토지의 가치는 어떻게 증식(X) 실현(O)되는가?

토지가치는 사회가 생산물의 일부로 실현하는 사회가치입니다. 토지, 노동, 자본에서, 노동과 자본에 의해 토지가치는 실현될뿐, 노동과 자본이 토지가치를 만들지 않습니다. 따라서, KI님이 굿모닝시티, 토지의 가치는 어떻게 증식되는가? 에서 증식이란 단어는 옳지 않습니다. 도시의 상가개발 또는 주택지개발 및 재개발을 주제로, 방대한 자료를 정리하고 세밀하게 묘사하고, 또 금융까지 종합적으로 잘정리하였습니다. 그러나 조지정치경제학에 입각하여 살펴보면, 본질적 문제점들이 있습니다. 헨리조지 정치경제학 공부차원에서 자세하게 함 살펴봅시다. 양이 많기 때문에 이론적 설명은 강좌안 1.2.3.을 참조하기로 합니다. 토지가치는 사회가 결정한다. <IMG src="https://img1.daumcdn.net/relay/cafe/original/?fname=http%3A%2F%2Fwww.buloniskra.com%2Fimages%2Fp819.jpg" border=0 name=album> 빵모형의 상태가 가장 일반원칙입니다. 아래의 모든 이야기에 이 원칙이 적용됩니다. 이 빵모형에 표현된 내용을 기준으로, 여러가지 실제현상들을 예외적인 것, 또는 부차적인것, 또는 더 하위분류를 만들어서 세부적으로 살펴보게 됩니다. 빵모형이 표현하는 가장 기본내용중, 윗부분 지대를 봅시다. 현 상태가 이러하다는 겁니다. 평균생산물임으로, 각 지점별, 투입된 (자본+노동)량을 곱하면 각 지점별 지대 즉 토지가치가 됩니다. 이렇게 결정되어 있습니다. 1. 정치의 본래기능은 사회가치=지대=토지가치의 관리이다. 토지공유제사회에서는 물론, 토지사유제하에서도, 정치는 지대를 관리합니다. 이는 토지소유권제도 보다 본질적인 사회적 생산의 문제입니다. 적절한 지대가 유지되도록 조절합니다. 지대공유제사회에서는, 이 지대를 측정하여, 회수하여 사회유지비용으로 사용하는 겁니다. 토지사유재산제도 하에서는 가장 본질적으로 사회적 생산을 유지, 발전시키기 위해, 지대를 유지, 관리해야하며, 부차적으로 지주들 간의 이해관계를 조절합니다. 드러나는 현상을 보면, 정치인의 부패로 자신들이 또는 투기세력의 안전을 보장하는 형태로, 또는 공적 정보를 투기에 이용하는 형태로 토지투기를 하는 것등, 예외적으로 토지가치에 개입하는 것 같지만, 그렇지 않습니다. 정치의 본질이 지대관리입니다. 어디에나 예외가 있고, 사회적 일탈이 있듯이, 사회가치를 직접 정치인이 자기것으로 하기도 하고, 또 지주들과 나누어 가지기도 하고, 정치인 자체가 지주이기도 합니다. 공식적이지 않지만, 직접 간접의 주 수입이 바로 토지가치에서 나옵니다. 2. 아래에서 설명하겠지만, 토지는 직접 가치를 생성하지 않습니다. 둘째로 자본과 노동은 지대를 실현할뿐 토지가치를 생성하지 않습니다. 이점이 닭이 먼저냐 알이 먼저냐 처럼, 헛갈리는 부분입니다.(토지가치는 사회가 결정한다. 일단  빵모형을 보면서 외우세요) 3. 개별토지가치는 사회전체속에서 정해집니다. 토지가 서로 연이어 있듯이, 개별토지의 가치는 그 토지만으로 결정되는 것이 아니고, 사회전체의 토지가치 속에서 서로 한덩어리인데, 개별적으로 측정되고, 거래될 뿐입니다. 이점, 어느 한쪽을 과다 개발하여, 도시계획상 10층이 적정인데, 15층을 건축할 경우, 도로 등 사회간접자본시설의 미비로, 인근 토지가치를 잠식하게 됩니다. 15층으로 개발직후 매매할때는 거래단위가 개별토지임으로 1.5배의 가격으로 팔리게 됩니다. 새로운 가치가 생성되는 것이 아니라, 총가치의 일부를 개별토지를 통해 실현시킨것이고, 결국에는 전체 토지가치의 효용을 잠식합니다. 4. 서구의 거의 모든 토지사유재산제 국가에서는 토지독점이 더이상 진행되지 못할 정도로 진행이 되었습니다. 반면에 우리나라의 경우, 상대적으로 토지독점의 정도가 약하고, 독점이 심화되는 과정에서, 토지소유자수가 많아서 서로 간의 경쟁속에 여러가지 문제점을 발생시킵니다. 예를 들어 미국의 경우, 경상북도 크기 이상이 한사람의 토지소유일때, 자기 개인토지내에서 도로 노선을 결정함으로, 우리나라에서 보는것 처럼, 소지주들간에 노선을 유치하기 위한 분란이 없습니다. 이는 독점이 너무 심해서, 토지이용의 합리성이 보장되는 경우입니다. 이를 오해하면 거꾸로 가게 됩니다. 우리나라의 토지문제를 해결하자고 주장하는 것이, 토지독점을 더 진행시키자는 이상한 결론으로 갑니다. 이하에서, KI님의 자세한 분석글속에 숨어 있는 본질적 오류들을 지적합니다. 대충 넘어 가는 곳은 옳다는 이야기입니다. ---------------------------------------------------- 굿모닝시티,토지의 가치는 어떻게 증식되는가? 1,디벨로퍼. 원래의 뜻은 ‘개발자(開發者)’이다. 일반적으로는 도시주택에 관련된 개발사업자를 일컫는 말이다. 디벨로퍼가 대규모적인 뉴타운의 건설과 도시재개발사업의 추진자로서 단순한 부동산업자와 구별되는 이유는, 각종 곤란한 사업에 도전하여 독자적인 이념하에 시대를 선견(先見), 대규모 또는 계획적으로 도시조성을 목표로 지향하는 데 있다. 그런 뜻에서 무작정 뻗어나가기만 하는 안이한 주택개발은 디벨로퍼 사업에서 배제된다. --------------------------------------------------- [빵장사 분석 및 비판] 사회전체의 경제발전의 방향, 발전정도를 예측한다는 측면에서는 타당합니다. 그러나,대부분은, 이미 결정되어 있는 사회가치=토지가치가, 어떤 요인에 의해 실현되지 못할 경우, 그요인을 제거함으로서 토지가치가 실현되도록 하는 일을 합니다.(정상 개발업자). 개발업자들이 하는 일을 돈액수로 평가해 본다면, 그 이익의 대부분은, 이미 존재하는 사회가치를, 특정토지를 통해 실현시키는 전체로 보아 사회가치를 하락시키는 비경제적인 개발행위에서 나옵니다. 세금으로 건설되는 사회간접자본을 특정 토지에 과다 투여하는 관료와의 합작 부정을 저지르기도 합니다. ----------------------------------------------- 따라서 디벨로퍼 사업은 방대한 이윤과 함께 위험도 가지고 있어서, 날카로운 통찰력과 적극적인 개발 마인드에 추가하여 면밀한 계획, 시스템적(的)인 사업수행 능력을 구비한 개발업자의 손에 의하여서만 비로소 가능한 것이다. 디벨로퍼에는 대한주택공사와 같은 공적 디벨로퍼도 포함되지만, 일반적으로는 대규모적인 도시 주택개발을 추진하는 민간 기업의 디벨로퍼를 지칭하는 경우가 많다. 한국 사회안에서 그들의 경제적 의미는 사뭇 다르다 ---------------------------------------- [비판] 지주들이 개발주체가 되는 토지구획정리사업이 전두환정권때 부터 공영개발 방식이라고 공사가 개발주체가 되는 방식으로 바뀌었습니다. 공식적으로 대규모 토지개발의 주체가 공사가 되었고, 실제로는 정부, 더 실제로는 정권이 토지개발의 주체입니다. 전두환씨가 기업으로 부터 받은 돈은 다썻다고 큰소리치는 비밀이 토지의 공영개발방식에 있습니다. 정권이 토지투기의 적극적 주체가 된겁니다. 상계동의 대규모 아파트 단지, 목동의 아파트 단지가 전두환정권때 이루어 졋고, 개발차익에서 막대한 정치자금이 조달되었습니다. 노태우정권도 똑같이 저극적(?) 토지투기에 앞장섰는데, 토지투기가 일반시민에 까지 전염되면서 과열되는 바람에, 본의아니게 소위 토지공개념을 도입하기도 했습니다. 이때 정부측 인사가 공개적으로 상위 5%가 사유지의 65%를 소유하고 있다는 통계를 발표했습니다. 토지사유재산권 국가를 통틀어, 최초의 최후의 공식적 토지독점 발표입니다. 그러나 조세연구원 연구원의 연구결과 과장으로 밝혀졌습니다. 추정치이지만, 93년 기준 상위 계층 5%가 금액으로 환산한 전국 사유지의 44.2%를 소유하고 있습니다.( 한국조세연구원 현진권) 김영삼정부들어서는, 그동안 너무 토지투기가치가 높아지는 바람에 토지가격입장에서는 조정기를 거쳤고, 말년에 소위 아이엠에프사태로 토지가격이 폭락했습니다. 김대중정권은 전체 사회가치=토지가치를 위해 설정되어 있던 그린벨트까지 풀면서, 지주들의 이익을 대변했습니다. 이번엔 개발이 아니라 특정 지주들의 토지가치를 높여줌으로서(그린벨트 없애기의 손해는 장기에 걸쳐 전체 토지에 발생합니다.) 정치헌금을 받습니다. 디벨로퍼는 공사, 정부, 정권 자체입니다. 본질적으로도 그렇고, 특정토지가치를 가격으로 실현시켜, 그 이익을 차지한다는 개발업자의 입장에서도 그렇습니다. 개발업자는 작은 규모, 또는 위험성 높은 사업(부정때문에), 큰 가치가 생기지 않는 사업을 주로 해왔습니다. 그러나 김대중정권이후에는, 전체 사회가치=토지가치를 위한 토지에 대한 공적제한 자체를 정부와 지방자치단체가 무시하고, 토지가치를 가격으로 실현시키는 사태가 벌어집니다. 전체 지대의 관리라는 정부 본연의 임무가 후순위로 내려않고, 토지에 대한 공적 제한의 해제를 소위 민간업자들이 주도하게 됩니다. 김대중 정권이후 개발된 수지지구의 경우, 고층 아파트 지구인데, 길을 낼땅에 아파트가 들어서고, 학교와 파출소 지을 땅이 없는 코메디가 발생했습니다. 전체의 입장에서 기본적 토지이용규칙도 지켜지지 않았습니다. 지방정부의 문제가 아닙니다. 정권이 역사이래로 전체의 토지이용의 조화, 관리라는 본연의 정부역활을 포기한겁니다. 왜? 민간업자들이 이를 개발해서,아파트라는 생산물로 만들어서, 전체의 토지가치=사회가치는 어찌되던지 말던지, 일단 가격으로 실현시킨 겁니다. 이를 나누어 가졌겠지요. 이런것이 토지사유재산권제도의 강화입니다. ---------------------------------- 1,디벨로퍼들이 부동산 개발을 주도하는 시대 부동산 개발업자인 디벨로퍼는 흔히 ‘시행사’라고 불린다. 땅 확보, 자금조달, 분양 마케팅까지 개발 과정을 책임지고 기획하는 부동산 개발 전문가다. 아무도 눈여겨보지 않던 땅에 디벨로퍼의 손이 가 닿으면 가치가 치솟고 황무지가 금싸라기 땅으로 변한다. 한마디로 마술사 같은 미다스의 손을 갖고 땅을 주무르는 사람들이다. 좋게 말하면 ‘갯벌에 묻혀 있는 진주’를 알아보는 남다른 눈을 갖고 “땅에 숨결을 불어넣는 작업”이다. 하지만 동시에 맨땅에 헤딩하는, 약속된 미래가 없는 위험한 도전이기도 하다. ------------------------------------------------------------------ [비판]전혀 그렇지 않습니다. 토지가치는 사회가 결정합니다. 자본이나 노동이 결정하지 않습니다. 단지 노동과 자본은 결정되어 있는 사회가치=토지가치를 실현할 뿐입니다. 빵모형을 보세요. 김대중정권당시, 전라남도 해안지역에 개발된 공단이 지금도 텅텅 비어 있습니다. 도로도 딱고, 땅값도 깍아주는데, 공장이 들어가지 않습니다. 토지가치는 사회가 결정한다. 사회의 예를 들면, 첫째 인구입니다. 사람이 많이 살면 토지가치가 높습니다. 사람을 살게하는 것이 쉽지않습니다. 교육, 소비, 인간관계 , 문화 등등 종합적 요인이 작용합니다. 노무현정권의 동북아 물류기지건설, 경제특구법에 보면, 외국인을 위한 학교, 병원에 주는 혜택까지 자세합니다. 사람이 살아야 토지가치가 생기기 때문입니다. 위에서 설명한바, 특정토지의 토지가격이 높게 되는 것은, 주변토지가치를 빨아먹는 방식의 특혜를 관료등과 협잡하여 이루던가, 그린벨트 해제 등, 사회전체의 장기적 토지가치를 당겨서 해치우는 것등, 사회가 결정하는 토지가치를 특정 토지로 실현시킬 뿐입니다. ------------------------------------------------- 서울 시내에 여기저기 널려 있는 주상복합아파트, 오피스텔, 대형 쇼핑몰 공사장을 가보면 땅 주인이 직접 개발하는 곳은 거의 없다. 대부분 디벨로퍼들이 사업을 진행한다. 공사현황판마다 시공사와 시행사가 나란히 적혀 있고 분양광고에도 시공사와 시행사가 따로 등장한다. 경제신문에 실리는 신설법인들을 보면 ‘○○개발’ ‘○○투자자문’이란 간판을 내건 회사가 여럿 눈에 띄는데 십중팔구 사업목적에 부동산 개발을 넣은 시행사들이다. ---------------------------- [보충설명]김대중정권은 토지투기를 권장하기도 했습니다. 정부 본연의 토지가치의 전체입장에서의 조절을 포기했습니다. 이는 신자유주의의 요구이자 본질입니다. 김대중정권때 보는 아무 제한 없는 공개 투기장=아파트 분양권 청약, 추첨 장은 미국에서 예전부터 있어온 현상입니다. --------------------------------------------------------- 2.디벨로퍼, 개발사업의 메커니즘 부동산 개발 사업은 부가가치를 창출하는 종합공정이다 △땅을 지주들한테 매입하는 ‘지주작업’ △건축허가 △자금조달을 위한 프로젝트 파이낸싱 △분양마케팅등으로 구성 되어 있다 --------------------------------------------- [비판] 아닙니다. 결정되어 있는 사회가치=토지가치를 생산물로 실현하는 공정입니다. 부가가치 처럼 보이는 것은, 앞에서 설명한바, 주변토지가치를 특정토지로 빨아먹는 짓이거나, 장기적인 관점에서 토지가치를 독점하는 행위입니다. 전체토지가치를 떨어뜨리게 되고, 나중에 사회적 비용이 됩니다. -------------------------------------------------- -토지규합회사 .조폭들의 자금원 토지규합회사는 사업부지 안에 있는 땅 주인들한테 토지를 사들여 한꺼번에 모아주는 일을 전담하는 회사이다. 대부분의 업자들은 버티는 지주를 해결하기 위해 조폭들을 동원 한다 굿모닝시티 사례에서도 보여지듯이 분양대금 중 막대한 돈이 조직폭력배에 흘러들어갔음을 우리는 확인 할수 잇다. ---------------------------------------------- [보충설명]김대중정권들어, 조폭까지 강남의 아파트 분양모델하우스에 진출을 했습니다. 그 이전에 건설업자들의 해결사 정도였는데, 이젠 분양까지, 소위 개발까지, 소위 전체관리까지 합니다. 물론 금액으로 보면, 작고 예외적인겁니다. 요란하게 보일 뿐입니다. --------------------------------------- -건축허가.악어와 악어새(정치와 관료와의 공생관계) 사업의 성격상 디벨로퍼사들은‘힘센 사람’의 도움이 필요하다 디벨로퍼와 거액의 뭉칫돈에 목마른 정치인들의 이해가 맞아 떨어지면서 두 집단은 절묘한 공생 관계를 맺게 된다 ------------------------------------- [보충설명] 정권이나 정당의 기본 유지비용이 사회가치=토지가치로 부터 나옵니다. 이는 경제체제를 넘어서는 사회적 생산의 본질적 성격입니다. 정상적인 정치는, 사회전체의 입장에서 토지가치의 최대를 위해 조절하고 개발하는 겁니다. 물론 토지사유재산제도하에서는 사회유지비용을 임금과 이자에 부여하는 세금으로 주로 조달합니다. 그 이유는 단순합니다. 정권이나 정당의 실세들이 지주이기때문 이지요. 토지개발에 있어 부정적, 일탈적, 예외적 방법을 쓰는 경우는, 금액으로 적습니다. 그리고, 김대중 정권 이후, 일어난 현상입니다. 토지사유재산권을 강화하는 과정에 천박함까지 묻어 들어간겁니다. 원래 토지사유재산권이란 것이 단순한 폭력의 결과입니다. 무슨 자연적인 제도가 아니어서, 강화되니 그 본질적 성격이 조금씩 드러나는 것이지요. 참 소위 토지공개념 덕분에 전세계에서 최초로 그리고 최고로 정확한 토지평가제도=지가공시제도가 생겨나서 살아남았습니다. 수단만 살아남은 것이지요. 형식적인 정치인들의 재산공개속에서도, 이 공시지가 제도가 힘을 발휘합니다. 참고로 미국이나 영국이나 이런 객관적 토지가격제도가 없습니다. 정치인들의 토지재산이 드러나게 된겁니다. 1889년이래 14년간 우리나라 전체 2400만 필지에 대한 개별공시지가가 조사되고 공표되었습니다. 종합토지세를 물립니다. 수퍼컴으로 한시간이면, 우리나라 토지독점, 소유현황 나옵니다. 그런데 발표를 안하는 군요. 국가기밀입니다. 미국에선 객관적 토지가격 측정 자료가 없어서 정치인들 토지소유현황 못밝힌다고 합니다. --------------------------------------------------- 굿모닝 시티의 사례에서도 보여지듯이 정치인과 디벨로퍼의 부적절한 유착 관계는 디벨로퍼 세계의 공공연한 비밀이다. 특히 대형 쇼핑몰이 몰려 있는 서울 동대문 지역 상인들 사이에서는 “누가 누구의 뒤를 봐주고 있다”는 소문이 무성하다. 실제로 정 대표는 윤씨말고도 자신의 지역구인 중구에서 대형 쇼핑몰을 운영하고 있는 한 디벨로퍼에게 후원금을 받았다. 서울 동대문과 명동에서 밀리오레를 운영하고 있는 유종환 사장은 지난 7월18일 기자와 만나 “2000년 초 정 대표(당시 민주당 중구 지구당위원장) 후원회에 참석해 1천만원을 내고 영수증을 받았다”고 밝혔다. 정 대표쪽은 이에 대해 “후원회에서 받은 돈은 모두 영수증 처리했기 때문에 문제될 게 없다”고 해명했다. 디벨로퍼의 성공 여부는 경제 흐름을 꿰뚫어볼 수 있는 능력에 달려 있다고 한다. 하지만 한국 사회에서는 이 능력에 한 가지가 더 요구된다. 정치권의 변화를 읽어내는 능력이 그것이다. 밀리오레 유종환 사장은 지난 대선 기간에 아예 중국으로 ‘피난’을 갔다. “총선이나 대선 때는 피해다녀야 해요. 그래야 이꼴 저꼴 안 보죠.” 하지만 정당하고 합법적인 방법으로 사업을 진행한다면 굳이 피해다닐 이유가 없지 않을까. ‘사막에서 황금을 캔다’는 이 땅의 디벨로퍼들에게 묻지 않을수 없다. ---------------------------------------------- [보충설명]우리가 빵모형을 통해, 사회의 지대를 추정하고 적용하듯이, 경제흐름을 예측하는건 기본적 능력입니다. 정치권의 변화.. 그렇지요. 김대중정권이 토지들간의 이용을 제한함으로 전체토지의 가치 극대화를 추구하는 정부의 본연의 일들을 이렇게 과감하게 무시할줄은 누구도 잘몰랐습니다. 왜냐, 이건 지주들끼리의 싸움나는 일이거든요. 지주들은 서로 단결이 아주 잘됩니다. 사회의 생산물에서, 아무일도 안하고도 꼬박꼬박 토지사용료로 자기 개인통장으로 매달 돈이 들어옵니다. 서로 유대도 돈독히 하고, 또 토지들간의 이용도 은밀하게 술한잔 하면서, 양보할건 하고, 거래할건 하고 잘 조절합니다.    그런데, 이런 규칙까지 깨면서 특정지주들을 옹호하는 현상이 김대중정권에서 발생했습니다. 이정도를 예측한 개발업자들은, 우연이던 능력이던, 초기에 상당한 돈을 챙겼습니다. 말기에는 지주들끼리도 불화하고, 삑사리가 나는 겁니다. ---------------------------------------------------- 디벨로퍼와 ‘부적절한 관계’를 맺은 것은 비단 정치인들만이 아니다. 구청과 경찰서 등 ‘힘 있는 기관’의 일부 공무원들도 디벨로퍼의 ‘파트너’였다. 검찰은 굿모닝시티 사건과 관련해 지난 17일 중구청 전 일용직 직원 봉아무개씨를 알선수재 혐의로 구속했다. 봉씨는 중구청 공무원들이 굿모닝시티 사전분양을 묵인하도록 로비를 벌이겠다는 명목으로 윤창렬 대표한테서 3억여원을 받은 혐의를 받고 있다. 검찰에 따르면 봉씨는 중구청 담당 공무원들을 상대로 추석 등 명절 때 떡값과 휴가비를 돌리는 등 전방위 로비를 벌인 것으로 드러났다. 중구청 관계자는 이에 대해 “봉씨는 정식 직원이 아니라 일용직이기 때문에 관리하기가 어려웠다”고 말했다. 검찰은 옛 중앙정보부 직원 출신의 윤아무개씨도 같은 혐의로 구속했는데, 윤씨는 평소 주변인사들에게 국세청과 금융감독원, 검찰, 경찰 등의 폭넓은 인맥을 자랑하고 다녔던 것으로 전해졌다. --------------------------------------- [보충설명] 이상적인 정부, 보통의 정부도 늘 토지개발에 관련된 일을 하는 겁니다. 토지사유재산제도하에서, 법원과 검찰의 실제일, 금액으로 환산한 실제일을 보세요. 토지관련 분쟁입니다. 구청 공무원들 돈으로 환산한 일을 함보세요. 세금쓰는 일까지도 대부분 토지관련일입니다. 토지사유제산제 아닐때도 그러하고, 사실 지대의 사회유지비용이란 정치경제학적 관점에서 보면 완전한 토지사유재산제도는 없습니다.   정상적으로 토지가치에 관련된 일을 하는 것이고, 토지사유재산제도하에서는 그기에다 덪붙여서, 특정 지주들과의 관계를 갖는 것이고, 최근 우리나라에서는, 지주들끼리의 전체이해관계까지 무시하는, 과감한 사회가치=토지가치의 특정토지로의 이전까지 하는 겁니다. 넘 심한 부분만, 드러나는 예외적 현상입니다. ------------------------------------------------ 중구청뿐만 아니라 동대문 상권을 관할하는 중부경찰서도 디벨로퍼의 유혹을 받았다. 실제로 동대문 밀리오레의 경우 지난 98년 개업 당시 중부경찰서 퇴직자 중 일부가 이 회사 보안 담당 직원으로 채용됐다. 밀리오레 구분소유자들은 “당시 중부경찰서에 유종환 사장을 고소한 사건이 많았는데 단 한건도 처리되지 않았다”고 주장했다. 구분소유자들은 “유 사장과 중부서 고위 관계자들이 함께 술마시러 다니는 모습이 많이 목격됐다”고 말했다. 그러나 유 사장은 “당시 중부서장과는 관내 모임에서 몇차례 만났을 뿐 함께 어울려 다니는 사이는 아니었다”고 부인했다. ----------------------------------------------------- [보충설명] 경찰은 늘하는 일이, 토지가치를 보호하는 겁니다. 금액으로 보세요. 토지가치를 결정하는 여러가지 일들을 경찰이 합니다. 구분소유자들은 토지면적으로 보면 아주 작습니다. 과평가되어 있고요. 토지소유금액크기에 따라 경찰의 태도가 결정된다고 봐야 합니다. 잠간 쉴까요? 여러분, 뭐 눈에는 뭐만 보인다고, 조지스트인 빵장사는 모든 걸 토지문제로 본다고 생각이 들지도 모르겠군요. 선입감을 버리고, 금액을 기준으로 주변 사람들, 위에서 언급된 사람들이 뭘하는지 살펴보세요. 물론 다른 기준도 많습니다. 제일 기준이 돈이고, 이를 적용하면, 토지가치에 관련된 겁니다. 사회적 행위, 제도, 법률, 정치 모두, 토지가치를 관리하고 조절하는 겁니다. 나머지 자본과 노동의 문제는, 매일 텔레비, 신문에서 파업이다, 도산이다, 말 많지만, 자기들끼리 알아서 하는 겁니다. 사회가 무슨 제도로 법으로 간여하기가 힘들고, 간여할려면 비용도 많이 듭니다. -- -- -- - 금융의 문제는 간단하게 언급하겠습니다. 자세한 부분은 키님이 훨 잘압니다. 이상에서 설명한 문제점들은 금융과 결합한 현상들을 설명할때, 기본원칙, 먼저 적용되어 해석되어야 합니다. 금융은 이상의 문제들을 증폭하는 겁니다. 김대중정권은 아이엠에프의 권고대로 토지사유재산권을 강화합니다. 신자유주의의 본질입니다. 토지의 사유재산권의 강화는, 토지가치=지대를 어떻게 지주들이 전유하는가를 봐야 합니다. 유동성이 높아야하고, 지난 아이엠프사태때 토지가격 폭락으로 은행이 도산에 빠지고, 공적자금이 투여되었듯이, 지주들 입장에서 (지주들이 대자본가고 금융자본가이기도 합니다.) 일반 금융(실물 자본에 상응하는)과 뒤섞어서 안정을 추구하기도 합니다. 이러한 1930년대 미국대공황이후 대책으로 발전된 토지가치의 유동화, 궁극적으로 안정적인 지대수입을 지주들에게 보장하는 제도 및, 법률등을 시행합니다. 그런데, 토지가 부 즉 실물자본과 본질적으로 다르기 때문에, 매끈하게 일반금융으로 통합되지 않습니다. 그런데 정부와 금융당국은 토지유동화, 지대를 쉽게 다른 형태로 바꾸는 제도를 도입하고 강요하게 됩니다. 이 와중에서 온갖 이상한 금융상품이 등장합니다. 본질은 고리사채입니다. 일제시대말기 토지사유재산권의 강화는, 생산물의 직접 수탈이었다면, 오늘날은, 온라인 인터넷 통장으로 들어오는 임금=월급, 과 이자로 부터의 수탈입니다. 그 결과는 고리사채가 발생합니다. 김대중정권은 1980년대 미국의 레이건 정부를 따라서, 신용카드를 마구 발급합니다. 일시적인 수요증대로 경기도 부양되고, 임금하락으로 인한 빈곤도 일시적으로 완화됩니다. 일종의 마약을 정권이 국민들에게 공급한 겁니다. 일제시대때 고리사채에 이어 아편쟁이가 발생했듯이, 신용카드 빚으로 자살, 가족살해 및 자살이란 비인간적 사건이 일사화됩니다. 금융문제는 본질은, 부, 자본, 생산물의 교환을 어떻게 비용적게 들이고 많이하냐의 문제이지만, 1930년대 미국 대공황이후, 토지가격폭락사태이후 토지재산을 금융에 통합시켜나가고 있습니다. 쉽게말해, 토지가 사유화되는 만큼, 미국독점금융자본의 소유가 되는 만큼, 달러를 새로 찍어냅니다. 가장 쉬운 달러 방위방법이고, 미국의 내수시장을 부양하고, 임금하락으로 인한 빈곤문제를 해결하는 방법입니다. 그럴듯 합니까? 그런데 토지와 부는 본질이 다름으로 독점금융자본이 원하는 데로 다되지 않습니다. 현재 우리나라 사유지 총액이 2000조원 정도 됩니다. 그중 500조이상은 거품입니다. 빵모형을 한번 보세요. 둥근 윗부분이 지대=토지가치=사회가치입니다. 오늘 지금 우리사회의 실제 생산에서 실현할수 있는 사회가치입니다. 그런데 토지가격은 이보다 훨씬 많은 가치로 계산됩니다. 그만큼 임금과 이자에서 지대로 불평등한 분배가 일어나고, 이는 생산자체를 압박하게 되고, 결국에는 사회의 어느 한곳에서 생산이 중단됩니다. 이를 완화하려는 무수한 방법이 고안되지만, 결국에는 반복됩니다. 왜냐, 그래도 지주는 상대적 손해만 볼뿐입니다. 지주가 지배계급이고, 부자이고, 대자본가이고, 독점 금융자본가이고, 정치인이고, 관료고, 정권입니다. 주기적 토지가격폭락으로 경제가 엉망이 되어도, 큰 손해가 아닙니다. 만일 지대공유제를 도입한다면, 이상에서의 설명처럼 사회전체가 바뀌게 됩니다. 작은 변화라도 전체에 영향을 미칩니다. ----------------------------------------------------- 3,자금조달을 위한 프로젝트 파이낸싱:사채업자 지하금융의 어두운 큰 손들 돈을 끌어들이는 파이낸싱도 성공과 실패를 판가름짓는 관건이다. 파이낸싱을 통해 돈을 빌릴 수 있어야 남은 부지를 매입해 사업을 착착 진행시킬 수 있다. 차입금은 나중에 분양대금이 들어오면 즉시 갚는 조건을 붙인다. 요즘은 의심스런(？) 디벨로퍼들이 하도 설치고 다니면서 개발 리스크가 커진 바람에 은행권에서 이름값 하는 디벨로핑 업체 외에는 좀체 파이낸싱을 해주지 않는다고 한다. 한 디벨로퍼는 “제도권 금융기관에서 파이낸싱을 일으킬 수 있다면 개발사업은 땅 짚고 헤엄치는 장사”라고 말했다. 제도권 금융기관에서 돈을 조달하기 어렵게 되면 갈 곳은 뻔하다. 사채를 끌어다 쓰거나 전주를 찾아가는데, 이 과정에서 또다시 조폭이 끼어들기도 한다. 속칭 ‘스폰서’로 불리는 전주는 얼굴을 전혀 드러내지 않는다. 다만 전주가 내놓는 돈은 대개 1년 뒤 원금의 2배를 주기로 약정하는 ‘더블자금’이다. 삼성그룹에서 일하다 디벨로퍼로 변신한 김아무개씨는 “신림동 주변에 땅이 나왔는데 상가를 분양하면 150억~200억원은 족히 남길 수 있어 보였다. 이른바 ‘완빵’(단박에 분양성공) 확률이 높은 물건이었다. 30억원 정도를 동원할 수 있는 전주를 찾았는데 분양 뒤 성공사례로 더블(60억원)을 주기로 했다”고 말했다. 4,분양마케팅:서민의 피를 빨아먹는 분양사기극 좀체 팔릴 것 같지 않은 상품을 팔리도록 만들고, 하룻만에 100% 분양이라는 놀라운 기록을 세우는 분양의 마술사도 디벨로퍼 세계의 한 축을 맡는다. 디벨로퍼의 성공신화는 어찌 보면 ‘초기 100% 분양’으로 대표되는 ‘분양신화’라고 할 수 있다. 굿모닝시티 역시 분양대행료로 500억원을 쏟아붓는 등 분양에 사활을 걸었다. 디벨로퍼들은 초기 분양이 60∼70%에 이르면 사업이 굴러갈 수 있다고 말한다. 물론 분양만 전문대행하는 업체들도 따로 있다. 이런 분양대행사들은 나름대로 고정고객 명단을 확보하고 있는데, 프리미엄을 노리는 복부인 등 돈놓고 돈먹겠다는 ‘투자자’가 대부분이다. ‘프리미엄 1억원 이상‘이나 ‘마감 임박’ 등 흡인력 있는 광고문구를 앞세워 선착순 분양에 나서면서, 뒤로는 고정고객들한테 선분양하면서 분양률을 높인다. 상가분양 때마다 분양가 할인 등 특혜분양 시비가 벌어지는 것도 이 때문이다. 그렇다면 디벨로퍼들의 수익은 얼마나 될까？ 일반적으로 아파트는 분양대금의 10%, 오피스텔·주상복합아파트는 14%, 상가는 16% 정도를 평균 개발수익으로 잡는 것으로 알려진다. 상가는 분양 위험이 큰 만큼 성공하면 수익도 크다. 분양 투기꾼들이 ‘치고 빠지는’ 복마전 ‘땅도 사지 않고 분양하기’ ‘건축허가 없이 사전 분양하기’ ‘분양대금 받아서 전체 땅 사들이기’…. 봉이 김선달식 사업방식이 횡행하고 있다 소매 쇼핑몰 라모도(중구 을지로 7가 105번지 일대)는 2002년 1월 홈페이지에 “90%의 땅 매입을 끝마쳤다”고 밝혔다. 그리고 그해 6월부터 두달 동안 1차 분양을 했다. 투자자들이 몰린 것은 당연했다. 하지만 이 일대 상인들은 라모도가 “2002년 7~8월부터 땅 계약을 하기 시작했다”고 말하고 있다. 시기상으로는 분양이 끝난 시점과 일치한다. ‘90% 부지 매입률’에 대해서는 당시 분양을 담당했던 직원마저 고개를 갸웃거린다. 분양업자 ㅇ(33)씨는 “분양 당시 시행사가 밝힌 부지 매입률은 70%대였다”며 “그나마 실제 계약 여부는 분양 직원으로선 알 수 없다”고 말했다. ㅇ씨는 지난해 7월 라모도 분양을 위해 부산에서 올라왔다가 올해 초 고향으로 돌아간 이른바 ‘철새’ 분양업자. 그는 “시행사가 시키는 대로 ‘2002년 말에 공사가 착공된다’고 손님들에게 설명했는데 아직도 착공이 안 됐느냐？”고 되물어왔다. 부지 매입이 가장 많이 된 곳으로 알려진 패션TV(중구 을지로 6가 21-21번지 일대)는 전체 1200평 부지 중 1000여평의 땅을 샀다. 전체 지주 33명 중 22명으로부터 사들인 땅이다.문제는 지난해 9월 계약을 맺은 이들 22명 지주에게 아직 잔금을 지불하지 못하고 있다는 점이다. 7월 현재 패션TV로부터 토지 대금 잔금을 받은 사람은 단 두명. 땅 평수로 보면 10평에 지나지 않는다. 패션TV가 ‘완전하게’ 사들인 땅은 100배가량 부풀려진 채 알려져 있는 셈이다. 토지 매입 잔금 때문에 골치를 썩기는 라모도 역시 마찬가지다. 이곳 주민 이혜숙씨는 “건립 예정지에 있는 건물의 절반 정도가 철거됐다. 허물지 않은 곳은 사지 않은 땅”이라며 “그나마 계약을 했던 곳 중에는 라모도쪽이 잔금을 치르지 않고 계약 해지도 받아들여주지 않자 지주들이 계약금에서 이자만 뗀 뒤 나머지 돈을 공탁해버린 경우도 있다”고 말했다. 조폭들이 연결하는 사채는 ‘%’ 단위로 이자를 계산하지 않는다. 3개월 또는 6개월에 두배 하는 식이다. ㅍ쇼핑몰 관계자는 “특별한 조건이 붙지 않는 한 ‘6개월에 두배’가 이 바닥의 불문 이자율”이라고 말했다. 그렇게 돈을 빌려주다가 사업 진척이 더뎌지면 채권자들은 사업 부지에 가압류 내지 가처분 신청 등을 낸다. 동대문 쇼핑몰 부지의 등기부등본을 떼어보면 유난히 가압류·가처분 신청이 많이 걸려 있어 누더기가 된 것도 이런 이유 때문이다. 이 관계자는 “시행사는 그렇게 높은 이자를 줘도 이익이 남기 때문에 돈을 가져다쓴다”고 말했다. 시행사가 남기는 이익에 대해 그는 “못해도 분양대금의 20~30%는 시행 업자가 챙긴다”고 말했다. 투기를 부추기는 것은 시행사뿐만이 아니다. 분양을 받는 사람들 역시 십중팔구가 투기 목적을 갖고 있다. 97년에 문을 연 쇼핑몰 사업자는 “입점을 한 뒤 상가 분양을 받은 사람과 그 중에서 실제 장사를 하는 사람의 비율을 비교해보니 10%도 채 안 됐다”고 말했다. 상황이 이렇다보니 분양 프리미엄도 천정부지로 치솟는다. 지난해 9월 문을 연 소매상가 헬로우에이피엠의 경우 1층 1.2평 점포가 2억원대로 분양된 뒤 개점 직전까지 프리미엄만 최고 1억원이 붙어서 거래됐다. 쇼핑몰 시행사, 사채업자와 조폭, 분양 투기꾼들이 ‘치고 빠지면서’ 그동안에 황폐해지는 건 동대문 상권뿐이다. ‘동대문관광특구협의회’ 자료에 따르면 동대문에는 현재 재래식 도매상가가 13개, 현대식 도·소매 쇼핑몰이 13개로 모두 26개 상가에 2만9천여개의 점포가 들어서 있다. 현재 분양 중인 세곳 쇼핑몰이 예정대로 문을 열면 2005년에는 1만2천여개의 점포 수가 더해지게 된다. 상가 수가 늘어날수록 비어 있는 점포 수도 함께 늘어간다. 관광특구협의회가 밝힌 7월 현재 공실률(비어 있는 점포의 비율)은 20%. “재래시장은 50%대에 달하고 현대식 쇼핑몰은 10% 수준”이라는 것이 송명렬 관광특구협의회 사무국장의 설명이다. 송 사무국장은 “쇼핑몰의 경우 임대료나 관리비를 동결하거나 3개월 감면해주는 곳도 있다”고 말했다. 한때 분양권이 최고 3억원대를 넘나들었던 헬로우에이피엠의 경우, 정작 문을 연 지 3개월이 채 안 돼 한달 평균 250만원 하던 임대료가 절반 수준으로 떨어졌다. ‘장사가 안 된다’며 보증금을 빼달라는 상인들이 늘어나기 때문이다. 이곳에서 숙녀복을 팔고 있는 상인 ㅎ(45)씨는 “지금은 1억3천만원에 내놓아도 점포를 사겠다는 사람이 나서지 않는다”고 말했다. 3억원짜리가 반값도 안 되게 떨어진 것이다. 지난 6월17일 동대문 재래도매상가인 흥인상가 상인들은 중구청 앞에서 1인시위를 벌였다. 도매상가인 흥인상가를 헐고 소매 쇼핑몰을 짓겠다는 땅 주인과 구청쪽에 반발하는 시위였다. 하지만 이곳에서 상인들이 목에 걸고 나선 구호는 “무차별 난개발 앞장서는 투기세력 물러가라”는 것이었다. 흥인상가 상인회장 방경중(39)씨는 “상가를 분양하는 사람이건, 분양받는 사람이건 간에 동대문에서 장사하려는 사람이라면 한평 남짓한 점포의 분양가가 2억원에 달하는 비정상적인 거래를 할 수 있겠느냐”며 분통을 터뜨렸다. 동대문 상가는 이제 ‘옷 장사’보다 ‘분양 장사’가 잘되는 곳으로 바뀌어가고 있다.그나마 황금알을 낳던 분양 장사마저 ‘불임’의 기미를 보이고 있다. 동대문 상권 전체가 ‘미운 오리새끼’로 전락할 위기에 놓여 있는 셈이다. --------------------------------------------- [빵장사 왈]우리나라에만 있는 관습적 제도로 상가권리금있습니다. 법은 권리금에 대해 아무것도 보장하지 않습니다. 뭐냐? 토지사용자의 권리가 관습적으로 인정되어, 가격화 한겁니다. 김대중정권이후 상가권리금이 없어 지기 시작했습니다. 사회전체가 변질되는 것이고, 정권이 이를 옹호하고, 편들어 줍니다. 위에 열거된 토지사용자(상가에서 장사하는 사람들 )과 지주, 그사이의 개발자, 고리사채업자... 종합선물세트지요. 그러나 알맹이를 먹는 사람은 정해 져 있습니다. 지주. 아래의 현실적 대안은 다른 분의 글을 기냥 통채로 인용한 걸로 보입니다. 키님의 소화된 견해가 아닐걸로 봅니다. 간단하게 비판하겠습니다. ------------------------------------- 3,현실적 대안을 찾아서 1토지공개념 관련 3개 법을 부활하고 토지공개념을 재정립하라 자본주의 국가에서도 이제 토지가 공공재(公共財)로 인식되면서 토지소유권 절대사상에도 변화가 요구되기에 이르렀다. 우리나라「헌법」제123조도 국가는 토지소유권에 법률이 정하는 바에 따라 제한과 의무를 과할 수 있도록 규정하고 있다. 또 「민법」제2조는 개인의 소유권이라도 권리는 남용하지 못하도록 하고 있으며 동법 제212조에서는 개인의 소유권이라도 정당한 이익이 있는 범위내에서 행사해야 한다고 규정하고 있다. ------------------------------------------------------ [빵장사 비판] 프랑스대혁명이후, 서양의 근대가 바로 토지사유재산권의 강화입니다. 그 이후 두번의 세계대전을 거치면서, 무수한 경기순환을 거치면서 점점 토지는 독점되었습니다. 독점과다로 토지가치=사회가치의 성장자체를 막는 지경에 이르자, 토지독점의 부작용을 일부 덜어내기 위해, 사용권을 소유권에서 분리하고, 그린벨트제도(영국이외에 다 실패)를 도입하는 등, 토지소유권간의 이해관계를 조절하게 됩니다. 토지소유권은 절대화의 최고 수준으로, 그 절대화에 따른 부작용까지 조절하는 겁니다. 이를 형식만 보고, 토지에 대한 공공성이 사회제도로 보장된다고 잘못된 소리들을 합니다. 그 이익을 누가 가질까요? 영국의 1%미만의 지주가 전사유지의 70%이상을 소유한다고 합니다. 헌법: 헌법 23조 재산권 조항에 공공에 의한 제한이 명시되어 있습니다. 헌법학자중에는 23조 문항만으로 지대공유제를 실시할수 있다고 해석하기도 합니다. 국토라는 개념자체가, 토지는 나라의 것, 우리모두의 것이라는 뜻입니다. ----------------------------------------- 토지는 모든 국민의 생활기반이기 때문에 다른 소유권과는 달리 공공적 의의가 큼으로 여러 나라가 이와같이 소유권에 제한을 가하고 공적인 의의를 부여하고 있다. 현재 시행하고 있는 토지공개념제도의 사례로는 택지소유에 관한 법률, 개발이익 환수에 관한 법률, 개별토지가격 조사, 토지거래 규제가 있다. ------------------------ [비판] 토지는 부와 다르다. 그래서 소유권도 다르다는 이야기만 하면 됩니다. 로마법에서 유래된 토지사유재산제도, 토지의 절대적 소유권은, 부의 사유재산제도, 부의 소유권을 기냥 적용한겁니다. 자세히 따져보면 틀립니다. 이상한 현상들이 생깁니다. 서로 다른 겁니다. 소위 토지공개념 관련 법안은, 토지가격에 중심을 두어 만들어짐으로 실제 시행해보니, 부작용도 발생했습니다. 지대를 포착해야 하는데(토지보유과세)파생개념인 토지가격을 과세대상으로 삼으면, 실제가치와 토지가격이 유리될 경우 문제가 발생합니다. 그리고, 불로소득이란 말을 자꾸 함으로써, 토지가치가 사회가 생산한 정당한 가치라는걸 가리게 됩니다. 없는 것으로 하면 되지않냐라는 부작용이 발생합니다. 불로소득자체를 없게하면 되지않냐... 가격과 이런 오해가 결합한 코매디가 있습니다. 토지재벌인 롯데의 신격호 회장이, 기자회견을 열어, 자신은 구입한 땅을 한평도 팔지않았기 때문에 토지투기를 한적이 없다는 겁니다. 그런가요. 토지사용료=지대가 본질입니다. 가격은 이를 바탕으로 파생된 하나의 개념입니다. 장부에 적어놓는 글자말입니다. ------------------------------------------ 국민들의 복지향상과 사회정의를 실현하기 위하여 토지에 대한 개인의 재산권을 인정하지만 경우에 따라서는 토지를 사익보다 공익을 우선하여 이용되도록 규제가 불가피하다는 것이다. --------------------------------------------- [비판] 아주 잘못된 논리입니다. 헌법이나 국민관념이나, 역사적 전통이나 우리나라는 공식적으로 개인의 지대전유=토지의 완전한 사유재산권을 인정한 사례가 없습니다. 그런데 소위 토지공개념 논란때, 헨리조지를 언급하면서(사실 옳게 공부한 분들이 아닙니다. 잘몰라서 그랬다고 봅니다.) 위와 같은 논리를 텔레비에 나와서 외칩니다. 빈대잡을려다 초가삼간 다 태운다고, 사익,보다 공익을 우선한다는 말이면에, 토지사유재산권이 정당하다는 관념을 유포시켰습니다. 지금도 이런 학자들이 있습니다. --------------------------------------- 특히 우리나라는 경제개발을 수행하는 과정에서 토지에 대한 신화가 자리잡고 있으며 토지와 연관된 금융관행 등 민간 및 기업모두가 토지에 대한 사적권리만을 주장할 뿐 토지의 효율적이고 유용한 이용에 대한 개념이 자리할 곳이 없었다. 이는 결과적으로 토지와 주택가격의 급상승, 기업의 임대 비용 증가 등을 초래하였다. 이것은 결국 공공성을 떨어뜨리는 것이다. ------------------------------------------------------- [비판] 지대를 증가시키고, 측정하고, 사회가 회수하여 사회유지비용으로 사용한다는 관점에서 비추어 보면, 박정권은 지대를 지주들 보다, 인위적으로 대기업에 주었다고 봅니다. 평가가 다를수 있습니다. 그 대기업들이 지금 부재지주의 역활을 합니다. 1970년 당시에는 수출원가를 낮추는 역활을 했습니다. 박정권때는 일부 관료와 지배계층이 적극적 토지투기를, 후반으로 갈수록, 점점 토지투기 인원이 늘어나서, 전두환정권때는 정권이 토지개발차익을 챙기고, 노태우도 그러하고, 김영삼, 김대중정권에 이르러 지주를 전면에서 옹호합니다. 점점 토지독점, 지대의 개인전유가 심해져 왔습니다. 토지의 공공성은 사회자체로 부터 옵니다. 사회가 발전함으로 토지의 공공성이 높아지고 토지가치가 높아집니다. 투기에 의한 부분은 거품입니다. 이 거품을 제외하고도, 실질 토지가치는 높아져 왔습니다. 왜그런가는 지금 논지 바깥의 문제입니다. ------------------------------------------------------------------ 시대상황이 달라지고 토지공개념 관련 3개 법이 폐지 또는 유명무실해지면서 토지의 공익개념이 크게 후퇴하는 분위기다. 토지초과이득세법이 위헌 판결로 폐기됐고 택지소유상한에 관한 법도 위헌판결로 폐기되었다. 개발이익환수에 관한 법률도 시행유보 상태로, 사실상 있으나 마나한 상태이다. 국토와 이용 가능한 토지가 유한하다는 것은 다 아는 사실이다. 토지공개념 관련 3개 법은 불과 10여년전 주택 2백만 가구 건설 등과 맞물려 전국이 투기열풍에 휩싸이고 투기망국론이 대두되면서 이를 막기 위해 「혁명입법」으로까지 불리며 입법했던 것들이다. 당시 많은 반대에도 불구하고 도입, 시행할 수 있었던 것은 공공의 개념이 앞서는 유한한 토지 자원을 보다 효율 높게 이용할 수 있도록 하기 위함이었다. 토지공개념 3법은 시행된 동안 여러 가지 부작용도 있었지만 투기가 사라졌고 토지가격의 거품이 빠지는 등 그 공이 적지 않다. 하지만 이제는 경제성장의 발목을 잡는 요인으로 지목 받으면서 역사의 뒤 안으로 사라져가고 있다. 토지자원의 공개념이 퇴색되어서는 안된다고 본다. ------------------------------------------ [보충설명] 토지초과이득세가 실제로 부과되었습니다. 경제학 교과서의 설명대로 조세전가가 잃어나지 않고, 땅거지가 발생했습니다. 세금때문에 땅을 팔아야 하는데, 땅은 팔리지를 않고, 컵라면 먹는 지주가 나왔지요. 토지세는 조세전가가 안되더라 실증되었습니다. 그리고 공시지가제도라는 토지평가제도가 수단이지만 남았습니다. 지난 1998년의 아이엠에프사태, 토지가격의 단기폭락은 이제 시발입니다. 1950년 토지개혁의 영향이 조금씩 탈색되면서 점점 강화되어온 토지독점의 영향이 점점 심해집니다. ----------------------------------------- 토지공개념을 근본적으로 재정립해야 한다. 토지를 전적으로 시장에 맡기는 나라는 세계 어디에도 없다. 독일은 전국토가 그린벨트화 되어 있음에도 경제강국이 되어 있다. 그간 우리 사회에서 토지공개념은 부동산투기, 토지의 소유를 통한 불로소득 확대에 대한 규제에만 초점이 맞추어져 있었다. 그러나 최근 그린벨트 문제등과 함께 국토에 대한 개발계획과 환경보호라는 관점에서 토지이용에 대한 문제제기가 계속되어 왔다. 지속가능한 개발이라는 관점아래 국토의 난개발을 방지하기 위한 계획적 개발은 토지의 합리적 이용과 지속성의 유지를 위해서도 반드시 필요한 것이다. 따라서 토지공개념은 토지의 소유만으로 불로소득을 획득하는 경제적 부정의를 없애야 한다는 개념을 넘어서 국토의 지속가능한 개발과 계획된 개발이라는 내용으로까지 확장되어야 한다 ------------------------------------------------- [비판] 경실련이 앞장서서 토지정의에 대한 왜곡을 했습니다. 앞에서 설명한바, 무슨 공익이나 정의라면서, 그전제가 전혀 정의가 아닙니다. 유럽은 지주들간의 이해관계를 조절하는 방식이 발달된겁니다. 그리고 독점이 너무 심하기 때문에 사회가치증가를 방해합니다. 현상적으로 보면, 토지이용에 대한 공공의 제한이 엄격하고, 단기의 토지가격증가=투기도 없어보입니다. 이는 독점이 너무 심해져서 할수 없이 그리된겁니다. 우리나라는 상대적으로 토지독점이 덜한데, 유럽식으로 하자, 또 토지가치는 사회가치인데, 자꾸만 불로소득, 없애면 되는것이라는 묘한 오해를 세뇌시킵니다. 말은 맞는것 같지만 실제에 대입하면 토지사유재산권 만세가 됩니다. -------------------------------------------------- 경제운용의 주체인 기업과 가계가 늘 그같은 땜질식 경기부양정책으로 인해 정상적인 경제활동 보다, 투기적 경제활동을 할 수밖에 없었고 그것이 오늘의 경제위기를 불러 왔다는 점에서 이번 건교부의 방침을 도저히 납득할 수 없다. 경실련은 기본 발상에서부터 정책의 현실성까지 거의 모든 방면에서 문제가 되고 있는 건교부의 이번 방침은 즉각 유보되어야 하며 오히려 차제에 토지공개념을 근본적으로 재정립해야 한다 2,투기근절 조세개혁 ,종합토지세의 실효세율을 높여라. 부동산 투기 문제의 근본적 원인은 부동산 보유에 따른 세 부담이 지나치게 낮기 때문이다. 따라서 이번 기회에 부동산 보유과세에 대한 과표를 현실화하는 것이 그 어떤 대책보다 중요하다 그러기 위해서는 취득세ㆍ등록세와 연계한 실거래 가액에 의한 양도소득세 신고가 반드시 필요하며 거래세인 양도소득세를 폐지하거나 세율을 대폭 낮추는 대신 보유세인 제산세ㆍ종합토지세를 중과세하는 것이 바로 그것이다. 현행 조세제도를 보면 보유 시 부담하는 재산세와 종합토지세는 한 마디로 담배 한 보루 값도 못 된다. 자동차세가 아파트 재산세 보다 더 높은 것이 현실. 또 매매가 5억원인 아파트와 1억9,000만원인 아파트를 보유했을 때 부담하는 재산세 역시 차이가 없다. 조사한 자료에 따르면 노원구 상계동 주공 3단지 33평형의 매매가는 1억9,000만원으로 지난해 부과된 재산세는 평당 1,375원. 반면 강남구도곡동 우성 4차 34평형의 경우 매매가는 5억원인데 비해 재산세는 1,375원으로 동일하다. 도곡 우성 4차가 3억원 정도 비싼 데도 재산세는 차이가 없는 상황이다. 보유세가 이처럼 불공평하고 낮다 보니 부동산 시장만 좋으면 너도 나도 투자에 나서고, 돈이 많은 사람일수록 몇 채의 주택을 보유하는 등의 폐습이 사라지지 않고 있는 것이다. 부동산시장이 안정돼 있는 선진국을 보면 보유세 비중이 무척 높다. 비싼 부동산을 사거나 여러 채의 주택을 보유했을 때 중과세 세율이 적용된다. 그렇다 보니 집값이 오르기만을 기다리며 부동산을 보유하는 투기적 가수요가 발을 불일 곳이 없다. ---------------------------------------- [빵장사 설명] 토지사유재산제도를 그대로 두고 지대공유제를 하자는 헨리조지의 토지가치세, 지대조세제는 공시지가*단일세율=토지세 가 수단입니다. 누진세율을 단일세율로, 이상한 과표를 공시지가로 해서, 빵모형의 윗부분이 전부 사회유지비용이 될때까지 증액시키면 됩니다. 그리고, 전부가 아니어도, 토지세가 증가하는 만큼, 임금과 이자의 부담이 줄어 들므로, 생산을 촉진하고 사회가 건강해 집니다. 그리고 토지세를 증가시키는데, 꼭 토지사유재산제도가 당연하다고 말할 필요가 없습니다. 국토란 좋은 말이 있습니다. 헌법 23조도 있고,,, 이하의 지대조세제는 간단하게 비판하면, 지대조세제자체로는 옳바른 설명입니다. 그런데 그 배경이 없습니다. 헨리조지가 지대조세제를 토지사유재산제도하의 지대공유제의 수단으로 [진보와빈곤]에서 제시했는데, 그 바탕인 미국이나 유럽은 1870년경 토지독점이 지금 우리나라보다 심했습니다. (빵장사의 견해) 적어도 미국은 더 심했습니다. 우리나라에는 지대공유의 전통이 있습니다. 토지세 이외에 지대를 사회유지비용으로하는 관습과 전통이 있습니다. 토지세만 하면, 지대공유제가 된다고만, 그말만 계속하는건, 미국처럼 되자는 말이 됩니다. 원하지 않았지만, 자꾸만 토지독점이 심한 유럽이나 미국의 제도를 도입하자고 하게 됩니다. 지금 있는 우리나라의 제도, 예를 들어 상가권리금 같은 제도에 무관심합니다. 우리나라의 지대공유방식에 무관심해 집니다. 지대을 사회유지비용으로 하는 방식은, 개인과 사회도 여러가지 공동체 차원에서 모두 가능합니다. 아주 다양한 방법이 있습니다. 미국처럼 완전히 토지독점, 건국부터 토지사유재산제도가 도시계획하듯이 도입된 나라에서는 방법이 토지세 밖에 없습니다. 유럽은 덜 그렇고, 동양은 전혀 다르며, 우리나라는 전혀 다릅니다. 지대를 사회의 것으로 하는 수많은 방법에 대한 관심을 덜 갖게 한다는 의미에서, 지대조세제만을 이야기하는 것은 부작용이 있습니다. 끝 ------------------------ 5,지대조세제로 나아가야 한다 Ⅰ. 지대조세제란 무엇인가? 지대조세제는 다음과 같은 네 가지 특징을 가진 제도이다. 1. 토지가치 공유 지대조세제제는 토지가치를 공유(公有)로 하는 동시에 토지가치만 공유로 하는 제도이다. 즉 모든 토지제도, 부동산제도를 현재와 같이 유지하면서 단지 토지의 임대가치만 환수한다는 것이다. 2. 토지가치 분납 지대조세제제는 토지가치를 공유화 하는 방법 중 지가를 일시에 환수하지 않고 토지소유자에게서 매년 지대액만큼 분할하여 환수하는 방법이다. 이 환수액을 지대세라고 부르기로 한다. 토지소유자가 토지를 매각하면 지대세 납부 의무는 새로운 매입자가 인수하게 된다. 3. 잠재지대 징수 지대세액은 토지의 실제 사용도나 실제 지대소득과는 무관한 토지의 잠재적 사용가치이다. 즉 토지를 놀리더라도 토지를 충분히 사용할 경우에 얻을 수 있는 연간 지대소득 내지 연간 임대료를 징수한다는 것이다. 4. 지대세 최우선 징수 지대조세제제는 지대세를 최우선으로 징수하는 세제이다. 따라서 전형적인 지대조세제제 하에서는 지대세율이 100%가 되고 다른 조세는 대폭 감면된다. 만일 지대세만으로 정부세입이 충분히 조달된다면 다른 조세는 일체 면제되고 지대세만의 단일세제가 된다. Ⅱ. 지대조세제의 평가 지대조세제를 세제 측면과 토지제도 측면에서 평가해 보고 흔히 제기되는 몇 가지 의문을 소개해 둔다. 1. 세제로서의 지대조세제 지대조세제를 실시하면 조세와 토지 두 분야에서 커다란 변화가 일어난다. 우선 조세 측면을 살펴보자. 세제를 평가하는 기준은 세 가지이다. 공평한가, 경제에 어느 정도 지장을 주는가, 징수하기는 편한가이다. 첫째로 공평성을 기준으로 보면 불로소득부터 징수하는 것이 옳다. 불로소득을 먼저 징수하고, 그래도 세입이 부족하다면 부득이 노력소득에서 적절한 누진율을 적용하는 것이 가장 정의롭기 때문이다. 둘째로 대부분의 세금이 경제에 지장을 준다는 점을 감안할 때 지장을 가장 적게 주는 세금부터 징수하는 것이 좋다. 경제에 지장을 적게 주려면 완전경쟁시장시장에서 결정될 공급량 및 수요량을 가능한 한 적게 변화시켜야 한다. 다른 식으로 표현하자면 수요와 공급의 가격탄력성이 낮을수록 좋은 세금이다. 나아가서 시장이 효율적으로 작동하지 않는 현실에서는 이런 비효율성을 치유할 수 있다면 더욱 좋은 세금이다. 셋째로 조세행정상으로 바람직한 세금은 세원 파악 및 과표 평가가 쉽고 말썽이 생길 소지가 적은 세금이다. 이런 기준에서 본다면 지대세, 즉 토지의 임대가치를 과표로 하고 균일한 세율로 (가급적 100%에 가까운 세율로) 토지소유자에게 부과하는 세금이 가장 바람직하다. 지대세가 경제적 측면에서 우수하다는 점에 대해서는 조세 이론상 이설이 없다. 모든 교과서가 이를 뒷받침하고 있으며, 정부의 간섭과 과세를 혐오하는 경제학자인 밀턴 프리드먼마저 "지대세는 가장 덜 나쁜 세금"이라고 한 것을 보더라도 지대세의 경제적 우수성이 확인된다고 하겠다. 지대세의 공평성과 조세행정의 편이성에 대해서는 학계에서 별다른 언급이 없으나 두 기준에서 보더라도 지대세는 좋은 세금이다. 모든 국민에게 천부된 자원인 토지에 대해 사회가 특정 개인에게 특권을 인정함으로써 불로소득이 발생한다면 공평성의 견지에서 이를 환수하여야 한다. 이 때 불로소득의 크기는 바로 지대이다. 그러므로 공평성 기준으로 볼 때 지대세는 가장 우수한 세금이다. 또 토지는 누구의 눈에나 드러나는 세원이므로 누락될 염려가 없고 그 평가도 소득이나 부가가치 등 다른 과세 대상에 비해 훨씬 쉽기 때문에 행정적 편의의 관점에서 보더라도 바람직한 세금이다. 그런데도 불구하고 현실에서 정부의 세수입 중에서 지대로부터 징수하는 세금이 차지하는 비중은 극히 낮다. 학계에서도 지대세 도입을 촉구하는 소리가 크지 않으며 오히려 지대세 도입에 대해 염려하는 견해도 없지 않다. 이와 같은 학계의 태도에 대해, 토지소유계층이 사회를 지배해온 까닭에 경제학과 경제학자가 오히려 부당한 토지사유제를 옹호하는 데 동원되었기 때문이라고 비판하는 학자도 있다(Gaffney and Harrison, 1994). 2. 토지제도로서의 지대조세제 지대조세제는 세제로서 우수할 뿐만 아니라 토지 분야에도 매우 바람직한 영향을 미친다. 아래에서 그 중요한 영향 몇 가지를 살펴본다. ⑴ 지가가 0이 됨 - 취득 용이 우선 지가 즉 토지의 매매가격이 0이 된다. 지가가 치솟기만 하는 현실에 오래 젖어온 우리는 이러한 변화가 선뜻 수긍되지 않겠지만 이는 이론적으로 명백한 결론이다. 물론 현실에서는 지가가 정확히 0이 되지는 않겠지만, 지가가 대폭 하락하여 거의 0에 가까운 금액이 될 것은 분명하다. ⑵ 토지불로소득이 0이 됨 - 토지투기 근절 토지불로소득이란 토지소유에서 생기는 소득이 매입지가를 다른 곳에 투자했을 때 생기는 평균소득과 차이가 날 때 그 초과액을 말한다. 토지불로소득은 두 가지로 구성된다. 하나는 토지매매에서 생기는 지가차액 즉 (매각지가 - 매입지가)이고 다른 하나는 토지소유기간의 지대·이자차액 즉 토지소유기간의 (지대소득 - 매입지가에 대한 이자)이다. 지대조세제제를 실시할 때 토지불로소득은 0이 되는 이유는 다음과 같다. 지가는 언제나 0이므로 매입지가와 매각지가도 0이고 따라서 지가차액도 0이다. 또 지가가 0이므로 매입지가에 대한 이자도 당연히 0이다. 따라서 토지불로소득의 구성요소로는 지대소득만 남는데 지대세를 내고 나면 그것도 사라지고 말기 때문에 토지불로소득은 0이 된다. 만일 토지소유자가 토지의 객관적인 사용가치에 어울리는 사용을 하지 않아서 지대소득이 지대세액에 미치지 못하면 토지불로소득은 오히려 마이너스가 된다. ⑶ 토지소유자의 행동 변화 - 불필요한 토지소유 근절 지대세가 부과되는 상황에서 지대소득이 지대세액에 미달하면, 즉 토지를 제대로 활용하지 않으면 손해를 본다. 그러므로 토지소유자는 토지를 최선의 용도에 맞게 직접 사용하거나 타인에게 임대하여, 지대세를 납부하고도 손해를 보지 않을 정도로 소득을 충분히 올려야 하며 그렇지 못하면 토지 소유를 포기하게 된다. 즉 토지를 직간접으로 최선의 용도로 사용하거나 토지를 처분한다는 것이다. 때로는 토지를 최선으로 사용하지도 않고 손실을 무릅쓰면서 소유를 계속하는 경우도 있겠으나 이런 상태가 장기간 계속되기는 어려울 것이다. ⑷ 토지사용자의 행동 변화 - 경자유전의 구현 지대세가 부과되면 토지소유자는 지대세를 정부에 납부하고 토지사용자는 지대를 토지소유자에게 지불하므로, 토지비용에 관한 한 토지를 소유하면서 사용하건 임차하여 사용하건 양자의 금전적 손익은 동일하다. 그러나 토지임차인은 토지소유자와의 계약을 통해서만 토지를 사용할 수 있기 때문에 토지사용의 보장이라는 면에서 토지를 직접 소유하는 것보다 불리하고, 지가가 0이기 때문에 토지를 매입하기 위해 추가비용이 필요한 것도 아니므로, 토지사용자는 가급적 토지소유권을 취득하려고 하게 된다. 뿐만 아니라 위에서 보았듯이 토지소유자는 사용하지 않는 토지는 처분하게 되므로 매각대상으로서의 토지의 공급도 원활하게 된다. 이러한 이유로 토지소유자와 실수요자가 일치하는 경향이 나타난다. 물론 지대세가 부과되어도 사업소득을 목적으로 하는 부동산 임대업은 여전히 존재할 것이므로 모든 토지의 소유자와 사용자가 일치하는 것은 아니며 이러한 불일치 현상은 도시에서 많이 나타나겠지만 전반적으로 보아 토지의 소유자와 사용자가 일치하는 경향을 보일 것이다. Ⅲ. 지대조세제의 현실 적용 방안 우리나라의 경우 엄밀하게 지대세에 상응하는 세금은 없으나 좀더 넓게 토지를 세원으로 하는 세금에는 양도소득세처럼 토지 매각자에게 부과하는 세금, 취득세와 등록세처럼 토지 매입자에게 부과하는 세금, 그리고 종합토지세처럼 토지 보유자에게 부과하는 세금이 있다. 이들 세금의 크기를 보자. 최근 국세통계연보에는 양도소득세가 별도로 명시되어 있지 않으나 대체로 연간 3조 원 정도로 추정된다. 한편 2001년 기준 지방세 징수액을 보면 취득세가 약 3조8천억 원, 등록세가 약 5조6천억 원, 종합토지세가 약 1조4천억 원으로서 합계하여 약 10조7천억 원이 된다. 즉 국세와 지방세를 합하여 14조 원이 채 안 됨을 알 수 있다. 그런데 위에서 본 각 세금은 종합토지세를 제외하면 토지만이 아니라 건물 등의 다른 고정자산에 대해서도 부과되며 또 위에서 열거한 세금 이외에도 각종 부가세나 도시계획세 등 토지에 부과하는 세금이 또 있다. 따라서 토지세 총액을 정확하게 알기는 어렵다. 그러나 모두 합해도 15조 원에 미치지 못한다고 해도 크게 틀리지 않을 것이다. 2001년 부가가치세 징수액인 26조 원에도 훨씬 못미치는 금액이다. 이런 현상을 개선하기 위해 우리나라의 현행 세제를 바탕으로 하여 지대조세제를 적용하는 방안을 생각해 보자. 지대조세제를 주창한 헨리 조지는 "악은 단숨에 해 치우자"고 하였지만 현실에서는 지대의 거의 100% 징수하고 그 만큼 다른 조세를 감면하는 조치를 일거에 취하기는 어렵다(George, 1879). 아래에서는 지대조세제를 점진적으로 적용하는 것을 전제로 하되, 국세로 도입하는 방법과 지방세로 도입하는 방안을 검토하고 아울러 현재 거론되고 있는 행정수도에 국지적으로 적용하는 방안도 살펴본다. 1. 국세로 도입하는 방안 국토보유세를 국세로 신설하고 그 수입만큼 다른 국세를 덜 걷는 방법이 있다. 이 방법은 지방자치단체의 협력을 기다릴 필요가 없이 중앙정부가 전국적으로 실시할 수 있다는 장점이 있다. 국토보유세 도입에 따라 부가가치세, 법인세, 소득세 등의 순서로 감면한다. 경제적 효과 면에서는 법인세를 우선적으로 감면하는 것도 의미가 있지만 '법인은 부유하다'는 사회 관념으로 인해 부유층을 위한 정책이라는 오해를 살 가능성이 있다. 그러므로 모든 국민이 납부하는 부가가치세부터 감면하는 것이 무난하다. 또 부가가치세는 본질적으로 역진성을 가지고 있기 때문에 이를 감면하는 것은 분배 정의에도 부합한다. (생필품에 대한 부가가치세는 면제되는 예가 많아서 역진성이 상당히 완화되어 있기는 하다.) 뿐만 아니라 부가가치세를 감면하면 상품가격이 내리고 유통이 촉진되어 경제에 좋은 자극을 준다. 토지보유세의 순기능과 합쳐서 노무현 정부의 공약인 경제성장 7% 달성에도 큰 도움이 될 것이다. 2001년의 부가가치세 수입은 약 26조 원이고 전국의 지대총액은 약 50조 원으로 추정된다. 지대의 5%만 징수하더라도 부가가치세 총액의 약 10%인 2조5천억 원을 감면할 수 있다. 그러므로 국토보유세율을 매년 5%포인트씩만 올려 가면 10년 이내에 부가가치세를 모두 없앨 수 있다는 계산이 나온다. 2. 지방세로 도입하는 방안 지방세를 수단으로 하여 지대조세제를 적용할 수도 있다. 현재 기초자치단체인 시군구의 세목으로 되어 있는 종합토지세가 지대세와 비슷한 토지보유세의 일종이므로 종합토지세의 과표를 현실화하거나 세율을 높이면 된다. 종합토지세를 인상하면서 우선 감면할 조세는 재산세이고 그 중에서도 건물에 대한 재산세이다. 종합토지세와 같이 토지 보유에 대해 부과하는 조세는 토지의 유휴화를 막는 효과가 있는데 건물분 재산세는 오히려 건물의 신축, 개조 등 토지이용을 억제하는 상충된 작용을 하기 때문이다. 건물분 재산세는 건물의 상태에 따라 평가가 복잡하므로 이를 종합토지세로 일원화한다면 행정력도 크게 절감할 수 있다. 건물로 인해 발생하는 사회적 부담 내지 공공서비스 대가는 현행 교통유발부담금, 환경개선부담금 등으로 해결하면 된다. 2001년 종합토지세가 1조3600억 원, 건물분을 포함한 총재산세가 7600억 원으로서 지방세 총액의 각각 5%, 3% 정도에 불과하다. 그러므로 건물분 재산세를 한꺼번에 종합토지세로 흡수하더라도 특별한 문제는 없을 것이다. 건물분 재산세를 없앤 다음에는 국민건강을 해치는 줄 알면서도 지방정부 입장에서는 수입이 늘어나기를 바랄 수밖에 없는 담배소비세(2조5천억 원)와 시대에 어울리지 않게 무거운 자동차세(1조9천억 원)를 점진적으로 인하하는 좋겠다. 그런데 현재 종합토지세 과표는 공시지가를 기준으로 하나 지방자치단체장이 일정 비율을 곱하는 조정을 할 수 있으며 지방세 세율도 표준세율의 50%까지 가감할 수 있게 되어 있다. 그러므로 지방세법을 개정하여 종합토지세를 인상하고 재산세를 낮추더라도 일률적으로 적용되지는 않을 것이다. 그러나 지방분권의 정신에 비추어 볼 때 지방자치단체의 조세 재량권을 축소할 수는 없으므로 지방자치단체가 종합토지세를 인상하여 재산세 등 다른 지방세를 대체할 수 있는 권한을 지방세법에 명시하고 각종 유인 정책을 통해 적극 권장하는 것이 좋겠다. 그렇게 하다보면 이를 실시하는 지역에서 조세 대체의 효과가 나타나서 다른 지역으로 파급되게 될 것이다. 지금까지 지대조세제를 국세와 지방세로 적용하는 방안에 대해 보았는데 양자는 배타적인 관계가 아니므로 함께 실시하는 것이 좋겠다. 3. 세율, 과표, 세수 조정의 문제 토지보유세는 모든 조세 중에서 가장 우수한 세목이고 토지보유세 중에서도 지대를 과표로 하고 세율이 일률적일 때 중립적이어서 가장 바람직하다는 점은 잘 알려져 있다. 이 기준에 비추어 세율과 과표 문제를 생각해 보자. 우선, 세율에 대해서 간단히 언급하자면, 현행 종합토지세는 토지의 용도와 과표에 따라 세율을 다르게 적용하고 있다. 토지의 투기적 보유 또는 사치성 이용을 억제하기 위해서 꼭 필요한 이유가 아니라면 앞으로 시정해 나가는 것이 좋을 것이다. 다음, 과표에 대해서 보자. 현재 각종 토지세의 과표는 지가 즉 토지의 매매가격을 기준으로 하고 있다. 지가와 지대의 비율이 모든 토지에서 동일하다면 어느 것을 과표로 하건 문제가 되지 않는다. 그러나 이 비율은 토지의 위치와 용도에 따라 상당한 편차가 있다. 예를 들어 도시 근교의 농지의 경우 지대는 낮지만, 앞으로 도시용 토지로 용도가 변경될 것이라는 전망 때문에 지가는 매우 높다. 이런 토지에 대해 지가를 기준으로 토지보유세를 매기면 소득도 별로 없는 농민에게 큰 부담을 주게 된다. 그런데 현재 우리나라에는 공식적인 지대평가 자료가 없다. 그러므로 우선은 공시지가를 통해서 지대를 추정하여 과세하여도 좋겠다. 지가를 통해 지대를 추정하는 방법으로는 한국감정평가협회의 [토지보상평가지침] 제49조가 정하는 방법도 있다. 지목이 상업용 대(垈)의 경우에는 연간 지대를 지가의 8%, 주거용 대는 5%, 전답은 2%, 임야는 1%로 평가할 수 있는 것으로 되어 있다. 국토보유세든 종합토지세든 토지보유세를 높이면 지가가 하락한다. 이론상 지가는 미래 지대소득의 현재 가치이므로, 토지보유세로 인해 지대소득이 줄어들면 지가가 하락하게 된다. 또 현실적으로 보아도 토지보유세로 인해 토지투기가 숙지고 투자대상으로서 토지의 매력이 떨어질 것이므로 역시 지가가 하락한다. 이렇게 지가가 하락하는 것은 물론 좋은 일이지만, 국세인 양도소득세와 광역자치단체세인 취득세와 등록세 수입이 줄어든다는 문제가 있다. 토지의 보유세가 높아지고 거래세가 줄어드는 것은 매우 바람직한 변화이지만 세수 감소가 문제된다면 국토보유세 수입으로 또는 중앙정부의 교부세로 보전하면 된다. 4. 행정수도 건설에 적용하는 방안 노무현 대통령의 행정수도 건설 공약이 나온 이후 충청권의 지가가 급등하고 있다. 이렇게 되면 한편으로는 토지투기와 토지불로소득으로 인한 사회문제가 발생하고 또 한편으로는 행정수도 건설에 필요한 토지를 매입 또는 수용하는 데 엄청난 비용이 추가된다. 지대조세제를 실시하면 이런 문제를 모조리 잡을 수 있다. 지대조세제는 토지불로소득을 원천적으로 봉쇄하는 제도이고 또 이론상 지가가 0으로 하락하는 제도이기 때문이다. 그래서 신도시 건설의 선구자로서 세계적으로 큰 영향을 끼쳐온 하워드(Ebenezer Howard)도 전원도시를 구상하면서 지대조세제를 도입하여 시재정에 충당하자고 하였다(Howard, 1904). 행정수도 토지 대책을 다음과 같이 제시한다. 우선, 행정수도 건설 예정지의 토지를 매수 또는 수용한다. 매수대금 및 수용보상금은 채권을 발행하여 지불하고 이자 및 원금을 연차적으로 갚아나간다. 다만, 행정수도 예정지의 지가가 그다지 높지 않으면 현금으로 매수 또는 보상을 해도 좋을 것이고 토지교환도 고려할 수 있다. 토지 매수가격 내지 수용보상금은 행정수도 공약이 나오기 전인 2002년 초의 공시지가를 기준으로 한다. 참고로 현행 '공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률' 제67조 제2항에 "보상액의 산정에 있어서 당해 공익사업으로 인하여 토지 등의 가격에 변동이 있을 때에는 이를 고려하지 않는다"고 되어 있다. 또 동법 제69조에는 보상채권 발행 근거도 있다. 일단 매수 내지 수용한 토지는 매각하지 않고, 민간용 토지는 장기 임대하거나 개발자에게 지상권을 설정하고 시장 수준의 지대를 징수한다. 지대는 개발기에는 1년마다, 개발이 완료되면 3년 정도의 간격으로 평가한다. 지대 수입, 현 정부청사 매각대금, 국내외 차입금, 정부 보조금으로 공공시설과 새 정부청사의 건설비용 및 토지취득비의 원금과 이자에 충당한다. 수입과 비용의 크기는 행정수도 건설후보지가 선정되면 구체적으로 검토해야 할 문제이지만 행정수도 건설이 진행됨에 따라 지대 수입이 급속하게 늘어날 것이기 때문에 차입금 및 정부 보조금 부담은 상당히 완화될 것이다. 민간 개발자와 입주자에게 건설 및 입주 유인을 제공하기 위해서 일정 기간 (예를 들면 10년간) 법인세, 부가가치세, 지방세 등을 감면한다. 일반적으로 조세를 감면하면 감면액의 상당 부분이 토지임대가치 상승으로 나타나기 때문에 세수 감소 문제는 생각만큼 크지는 않을 것으로 본다. 조세감면 조치를 언제까지 시행하는가 하는 문제는 재정 수입과 부담을 비교하면서 결정해야 할 것이다. Ⅳ. 마무리 지금까지 이상적인 세제인 지대조세제를 소개하고 우리나라 기존 세제에 지대세를 점진적으로 또는 부분적으로 도입하는 방안을 살펴 보았다. 지대세가 공평하고 경제에 도움이 되고 행정적으로도 시행이 쉬운 세금인데도 불구하고 토지에 얽힌 이해관계 때문에 주목을 받지 못하고 있다. 개혁이란, 기발한 아이디어를 실천하자는 것이 아니라 이해관계로 뒤틀린 현실을 평범한 원론으로 되돌리자는 것이다. 그런 의미에서 국민 모두의 관심사인 세제를 상식과 원론에 맞는 올바른 방향으로 개편하는 작업이야말로 개혁의 표본이 될 것이다. 정부에 건의한다. 우리나라에서 지대조세제 도입하면 위에서 설명한 여러 장점으로 인해 당면한 경제침체도 좀더 쉽게 벗어날 수 있을 뿐 아니라 노무현 정부가 지향하는 동북아의 경제중심국가가 되기 위해 국제기업을 유치하는 데도 유리해 진다는 점을 지적해 두고 싶다. 국제적인 기업이 입지를 결정할 때 반드시 세제를 고려한다. 유리한 세제를 실시하는 국가에서는 같은 노력을 들여 더 많은 이윤을 올릴 수 있기 때문이다. 지대조세제를 실시하면, 기업은 어차피 누구에겐가 지불해야 할 부동산 임대료에 상응하는 금액의 세금만 내면 다른 세금은 대폭 줄기 때문에, 기업에게 매우 유리한 환경이 된다. 다른 조건이 동일하다면 당연히 이런 국가가 국제기업을 유치할 수 있다. 한편 우리나라로 보면 받을 금액 다 받으면서도 국제기업에게 인센티브도 주는 일석이조의 효과를 얻는다. 이 점은 지방정부에서도 주목해야 한다. 기초자치단체가 당장이라도 탄력세율제도와 과표조정권을 활용하여 건물에 대한 재산세를 대폭 종토세로 이전시킨다면 경제적으로 매력있는 자치단체가 될 것이다. 또한 중앙정부와의 협조를 얻어 자치단체 내에 특구를 지정해서 지대조세제를 실시한다면 외부에서 기업을 유치하는 데 큰 도움이 될 것이다. 더 나아가서는 현재와 같은 조세법률주의를 한계를 넓혀서 지방정부가 과세권에서 좀더 큰 재량을 확보하는 노력을 하는 것도 필요하다. 예를 들면 지방정부가 지역총생산의 일정비율을 넘지 않는 범위 내에서 세목과 세율을 자율적으로 선택할 수 있는 권한을 갖도록 노력한다는 것이다. 이런 자율과세권을 갖게 되면 이 발표에서 제시한 제도를 포함하여 각 지장자치단체는 지역의 실정에 맞는 재정제도를 채택할 수 있기 때문이다. 빼놓을 수 없는 한 마디. 정부는 의례 세수증대에 깊은 관심을 보이기 마련인데, 지대세를 세수증대의 수단으로 삼아서는 안 된다는 것이다. 지대세를 도입할 때 반드시 기존의 다른 세금을 대치하여야만 제도의 효과을 발휘하고 불필요한 저항도 피할 수 있다는 점을 명심해야 할 것이다. 끝으로 경실련에 건의한다. 경실련은 80년대 후반 88올림픽을 전후하여 토지투기가 극심할 때 토지정의를 세우자는 주장을 통해 국민의 공감을 얻으면서 화려하게 출범하였고 우리나라 시민운동을 주도하면서 사회발전에 크게 기여하였다. 최근에는 내부적 및 환경적 사정으로 인해 위상이 처음만 못해졌다는 평가도 있으나 그래도 경실련에 대한 국민의 기대는 크다. 지대조세제는 경제정의의 기본인 토지정의와 조세정의를 동시에 달성할 수 있는 제도이다. 경실련은 처음 출발했던 당시의 문제의식을 되살려 지대조세제 도입에 힘을 모아 주기를 바란다.