은근히 까탈스러운 전세권 권리분석. .우박사 개정판 원고중 전세권 편

[행복한경매NPL]

4) 전세권 이야기

(1) 전세권의 개념 및 특징

① 전세권의 개념

전세권이란 임대인(소유자)과 물권인 전세권 계약을 체결(금액+기간+범위)하고 소유자(전세권설정자)의 동의를 받아서 등기부에 권리를 등재하고, 계약기간 동안 사용•수익하는 권리이다.

계약기간이 만료되면 전세권자는 전세금액을 반환받는 대신 해당부동산을 소유자에게 돌려주는데, 전세권 기간이 만료되었음에도 소유자가 전세금을 반환하지 않을 경우에는 그 전세권에 의해서 해당 목적물을 강제처분(경매)해 자신의 전세금을 확보할 수도 있다. 따라서 그 부동산에 대한 후순위 담보권자나 채권자보다 전세금을 우선적으로 반환받을 수 있는 권리이다. 즉 전세권은 용익물권과 담보물권의 성격을 함께 지닌 물권이다. 단 농지에는 전세권을 설정할 수 없다. 응찰자 입장에서 소멸기준보다 후순위인 전세권은 순위와 배당 여부에 상관없이 소멸주의가 적용되므로 낙찰자의 추가부담이 없다.

② 전세권의 의의

전세권은 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유해 그 부동산의 용도에 좇아 사용·수익하는 용익물권으로, 전세권이 소멸하면 목적부동산으로부터 전세권자는 전세금의 우선변제를 받을 수 있다(민법 제303조 1항). 전세 제도는 목적물의 임대차와 전세금의 이자부 소비대차가 결합한 것으로 이해될 수 있으며, 타인의 부동산을 이용할 수 있게 하는 법률적 수단으로써 사회적으로 중요한 작용을 할 뿐 아니라 부동산담보의 기능도 겸하고 있다.

③ 전세권의 성질

전세권은 용익물권의 목적으로 설정되지만, 전세보증금의 확보를 위해 필요한 범위 내에서 담보물권의 요소를 가진다.

④ 전세권의 목적물

부동산(토지와 그 정착물-민법 제99조①항)이다. 다만 농경지는 전세권의 목적이 될 수 없다(민법 제303조 2항). 전세권의 객체인 부동산은 반드시 1필의 토지 또는 1동의 건물이어야 할 필요는 없고, 1필의 토지 또는 1동 건물의 일부라도 무방하다. 즉 부분전세권 설정도 가능하다.

⑤ 물권적 전세권과 채권적 전세(권리)

타인의 부동산을 사용·수익하는 권리로써 전세권은 물권적 전세권과 채권적 전세로 구분할 수 있다. 주택임대차보호법의 규정들은 주거용 건물, 즉 주택의 전부 또는 일부의 전세에 준용된다. 이 법이 적용되는 채권적 전세에 있어서 전세임차인이 임차한 주택을 인도받고, 아울러 주민등록을 마친 때에는 그 다음날부터 제3자에 대해 대항력을 갖게 된다(주택임대차보호법 제3조 1항). 또한 전세임차인은 일정한 범위의 전세금에 관해 다른 담보권자보다 최우선적으로 우선변제를 받을 권리가 인정된다(주택임대차보호법 제8조 1항).

⑥ 전세금

전세권을 설정할 때 전세권자가 전세권 설정자에게 교부하되 전세권의 소멸과 동시에 반환해야 하는 금전이다. 전세권은 전세금의 지급을 요소로 한다(민법 제303조 1항). 전세금은 등기해야 하며(부동산등기법 제72조 1항 1호), 등기된 금액에 한해 제3자에게 대항할 수 있다. 전세금이 목적부동산에 관한 조세·공과금 기타 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인해 상당하지 않게 된 때, 당사자는 장래에 대해 그 증감을 청구할 수 있다(민법 제312조의2). 그러나 증액의 경우에는 대통령이 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다(제312조의2 단서). 전세권설정자가 전세금의 반환을 지체한 때 전세권자는 전세목적물의 경매를 청구할 수 있다(민법 제318조).

⑦ 우선변제권

전세권자는 부동산 전부에 대해 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있고(민법 제303조 1항), 전세권설정자가 전세금의 반환을 지체한 때 전세권자는 전세목적물의 경매를 청구할 수 있다(민법 제318조).

⑧ 전세권의 취득

전세권은 보통 부동산소유자와 전세권취득자 사이의 설정계약과 등기에 의해 취득되는 것이 보통이지만(민법 제186조) 그 밖에 전세권의 양도 · 상속에 의해서도 취득될 수 있다. 목적부동산의 인도는 전세권설정행위의 성립요건이 아니므로 목적물의 인도 전이라 하더라도 등기가 있으면 전세권은 취득된다. 또한 부동산 일부에도 전세권설정이 가능하다(부동산등기법 제72조 1항 6호).

⑨ 전세권의 존속기간

설정행위에서 정하는 경우와 정하지 않는 경우로 나누어 볼 수 있다. 설정행위에서 정하는 경우, 전세권의 존속기간은 당사자가 설정행위에 의해서 임의로 정할 수 있으나 그 기간은 10년을 넘지 못한다. 당사자간의 약정기간이 10년을 넘는 때에는 이를 10년으로 단축한다(민법 제312조 1항). 건물에 대한 전세권의 존속기간을 1년 미만으로 정한 때에는 이를 1년으로 한다(민법 제312조 2항). 전세권의 설정은 경신한 날로부터 10년을 넘지 못한다(민법 제312조 3항).

이 경신은 당사자의 합의에 의해서만 가능하지만, 민법은 건물전세권자를 보호하기 위해 전세권설정자가 전세권의 존속기간 만료 전 6월부터 1월까지의 사이에 경신거절의 통지를 하지 않으면 그 기간이 만료된 때에 이전의 전세권과 동일한 조건으로 다시 전세권을 설정한 것으로 본다. 이 경우 전세권의 존속기간은 정하지 않은 것으로 본다(민법 제312조 4항). 한편 법정경신은 법률의 규정에 의한 전세권존속기간의 변경이므로 등기 없이도 효력이 발생하고(민법 제187조), 처분할 때만 등기를 요한다.

설정행위에서 정하지 않은 경우엔 각 당사자는 언제든지 상대방에 대해 전세권의 소멸을 통고할 수 있으며, 상대방이 이 통고를 받은 날로부터 6월이 지나면 전세권은 소멸한다(민법 제313조).

⑩ 전세권이 말소기준이 되는 경우

전세권이 말소기준이 되는 최선순위인 경우는 설정범위가 문제가 된다. 즉 건물 전체에 설정된 전세권인지, 건물 일부에 설정된 전세권인지에 따라 말소기준 여부가 달라진다. 또한 배당요구 여부에 따라 말소기준이 달라진다. 다음과 같이 4가지로 나누어 따져 보아야 한다.

⌧ 건물 전체에 설정된 최선순위 전세권이 배당요구 하면⇒배당(◎), 말소기준(◎)

⌧ 건물 전체에 설정된 최선순위 전세권이 배당요구 안 하면⇒배당(×) 말소기준(×)

⌧ 후선순위 전세권이 배당요구를 하면 ⇒ 배당(◎), 말소기준(×)

⌧ 후선순위 전세권이 배당요구를 안 하면 ⇒ 배당(×), 말소기준(×)로 나누어진다.

주거용 부동산의 경우 임차인이 전세권자의 지위를 겸(兼)하고 있는 경우에는 등기부상의 전세권 순위뿐만 아니라 채권적 순위(전입, 확정일자, 점유여부)도 함께 살펴보아야 한다. 전세권자가 채권적 임차인의 지위도 겸하는 경우의 배당 문제는 제6편(채권이 배당기준인 경우)에서 살펴보도록 한다.

8) 전세권에 대한 권리분석 총 정리

① 전세권 유형과 배당요구에 따른 배당 및 인수, 말소여부

권 리	유형	권리 순위	설정 범위	배당요구	인수, 말소	말소기준
전 세 권	단 독 주 택	최선순위	건물 전부	했다면	배당 되고, 건물등기말소	건물등기부 말소기준임
				안했다면	배당안되고, 인수	등기부상 말소기준 권리아님
			건물 일부	했다면	배당되고, 말소
				안했다면	배당안되고, 인수
		후순위	건물 전부	했다면	배당여부 불확실, 등기부상 말소	등기부상 말소기준 권리아님
				안했다면
			건물 일부	했다면
				안했다면
	공 동 주 택	최선순위	건물 전부	했다면	배당되고, 말소	말소기준임
				안했다면	배당안되고, 인수	등기부상 말소기준 권리아님
			건물 일부	했다면	배당되고, 말소
				안했다면	배당안되고, 인수
		후순위	건물 전부	했다면	배당여부 불확실, 등기부상 말소	등기부상 말소기준 권리아님
				안했다면
			건물 일부	했다면
				안했다면

경매물건 권리분석에서『전세권』은 등기부상 권리유형은 간단해 보이지만, 간단한 유형과는 다르게 은근히 까탈스러운 부분이 있다. 본문을 통해 확인하시겠지만 상당한 학습을 요구하는 것이 바로『전세권』권리분석이고, 전세권 배당문제다.

사실이 이러함에도 경매 공부 좀 했다는 사람들 중에『전세권쯤이야~!』하고 우습게보고 편하게 응찰했다가 입찰보증금 날리거나, 울며 겨자먹기식으로 선순위 전세권자가 배당받지 못한 금액을 인수해서 감정가격 이상으로 경매물건을 매입해야 하는 일들이 있다.

여러분들은 이 책을 통해서 생각하지도 않으셨던 보너스를 하나 얻게 되는 부분이 이 부분이다. 전세권에 대해서 이처럼 상세히 설명한 책을 다른 권리분석 책에서는 찾기 어려울 것이다.

② 경매물건에 설정된 전세권의 유형

“전세권에는 크게 두 가지가 있다는 말씀이시죠?”

“일단 네 가지(=두 가지×두 가지)라고 생각하시고 시작하시면 됩니다.”

“최선순위 전세권과 후순위 전세권으로 나누면 되지 않나요?”

“그렇게 나눈 다음에 다시 배당요구 한 전세권과 배당요구하지 않은 전세권으로 구분해주어야 합니다.”

“후순위 전세권은 배당요구와 상관없이 말소대상이 아닌가요?”

“문제는 선순위 전세권인 것 맞습니다.”

“여기까지가 전부인가요?”

“다시 네 가지(=두 가지×두 가지)로 더 나누어집니다.”

“어떻게요?”

“건물전부에 설정된 전세권과 건물일부에 설정된 전세권으로 나누어야 합니다.”

“네 가지가 아니라 두 가지 아닌가요!”

이 단계에서 구분해야 하는 네 가지 전세권 유형

『 ① 건물 전부에 설정된 최선순위 전세권 중에서

⑴ 배당 요구한 전세권

⑵ 배당요구 하지 않은 전세권

② 건물 일부에 설정된 최선순위 전세권 중에서

⑴ 배당 요구한 전세권

⑵ 배당요구 하지 않은 전세권』으로 나누어 권리분석과 배당분석을 해야 한다.

“후순위 전세권은 건물전부에 설정되었든 건물일부에 설정되었든, 또 배당받는 받지 못하든 낙찰자 부담이 아니어서 크게 문제되지 않는다는 말씀이세요?”

여기까지는 어느 정도 공부하신 분들은 이해하고 계시지만 이것이 전부가 아니다. 부동산 유형에 따른『전세권』분류를 한 번 더 해야 한다.

③ 또 다시 네 가지로 더 세분화해야 하는 전세권

“또 있다고요?”

단독주택이나 다가구 주택처럼 토지 건물등기부는 2원화(토지 건물 등기부가 따로 있는 부동산)되어 있는 부동산에서는『전세권』은 보통 건물등기부에만 설정하는 것이 일반적이다.

“경매부동산이 단독주택(다가구, 공동주택 포함)일 때와 아파트(연립, 다세대, 오피스텔등)처럼 대지지분이 대지권으로 되어 있는 집합건물의 전세권이 최선순위일 때는 권리분석과 배당내역이 달라집니다.”

“어떻게 달라지나요?”

“전세권이 건물등기부에 등기할 때는 보통 건물등기부에만 설정하는 것이 일반적입니다.”

“아파트 같은 공동주택 등기부에 전세권이 설정될 때는 다르게 설정되나요?”

“단독주택 등기부에 설정될 때는 설정범위가 통상 건물만을 목적으로 하지만, 아파트 같은 공동주택은 대지지분권에도 설정효력이 미친다는 것이 옳습니다.”

“그게 무슨 차이가 있나요?”

단독주택이든, 공동주택이든 전세권이 최선순위 문제고, 부동산 유형에 따라 배당내역은 달라진다.

④ 가장 심각한 경우는 토지 건물 별도등기일 때

『토지별도등기 있는 경매물건』의 건물에만 설정된 전세권일 경우에는 배당문제가 복잡해진다.

“다음 표에는 토지별도등기 있는 경우는 사례에 없는 것 같은데요?”

“더 세분화시켜 놓으면 혼란스러워 할까봐 거기까지는 다루지 않았습니다.”

“토지 건물 일괄경매일 때 만인 전세권 유형을 분류하셨다는 말씀이시죠.”

단독주택, 공동주택 모두 토지 별도등기 있을 때 설정된 전세권은 다른 책을 통해서 더 공부하셔야 한다.

“토지별도등기 있는 부동산까지 따져 보자면 총 32가지 경우의 수를 따져야 한다는 말씀인가요?”

“다음 표에서 살펴보는 것처럼『전세권자』한명일 때 만 경우의 수가 32가지고, 채권적 주택임차인 있을 때나, 주택임차인과 상가건물임차인이 혼재되어 있는『근린주택』일 경우까지라면 가짓수를 따지는 것은 의미가 없습니다.”

주택임대차보호법의 보호대상이 되는 채권적 임차인이 하나의 임차채권(=전세보증금)으로 물권인『전세권』까지를 설정한 경우는 제외하고 살펴보자. 이야기가 한 없이 길어지기 때문이다.

⑤ 전세권 분석에서『경우의 수』를 따지는 것은 의미가 없다

“부수적인 사항도 짚고 가야 합니다.”

“전세권 분석에서 어떤 것이 더 있나요?”

“배당요구종기일 이전에 배당요구를 했다가도 철회하는 경우도 있습니다.”

“선순위 전세권자인 경우에 문제가 된다는 말씀이시죠?”

“전세권자의 권리와 주택임차인의 권리를 동시에 가지고 있는 사람인 경우 어떤 권리로 배당요구를 하는가도 좀 세세히 살펴봐야 합니다.”

“또 다른 경우의 수도 있나요?”

“또 하나는 경매종료 시점에서 전세권만료여부도 따져봐야 합니다!”

“이건 또 무슨 소리인가요?”

경매가 종료되는 시점에서 선순위전세권자의 전세권 기간이 존속하고 있는가 아니면 전세권기간이 만료된 전세권인가에 따라 배당과 명도형태가 달라진다.

“배당요구 안한 최선순위 전세권자는 경매가 종료된 다음에도 자신의 잔여 전세권기간을 주장하며 명도를 거부할 수 있지만, 경매 종료 시점에서 전세권 기간이 이미 종료된 전세권자는 낙찰자에게 전세권 금액을 돌려받는 것과 동시에 해당 공간을 비워주어야 합니다.”

배당요구안한 최선순위 전세권자라도 전세권 기간이 지났다면, 명도를 거부할 수 없다.

⑥ 경매사건에서『후순위 전세권』자는 좀비일 뿐이다

“전세권자가 후순위인 경우에는 신경 쓰지 않아도 된다고 하셨죠?”

“명도문제만 남을 뿐 주택 임차인과 마찬가지로 후순위 전세권자는 낙찰자가 신경 쓸 대상이 아닙니다!”

“배당요구와 배당과는 어떤 상관관계가 있나요?”

“후순위 전세권자는 배당요구와 상관없이 배당에 참여시킵니다.”

“배당요구 없이도 배당 받는다는 말씀이세요?”

후순위 전세권자는 자신의 배당 순위까지 배당이 되는 경우에는 배당을 받게 되고, 배당할 금액이 모자라서 배당을 못 받거나 일부만 받는 경우에도『촉탁말소』대상이다.

“전세권 잔여기간도 보호받지 못하나요?”

“경매사건에서 후순위권자는 채권적임차인이든 물권인 전세권자든 인간 배당에 참여시키고 촉탁말소 대상이 됩니다!”

⑦ 이 책의 성격을 벗어나지만 어쩔 수 없다

단독주택 또는 다가구 주택(공동 주택 포함)일 때 건물에만 설정된 전세권은『배당』을 어떻게 하는가도 쟁점으로 따져봐야 한다. 토지 감정가격과 건물 감정가격을 감안해서『비율배당』하는가 하는 문제가 그것이다. 토지와 건물 등기부가 이원화 되어 있는 경매물건에서 건물에만 설정된 촉탁말소대상『전세권』자에게는『비율배당』한다는 주장이 있다.

“아파트 같은 집합건물은『비율배당』문제는 없다는 말씀이시죠?”

“대지권이 지분으로 표시되는 부동산 등기부에 설정된『전세권』은 경매신청 범위가 대지지분에게까지 미친다고 보기 때문에『비율배당』은 하지 않습니다.”

“처음 알았습니다, 공동주택(아파트, 연립, 다세대, 오피스텔 등)의 최선순위 전세권의 경매신청 범위가 대지지분까지라는 것을!”

⑧ 선순위 전세권 후순위 전세권 비교정리

경매사건에서 선순위전세권이 말소기준권리가 되는 경우에는 이후에 설정된 권리들은 기본적으로 전부 말소 대상이 된다.

 그러나 최선순위 전세권이 말소기준권리가 되기 위해서는 전세권자가 경매신청뿐만 아니라 전세권이 전유부분 전체에 설정돼 있어야 한다는 점이다.

“설명을 더 해주세요?”

“아파트나 오피스텔 같은 집합건물에 전세권이 설정돼 있다면 전세권 설정범위는 건물과 대지 지분전체에 설정됐다고 봅니다.”

“앞에서 설명하신 것처럼 단독주택이 문제라는 거죠?”

단독주택이나 다가구 물건처럼 토지 건물 등기부가 이원화 되어 있는 경우, 건물이나 대지 중 어느 한쪽에만 전세권이 설정돼 있다면 비록 해당 전세권자는 최선순위전세권자라고 하더라도 일반적인 방법으로는 임의경매신청을 할 수 없다.

 “권리분석은 물론이고 배당에도 문제가 생길 수 있다고 봐야 하나요?”

“2개 이상 설정된 전세권도 유념해서 살펴봐야 합니다!”

근저당권자가 경매신청을 하게 되면 최선순위전세권자의 배당요구 여부를 했다면 배당되고 촉탁등기로 말소되고, 후순위전세권은 배당요구여부에 상관없이 배당대상이고, 촉탁말소 된다. 두 개 이상 설정된 전세권에서 최선순위 전세권자가 배당요구를 했다면 배당 후에 말소되지만 배당요구를 하지 않았다면 낙찰자가 해당 전세권을 인수하게 된다.

⑨ 경매물건에서 문제가 되는 단독주택 최선순위 전세권

“전세권 분류가 뭐가 이렇게 복잡한가요?”

“중요한 부분만 크게 분류했을 뿐입니다!”

“무슨 말을 하려는지 잘 모르겠는데요?”

단독주택 경매물건에 건물등기부에 설정된 최선순위 전세권과 공동주택 경매물건에 설정된 최선순위 전세권은 권리분석과 배당에서 차이가 있다는 말을 하고 있다.

“어떻게 다른가요?”

“경매 좀 했다는 분들도 이 대목을 잘못 이해했다가 최선순위 전세권자에게 배당이 되지 않아 작게는 수 천 만원에서 많게는 억대의 전세권 금액을 추가 부담하는 경우가 있습니다.”

“공동주택인가요, 아니면 단독주택인가요?”

“어떤 쪽일 것 같으세요!”

“모르니까 물어보는 거죠?”

“토지별도등기 있는 단독주택 경매 물건의 건물등기부에 설정된 최선순위 전세권이 문제가 되는 경우가 있습니다.”

“건물등기부에 최선순위 설정된 전세권이 배당 요구했는데도 배당받지 못하는 경우가 있을 수 있다는 말이세요?”

최선순위로 설정된 전세권이라도 토지등기부 권리자(특히 저당권자)에게 배당되고 배당금이 고갈되어 배당받지 못하면 낙찰자는 건물등기부에 설정된 전세권자 전세금액 인수해야 한다.

⑩ 『물권인 전세권과 채권적 전세의 차이』

                 <물권인 전세권과 채권적 전세의 차이>

	물권인 전세권	채권적 전세(임차권리)
지배력	직접 지배	사용•수익
대항력	제3자에 원칙적 있음	원칙적 없음
목적물 양도	전세권 설정자	임대인
처분의 자유	있음	임대인 동의 하에 제한적 가능
존속 기간	최단 1년	최단 2년
점유 형태	직•간접 점유 인정	직접점유만 인정
전세금 반환	경매권과 우선변제권	전세금과 전세물의 동시이행
경매신청 형태	임의경매	강제경매
담보권적 성격	인정됨	인정되지 않음
등기부 등재 시	공동신청	임차인 단독신청
최우선변제력	인정되지 않음	인정됨
관련 법규	민법 물권편	민법 임대차, 주택•상가임대차 특별법
배당 순위	우선(순위)배당	최우선배당과 우선배당
제한	농지는 금지	원칙적으로 제한 없음

⑪

[Donnie]

감사합니다. 체계적으로 잘 정리되어서, 한눈에 정리가 팍 됩니다.

[골든벨 ( 안순희)]

감사합니다~~복습잘 하고 갑니다~~~^^

[나를본다]

감사합니다 교수님-

[삼영STI 박철의]

감사합니다. 프린트 해서 정독해 보겠습니다.~

[김성한]

좋은 자료 감사 합니다

[김남일(마이더스)]

정밀한 분석 .. 꼭 알아 둬야 할 부분인 것 같습니다..

[임현수_바람돌이]

헷갈리는 전세권@_@ 감사합니다~!!

[진미]

감사합니다~^^

[백성]

오늘도 공부합니다.

[산양]

담아 감니다 꾸벅~~

[개구리 아빠(이성현)]

감사합니다.. 공부할게요

[윤명희]

감사합니다. 탐독하겠습니다.