[경매칼럼] 근저당설정 이전에 증액한 임차보증금 주의/이주현 상담사

[지지옥션]

근저당설정 이전에 증액한 임차보증금 주의.

치솟는 전세금 때문에 고민하던 김모 씨는 얼마 전 지인들의 권유와 경매투자의 성공사례 등을 접하
고 과감히 경매에 참여하여 아파트를 낙찰 받았으나, 얼마 후 기쁨은 고사하고 심각한 고민에 빠져있
다.

김씨가 낙찰 받은 서울시 도봉구에 위치한 아파트의 감정가는 2억6천만원.
2회 유찰로 최저가 1억6640만원 진행되었으며, 지하철역이 근접하고 주변환경이 우수하여 거주지로서
는 손색이 없었다.

경매물건의 등기부등본상 근저당설정일은 2010.5.12.이며, 점유자는 임차인으로서 2006.4.10 전입하
였고, 보증금 1억8천만원이 신고되어 있는 상황이었다.
소위 ‘선순위임차인’이지만, 전입과 같은 날에 확정일자를 받았고 배당요구 종기 안에 배당요구를
한 상태여서 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 만한 상황은 아닌 것으로 보였다.

이에 김씨는 2회 유찰된 상태이지만, 시세대비 최저가가 현저히 낮고, 임차인이 보증금 전부를 배당
받는 상황으로서 명도의 어려움도 없을 것이라 생각하고 2억2천만원에 응찰하여 최고가매수신고인이
되었다.
하지만, 같은 사건에 입찰한 다른 경쟁자들의 응찰가격이 약 1억7천만원 정도에 머물렀고, 예상보다
경쟁률이 높지 않아 불안한 마음이 들기 시작했다.

석연치 않은 마음으로 임차인을 찾아간 김씨는 임차인으로부터 보증금 5천만원을 인수하여야 한다는
예상치 못한 말을 듣고, 뭔가 잘못되었음을 깨달았다.

임차인은 2006.04.10.에 소유자와 1억3천만원에 최초임대차 계약을 하였고, 그 후 2008.04.10.에 보
증금 5천만원을 증액한 것이다. 그러나 임차인은 증액한 계약서에 대하여는 확정일자를 받지 않았기
때문에 배당요구를 하였다 하더라도 증액 보증금 5천만원은 배당 될 수 없다.

물론, 임차인이 근저당설정일인 2010.05.12. 이후에 임차보증금을 증액한 것이라면 증액된 부분에 대
하여는 낙찰자에게 대항할 수 없고, 증액된 보증금에 확정일자를 갖춘 경우에 한하여 후순위권리자
나 일반채권자에 우선하여 배당 받을 수 있을 뿐이다.

[대법원 1990.08.14.선고 90다카11377]
저당권설정등기 후에 건물주와의 사이에 임차보증금을 증액하기로 한 합의는 건물주가 저당권자를 해
치는 법률행위를 할 수 없게 된 결과 그 합의 당사자 사이에서만 효력이 있는 것이고 저당권자에게
는 대항할 수 없다고 할 수 밖에 없으므로 임차인은 위 저당권에 기하여 건물을 경락받은 소유자의
건물명도 청구에 대하여 증액전 임차보증금을 상환받을 때까지 그 건물을 명도할 수 없다고 주장할
수 있을 뿐이고 저당권설정등기 이후에 증액한 임차보증금으로써는 소유자에게 대항할 수 없는 것이
다.

하지만, 이 사건 임차인은 최초근저당설정 이전에 임대인과 보증금을 증액하는 계약을 하였기 때문
에 배당 받지 못하는 보증금에 대하여는 낙찰자에게 대항력을 행사할 수 있고, 이와 같은 내용은 법
원매각물건명세서에
“임차보증금 2008.04.10.에 50,000,000원을 증액하여 합계금 180,000,000원임.”, “확정일자
2006.04.10.(임차보증금 중 금130,000,000원에 대하여)” 등으로 주의사항을 명시하게 되나, 김씨
는 이러한 사항을 간과한 것이다.

즉, 임차인은 증액전의 1억3천만원에 대하여만 법원으로부터 배당 받을 수 있고, 증액 이후의 임차보
증금 5천만원에 대하여는 낙찰자에 대항할 수 있는 것으로 김씨는 나머지 5천만원을 임차인에게 물어
줘야 하는 상황에 처하게 되므로 결국, 김씨는 감정가보다 높은 금액으로 매수하게 된다.

최근 들어, 전세난이 심해 지면서 임차인의 계약기간 만료 시 보증금을 증액하여 임차기간을 연장하
는 경우가 많기 때문에 경매사건의 경우에는 임차인의 보증금 증액시점, 증액된 계약서의 확정일자여
부 등을 꼼꼼히 따져봐야 하며, 법원매각물건명세서 등을 기준으로 특이사항여부를 확인하고 입찰에
참여해야 한다.

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[경복공인 안양 호계동오병익]

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