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상가건물임대차보호법에 대하여
1.상가건물임대차보호법 및 동법 시행령
상가건물임대차보호법[제정 2001.12.29 법률 제6542호/개정 2002.8.26 법률 제6718호] |
상가건물임대차보호법 시행령〔대통령령 제1757호〕 |
제1조(목적)이 법은 상가건물 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민 경제생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다. 제2조 (적용범위) ①이 법은 상가건물(제3조제1항의 규정에 의한 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 대통령령이 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다. ②제1항 단서의 규정에 의한 보증금액을 정함에 있어서는 당해 지역의 경제여건 및 임대차 목적물의 규모 등을 감안하여 지역별로 구분하여 규정하되, 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 그 차임액에 은행법에 의한 금융기관의 대출금리 등을 감안하여 대통령령이 정하는 비율을 곱하여 환산한 금액을 포함하여야 한다. 제3조 (대항력 등)①임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법 제5조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조의 규정에 의한 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. ②임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다. ③민법 제575조제1항·제3항 및 제578조의 규정은 이 법에 의하여 임대차의 목적이 된 건물이 매매 또는 경매의 목적물이 된 경우에 이를 준용한다. ④민법 제536조의 규정은 제3항의 경우에 이를 준용한다. |
제1조(목적)이 영은 상가건물임대차보호법에서 위임된 사항과 그 시행에 관하여 필요한 사항을 정하는 것을 목적으로 한다. 제2조(적용범위)①상가건물임대차보호법(이하"법"이라 한다)제2조 제1항 단서에서 "대통령이 정하는 보증금액"이라 함은 다음 각호의 구분에 의한 금액을 말한다. 1.서울특별시;2억4천만원 2.수도권정비계획법에 의한 수도권 중 과밀억제권역(서울특별시를 제외한다);1억9천만원 3.광역시(군지역과 인천광역시를 제외한다);1억5천만원 4.그 밖의 지역;1억4천만원 ②법 제2조 제2항의 규정에 의하여 보증금외에 차임이 있는 경우의 차임액은 월 단위의 차임액으로 한다. ③법 제2조 제2항에서"대통령이 정하는 비율"이라 함은 1분의100을 말한다. |
제4조 (등록사항 등의 열람·제공)①건물의 임대차에 이해관계가 있는 자는 건물의 소재지 관할 세무서장에게 다음 각호의 사항의 열람 또는 제공을 요청할 수 있다. 이때 관할 세무서장은 정당한 사유없이 이를 거부할 수 없다. 1. 임대인·임차인의 성명, 주소, 주민등록번호(임대인·임차인이 법인 또는 법인 아닌 단체인 경우에는 법인명 또는 단체명, 대표자, 법인등록번호, 본점·사업장소재지) 2. 건물의 소재지, 임대차 목적물 및 면적 3. 사업자등록 신청일 4. 사업자등록 신청일 당시의 보증금 및 차임, 임대차기간 5. 임대차계약서상의 확정일자를 받은 날 6. 임대차계약이 변경 또는 갱신된 경우에는 변경된 일자, 보증금 및 차임, 임대차기간, 새로운 확정일자를 받은 날 7. 그 밖에 대통령령이 정하는 사항 ②제1항의 규정에 의한 자료의 열람 및 제공과 관련하여 필요한 사항에 대하여는 대통령령으로 정한다. 제5조 (보증금의 회수)①임차인이 임차건물에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결 그 밖에 이에 준하는 집행권원에 기한 경매를 신청하는 경우에는 민사집행법 제41조의 규정에 불구하고 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다. ②제3조제1항의 대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인은 민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시 임차건물(임대인 소유의 대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다. ③임차인은 임차건물을 양수인에게 인도하지 아니하면 제2항의 규정에 의한 보증금을 수령할 수 없다. |
제3조(등록사항 등의 열람.제공)①상가건물의 임대차에 이해관계가 있는 자는 법 제4조제1항의 규정에 의하여 등록사항 등의 열람 또는 제공을 요청하는 때에는 별지 제1호서식에 의한 요청서에 이해관계가 있는 자임을 입증할 수 있는 서류를 첨부하여 당해 건물의 소재지를 관할하는 세무서장에게 제출하여야 한다. ②법 제4조제1항의 규정에 의한 등록사항 등의 열람 또는 제공은 사업자등록신청서.사업자등록정정신고서 및 그 첨부서류와 확정일자를 기재한 장부 중 열람을 요청한 사항을 열람하게 하거나 별지 제2호서식에 의한 현황서나 건물도면의 등본을 교부하는 방법에 의한다. ③법 제4조제1항의 규정에 의한 등록사항 등의 열람 또는 제공은 전자적 방법에 의할 수 있다. ④법 제4조제1항제7호에서"그 밖에 대통령이 정하는 사항"이라 함은 임대차의 목적이 건물의 일부분인 경우 그 부분의 도면을 말한다. |
④제2항의 규정에 의한 우선변제의 순위와 보증금에 대하여 이의가 있는 이해관계인은 경매법원 또는 체납처분청에 이의를 신청할 수 있다. ⑤민사집행법 제152조 내지 제161조의 규정은 제4항의 규정에 의하여 경매법원에 이의를 신청하는 경우에 이를 준용한다. ⑥제4항의 규정에 의하여 이의신청을 받은 체납처분청은 이해관계인이 이의신청일부터 7일 이내에 임차인을 상대로 소를 제기한 것을 증명한 때에는 당해 소송의 종결시까지 이의가 신청된 범위안에서 임차인에 대한 보증금의 변제를 유보하고 잔여금액을 배분하여야 한다. 이 경우 유보된 보증금은 소송의 결과에 따라 배분한다. 제6조 (임차권등기명령) ①임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인은 임차건물의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다. ②임차권등기명령의 신청에는 다음 각호의 사항을 기재하여야 하며, 신청의 이유 및 임차권등기의 원인이 된 사실은 이를 소명하여야 한다. 1. 신청의 취지 및 이유 2. 임대차의 목적인 건물(임대차의 목적이 건물의 일부분인 경우에는 그 도면을 첨부한다) 3. 임차권등기의 원인이 된 사실(임차인이 제3조제1항의 규정에 의한 대항력을 취득하였거나 제5조제2항의 규정에 의한 우선변제권을 취득한 경우에는 그 사실) 4. 그 밖에 대법원규칙이 정하는 사항 ③민사집행법 제280조제1항, 제281조, 제283조, 제285조, 제286조, 제288조제1항·제2항·제3항 본문, 제289조제1항 내지 제4항, 제290조제2항 중 제288조제1항에 대한 부분, 제291조, 제293조의 규정은 임차권등기명령의 신청에 대한 재판, 임차권등기명령의 결정에 대한 임대인의 이의신청 및 그에 대한 재판, 임차권등기명령의 취소신청 및 그에 대한 재판 또는 임차권등기명령의 집행 등에 관하여 이를 준용한다. 이 경우 "가압류"는 "임차권등기"로, "채권자"는 "임차인"으로, "채무자"는 "임대인"으로 본다. ④임차권등기명령신청을 기각하는 결정에 대하여 임차인은 항고할 수 있다. ⑤임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기가 경료되면 임차인은 제3조제1항의 규정에 의한 대항력 및 제5조제2항의 규정에 의한 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력 또는 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력 또는 우선변제권이 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 제3조제1항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력 또는 우선변제권을 상실하지 아니한다. |
⑥임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기가 경료된 건물(임대차의 목적이 건물의 일부분인 경우에는 해당 부분에 한한다)을 그 이후에 임차한 임차인은 제14조의 규정에 의한 우선변제를 받을 권리가 없다. ⑦임차권등기의 촉탁, 등기관의 임차권등기 기입 등 임차권등기명령의 시행에 관하여 필요한 사항은 대법원규칙으로 정한다. ⑧임차인은 제1항의 규정에 의한 임차권등기명령의 신청 및 그에 따른 임차권등기와 관련하여 소요된 비용을 임대인에게 청구할 수 있다. 제7조 (민법의 규정에 의한 임대차등기의 효력 등) ①제6조제5항 및 제6항의 규정은 민법 제621조의 규정에 의한 건물임대차등기의 효력에 관하여 이를 준용한다. ②임차인이 대항력 또는 우선변제권을 갖추고 민법 제621조제1항의 규정에 의하여 임대인의 협력을 얻어 임대차등기를 신청하는 경우에는 신청서에 부동산등기법 제156조에 규정된 사항 외에 다음 각호의 사항을 기재하여야 하며, 이를 증명할 수 있는 서면(임대차의 목적이 건물의 일부분인 경우에는 해당부분의 도면을 포함한다)을 첨부하여야 한다. 1. 사업자등록을 신청한 날 2. 임차건물을 점유한 날 3. 임대차계약서상의 확정일자를 받은 날 제8조 (경매에 의한 임차권의 소멸) 임차권은 임차건물에 대하여 민사집행법에 의한 경매가 행하여진 경우에는 그 임차건물의 경락에 의하여 소멸한다. 다만, 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다. 제9조 (임대차기간 등) ①기간의 정함이 없거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다. ②임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것으로 본다. 제10조 (계약갱신 요구 등) ①임대인은 임차인이 임대차기간 만료전 6월부터 1월까지 사이에 행하는 계약갱신 요구에 대하여 정당한 사유없이 이를 거절하지 못한다. 다만, 다음 각호의 1의 경우에는 그러하지 아니하다. 1. 임차인이 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 2. 임차인이 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 3. 쌍방 합의 하에 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우 5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의 또는 중대한 과실로 파손한 경우 6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우 7. 임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 목적 건물의 점유 회복이 필요한 경우 |
8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 존속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 ②임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사할 수 있다. ③갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조의 규정에 의한 범위안에서 증감할 수 있다. ④임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건의 변경에 대한 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차 한 것으로 본다.이 경우에 임대차의 존속기간은 정함이 없는 것으로 본다. ⑤제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에 대하여 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 그 통고를 받은 날부터 3월이 경과하면 그 효력이 발생한다. 제11조 (차임 등의 증감청구권) ①차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다. ②제1항의 규정에 의한 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 이를 하지 못한다. 제12조 (월차임 전환시 산정율의 제한) 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 은행법에 의한 금융기관에서 적용하는 대출금리 및 당해 지역의 경제여건 등을 감안하여 대통령령이 정하는 비율을 곱한 월차임의 범위를 초과할 수 없다. 제13조 (전대차관계에 대한 적용 등) ①제10조 내지 제12조의 규정은 전대인과 전차인의 전대차관계에 적용한다. ②임대인의 동의를 받고 전대차 계약을 체결한 전차인은 임차인의 계약갱신요구권 행사기간 범위내에서 임차인을 대위하여 임대인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 있다. |
제4조(차임 등 증액청구의 기준)법 제11조제1항의 규정에 의한 차임 또는 보증금의 증액청구는 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의12의 금액을 초과하지 못한다. 제5조(월차임 전환시 산정률)법 제12조에서"대통령령이 정하는 비율"이라 함은 연1할5푼을 말한다. |
제14조 (보증금 중 일정액의 보호) ①임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 건물에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다. ②제5조제4항 내지 제6항의 규정은 제1항의 경우에 이를 준용한다. ③제1항의 규정에 의하여 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 임대건물가액(임대인 소유의 대지 가액을 포함한다)의 3분의 1의 범위안에서 당해 지역의 경제여건, 보증금 및 차임 등을 고려하여 대통령령으로 정한다. 제15조 (강행규정)이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다. 제16조 (일시사용을 위한 임대차)이 법은 일시사용을 위한 임대차임이 명백한 경우에는 이를 적용하지 아니한다. 제17조 (미등기전세에의 준용) 이 법은 목적건물의 등기하지 아니한 전세계약에 관하여 이를 준용한다. 이 경우 "전세금"은 "임대차의 보증금"으로 본다. 제18조 (소액사건심판법의 준용) 소액사건심판법 제6조·제7조·제10조 및 제11조의2의 규정은 임차인이 임대인에 대하여 제기하는 보증금반환청구소송에 관하여 이를 준용한다. |
제6조(우선변제를 받을 임차인의 범위)법 제14조의 규정에 의하여 우선변제를 받을 임차인은 보증금과 차임이 있는 경우 법 제2조제2항의 규정에 의하여 환산한 금액의 합계가 다음 각호의 구분에 의한 금액이하인 임차인으로 한다. 1.서울특별시;4천500만원 2.수도권정비계획법에 의한 수도권 중 과밀억제권역(서울특별시를 제외한다);3천900만원 3.광역시(군지역과 인천광역시지역을 제외한다);3천만원 4.그 밖의 지역;2천500만원 제7조(우선변제를 받을 보증금의 범위 등)①법 제14조의 규정에 의하여 우선변제를 받을 보증금 중 일정액의 범위는 다음 각호의 구분에 의한 금액이하로 한다. 1.서울특별시;1천350만원 2.수도권정비계획법에 의한 수도권 중 과밀억제권역(서울특별시를 제외한다);1천170만원 3.광역시(군지역과 인천광역시지역을 제외한다);900만원 4.그 밖의 지역;750만원 ②임차인의 보증금 중 일정액이 상가건물의 가액의3분의1을 초과하는 경우에는 상가건물의 가액의3분의1에 해당하는 금액에 한하여 우선변제권이 있다. ③하나의 상가건물에 임차인이 2인 이상이고,그 각 보증금 중 일정액의 합산액이 상가건물의 가액의3분의1를 초과하는 경우에는 그 각 보증금 중 일정액의 합산액에 대한 각 임차인의 보증금 중 일정액의 비율로 그 상가건물의 가액의 3분의1에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 보증금 중 일정액으로 본다.
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부칙 <제6542호,2001.12.29> ①(시행일) 이 법은 2003년 1월 1일부터 시행한다. ②(적용례) 이 법은 이 법 시행 후 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용한다. 다만, 제3조·제5조 및 제14조의 규정은 이 법 시행당시 존속 중인 임대차에 대하여도 이를 적용하되, 이 법 시행 전에 물권을 취득한 제3자에 대하여는 그 효력이 없다. ③(기존 임차인의 확정일자 신청에 대한 경과조치) 이 법 시행당시의 임차인으로서 제5조의 규정에 의한 보증금 우선변제의 보호를 받고자 하는 자는 이 법 시행 전에 대통령령이 정하는 바에 따라 건물의 소재지 관할 세무서장에게 임대차계약서상의 확정일자를 신청할 수 있다. 부칙 <제6718호,2002.8.26> ①(시행일) 이 법은 2002년 11월 1일부터 시행한다. |
부칙 ①(시행일)이 영은 2002년11월1일부터 시행한다. ②(기존 임차인의 확정일자 신청에 대한 경과조치)이 영 공포 후 법 부칙 제3항의 규정에 의하여 임대차계약서상의 확정일자를 신청하고자 하는 자는 임대차계약서와 함께 사업자등록증을 제시하여야 한다. |
2.상가건물임대차보호법 해설
1)적용범위
가.영업용 건물의 임대차
이 법은 영업용 건물(이하 상가건물이라 한다-사업자등록의 대상이 되는 건물의 임대차)의 전부 또는 일부의 임대차에 적용됨으로 사업자등록의 대상이 되지 않은 종교단체,자선단체 등 비영리 목적사용임대차는 보호대상에서 제외되는 것임.
나.영업용 건물의 미등기 전세
이 법은 목적 건물의 등기하지 아니한 전세계약에 관하여 이를 준용함.이 경우 전세금은 임대차보증금으로 봄.
다.일시사용을 위한 임대차에의 적용 배제
또한 이 법은 일시사용을 위한 임대차임이 명백한 경우에는 이를 적용하지 아니함.
라.법 시행이후 체결되거나 갱신된 임대차
이 법은 이 법 시행 후 체결되거나 갱신된 임대차에 이를 적용함.다만,제3조의 대항력은 이 법 시행 당시 존속 중인 임대차에 대하여도 이를 적용하되 이 법 시행 전에 물권을 취득한 제3자에 대하여는 그 효력이 없음.
2).대항력 등
가.대항력의 의의
건물의 인도와 사업자등록을 마친 상가임차인은 계약기간동안 임대인이 매매,증여,상속,교환 등의 사유로 변경되더라도 계약기간동안 점유.사용을 하고 계약기간 종료시 임대인의 지위를 승계한 신소유자(양수인)로부터 임차보증금을 반환 받을 수 있는 권리를 대항력이라 하는 것임.
나.법 규정
임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 상가의 인도와 부가가치세법 제5조,소득세법 제168조,법인세법 제111조의 규정에 의한 사업자등록(신청)을 마친 때에는 그 다음 날로부터 제3자에 대하여 효력이 생기는 것으로,따라서 실제로 점유하여 사용하고 있더라도 같은 장소에 사업자등록이 되어 있지 않은 경우에는 대항력이 생기지 않는 것이며 임차상가의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보는 것임.
다.대항력의 내용
가)매매 등으로 임차목적물의 소유권이 변경된 경우
상가의 인도와 사업자등록을 마친 모든 상가임대차는 신소유자에게 승계되는 것으로
따라서 계약기간까지 점유.사용을 하고 임대차 종료시 신소유자로부터 임차보증금을 반환 받는 것이며 당초의 임대인인 구소유자에게는 더 이상 보증금반환청구를 할 수 없는 것임.
나)경매로 임차목적물의 소유권이 변경된 경우
임차권은 임차상가에 대하여 민사집행법에 의한 경매(매각)가 행하여진 경우에는 그 임차상가의 경락에 의하여 소멸하되 다만 보증금이 전액 변제 되지 아니한 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하며 여기서 대항력이 있는 임차권이란 소멸하는 가압류,압류,근저당권,담보가등기보다 먼저 상가의 인도와 사업자등록을 마친 임대차를 뜻하므로 따라서 위와 같은 권리가 등기된 뒤에 인도와 사업자등록을 마친 임차권은 배당 여부에 상관없이 모두 소멸되는 것임.
다)대항력이 있는 임차권이 존재함을 모르고 매수한 자의 구제방법
대항력이 있는 상가임대차가 존재하는 사실을 알지 못하고 매수를 한 신소유자는 매도인을 상대로 손해배상청구를 할 수 있으며 단,대항력 있는 임대차가 존재함으로 말미암아 매매의 목적을 달성할 수 없는 경우에는 매매계약을 해제할 수 있고 경매로 소유권을 취득한 경우에도 마찬가지임.경매절차에서는 경매서류에는 소멸되지 않는 임차권이 있음이 나타나 있지 않았는데 응찰 후 낙찰기일 전에 소멸되지 않는 임차권이 있음을 비로소 알게 된 경우에는 경매법원에 낙찰불허가 신청을,낙찰기일 후 대금납부전에 안 경우에는 낙찰허가결정취소신청을,낙찰대금납부 후에 안 경우에는 경매를 해제하고 1차로는 채무자에게,채무자가 무자력인 경우에는 배당받은 채권자를 상대로 경매대금반환청구를 하여야 하며 이와 같이 계약해제 또는 손해배상청구를 할 수 있는 기간은 소멸되지 않는 임차권이 존재함을 안 날로부터 1년인 것임.
3)임대차기간
가.임대차 기간 등
기간의 정함이 없거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 보며
임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계는 존속하는 것으로 보는 것임.
나.계약의 갱신 등
가)계약갱신 요구
임차인의 계약갱신 요구에 대하여 임대인은 정당한 사유없이 이를 거절하지 못하나 다만 다음과 같은 경우에는 정당한 사유가 있는 것으로 간주하는 것임.
(1)임차인이 3월 이상 차임을 연속으로 연체한 경우
(2)임차인이 허위 또는 기타 부정한 방법으로 임차한 경우
(3)임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차 계약상 중대한 위반을 한 경우
(4)쌍방의 합의 하에 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
(5)임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우
(6)임차한 상가의 전부 또는 일부를 고의로 파손 또는 멸실 한 경우
(7)임대인이 목적건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 목적 건물의 점유회복이 필요한 경우
(8)그 밖에 계약을 갱신하기 어려운 중대한 사유
나)법정갱신
임대인이 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건의 변경에 대한 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차 한 것으로 보며 이 경우에 임대차의 존속기간은 정함이 없는 것으로 보는 것임.
다)임차인의 계약해지 통고
임차인은 언제든지 임대인에 대하여 계약해지의 통고를 할 수 있고 임대인이 그 통고를 받은 날로부터 3월이 경과하면 그 효력이 발생하는 것임.
라)갱신요구권의 범위
임차인의 갱신요구권은 총 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위내에서만 행사할 수 있는 것으로 임차인이 임차인으로서의 의무를 준수하는 이상 임차인은 임차목적물을 최소한 5년간 점유사용을 계속할 수 있다는 것임.
다.묵시적 갱신시 임차인의 선택권
임대차 계약기간 만료 1개월 전까지 임대인이 갱신거절의 통지 또는 조건변경의 통지를 하지 않는 경우 임대인은 다시 1년이 될 때까지 계약조건을 변경하거나 계약해지를 할 수 없으나 임차인은 갱신된 1년간 전 임대차와 동일한 조건으로 점유.사용을 계속할 수 있는 권리와 언제든지 해지통고를 하여 계약관계를 종료시킬 수 있는 권리를 갖는 것으로 임차인이 해지통고를 한 경우에는 3월이 경과한 때에 계약해지의 효과가 발생 되는 것임.
4)차임 등의 증감청구권
약정한 차임 또는 보증금이 임차상가에 관한 조세.공과금 그 밖에 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있음.그러나 증액의 경우에는 대통령령이 정하는 기준(100분의12)에 따른 비율을 초과하지 못하고 위 규정에 의한 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있는 후 1년 이내에는 이를 하지 못하는 것임.예를 들어 계약기간은 3년,월 임대료는 300만원으로 약정한 경우 1년이 경과한 후 월 임대료가 주변시세에 비하여 현저하게 차이가 나는 경우에는 임대료 증액청구를 할 수 있다는 것임.그러나 감액은 청구시기와 한도에 제한이 없음.
5)월세 산정이율의 제한
차임을 월 단위로 산정하는 경우에는 대통령령이 정하는 월 차임의 범위(연1할5푼)를 초과할 수 없음.
6)임차권등기명령
가.요건
임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인은 임차상가를 관할하는 지방법원,지방법원지원,시.군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있음.
나.임차권등기명령신청
가)법 규정
임차권등기명령 신청에는 다음 각호의 사항을 기재하여야 하며 신청의 이유 및 임차권등기의 원인이 된 사실은 이를 소명하여야 하는 것임.
①신청의 취지 및 이유
②임대차의 목적인 상가(임대차의 목적이 상가의 일부분인 경우에는 그 도면을 첨부한다)
③임차권등기의 원인이 된 사실(임차인이 제3조 제1항의 규정에 의한 대항력을 취득하였거나 제4조 제2항의 규정에 의한 우선변제권을 취득한 경우에는 그 사실)
④그 밖에 대법원규칙이 정하는 사항
나)규칙
임차권등기명령절차에 의한 규칙(99.2.27제정/대법원 규칙 제1592호)
제1조(목적)이 규칙은 주택임대차보호법이 임차권등기명령절차의 시행에 관하여 대법원규칙에 위임한 사항 및 기타 이 법의 시행에 필요한 사항을 규정함을 목적으로 한다.
제2조(임차권등기명령신청서의 기재사항 등)①임차권등기명령신청서에는 다음 각호의 사항을 기재하고 임차인 또는 대리인이 기명날인 하여야 한다.
1.사건의 표시
2.임차인과 임대인의 성명 또는 명칭 주소 또는 사무소 소재지 임차인의 주민등록번호
3.대리인에 의하여 신청할 때에는 그 성명과 주소
4.임대차의 목적인 주택의 표시(임대차의 목적이 주택의 일부인 경우에는 그 목적인 부분을 표시한 도면을 첨부한다)
5.반환 받지 못한 임차보증금액 및 차임(법 제12조의 등기하지 아니한 전세계약의 경우에는 전세금)
6.신청의 취지와 이유
7.첨부서류의 표시
8.연월일
9.법원의 표시
②신청이유에는 임대차계약의 체결사실 및 계약내용과 그 계약이 종료한 원인 사실을 기재하고,임차인이 신청 당시에 이미 법 제3조 제1항의 규정에 의한 대항력을 취득한 경우에는 임차주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날을,제3조의2 제2항의 규정에 의한 우선변제권을 취득한 경우에는 임차주택을 점유하기 시작한날,주민등록을 마친 날과 임대차계약서상의 확정일자를 받은 날을 각 기재하여야 한다.
③임차권등기명령신청서에는 2000원의 인지를 붙여야 한다.
제3조(임차권등기명령신청서의 첨부서류)임차권등기명령신청서에는 다음 각호의 서류를 첨부하여야 한다
1.임대인의 소유로 등기된 주택에 대하여는 등기부등본
2.임대인의 소유로 등기되지 아니한 주택에 대하여는 즉시 임대인의 명의로 소유권보존등기를 할 수 있음을 증명할 서류
3.임대차계약증서
4.임차인이 신청 당시에 이미 법 제3조 제1항의 규정에 의한 대항력을 취득한 경우에는 임차주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날을 소명하는 서류,제3조의2 제2항의 규정에 의한 우선변제권을 취득한 경우에는 임차주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날을 소명하는 서류 및 공정증서로 작성되거나 확정일자가 찍혀 있는 임대차계약증서
5.임대차 목적물에 관한 등기부상의 용도가 주거시설이 아니한 경우에는 임대차계약 체결시부터 현재까지 주거용으로 사용하고 있음을 증명하는 서류
제4조(임차권등기명령의 효력발생시기 등)
임차권등기명령은 판결에 의한 때에는 선고를 한 때에,결정에 의한 때에는 상당한 방법으로 임대인에게 고지 한 때에 그 효력이 발생한다.
※.임차권등기명령이 송달불능 된 경우의 업무처리지침(00.4.17제정/송무예규제769호)
임차권등기명령신청서에 기재된 임대인의 주소지로 임차권등기명령을 송달하였으나 송달불능 된 경우에는 임차권등기명령신청서상에 첨부된 부동산등기부등본(임차권등기명령절차에 관한 규칙 제3조 제2호의 서면이 제출된 경우에는 그 서면) 및 임대차계약서 기재된 임대인의 주소지로 직권으로 재송달한다.그리고 위 각 주소지에도 송달불능 된 경우에는 송달불능의 사유에 따라 직권으로 재송달한다.그리고 위 각 주소지에도 송달불능 된 경우에는 송달불능의 사유에 따라 직권으로 공시송달 또는 발송송달을 하고 그 송달의 효력이 생기는 즉시 위 규칙 제5조에 다른 임차권등기의 촉탁을 한다.
제5조(임차권등기의 촉탁)법원은 임차권등기명령의 효력이 발생하면 지체없이 촉탁서에 재판서 등본을 첨부하여 등기관에게 임차권등기의 기입을 촉탁하여야 한다.
6조(임차권등기의 기재사항)등기관은 제5조의 규정에 의한 법원의 촉탁에 의하여 임차권등기를 한 경우에 임대차계약을 체결한 날,임차보증금액,임차주택을 점유하기 시작한 날,주민등록을 마친 날,임대차계약증서상의 확정일자를 받은 날을 기재하고 등기의 목적을 주택임차권이라고 기재하여야 한다.이 경우 차임의 약정이 있는 때에는 이를 기재하여야 한다.
제7조(등기필증의 송부)등기관은 제5조의규정에 의한 법원의 촉탁에 의하여 임차권등기의 기입을 마친 후에 등기필증을 작성하여 촉탁법원에 송부하여야 한다.
다.임차권등기명령신청에 대한 재판
가)재판방법과 불복방법
임차권등기명령신청에 대한 재판에는 가압류절차가 적용되며 임차권등기명령신청에 대한 재판은 변론 없이 할 수 있으며 변론하는 경우에는 종국판결로,그 밖의 경우에는 결정으로 함.임차인은 임차권등기명령신청을 기각하거나 각하하는 결정에 대하여 즉시항고를 할 수 있으며 담보를 제공하게 하는 재판,임차권등기명령신청을 기각하거나 각하하는 재판은 임대인에게 고지할 필요가 없음.
나)임차권등기명령 결정에 대한 이의신청
임대인은 임차권등기명령 결정에 대하여 이의를 신청할 수 있으며 임대인이 이의신청을 하는 경우에는 임차권등기명령의 취소나 변경을 신청하는 이유를 밝혀야 함.이의신청은 임차권등기명령의 집행을 정지하지 아니함.이의신청이 있는 때에는 법원은 변론기일을 정하고 당사자에게 이를 통지하여야 하며 법원은 종국판결로 임차권등기명령의 전부나 일부의 인가.변경. 또는 취소를 선고할 수 있고 임차권등기명령의 일부의 인가.변경 또는 취소를 하는 경우에 법원은 적당한 담보를 제공하도록 명할 수 있음.
다)사정변경에 따른 임차권취소
임대인은 임차권등기명령의 이유가 소멸하거나 그 밖의 사정이 바뀌거나 법원이 정한 담보를 제공한 때에는 임차권등기가 인가된 뒤에도 그 취소를 신청할 수 있으며 위의 재판은 임차권등기를 명한 법원이 함.
라.임차권등기명령의 집행
임차권등기명령의 집행은 임차권등기 재판에 관한 사항을 부동산등기부에 기입하여야 하며 임차권등기는 법원 사무관 등이 촉탁함.
마.임차권등기의 효력
임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기가 경료되면 임차인은 제3조 제1항의 규정에 의한 대항력 및 제4조 제2항의 규정에 의한 우선변제권을 취득하며 다만 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력 또는 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력 또는 우선변제권을 그대로 유지되며 임차권등기 이후에는 제3조 제1항의 대항요건(인도와 사업자등록)을 상실하더라도 이미 취득한 대항력 또는 우선변제권을 상실하지 아니하는 것임.임차인이 사업자등록과 확정일자를 하지 않아 대항력과 우선변제권을 갖고 있지 못하였던 경우에도 임차권등기를 하면 그 시점을 기준으로 대항력과 우선변제권을 갖게 된다는 것임.이와 같이 임차권등기를 함으로써 발생하는 대항력과 우선변제권은 사업자등록과 임대차계약서상의 확정일자를 요건으로 하지 않는 것임.
바.임차권등기 된 공간에 다시 임차한 자의 지위
임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기가 경료된 상가(임대차의 목적이 상가의 일부분인 경우에는 해당부분에 한한다)를 그 이후에 임차한 임차인은 제8조에 의한 우선변제를 받을 권리가 없는 것임.
사.임차권등기에 소요된 비용의 부담
임차인은 위의 규정에 의한 임차권등기명령의 신청 및 그에 따른 임차권등기와 관련하여 소요된 비용을 임대인에게 청구할 수 있음.
7)민법의 규정에 의한 임대차등기의 효력 등
임대인과 임차인간의 협의에 의하여 임차권등기가 된 경우에도 대항력과 우선변제권을 취득한다.임차인이 대항력 또는 우선변제권을 갖추고 민법 제621조 제1항의 규정에 의하여 임대인의 협력을 얻어 임대차등기를 신청하는 경우에는 신청서에 부동산등기법 제156조에 규정된 사항 외에 다음 각호의 사항을 기재하여야 하며 이를 증명할 수 있는 서면(임대차의 목적이 건물의 일부분인 경우에는 해당 부분의 도면을 포함한다)을 첨부하여야 하는 것임.
1.사업자 등록을 마친 날
2.임차상가를 점유한 날
3.임대차계약서상의 확정일자를 받은 날
8)보증금의 회수
가.동시이행의 의무 완화
임차인이 임차상가에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결 그 밖에 이에 준하는 집행권원(채무명의)에 기한 경매를 신청하는 경우에는 민사집행법 제41조 규정에 불구하고 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다.임대인의 보증금반환의무와 임차인의 명도의무는 동시이행항변관계에 있기 때문에 임대인이 보증금을 반환하여 주지 않음을 이유로 보증금반환청구소송을 제기하여 승소하고 그 판결에 기하여 경매를 신청하려면 먼저 명도를 하여야 하는 것이 원칙인데 이 원칙을 상가임대차보호법의 적용을 받은 임대차에 대하여는 완화하여 명도를 하지 않고도 경매 신청할 수 있도록 하였다는 것임.
나.우선변제권
일정한 임대차보증금이내「서울특별시;2억4천만원/수도권정비계획법에 의한 수도권 중 과밀억제권역(서울특별시를 제외한다);1억9천만원/광역시(군지역과 인천광역시을 제외한다);1억5천만원/그 밖의 지역;1억4천만원」로 상가의 인도와 사업자등록 및 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시 임차상가(대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위 권리자,그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제 받을 권리가 있으며 우선변제를 받을 수 있는 보증금액은 상기의 일정한 임대차보증금 이내가 되는 것임.다만 같은 날에 상가의 인도와 사업자 등록,확정일자를 득한 자와 근저당권,전세권,담보가등기가 된 자의 순위는 근저당권 등이 우선함.임차인이 우선변제 된 보증금을 수령하려면 임차상가를 양수인에게 인도하여야 함.위의 규정에 의한 우선변제의 순위와 보증금에 대하여 이의가 있는 이해관계인은 경매법원 또는 체납처분청에 이의신청을 할 수 있으며 이의신청을 받은 체납처분청은 이해관계인이 이의신청일로부터 7일 이내에 임차인을 상대로 소를 제기한 것을 증명한 때에는 당해 소송의 종결시까지 이의가 신청된 범위안에서 임차인에 대한 보증금의 변제를 유보하고 잔여금액을 배분 하여야 하고 이 경우 유보된 보증금은 소송의 결과에 따라 배분함.
다.최우선변제권
임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보권자보다 최우선하여 변제받을 권리가 있는 것으로 이 경우 임차인은 상가에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조의 제1항의 요건인 상가건물의 인도와 사업자등록을 갖추어야 하며 최우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 상가금액(대지의 가액을 포함한다)의 1/3의 범위안에서 대통령령으로 정함(아래표 참조).그런데 이와 같은 최우선변제권은 이 법 시행 전에 이미 그 상가 건물에 대하여 담보권을 갖고 있는 자 보다는 우선할 수 없음.
라.정리
서울특별시 |
수도권과밀억제권역 |
광역시 |
그 외의 지역 |
○.4천500만원 이하 임차인 중 1천350만원 한도 |
○.인천광역시,(강화군,옹진군,중구 운남동,운북동,운서동,중산동,남북동,덕교동,을왕동,무의동,서구 대곡동,불노동,마전동,금곡동,오류동,왕길동,당하동,원당동,연수구 송도매립지-인천광역시장이 송도신시가지 조성을 위하여 1990.11.12 송도 앞 공유수면매립공사면허를 받은 지역을 말한다,남동유치지역을 제외한다) 남양주시(호평동,평내동,금곡동,일패동,이패동,삼패동,가운동,수석동,지금동 및 도농동에 한한다),시흥시(반월특수지역을 제외한다),의정부시,구리시,하남시,고양시,수원시,성남시,안양시,부천시,광명시,과천시,의왕시,군포시(이상 15개 시) ○.3,900만원 이하 임차인 중1,170만원 한도 |
○.부산,대구,광주,대전,울산광역시(군지역을 제외함) ○.3,000만원이하 임차인 중 900만원 |
○.2,500만원이하 임차인 중 750만원 |
※.상기의 수도권과밀억제권역지역에 조합이 근저당권을 설정할 부동산(상가)이 소재하고 있는 경우에는 2002.11.1일 부터는 우선변제를 받을 임차인의 범위가 임대차보증금이 3,900만원이하일 때 1,170만원까지 최우선변제 되는 것임.
※.상기의 인천광역시의 경우 첫째,강화군 및 옹진군의 경우는 그 밖의 지역으로 분류되어 2,500만원/750만원 이고.둘째 상기의 인천광역시 중 강화군,옹진군을 제외한 괄호 안의 지역은 일반 광역시에 해당하여 3,000만원/900만원 이고.셋째,상기의 남양주시의 경우 괄호 안의 지역에 한해 3,900만원/1,170만원 이고 그 외의 남양주시내의 화도읍,수동면,조안면 등은 그 밖의 지역에 해당되어 2,500만원/750만원 이며 넷째,시흥시의 경우도 반월특수지역을 제외한 지역은 3,900만원/1,170만원 이고 반월특수지역은 그 밖의 지역에 해당하여 2,500만원/750만원이 되는 것임.
※.그 외 부산광역시,대구광역시,광주광역시,대전광역시,울산광역시는 시내의 군 지역은 2,500만원/750이고 그 외의 시내는 3,000만원/900만원이 되는 것임.
※.예상되는 업무로 만약 수도권정비계획법 제6조 및 동법시행령 제9조에 근거한 수도권정비계획법 시행령이 추후 개정되어 수도권과밀억제권역에 포함내지는 기존포함에서 불포함으로 될 경우에는 근저당권설정등기일 당시의 수도권정비계획법 시행령이 적용될 것임.
9)보증금반환청구의 소
보증금반환청구의 소는 보증금액에 상관없이 아래와 같은 소액사건심판법이 적용되므로 신속하게 진행되며 소장부본이나 제소조서 등본은 지체없이 피고에게 송달하여야 하고 다만 피고에게 이행권고결정서의 등본이 송달된 때에는 소장부본이나 제소조서 등본이 송달된 것으로 보며 소의 제기가 있는 경우에는 판사는 바로 변론기일을 정할 수 있으며 판사는 되도록 1회의 변론기일로 심리를 마치도록 하여야 하며 판사는 변론기일 전이라도 당사자로 하여금 증거신청을 하게 하는 등 필요한 조치를 취할 수 있음.판사는 필요하다고 인정한 때에는 직권으로 증거조사를 할 수 있으며 그러나 그 증거조사의 결과에 대하여는 당사자의 의견을 들어야 하며 증인은 판사가 신문함.그러나 당사자는 판사에게 고하고 신문할 수 있으며 판사는 상당하다고 인정할 때에는 증인 또는 감정인의 신문에 갈음하여 서면을 제출하게 할 수 있음.판결의 선고는 변론종결 후 즉시할 수 있고 판결을 선고함에는 주문을 낭독하고 주문이 정당함을 인정할 수 있는 범위안에서 그 이유의 요지를 구술로 설명하야야 하고 판결서에는 이유를 기재하지 아니할 수 있음.
※.주택임대차보호법과의 비교
구분 |
상가건물임대차보호법 |
주택임대차보호법 |
적용 범위 |
보증금이 일정규모 이하인 상가건물의 임대차 |
주거용 건물의 임대차로 보증금 제한이 없음 |
대항력 |
인도+사업자등록신청 익일 |
인도+주민등록전입신고 익일 |
우선변제권 |
대항력+확정일자 필/후순위 권리자보다 우선하여 배당 |
좌동 |
최우선변제권 |
-.보호대상보증금의 30% -.임대건물가액의 1/3 범위내 |
-.보호대상보증금의 40% -.임대건물가액의 1/2 범위내 |
임대차기간 |
-.계약기간은 최소1년 -.5년범위내 개약갱신 요구권 |
-.계약기간은 최소2년 |
차임 보증금 증감 |
-.증액의 경우 12%내 -.증액청구는 계약(증액)후 1년이매 못함 |
-.증액의 경우 5%내 |
열람.제공 |
-.임대.임차인의 인적사항,사업자등록사항,확정일자 등(이해관계인) |