스크랩 용산개발 디폴트와 취득세, 부동산 종합대책에 대하여~!

[명지대부동산교육원]

3월 부동산시장을 달군 핫 이슈 top3

질문1)

용산국제업무지구 디폴트 사태에 대한 이슈와 정부의 방침, 그리고 그 해법에 대해서 먼저 진단해주시죠.

해설1)

지난달 25일 18대 대통령이 취임하시고 이어서 이번 달 12일에 국토교통부장관에 취임한 서승환 국토교통부 장관이 취임 일성으로 부동산 시장 정상화를 최우선 과제로 꼽았습니다.

"우선 부동산 시장을 조속히 정상화시켜야 합니다. 주택경기의 장기간 침체가 실물경제의 위축은 물론, 국민의 삶까지 위협하고 있습니다. 실효성 있는 대책을 시급히 마련해야 합니다." 라고 밝혔습니다. 이어서 이번 달 첫 번째 핫 이슈인 용산국제업무지구 디폴트 사태에 대한 정부의 입장을 서장관은 3월 12일 “서울 용산역세권개발사업에 정부가 개입하지 않겠다고 밝혔습니다.” 즉, “용산역세권개발은 코레일의 부대사업이어서 일단 코레일을 포함한 드림허브(사업주체)가 자체적으로 해결 방안을 모색하는 게 맞다”고 강조했습니다.

도시경제학 전문가인 서승환 장관은 정부의 개입을 줄여 시장 효율성을 높이고 규제를 완화해야 한다는 입장을 가지고 있다고 볼 수 있습니다.

먼저 용산용산국제업무지구 디폴트 사태의 개요와 지역의 주택시장 및 앞으로 전망에 대하여 말씀을 해주십지요.

용산개발은 부동산시장 호황기인 2000년대 초 계획됐다. 코레일이 경부고속철도 건설과정에서 불어난 부채 4조5000억원을 갚기 위해 용산 철도기지창 부지 매각을 시도하는 과정에서 개발 청사진을 그렸다. 2006년 전 오세훈 시장 당시 한강 르네상스 계획과 함께 서부이촌동 5개 아파트 단지를 통합시키는 쪽으로 개발규모가 불어나 사업지 규모가 51만5483㎡의 땅에 111층 랜드마크 빌딩을 비롯, 총 23개 초고층 빌딩을 건설하는 것으로 계획돼 '단군이래 최대 규모의 개발사업'이란 별칭이 붙기도 했다. 이곳에 계획된 상업시설은 코엑스몰의 7배에 이르고 사무실 연면적은 강남 파이낸스타워의 9배에 달할 정도라고 합니다

하지만 이 같은 개발 계획은 3월12일 기업어음 이자대금으로 사용될 64억 원에 대한 지급보증문제로 이자 납입 마감시한을 넘기면서(디폴트default,채무불이행) 부도위기에 처하게 되었다. 물론 자산담보부기업어음(ABCP) 만기는 6월 12일이라 아직까지 부도가 진행되려면 3개월 정도 시한이 남아 있다.

하지만 개발시행사인 드림허브(프로젝트금융투자회사Project Financing Veh

icle: PFV:1대 주주 코레일, 2대주주 롯데관광개발, KB자산운용, 푸르덴셜부동산투자, 삼성생명, 우리은행, 삼성화재 , 국민연금, GS건설 현대산업개발,삼성물산 등)에 남은 자금이 7억 원에 불과한데 4월부터 12월까지 총 2조4000억 원의 빌린 자금 만기가 줄줄이 대기하고 있다.

사업 주체들이 사업 재개에 합의할 가능성이 제로에 가까운 데다 채권 규모가 워낙 커 법정관리보다는 파산으로 갈 가능성이 크다.

이러한 영향으로 최근 용산구 이촌동, 한강로 일대 중개업소들은 용산개발 디폴트로 인해 거래가 거의 중단됐다고 한목소리로 전했다. 특히 사업지와 가까운 이촌동, 원효로 인근 아파트들이 하락세를 견인하고 있고. 용산구 이촌동 대우.한강맨션은 1주일 새 2000만~2500만원이 빠졌다. 특히 지난달 14억원에 거래됐던 한강맨션(120㎡형)의 경우 한 달 사이에 7500만원이나 떨어졌으며,. 대우 푸르지오의 경우 지난주에 비해 3.3㎡당 200만원가량 떨어진 2800만원 선에 거래되고 있다.

이 같은 분위기를 감안한다면 용산구 아파트 하락세가 가팔라지고 있다고 볼 수 있다.

용산개발 사업의 좌초 원인은 어떻게 보시는 지요.

용산 개발 사업이 좌초하게 된 원인은 구체적으로 외부 요인과 내부 요인으로 살펴볼 수 있다. 외부 요인으로 가장 중요한 것은 부동산 경기 불황으로 인한 개발 이익 기대 붕괴를 들 수 있다. 내부 요인은 다시 개발 방식의 문제와 개발 주체의 문제 두 가지로 살펴볼 수 있다.가. 외부 요인 : 부동산 경기 불황으로 개발 이익에 대한 기대 붕괴용산개발사업 좌초의 시작은 세계 금융 위기에 따른 국내 저성장 기조와 부동산 경기 후퇴에서 비롯되었다. 부동산 경기가 몇 년간 지속적으로 나빠지자 2006년 사업 초기 당시 기대했던 개발 이익을 기대할 수 없게 된 것이다.

이러한 상황을 가장 대표적으로 보여주는 통계가 서울 지역 상업 시설 공실률로, 2008년 당시 1% 정도로 높지 않았던 공실률이 2013년 현재는 무려 6%가 넘는다. 공실률이 높다는 것은 분양 성공 가능성이 낮아진다는 것을 의미하고, 심한 경우 투자금도 제대로 회수할 수 없게 된다는 것을 의미한다.

나. 내부 요인 (가) : 토지 매각에 기반을 둔 민관 합동 개발 방식의 문제용산 개발 사업 개발 방식은 공공·민간 합동 프로젝트 파이낸싱 사업이다.

보통 민관 합동 개발이라고 부른다. 정부가 토지를 대고 민간이 자본을 부담하는 사업이라고 이해하면 된다. 여기서 특징은, 코레일 소유(정부 소유)의 토지를 8조 원이라는 고가로 드림허브에 매각하는 방식이 적용되었다는 점이다. 부동산 경기가 후퇴하고 개발 이익 기대가 사라지면서 고가의 토지 매각 방식은 심각한 암초로 작용하였다. 2007년(4,150억 원)과 2008년(4,000억 원)의 토지 매각 대금을 무리 없이 코레일에 납부한 드림허브는 2009년 들어 금융 시장의 자금 경색으로 토지 매각 대금을 마련할 수 없게 되자 수차례에 걸쳐 연기를 요청하게 되었다. 드림허브는 2009년 말에야 2009년 납부액 9,000여 억 원 중에서 6500여 억 원을 납부할 수 있었다. 2010년 역시 토지 매각 대금을 마련하는 것이 어려워 2010년 3월까지 납부해야 할 7,010억 원을 납부할 수 없어 삼성물산이 용산역세권개발(주)의 경영권을 롯데관광개발에 넘겨주게 되었다. 그런데 토지 대금을 연체할 때 발생하는 연체 이자율이 무려 17%나 적용되어, 프로젝트가 실패하는 결정적인 요인으로 작용했다.토지 매각 방식은 사업 좌초의 직접적인 원인을 제공했을 뿐만 아니라 사업 정상화의 가장 큰 걸림돌로 작용하고 있다. 건설업계 관계자는 "2007년 부동산 경기가 과열된 상황에서 책정된 용산개발 부지 땅값 8조 원이 사업 정상화에 가장 큰 걸림돌"이라고 말한다. 사업이 정상화되기 위해서는 드림허브는 최대한 빠른 시간 내에 토지 대금 문제를 해결해야 하는데, 여전히 5조3000억 원(이자 제외)을 지불하지 못한 상태이다.

다. 내부 요인 (나) : 책임감 없는 개발 주체의 문제미국과 유럽의 민관 합동 개발은 공공 조직이 프로젝트 계획과 설계부터 시공, 준공, 더 나아가서는 자산 관리까지 강한 리더십을 바탕으로 도시 개발의 각 과정에 개입하여 진정한 공익을 지켜내는데 반해 한국식 민관 합동 개발은 민간(개발사, 금융회사)이 주도적으로 개발하되, 정부는 제한적으로만 개발 과정에 참여해 공익을 지켜내는 역할을 감당하지 못한다고 평가한다. 대형 프로젝트 사업을 처음부터 끝까지 주도하는 책임감 있는 개발 주체가 존재해야 함에도 불구하고, 우리나라의 대형 프로젝트 사업에는 여러 기업이 서로 발을 담근 '프로젝트 금융 투자회사(Project Finance Vehicle, PFV)'라는, 책임감 없는 공룡만이 존재한다는 것이다. 그래서 미국 보스턴시의 도시재개발청과 같은 공공 기관이 책임감 있는 개발 주체로 나서야 한다고 본다.용산 개발 사업의 경우도 개발 경험이 전혀 없는 코레일이 추구하는 것은, 자사(自社)의 경영 정상화를 위해 높은 토지 가격을 받을 수 있는 상업용지 또는 역세권 개발을 통한 이익 창출이지, 지역 커뮤니티의 이익 증대나 저소득층의 주거 환경 개선 등 지역 커뮤니티의 요구를 반영하는 데는 소홀할 수밖에 없다. 개발 주체가 책임감이 결여되면서 도시 개발 콘셉트 역시 잘못되었다는 것이다.개발 이익에 대한 기대 붕괴가 사업 좌초의 포괄적인 원인이라면, 토지 매각 방식은 사업 좌초의 직접적인 요인으로 작용했다.

다행히 용산국제업무지구 개발 사업의 최대주주인 코레일이 3월25일 이사회를 열어 사업의 주도권을 갖고 공영개발로 추진하는 방안을 확정했다는 점에서 다행이나 주총,국토부와의 관계 등 난관도 있습니다.

대안: 토지 임대 방식의 도입의 필요토지 매각을 통한 사업 추진은 부동산 경기가 좋을 때는 과도한 개발이 추진되어 민간 투자사에 막대한 개발 이익이 귀속되는 반면, 부동산 경기가 하락할 때는 사업이 좌초해 일반 국민이 피해를 보게 된다. 이제는 토지 매각 방식이 아닌 토지 임대 방식을 적극적으로 모색할 필요가 있다.

예) 토지 임대 방식에 기초한 배터리 파크 개발 사례(美)뉴욕시 월스트리트에 인접한 미국의 배터리 파크 시티는 5개의 고층 오피스 빌딩으로 이루어진 세계금융센터(World Financial Center)와 20개 동 이상의 아파트 빌딩, 113제곱킬로미터 규모의 공원과 산책길로 구성된 작은 도시이다.배터리 파크 개발 사업을 담당한 배터리 파크 개발 공사는 토지 매각이 아닌 토지 임대 방식을 선택했다. 토지 소유권에서 개발권을 분리한 후 구역별로 민간 개발업자를 선정한 것이다.

장점으로는 첫째, 민간 개발 사업자는 토지를 구입할 필요가 없기 때문에 초기 투자 부담이 대폭 줄어들었다.

둘째, 배터리 파크 시티 개발 공사도 공공 시설 등 제반 여건이 성숙하지 않은 초기에는 저렴한 가격으로 임대한 후, 도시 개발이 진전되어 여건이 성숙함에 따라 임대료를 점진적으로 올릴 수 있었다.

셋째, 단계적 개발로 인한 효과를 가져올 수 있었다. 토지 가치가 도시 개발과 공공 투자가 진전하면서 상승하기 때문에, 토지를 보유하면서 단계적으로 개발하는 것이 더 합리적인 선택이다. 왜냐하면 단계적 개발은 도시의 성장을 체계적이고 계획적으로 유도할 수 있을 뿐만 아니라 미래의 변화에 더 유연하게 대응하고, 이전 단계에서 발생한 시행착오를 토대로 다음 단계에서 더 효과적인 개발 전략을 수립할 수 있기 때문이다.

넷째, 단계적이고 체계적인 개발에 따라 일시에 모든 토지를 매각하고 이후의 개발은 민간의 선택에 맡기는 방식보다 더 바람직한 도시 환경을 갖출 수 있을 뿐만 아니라, 도시개발공사와 시 정부에 더 많은 수익을 안겨주었다고합니다.

이러한 제반적인 대안(공영개발과 토지임대부 개발방식 등)을 통하여 문제를 해결해 나가는 의지를 보여야 할 것입니다.

질문2)

문제가 있으면 해법도 반드시 있게 마련입니다. 부동산거래 숨통을 다소 트게할 중요한 대책이 ‘취득세 연장’입니다. 이 대책이 갖는 의미와 문제점을 짚어봐 주시면 감사하겠습니다.

해설2)

부동산 취득세 추가 감면 기한 연장안이 이번 달 22일 국회 본회의를 통과함에 따라 주택거래 활성화 기대감이 커지고 있습니다.작년 말 끝난 부동산 취득세 감면 조치를 올해 1월 1일부터 오는 6월 말까지 6개월간 연장하는 지방세 특례제한법 개정안을 통과시켰다.이에 따라 취득세율은 ▲ 9억원 이하 주택이 2%→1% ▲ 9억원 초과∼12억원 이하 주택은 4%→2% ▲ 12억원 초과는 4%→3% 등으로 각각 낮아진다. 감면혜택은 1월 1일부터 소급 적용됩니다.

용산발 악재 등으로 투자심리가 주춤한 상황에서 이번 조치로 거래가 지금보다 늘어날 것으로 보고 있다.

매입과정의 세금부담을 덜어주어 수요자들을 매매시장으로 유도하여 거래를 촉진하기 위한 한 가지 방안으로 작년 9.10대책(양도세 감면과 취득세 감면) 효과는 뚜렷하였다고 조사되었다.

예를들면

부동산114 조사에 따르면 실제 작년 9월 24일부터 연말까지 한시 시행된 취득세 감면 조치로 ‘거래량’과 ‘평균 거래금액’이 증가하고 ‘고가 아파트의 거래회복 등’ 시장에 긍정적인 모습이 나타났다고 조사 발표하였습니다.

그 내용을 살펴보면 작년 4분기 서울 아파트 거래량은 1만2천405건으로 3분기의 4천33건의 3배에 달했다. 거래액도 5조6천억원으로 3분기보다 4조원 늘어났다.아파트 한 채당 거래액은 4억1천만원에서 4억5천만원으로 4천만원 이상 증가했고 2억∼4억원 아파트 거래량도 4천건 이상(180%) 증가했다.작년 아파트 거래시장에 몰린 14조원의 매매대금 중 38%가 취득세 감면 조치가 시행된 4분기에 집중됐다.면적별 거래량은 전용면적 60㎡ 이하 소형이 4천874건으로 전 분기보다 180% 증가했고 60∼85㎡ 이하 5천244건(215%), 85㎡ 초과 2천287건(264%) 등 중대형 아파트 거래가 증가세를 보였다.

따라서 이번에 발표한 취득세 추가감면 기한 연장은 ‘주택거래활성화’에 단기적인 효과가 있는 대책이라고 판단된다.

특히 그 방법에 있어서는 이미 납세한 매입자가 별도의 감면 신청서를 시·군·구청에 직접 가서 제출하여 감면받고 소급적용대상기준일은 1월 1일 이후 주택취득을 마치고 거래세를 신고, 납부한 사람들이다. 주택취득일은 등기일 기준이며 신축, 상속, 증여 등은 소급적용 대상 주택에서 제외된다.

참고로 9억원 이하 아파트는 서울 113만가구, 경기 196만가구 등 전국에 682만가구로 총 아파트 가구수의 97%를 차지한다. 9억원 초과∼12억원 이하는 전국 7만9000여가구, 12억원 초과는 7만여가구에 이른다.

업계 관계자는 "올해 2·4분기까지 입주를 앞둔 전국 7만2000여가구가 취득세 감면 혜택을 볼 것으로 예상된다"며 "6월 말까지 입주 가능한 준공 후 미분양 아파트도 이번 조치로 취득세를 추가감면받는다"고 말했다. 1월 말 기준 전국 미분양주택은 7만5180가구이며, 이 중 준공 후 미분양은 2만8248가구이다.

그러나 취득세 감면 기한연장 조치가 침체한 부동산시장을 회복시키는 근본적인 해결책은 아니고 부동산시장 정상화를 위한 여야의 의견합치와 국토부의 의지라고 보여지며 이어서 부동산종합대책에서 함께 다룰 ‘다주택 소유자에 대한 양도세 중과 페지’와 ‘종합부동산세의 폐지’와 같은 부동산의 취득, 보유, 매각에 따르는 세금을 감면 또는 폐지를 국민들은 주문하고 있습니다.

그 이유는 부동산을 보유함으로써 막대한 투자이익을 얻는 시대에서 이제는 임대료와 같은 임대수익을 얻는 시장으로 부동산 투자환경이 바뀐 상황에 맞게 부동산 조세제도를 바꾸어야 한다는 것입니다.

다음달 4일에 있을 부동산 종합대책에 대한 조세제도의 변화가 기대됩니다.

질문3)

주거권을 보장하겠다는 박근혜 대통령의 공약과 부동산시장 정상화가 이번에 발표될 ‘종합부동산대책’에 포함 될 예정입니다. 이에 대하여 이번 종합대책에서 다뤄질 내용을 간단하게 짚어주시죠.

해설3)

정부가 내놓을 부동산 종합대책은 크게 ‘주택 시장 정상화 방안’ 과 ‘보편적 주거복지 실현 방안’을 축으로 하고 있습니다.

그러나 종합부동산대책에 '화끈한 한 방'이 포함되기 어려워 보입니다.

그 이유는

다주택자 양도세 중과와 분양가상한제 폐지 등 그동안 시장에서 줄곧 요구한 핵심 규제가 국회에 계류 중인 상태며 ,특히 올 6월 말까지 한시적으로 연기된 취득세 감면안에 대해서 추가 연장하는 방안 역시 지방 세수 부족을 우려한 지자체와 국회의 반발이 커 정부의 의지대로 관철하기 어렵다는 분석입니다. 시장을 자극할 수 있는 가장 확실한 방법으로 거론된 DTI(총부채상환비율)·LTV(주택담보대출비율) 등 금융규제에 대해서는 국토부장관 스스로 금융 안전성 등을 고려할 때 풀기 어렵다는 입장을 밝힌 바 있습니다.

또한 주택경기는 단순히 주택 거래량과 가격에 좌우되지 않습니다. 경제성장률과 인구구조 변화, 조세정책 등이 복합적으로 맞물린 고차원적인 문제입니다. 이에 정부가 굳이 '활성화'가 아닌 '정상화' 대책이라고 강조하는 것도 이 때문이라고 봅니다.

다만 박근혜 대통령이 최근 심각한 사회문제로 대두된 하우스푸어·렌트푸어의 주거안정을 거듭 강조한 만큼 이를 위한 대책이 비중 있게 다뤄질 예정입니다.

박 대통령이 주요 공약으로 제시한 ‘지분매각제도’, ‘목돈 안드는 전세제도’, ‘주택연금 사전가입제도’ 등이 대표적입니다.

땅값이 싼 철도부지 위에 임대주택을 짓는 행복주택에 대한 가이드라인도 제시될 전망입니다. 이에 대하여 정부는 올해 시범사업구역을 지정하고 하반기에 착공에 들어갈 방침이다. 대표적인 MB표 정책인 보금자리주택은 정책 수정이 불가피하고 사업 추진에 난항을 겪었던 일부 지구는 해제수순을 밟을 전망입니다.

국토부 관계자는 “하우스푸어·렌트푸어를 위한 대책은 늦어도 올 상반기부터 시행할 수도 있도록 정책을 추진할 것”이라며 “보금자리주택 역시 물량조절이 이뤄질 것”이라고 말하고 있습니다.

구체적인 그 대책에 대해서는 다음 달에 자세히 짚어보도록 하겠습니다.

[윤은혜]

분석해주신 글 감사합니다^^*