가할 수 없다.

②가압류집행 후 가압류목적물의 소유권이 제3자에게 이전된 경우, 가압류채권자가 가압류목적물의 매각대금에서 가압류결정 당시의 청구금액을 초과하는 채권에 대하여도 배당받을 수 있는지 여부

가압류 집행 후 가압류목적물의 소유권이 제3자에게 이전된 경우 가압류채권자는 채무명의를 얻어 제3취득자가 아닌 가압류채무자를 집행채무자로 하여 그 가압류를 본압류로 전이하는 강제집행을 실행할 수 있으나, 이 경우 그 강제집행은 가압류의 처분금지적 효력이 미치는 객관적 범위인 가압류결정 당시의 청구금액의 한도 안에서만 집행채무자인 가압류채무자의 책임재산에 대한 강제집행절차라 할 것이고, 가압류결정 당시의 청구금액이 채권의 원금만을 기재한 것으로서 가압류채권자가 가압류채무자에 대하여 원금 채권 이외에 이자와 소송비용채권을 가지고 있다 하더라도 가압류결정 당시의 청구금액을 넘어서는 이자와 소송비용채권에 관하여는 가압류의 처분금지적 효력이 미치는 것이 아니므로, 가압류채권자는 가압류목적물의 매각대금에서 가압류결정 당시의 청구금액을 넘어서는 이자와 소송비용채권을 배당받을 수 없다.(1998.11.10. 98다43441. 공1998하 2853)

[판례]

①가등기된 부동산소유권이전등기청구권에 대한 가압류의 기입등기가마쳐진 후 가등기에 기한 본등기와 이에 터잡아 제3자 명의의 소유권이전등기가경료된 경우, 제3자 명의의 소유권이전등기가 등기된 가압류채권자에 대한관계에서 무효인지 여부

 부동산에 관하여 전소유자로 부터 채무자 명의의 소유권이전등기가 되고 같은 날 채무자로부터 제3자가 소유권이전등기를 넘겨받기 전에 이미 가압류채권자 명의의 적법한 가압류기입등기가 되어 가압류결정이 공시되어 있었던 경우, 가압류채권자는 제3자에 대하여 위 가압류의 처분금지적 효력을 주장할 수 있다 할 것이어서, 제3자 명의의 소유권이전등기는 등기된 가압류의 채권자와의 관계에서는 무효이다.

②위 ①항의 경우, 가압류채권자의 신청에 의한 당해 부동산에 대한강제경매절차에서 적법하게 부동산을 낙찰받은 낙찰인 명의의 소유권이전등기가유효한지 여부 제3자에 의하여 채무자 명의의 가등기에 기한 소유권이전의 본등기가 마쳐진 경우, 그 가등기된 부동산소유권이전등기청구권을 가압류한 채권자의 신청에 의한 당해 부동산에 대한 강제집행절차는 정당하고, 그 강제경매절차에 의하여 적법하게 부동산을 낙찰받은 낙찰인 명의의 소유권이전등기 역시 적법, 유효하다.(1998. 8. 21. 96다29564)

[참고]

가압류등기 후 부동산을 임차한 자의 경락인에 대한 대항력 유무

부동산에 대하여 가압류등기가 마치어진 후에 그 채무자로부터 그 부동산을 임차한 자는 가압류 집행으로 인한 처분금지의 효력에 의하여 가압류 사건의 본안판결의 집행에 의하여 그 부동산을 취득한 경락인에게 그 임대차의 효력을 주장할 수 없다.(1983. 4. 26. 83다카116)

2. 갑이 가압류한 다음 가압류목적물의 소유권이 을에게 이전된 다음 병이 가압류를 하거나 또는 근저당설정을 받은 경우 (그 잉여액의 처리)

① 갑이 가압류한 다음 가압류목적물의 소유권이 을에게 이전되고 병이 가압류하거나 또는 근저당설정을 받았는데, 그 후 갑의 가압류에 기하여 개시된 강제집행절차에서 배당한 결과 잉여액이 있고, 병이 배당요구를 한 경우 그 잉여액의 처리 방법

㉠ 최근 대법원 판례(대법원 1998. 11. 10. 선고 98다43441 판결)에 따라 전 소유자의 가압류권자가 가압류 청구금액의 범위내에서 먼저 배당을 받고 남은 금원은 소유자 을에게 교부하는 것이 아니라 을의 채권자 병에게 배당하여야 한다.

[판례]

①가압류집행 후 가압류목적물의 소유권이 제3자에게 이전된 경우,제3취득자에 대한 채권자가 가압류목적물의 매각대금 중 가압류의 처분금지적효력이 미치는 범위의 금액에 대하여 배당에 참가할 수 있는지 여부

가압류의 처분금지적 효력에 따라 가압류집행 후 가압류채무자의 가압류목적물에 대한 처분행위는 가압류채권자와의 관계에서는 그 효력이 없으므로 가압류 집행 후 가압류목적물의 소유권이 제3자에게 이전된 경우 가압류채권자는 채무명의를 얻어 제3취득자가 아닌 가압류채무자를 집행채무자로 하여 그 가압류를 본압류로 전이하는 강제집행을 실행할 수 있고, 이 경우 그 강제집행은 가압류의 처분금지적 효력이 미치는 객관적 범위인 가압류결정 당시의 청구금액의 한도 안에서는 집행채무자인 가압류채무자의 책임재산에 대한 강제집행절차이므로 제3취득자에 대한 채권자는 당해 가압류목적물의 매각대금 중 가압류의 처분금지적 효력이 미치는 범위의 금액에 대하여는 배당에 참가할 수 없다.

② 가압류집행 후 가압류목적물의 소유권이 제3자에게 이전된 경우, 가압류채권자가 가압류목적물의 매각대금에서 가압류결정 당시의 청구금액을 초과하는 채권에 대하여도 배당받을 수 있는지 여부

가압류 집행 후 가압류목적물의 소유권이 제3자에게 이전된 경우 가압류채권자는 채무명의를 얻어 제3취득자가 아닌 가압류채무자를 집행채무자로 하여 그 가압류를 본압류로 전이하는 강제집행을 실행할 수 있으나, 이 경우 그 강제집행은 가압류의 처분금지적 효력이 미치는 객관적 범위인 가압류결정 당시의 청구금액의 한도 안에서만 집행채무자인 가압류채무자의 책임재산에 대한 강제집행절차라 할 것이고, 가압류결정 당시의 청구금액이 채권의 원금만을 기재한 것으로서 가압류채권자가 가압류채무자에 대하여 원금 채권 이외에 이자와 소송비용채권을 가지고 있다 하더라도 가압류결정 당시의 청구금액을 넘어서는 이자와 소송비용채권에 관하여는 가압류의 처분금지적 효력이 미치는 것이 아니므로, 가압류채권자는 가압류목적물의 매각대금에서 가압류결정 당시의 청구금액을 넘어서는 이자와 소송비용채권을 배당받을 수 없다.(1998. 11. 10. 98다43441)

㉡ 이와 관련된 최근 대법원 판례(대법원 1998. 11. 13. 선고 97다57337 판결)위 경우 전소유자의 일반채권자(가압류 등을 하지 않은 채권자)는 배당에 참가할 수 없다.

중기에 대하여 가압류등록 후 제3자가 당해 중기의 소유권을 취득한 다음, 가압류채권자의 신청에 의해 개시된 강제경매절차에서 가압류채무자의 다른 채권자가 배당에 참가할 수 있는지 여부

중기관리법에 의하여 등록된 중기에 대하여 가압류등록이 먼저 되고 나서 제3자 앞으로 소유권이전등록이 된 경우에 그 제3자의 소유권 취득은 가압류에 의한 처분금지의 효력 때문에 그 집행 보전의 목적을 달성하는데 필요한 범위 안에서 가압류채권자에 대한 관계에서만 상대적으로 무효일 뿐이고 가압류채무자의 다른 채권자 등에 대한 관계에서는 유효하다 할 것이므로, 위와 같은 경우 채무명의를 얻은 가압류채권자의 신청에 의하여 제3자의 소유권 취득 후 당해 중기에 대하여 개시된 강제경매절차에서 가압류채무자에 대한 다른 채권자는 당해 중기의 경락대금의 배당에 참가할 수 없다.(1998. 11. 13. 97다57337)

㉢ 따라서 전소유자의 가압류권자와 현소유자의 채권자(가압류권자 또는 근저당권자)사이는 안분배당이 아니라, 먼저 전소유자의 가압류권자에게 “가압류 청구금액의 범위내”에서 배당하고 남은 금원을 현소유자의 채권자들에게 배당한다.

② 갑이 가압류한 다음 가압류목적물의 소유권이 을에게 이전되고 을(현소유자)의 채권자가 경매신청을 하여 경락이 된 경우 - 구소유자에 대한 가압류채권자는 배당에 가입할 수 없으므로 그 가압류등기는 말소가 불가하다(실무제요 강제집행(상) 479-480면).

③ 갑의 가압류와 을의 저당권이 설정된 다음 소유권이 이전된 후 현소유자의 채권자가 있는 경우의 배당방법.

㉠ 구소유자의 채권자가 경매신청을 하는 경우 : 전소유자의 가압류권자와 저당권자가 안분 배당받고, 남은 금원이 있으면 현소유자의 채권자들에게 배당한다.

㉡ 갑의 가압류와 을의 저당권이 설정된 다음 소유권이 이전된 후 현소유자의 채권자가 있는 경우:

 구소유자의 채권자나 현소유자의 채권자가 경매신청을 하는 경우 위 가압류 등은 모두 말소되고(가압류가 말소되는 이유는 구소유자의 저당권이 말소되기 때문임[주]), 다만 배당에 있어 전소유자의 가압류권자와 저당권자가 안분배당받고, 남은 금원이 있으면 현소유자의 채권자들에게 배당한다.

[주]저당권은 선순위라도 낙찰로 인하여 무조건 말소되므로(민사소송법 608조 : 민사집행법 91조), 가압류와 달리 소유권 변동있어도 선순위, 후순위 저당권 모두 배당받을 수 있고, 모두 말소대상이다.

3. 기타참고자료

[참고논문]

부산판례연구회 11집 547면(가압류가 본압류로 전이되기까지 사이에 가압류부동산의 소유권이 이전된 경우의 배당참가권자), 대판 98다43441 98.11.13 대판 97다57337- 황 진 효 - 부산고등법원 판사

논문 내용중 질의 문답

[질  의] 발표자는 주로 가압류가 본압류로 전이되기까지 사이에 가압류부동산의 소유권이 이전되었을 경우 가압류채권자가 경매실행을 하였을 때 배당참가권자의 범위에 관하여 논의를 피력하였는데 제3취득자의 채권자가 경매를 실행하였을 때 실무상 예상되는 몇가지 문제에 대하여 질의하겠다.

먼저, 위와 같은 경우 법원실무제요에서는 종전 소유자에 대한 가압류권자는 배당에 참가할 수 없고 그 가압류 등기는 경락 후에도 말소되지 않는다고 기재되어 있으나 대상판결 2.에 관한 논의에서 발표자가 취한 입장, 즉 가압류채권자가 경매실행을 한 경우에 제3취득자에 대한 채권자도 배당참가를 할 수 있다고 보는 적극설의 입장에서 가압류권자를 배당참가권자로 볼 여지는 없는 것인지.

[답  변] 이 부분에 관하여서는 연구가 부족하여 자신이 없으나, 첫 번째 질의자(이동준 판사)의 2번 질의 사안의 경우(근저당권자의 신청에 의한 임의경매절차에서 가압류등기일이 당해 근저당권설정일보다 앞서는 최선순위인 경우), 가압류채권자에게 배당하고 가압류등기를 말소하는 입장이 우리 법원의 실무이고, 다수설인 것 같다고 하였는데, 위와 같은 입장 하에서라면 질의 사안의 경우에도 가압류채권자를 배당참가권자로 긍정할 수 있다고 보여지고,

또 그렇게 한다고 하여 가압류채권자나 다른 이해관계인에게 어떠한 불이익이 있는 것도 아니며, 오히려 1번의 절차로 부동산상의 모든 부담을 해결할 수 있어 절차경제의 측면에서 유익한 면이 있다고 생각된다. 그리고 가압류 후의 처분행위를 가압류채권자에 대한 관계에서 무효라고까지는 확정하지 않고, 가압류채권자에게 대항할 수 없는 것으로만 새긴다면(즉, 가압류에 기한 강제집행에 순응하여야 한다는 의미로만 새긴다면) 현재의 소유자(제3취득자)를 가압류채권자에 대한 집행채무자로 볼 수 있는 여지도 있지 않나 하는 생각을 해 본다.

[관련예규] 

경락으로 인한 가압류등기 및 예고등기 등의 말소

등기선례6-490 

1. 가압류 등기 후 소유권이 이전된 상태에서 현 소유자의 채권자가 경매신청을 하여 경락이 된 경우, 말소될 선순위의 저당권설정등기가 존재하는 등 특별한 사유가 없는 한 구 소유자에 대한 가압류 채권자는 배당에 가입할 수 없으므로, 그 가압류등기는 말소촉탁의 대상이 되지 아니한다.

2. 저당권등기말소의 예고등기가 경료된 후에 목적부동산이 경락되어 저당권이 소멸하게 된 경우에, 그 예고등기는 등기관이 직권으로 말소할 수 있다.

(1999. 1. 13. 등기 3402-38 질의회답)

분필등기와 가압류채권자의 승낙 여부(변경)   

  등기선례1-555 

부동산을 매수하고 그 소유권이전등기를 경료하기 전에 제3자가 그 부동산에 대하여 가압류를 하면 부동산 매수인은 일단 소유권이전등기를 경료할 수 있으나 그 가압류에 터잡아 압류등 강제집행이 이루어지는 때에는 이에 대항할 수 없게 된다. 또 매수한 부동산이 부동산의 특정 일부이므로 이를 분할하여 소유권이전등기를 하려는 경우 그 분할을 위하여는 부동산등기법 제92조의 규정에 의하여 가압류채권자의 승낙서 또는 이에 대항할 수 있는 재판의 등본을 첨부하여야 한다. 그리고 위 소유권이전등기가 부동산소유권이전등기등에 관한 특별조치법에 의하여 이루어지는 경우에도 위에 나온 바와 같다.

83. 10. 17 등기 제465호

이상은 가압류한 다음 가압류목적물의 소유권이 제3자에게 이전되고 현소유자의 채권자가 경매신청을 하여 경락이 된 경우 - 구소유자에 대한 가압류채권자는 배당에 가입할 수 없으므로 그 가압류등기는 말소가 불가하다는 근거와 말소해야한다는 실무가들의 해석 이었습니다.

이하 가압류를 말소하고 가압류권자에게 배당을 하여야 하고 구소유자의 가압류는 말소해야 한다는 견해

1. 『법원실무제요 민사집행[Ⅱ]』의 내용

부동산에 다른 선순위의 부담이 없는 상태에서 가압류등기 후 소유권이 이전되어 현소유자의 채권자가 경매신청을 하여 매각이 된 경우 전 소유자에 대한 가압류는 말소되어야 하고 다만 그 가압류권자에 대한 배당액은 공탁하여야 한다는 견해와, 위 가압류채권자는 배당에 가입할 수 없으므로 그 가압류등기는 말소할 수 없고 또한 현소유자 명의의 이전등기도 말소할 수 없다는 견해가 대립되어 있는데, 전자의 견해에 의하는 것이 타당하다. 다만 전자의 견해에 의하더라도 위 가압류 후에 된 집행채무자 명의의 소유권이전등기는 말소되어서는 안 될 것이다. (법원실무제요, 부동산집행2권, 389쪽)

라는 견해가 주류적인 입장인 것이다.

2. 주해『민사집행(Ⅱ)』의 내용

주석서의 윤경(사법연수원 교수)집필부분 325, 770~771쪽 부분을 살펴보면, 갑이 가압류한 다음 가압류목적물의 소유권이 을에게 이전되고 을(현소유자)의 채권자가 경매신청을 하여 경락이 된 경우 구소유자에 대한 가압류채권자는 배당에 가입할 수 없으므로 그 가압류등기는 말소가 불가하다.(구판 실무제요 강제집행(상) 479-480면) 내용은 대법원 98다43441 판례를 예로 들며 “구판 실무제요 강제집행(상) 479-480면”의 내용을 형식적인 논리로 규정하고 있다.

3. 실무서의 내용

그런데『법원공무원교육원 민사집행실무』에서는 현소유자의 채권자의 경매신청시 위의 전소유자의 가압류등기는 말소대상이 아니라는 구판 실무제요 강제집행(상) 479-480면의 내용으로 입장을 표명하여 상반된 내용을 그대로 싣고 있는데 이는 무시해도 되지 않을까 생각됩니다.

4. 결론

구소유자의 가압류는 배당으로 말소해야 한다는 실무자들의 의견에 전적으로 동감한다. 어차피 가압류의 피보전권리는 확보된 상태에서 경매절차로 인한여 구소유자의 가압류권자의 배당으로 공탁할 것이고 그로 인하여 가압류등기를 말소한다 하였다 하여 어떤 불이익을 받는자는 발생하지 않을것이라 생각합니다.

단 구소유자의 가압류등기를 말소하여야 하는 견해는 신판 법원실무제요의 발간으로 해결의 실마리를 찾은 것인데 아직 같은 내용의 대법원 판단이 없으므로 입찰에 참가하기전 입찰물건명세서의 권리내용을 잘 살펴보고 입찰에 참여하여 할 것입니다. 만약 전소유자의 가압류등기를 인수할 경우 매도인의 담보책임을 들어 낙찰(계약)을 해지하여 위험부담을 해결하는 방편으로 삼아야 할 것입니다.  

*위의 내용은 각종 문헌, 논문을 편집하고 각색하여 작성한 글입니다.

[노인장]

날쌔님의 해박한 지식 잘 보았습니다. 전주지방법원에서 최근 전소유자의 가압류 물건이 실행되었는데, 게을러서 아직 내용을 확인치 못하였습니다. 문자 그대로 법원실무제요의 내용대로 진행될것이지만 눈으로 확인하고 싶은 심정입니다. 좋은 내용 감사합니다.

[60-210]

경매는 들어갈수록 어려운게 꼭 일본어와 닮았습니다. 처음에는 쉽더니.. 에효~

[雪馬]

평택 지역에 공매로 나온 물건중에.. 전소유자 가압류 물건이 있습니다.... 게다가 선순위 전세권등기까지 있는 물건.... 제가 지금 그 놈을 예의 주시하는 중이걸랑여.... 좋은 자료 감사합니다....^.^

[삼돌]

날쌔님!! 잘 지내시죠!!

[잉크향기]

감사합니다. 공부 잘 하고 갑니다........

[백프로]

결론의 의견처럼 매각물건명세서를 통해 인수여부를 가늠해야 할 것입니다. 좋은 말씀 감사합니다^^

[송아지]

좋은 게시물이네요. 스크랩 해갈게요~^^

[경매의 꿈]

좋은 게시물이네요. 스크랩 해갈게요~^^

[조재팔]

제288조 (사정변경 등에 따른 가압류취소)/①채무자는 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 가압류가 인가된 뒤에도 그 취소를 신청할 수 있다. 제3호에 해당하는 경우에는 이해관계인도 신청할 수 있다./ 3. 가압류가 집행된 뒤에 3년간 본안의 소를 제기하지 아니한 때

[행복지킴이]

감사합니다.

[日光]

감사합니다.

[고구마]

전주지방법원에서 전소유자의 가압류건이 있었는데 모두 말소해줘서 한숨놓았습니다.

[노인장]

전주지방법원 경매계장과 전소유자의 가압류에 대한 많은 의견을 나누었습니다. 전주는 확실하게 말소될것입니다.