스크랩 ☆ 양도소득세 계산방법 - 세부사항 ☆

[인화오벨리아관리단]

☆ 양도소득세 계산방법 - 세부사항 ☆

(1) 계산절차

양도가액	… 실지거래가액
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취득가액	… 실지거래가액
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필요경비	… 양도비 등 실제경비
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양도차익
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장기보유특별공제	… (토지·건물의 양도차익)×공제율
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양도소득금액
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양도소득기본공제	… 250만원(미등기 양도자산은 적용 배제)
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양도소득과세표준
×
세 율	… 양도소득세율표
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산출세액
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세액공제+감면세액	… 예정신고납부세액공제(10%), 조세특례제한법상 감면세액 등
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자진납부할 세액

(2) 양도차익 계산

양도차익 = 실지양도가액 - 실지취득가액 - 기타 필요경비

실지 양도가액 : 상대방으로부터 실제 수수하는 거래금액을 말합니다.

실지 취득가액 : 취득에 소요된 실제 취득가액을 말합니다.

기타필요경비(① + ② + ③)

① 취득시 부대 비용

∙부동산을 취득하면서 지출한 비용 중 취득가액 이외의 취득세 및 등록세, 중개수수료 등 취득에 소요된 모든 비용

∙소유권 확보를 위한 소송비용·명도비용·인지대 등도 포함.

② 취득 후 지출 비용

∙부동산을 취득한 후 용도변경·개량·이용편의를 위하여 지출한 비용

∙새시 설치비용, 발코니 개조비용, 난방시설 교체비용 등을 말함.

③ 양도비용

∙자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 계약서 작성비용, 공증비용, 인지대, 소개비, 양도소득세 신고서 작성비용 등을 말함.

☆ 부동산 증빙은 양도세 절세의 지름길 ☆

1. 실지거래가액으로 양도소득세를 계산하는 경우에는 양도가액에서 취득가액 및 기타 취득에 소요된

    비용 중 관련 증빙서류에 의하여 실제로 지출된 사실이 확인되는 금액만을 공제하여 양도 차익을 계

    산하므로 만약 실제 지출이 되었으나 증빙서류를 제대로 챙기지 못했다면 그 금액에 상당하는 만큼

    추가 세부담이 따른다. 

 2. 부동산 취득 시점부터 관련 증빙자료를 꼼꼼히 보관해야- 

     관련 증빙자료를 꼼꼼히 챙기고 보관하여 내지 않아도 되는 세금을 추가 부담하는 일이 없도록 해야

     한다. 

  ★ 실지거래가액에 의한 양도차익 계산

      양도차익 = 실지양도가액 － 필요경비

  ※필요경비 < (A) +(B) + (C)  >
      (A) 취득에 소요된 비용(취득가액 및 부대비용)
     (B) 취득 후 지출한 비용
     (C) 양도비용

(A)  취득에 소요된 비용

당해 자산의 매입가액, 취득세 및 등록세, 부동산중개수수료 등 취득에 소요된 모든 비용을 공제한다. 건물을 신축한 경우에는 신축에 소요된 모든 비용이 매입가액이 되며, 자산을 취득하면서 상대방과의 분쟁으로 인해 소송비용•명도비용•인지대 등을 지출하였다면 이러한 비용도 포함한다. 있다다만, 취득세 및 등록세는 영수증이 없더라도 인정해 주고 .

〈증빙서류 예시〉
① 취득 및 양도시의 매매계약서,취득세, 등록세, 법무사비용, 국민주택채권 매각손실,취득시중개수수료
② 대금수수 영수증(무통장으로 거래시 무통장입금 영수증)
③ 부동산 거래대금의 흐름이 나타나는 금융기관 거래통장
④ 건물을 신축한 경우 도급계약서, 대금지급영수증, 세금계산서 등
⑤ 기타 대금지급 사실을 입증할 수 있는 서류

(B)취득 후 지출한 비용

부동산을 취득한 후 이용편의를 위하거나 가치를 증가시키기 위하여 지출한 다음과 같은 비용도 필요경비로 공제 받을 수 있다.

① 본래의 용도를 변경하기 위한 개조비용
② 엘리베이터 또는 냉난방장치 설치비용
③ 빌딩 등의 피난시설 등 설치비용
④ 재해 등으로 건물 • 설비 등이 멸실되거나 훼손되어 본래 용도로 이용할 가치가 없는 것의 복구비용
⑤ 토지의 이용편의를 위한 장애물 철거비용, 도로 신설비용
⑥ 기타 개량 • 확장 • 증설 등 위와 유사한 성질의 비용

  ※ 주로 거실등 확장공사, 샷시공사, 보일러 교체비용등이 공제되며, 인테리어공사의 경우 공

     사내역에 도배, 장판, 조명기구,씽크대, 마루공사, 페인트, 방수공사,조명기구등은 공제가

     안되므로 주의하여야 한다.

〈증빙서류 예시〉
① 공사도급계약서, 세금계산서, 공사대금지급 영수증
② 기타 비용 지출사실을 입증할 수 있는 서류

(C)양도비용

자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 계약서 작성비용, 공증비용, 인지대, 광고료, 소개비 등의 경우 인정 받을 수 있다.

〈증빙서류 예시〉
① 양도비용 지급 영수증
② 인지세 납부 영수증
③ 양도시 중개수수료, 국민주택채권 매각손실

★ 시사점

실지거래가액으로 양도소득세를 계산하는 경우에는 양도가액에서 취득가액 및 기타 취득에 소요된 비용 중 관련 증빙서류에 의하여 실제로 지출된 사실이 확인되는 금액만을 공제하여 양도차익을 계산하므로 만약 실제 지출이 되었으나 증빙서류를 제대로 챙기지 못했다면 그 금액에 상당하는 만큼 추가 세부담이 따른다.  양도세의 납부는 아주 먼 미래에 발생할 것으로 판단하여 현재를 살아가는 우리들은 반드시 필요한 것들을 소홀히 대할 수 있는데, 위와 같은 사항에 유념하여 부동산을 취득하고자 하는 시점부터 관련 증빙자료를 꼼꼼히 챙기고, 보관하여 내지 않아도 되는 세금을 추가 부담하는 일이 없도록 해야 하겠다.

 

 

 

(3) 장기보유특별공제는 토지와 건물을 양도하는 경우에만 적용합니다.

< 장기보유특별공제 >

보 유 기 간	1세대 1주택* 양도시			1세대 1주택 외의 토지·건물 양도시
	’08.1.1이후	’08.3.21이후	’09.1.1이후	’07.12.31이전	’08.1.1이후
3년이상 4년미만	10%	12%	24%	10%	10%
4년이상 5년미만	12%	16%	32%		12%
5년이상 6년미만	15%	20%	40%	15%	15%
6년이상 7년미만	18%	24%	48%		18%
7년이상 8년미만	21%	28%	56%		21%
8년이상 9년미만	24%	32%	64%		24%
9년이상 10년미만	27%	36%	72%		27%
10년이상 11년미만	30%	40%	80%	30%	30%
11년이상 12년미만	33%	44%
12년이상 13년미만	36%	48%
13년이상 14년미만	39%	52%
14년이상 15년미만	42%	56%
15년이상 16년미만	45%	60%
16년이상 17년미만		64%
17년이상 18년미만		68%
18년이상 19년미만		72%
19년이상 20년미만		76%
20년이상		80%

※비과세 여부와 상관없이 양도당시 1주택이면 적용- 일시적 2주택 등으로 비과세되는 주택- 비과세요건 갖춘 고가주택으로 9억원 초과 과세되는 주택- 거주요건 미충족으로 비과세 되지 않는 1주택자

공제 제외:미등기 양도자산, 1세대2(3)주택 이상자로 한시적 특례세율이 적용되는 주택, 비사업용 토지

(4) 양도소득 기본공제는 다음과 같이 적용합니다.

다음과 같은 소득별로 각각 연간 250만원을 공제합니다.

∙부동산, 부동산에 관한 권리, 기타자산

∙주식 또는 출자지분

 1년에 2회 이상 양도하는 경우에는 연중에 먼저 양도하는 양도소득금액에서부터 순차로 공제합니다.

 공제 제외 : 미등기양도자산

(5) 양도소득세의 세율은 연간 양도소득을 합하여 소득이 많고 적음에 따라 차등세율이 적용됩니다.

< 양도소득세 세율 >

자산	2009. 1. 1 이후 양도분
토지·건물 부동산에 관한 권리	보유기간 1년 미만	50%
	보유기간 1년이상 ~ 2년 미만	40%
	보유기간 2년 이상	과세표준	세율	누진공세
		1,200만원 이하	6%	-
		4,600만원 이하	16%	120만원
		8,800만원 이하	25%	534만원
		8,800만원 초과	35%	1,414만원
	1세대 2주택자의 양도주택	일반세율(6~35%)
	1세대 3주택 이상자의 양도주택	․ 45%(1. 1 ～ 3. 15 양도 분) ․ 일반세율(6～35%) 적용(3. 16이후 양도분) 다만, 강남구, 서초구, 송파구의 경우에는 10%가산(16～45%)
	비사업용토지 등	․ 60%(1. 1 ～ 3. 15 양도 분) ․ 일반세율(6～35%) 적용(3. 16이후 양도분) 다만, 투기지역의 경우에는 10%가산(16～45%) ’09. 6. 15 현재 토지 투기지역 없음
	미등기양도	70%
기타재산 (보유기간 제한없음)	일반세율(6~35%)

※일반세율의 경우 2010. 1. 1. 이후에도 6~35% 적용으로 바뀜