울산 임야, 땅값 9배와 1,800배 상승의 숨은 진실

[이대환]

** 이 글은 어느 당대표 후보자 ㄱ씨와는 직접적인 관련이 없는 내용이다.
** 이 글은 ㄱ씨 소유로 되어 있는 울산 임야의 땅값 이해에 대한 사람의 무지함을 알리는 글이지, 소유자 ㄱ씨의 개인 행위나 신분과는 관련이 없다. 
 
한 정당에서 당대표를 뽑는 선거에 출마한 ㄱ 후보의 소유로 되어 있는 울산의 어느 임야 가격이 정치적 논쟁거리가 되고 있다.  그 임야 3만 5천평의 땅값이 9배가 올랐느니 1,800배가 올랐느니 하는 논쟁을 말한다. 그런데 이런 논쟁에서 우리가 너무 모르고 있는 숨은 진실이 있기에 몇 자 올려 놓는다.
 

"당신을 위한 정보(https:/miniweb.kr/206)"에서 발췌한 자료 사진

<투자 분석>
 
현 산주는 1998년 울산 임야 3만 5천평을 2억 80만원에 구입을 했다고 한다. 현재 시가로는 평당 5만원으로 보기도 하고, 그 2배인 10만원 선으로 보기도 한다. 평당 5만원이면 18억원, 평당 10만원이며 약 35억원 정도다. 그런데 이 임야의 소유기간을 25년으로 보면, 이 기간 동안 산주의 자산가격은 어떻게 변했을까? 이런 임야 투자에 대한 대략적인 자금 흐름을 추적하여 보고 필자의 생각을 밝히려고 한다.
 
이 투자 분석의 결론부터 말하면 골자는 이러하다.

 
<바른 세상, 자유시장> 울산 앞바다 가두리 양식장 3,500평은 연간 1억원의 생산물을 내고 있어도 바다는 팔고 사지 않는다. 바다는 임대료만 내거나 시한부 가격인 어업권 거래로 시장경제가 돌아간다.
 
<그릇된 세상, 허구시장> 울산 임야 3만 5천평은 1원 한푼 생산 없는 땅인데 그 땅을 팔고 사고 있다. 그래서 1원 한푼 수익이 없는 땅을 0.8억원, 18억원, 35억원, 심지어 640억원 가격 주장에, 2배, 9배, 16배, 100배, 1,800배 상승이라는 헛수의 가격 놀음을 하고 있다. 

 
가. 산주가 25년 전에 매입한 임야 가격 2억원을 은행에 예금을 했으면 현재 약 4억원(이자율 3%)에서 7억원(이자율 5%) 정도가 될 자산이다. 그런데 이 산을 지금 팔면 평당 5만원, 총액 18억원은 받을 수 있다. 그러면 산주는 은행 예금보다 임야 구입으로 2.5배~4.5배의 초과이득을 얻을 수가 있다.  
 
나. 그러나 현재 임야를 소유하여 얻은 실제수익(지대=토지임료수익)은 1원 한푼 없을 것으로 추정된다. 어느 중개사의 말대로 이 산이 지금 평당 10만원 선이라고 하면 임야 땅값은 총액으로 35억원이다. 그러면 이 산을 매입한 사람이 다른 수익이 없다면, 그 35억원의 재산을 가지고도 수익이 없어서 가난하게 살거나 굶어 죽을 정도로 주릴 수도 있다. 수익 한푼 없는 토지에 2.5배~4.5배의 수익 또는 초과수익이 발생하거나 실현할 수가 없다. 
 
<산주가 산을 소유해도 1원 한푼 수익이 없는 이유>
 
ㄱ. 3만 5천평은 수익성이 없어서 부속토지 일부도 임대한 사실 없고, 현재 가족이나 친족들의 선산도 아니다(추정)
 
ㄴ. 산주가 그동안 그 산에서 실제로 생산물로 취득한 사실도 없다(취득해도 그것은 산주 자신의 노동가치이지, 토지가치는 아니다). 산주가 산에서 가치물을 취득해도 투입 노동가치나 투자비용을 초과해야 땅값과 관련된 토지가치가 발생한다.
 
ㄷ. 지역 주민이 산에 들어가서  산나물을 채취하였어도 그 가치는 채취자의 노동 임금이지, 토지가치(지대=토지임료)는 아니다. 토지가치는 노동 임금을 초과해야 발생하기 시작한다.
 
ㄹ. 앞으로 밤나무를 심어서 밤 농사를 지어도 투입비용을 초과하여 토지가치(지대수익)를 내기는 아주 어려울 것으로 보인다. 그런데 밤 농사를 지어도 이 산을 굳이 18억원, 35억원을 주고 사야할 필요가 없다. 수익이 돈 이자도 나오지 않을 뿐 아니라 경작하면 인건비나 수확 비용을 제하면 남는 게 없다는 말이다. 
 
ㅁ. 물론 앞으로 도시계획이 변경이 되어 아파트부지(택지)가 되거나 공원 묘지가 될 수 있다. 송이버섯 또는 산삼이 생산되거나 금광이 발견되면 대박 횡재도 기대 할 수는 있다. 그러나 이런 경제여건의 변화는 산주 개인의 노력과는 아무런 관련이 없다. 이것을 보통 경제학적 용어로 "외부효과"라고 한다. 사람 노력의 대가가 아닌 "공짜"라는 뜻이다. 이 횡재는 땅이 내는 것이지, 사람이 내는 것은 아니다. 그러나 사람은 이 가치를 사람(또는 산주가)이 투자를 하였기 때문에 내게 되는 것으로 간주해 버린다. 
 
ㅂ. 산주가 권력을 이용하여 이곳으로 부당하게 도로가 나게 하거나, 임야가 농지나 택지로 바뀌는 사례가 있다면, 그것은 공직이나 공권력을 이용하여 사익을 취하는 부당 불법 행위가 된다. 

ㅅ. 이런 울산 임야를 두고 공시지가 현재 평당 2,270원, 시가 평당 5만원과 10만원, 심지어 183만원이라는 가격 주장과 논쟁은 의미가 없다. 왜냐하면 소유 임야에서 평당 실제수익은 25년간 아무것도 없기 때문이다. 생산 없는 대상물에 가격을 매기고, 논하는 자체가 허구라는 뜻이다. 이런 논의는 먼 바다의 무인도, 하늘의 해와 달에 값을 매겨서 팔고 사기 하면서 서로 그 값이 얼마가 적당하다는 주장과도 별반 다를 것이 없다. 
 
<투자의 평가>
 
(1) 산주가 1998년 임야 매입 자금 2억원을 은행에 예금했으면, 현재(2023년 2월) 원리금 총액은 4억원(이자율 3%)에서 7억원(이자율 5%) 정도가 된다. 그런데 산주가 임야를 매입한 것은, 1원 한푼 생산물(토지생산물=토지임료)이 없는, 생산물이 있어도, 땅을 사서 커진 가격만큼 적자만 보고 있다.
 
다른 직업이나 수익이 없는 사람이 이 산을 1998년 2억원을 주고 샀거나, 지금 18억원 또는 35억원을 주고 사면 재산을 가지고도 굶어 죽을 수도 있다. 이런 임야에서 내가 산다면, 수지 타산이 맞지가 않아서 늘 거지나 다름이 없이 연명하듯이 살아야 한다. 18억원 재산을 가진 거지 또는 35억원 재산가의 거지 생활이다. 지금 35억원을 은행에 예금하면 4% 이자율로 연간 1억 4천만원 수익을 얻을 수 있으므로 매달 1천만원 이상 고수익자로 편하게 살아갈 수가 있다. 
 
(2) 지금 팔면 은행 예금보다 2배 이상 고수익을 올릴 수 있다. 그러나 그런 고수익은 산을 구입하는 사람이 다시 그 적자 행진을 반복한다. 이 현상은 사회적으로 영원하다. 2배 이상 올리는 고수익 땅임에도 그 숫자 안에는 사람에게 유익을 주는 생산물이 1원도 들어있지 않다. 산에 있는 식물은 바다나 무인도에도 있고, 땅에 뭍힌 광물은 사막에도 있다.

(3) 이 산은 가정의 난방과 취사에 필요한 연료가 화목(땔나무)일때, 건축 재료가 목재일 때는 가치물이 생산되고 임료도 존재했었다. 가족의 장지로도 쓰인다.  그러나 지금은 화목과 목재가 대체용 재료로 바뀌었다. 간혹 화목과 목재로 쓸 수가 있어도 수익성이 떨어져서 생산하지 않는다. 그래도 이렇게 값을 유지하는 것은 미래에 사용할 기대가치를 가지고 있기 때문이다. 땅의 이런 가치 특성은 무인도에도 있다. 그러함에도 현재는 실제 생산물이 없기 때문에 실현되는 가치는 0이다. 
 

(4) 이 산에서 아파트부지가 되거나 금광이 발견되어 실제로 수익물을 낸다고 해도 그 지불한 땅값 2억 80만원은 가치로 실현되는 성질이 영원히 없다. 그 임야는 그냥 산으로만 있지, 산이 자동차처럼 생산물이나 가치물(실물)로 변하는 성질이 없다. 자동차는 10년(길면 15년)이 지나면 몸값이 교통 서비스(생산물)로 모두 변하고, 자기 몸통이 소멸한다. ㄱ. 자동차 매입에 투입한 원금과 이자가 모두 서비스 수익(원리금 총액)으로 회수된다는 뜻이다. ㄴ. 그러나 땅은 오히려 몸통(가격)이 커져 있어서 땅은 그 커진 숫자만큼 비례하여 서비스 생산물에서는 매년 적자를 보게 된다. 투자에서 ㄱ과 ㄴ은 자금의 물리적 또는 가치적 흐름이 정반대의 속성(기본 성질)을 가지고 있다. 
 
<투자의 결론 = 종합 결론>
 
산주 ㄱ씨 소유의 울산 땅값 2배, 9배, 100배 1,800배라는 생각과 주장이 말하는 가격과 숫자 안에는 실제로 경제 행위 또는 실제로 생산된 실물과는 "영원히", "아무런" 관련이 없다. 곧 울산 땅값 가격 총액은 그 값의 존재 여부를 떠나서 생산물과는 아무런 관련이 없는 "영구 허구 숫자"다. 
 
산주 소유 임야 3만 5천평은 현재 울산 앞바다에 있는 가두리 양식장 3천 500평, 1/10 면적보다도 경제적 가치가 없다.
 
그러나 지금 울산 앞바다 거두리 양식장은 팔고 사지 않고도 그곳이 경작(양식)되고 있고, 사람이 먹을(쓸) 생산물을 내고 있다. 김 양식장은 생산자의 권리가 보장되고 있고, 자유와 질서가 유지되고 있다. 3천 500평 바다에서 한 가족에 생계가 해결된다. 그러나 울산 임야는 아무것도 없는 땅을 팔고 사게 하여 최하 2배에서 최고 1,800배의 가격 논박을 벌리면서 생산 없는 소모적 논쟁을 하고 있다. 이 산을 새로 구입하면 3만 5천평, 18억원 또는 35억원을 투자하고도 가족들은 생산되는 수익물이 없어서 굶어 죽어야 할 지경에 이른다. 그런 꼴을 당하지 않으려면 가족들이 총동원하여 뼈가 빠지게 산을 개간하고, 농사를 지어도 생계는 바닥을 면하기 어려울 것이다. 
 
물고기를 생산하는 울산 앞바다는 팔고 사지 않아도 생산활동을 자유롭게 하고 있다. 그러나 영원히 생산 한푼 없는(가치 실현 없는) 울산 임야는 억대 단위의 숫자를 만들어서 가격 놀음을 벌리며, 서로 서로 싸우고 있다. 그 산이 금덩어리가 쏟아져 나와도 발생한 땅값은 1원도 가치로 실현되는 성질이 없다. 물론, 금 채굴권을 인정하는 광업권의 가격은 시간 흐름으로 작아지거나 소멸하는 성질 때문에 투자 원리금은 모두 가치로 실현된다. 이때도 광업권을 가진 땅값은 1원도 소멸하지 않으며, 가치물로 실현되는 성질이 없다. 
 
그러므로 토지에 대한 이러한 사람의 행위는 좋게 말하면 비이성적 행위에 속한다. 직설적으로 표현하면, 이런 행위는 "최첨단 과학시대"에   "최첨단의 인간 야만"이라고 할 만큼 부끄러운 것이다. 
 
<인간의 토지 무지와 자본 금융의 가격 함정에서 벗어날 대안>
 
사람은 이러한 반이성적 행위나 그릇된 행위를 그쳐야 비로소 새로운 세상을 만날 수가 있다. 그 대안은 간단하다. 임야도, 농지도, 택지도, 바다도, 김 양식장처럼 거래하고, 바다처럼 사용하면 된다. 이렇게 하면 18억원 또는 35억원을 주고 산을 매입하지 않아도, 그 산이 필요하면 내 것처럼 사용할 수가 있다. 이런 사회는 토지 리스제 경제 사회다. 토지 리스제는 그 시스템 하나로 35억원의 땅값이 현재 바닷값처럼 0이 되어버리는 사회다. 그리고 그 사회는 공경비가 시장 토지거래에서 자동 충당되어 세금마저 낼 필요가 없는 온전한 사유재산제와 자유시장경제가 성립하는 사회다.
 
성경은 토지를 팔고 사되(레 25:15,16), 영원히 팔고 사지 말라고 한다(레 25:23). 사람은 죽었다가 다시 살아날 수 없듯이 땅을 생산할 수 없고, 그 땅을 소비하여 가치로 실현할 수가 없다. 
 
사람은 이 말씀이 진리이고, 과학이며, 창조질서에 따른 자연법칙임을 알아야 한다. 그리고 자유와 사유재산제, 시장경제의 질서를 지켜주는 기본이다. 사람은 최첨단 과학 장비를 동원해서라도 이 사실을 과학적 검증으로 밝혀내고, 깨달아 알아야 한다.
 
사람은 이 현상을 과학적으로 밝혀내고, 정서적으로 수용을 해야 부동산과 자본 금융시장이 이 세상을 어지럽게 하고 있는 사실을 비로소 알게 되고 바로잡는 방법을 찾아낼 수가 있다. 토지 매매차익, 주식 매매차익, 화폐 매매차익, 선물 매매차익, 가상화폐 매매차익 안에는 들어있는 가치물은 영구 0이다. 예수 그리스도는 성전에서 화폐에 프리미엄을 얹어서 팔고 있는 장사꾼들에게 "강도의 소굴"이라고 꾸짖고 청소부터 하였다(마 21:12,13).  
 
사람은 토지와 금융에 대해서 이런 현상을 알아야 세상의 경제적 고질병을 없앨 수가 있고, 지금보다 훨씬 더 나은 사회로 갈 수 있는 경제적 틀을 새로 짤 수가 있다. 사람은 성경 말씀 그대로 시장에서 토지를 팔고 사지 말고, 토지를 팔고 사야 하는 거래 방식을 찾아내어야 한다. 우리는 이미 사람을 팔고 사지 않아도 사람의 경제적 가치를 팔고 사는 방법은 알고 있고, 실제로 그렇게 실행하고 있다. 토지도 그렇게 해야 한다. 몸통은 거래하지 말고 몸통이 내는 가치만 팔고 사는 방법을 말한다. 이런 거래 방식의 매개체가 사람은 노동 임금이 되고, 토지는 토지임료가 된다. 주택은 토지임대부주택이다.
 
아니면 사람은 스스로 파놓은 이 땅값 또는 자본(주식과 자본 금융 등)의 가격 함정에 빠져서 헤어나지 못할 위기에 처해 있다. 이미 사람이 만들어 놓은 가격 함정에 오래 동안, 그리고 깊이 빠져들어 있다. 원래 소유가격은 임대가치보다 매년 2배 정도 가격이 비싸고, 그 값은 가치로 실현되지도 않는다.  그래서 100년 전에 1원 하던 땅값이 지금은 100만원으로 커져 있다. 모든 물가는 이 땅값 상승에 비례(동반)하여 가격이 커지고 있다.이 100만배 가격 오름에는그동안 화폐 단위를 두번이 다운시켜서 1,000:1로 조정했음을 감안하기 바란다. 이것이 숫자는 있으나 숫자 안에는 아무것도 들어있지는 않는 "인플레이션"이다.

다시 말하지만 우리는 이런 가격 함정에 깊이 빠져 있다. 그래서 토지, 주택, 주식, 선물, 가상화폐 등이 값이 오를 때는 사람들이 이성을 잃는다. 그래서 생산 없는 매매차익을 노리고 무분별하게 뛰어들었다가 소중한 재산을 날리고 파산하거나 이 거래가 발생시킨 빚만 눈덩이처럼 커져서 남아있다.  
 

현재 한국의 사유토지를 시가로 환산하면, 현재 약 8천조원이 될 것이다. 그런데 8천조원은 발생한 이래 1원도 가치로 실현된 적은 없다. 그래서 허수다(영구 미실현가격이다). 이렇게 커진 값은 이에 비례하여 물가만 올린다. 땅값은 실물이 없기 때문에 이 값에 균형을 맞추어 주려면, 사회는 인플레이션으로 채워주어야 한다. 아니면 주기적 불황, 심하면 금융위기나 공황이 따른다. 그 외에는 방법이 없다. 헛수가 커져 발생한 문제는 같은 속성을 가진 헛수(물가상승)로 균형을 맞추는 외에는 방법이 없다는 뜻이다.

그리고 이 땅값은 누가 개인이 팔고 사지 않는다고 사라지는 것이 아니다. 이 산은 지금의 제도권에서는 산주 ㄱ씨가 매입하지 않았어도 누가 가져도 가지고 있어야 했고, 그 값이 허수로 존재하고 있다. 그래서 그 산주는 갖고 있으면 적자 행진, 팔면 수익물 없는 본전을 하거나 생산물 없는 초과이익을 누리는 행운을 얻게 된다. 이것이 땅값 헛수 놀음이다. 그런데 이러한 땅값 헛수 놀음은 토지 매입자 한 사람, 한 사람에 대하여 투기를 했느니 부당 불법거래라고 했느니 하면서 성토할 수가 없다. 너나 나나, 사회 구성원 모두가 함께 잘못하고 있는 인간 오류이기 때문이다. 이에 따른 사회적 징벌이 지속적인 물가상승과 실업 발생, 주기적으로는 가격 폭등락, 불황, 위기, 공황의 반복 등이다. 이런 현상이 오래 지속되면 결국 한 시대, 한 사회, 한 나라(세상)가 패망하는 역사로 귀결될 것으로 보인다. 
 
이 진술은 물질이 가진 자연 현상이기 때문에 단순한 것이다. 그러나 첫 단추를 잘못 끼워 빗나가버린 인간의 그릇된 정서는 땅값이 영구 미실현가격이라는 단순 진리를 모른다. 그래서 땅값이 영구 헛수가 되는 과학적 현상과 시장원리를 모르고 살고 있다. 아니 머리로는 알아도 가슴의 정서로는 거부한다.

그래서 이런 현상을 알려 주어도 수긍을 하지 않고, 묵묵부답, 묵시적 거부로 대응한다. 사람은 이 단순한 과학적 현상(토지의 물리적 현상)을 실제 지주가 나타나는 세상 종말이 와야만 비로소 알게 되거나 수용하게 될 수도 있을 것이다. 
 
이것이 울산의 어느 임야에 대한 땅값이 9배와 1,800배 상승이라는 논쟁에 숨어 있는 진실이다.  
 
** 땅값 영구미실현 현상과 허구가격에 대한 상세한 내용은 필자의 책 <한가위 희년나라>에 있음

** 아래는 위의 투자 분석에 사용한 관련 자료들인데 참고 하기 바란다.  

 
1. 임야 자료

(1) 임야 지번 : 울산 울주군 언양읍 구수리 산 297-7 외 임야 약 10필지(?)
(2)임야 면적 : 3만 5천평 (3) 매입 연도 : 1998년  (4) 임야 위치 : KTX울산역 연결도로 지하 터널 예정지
 
2. 공시지가 가격 자료
(1) 1998년 공시지가 : 평당 평균 1,085원 (2) 공시지가 총액 : 약 3,800만원(3,800 = 3만 5천평 * 1,085원)
(3) 2022년 4월 공시지가 : 평당 평균 2,270원 (4) 2022년 4월 공시지가 총액 : 약 7,945만원(7,945만원 = 3만 5천평 * 2,270원)
 
3. 추정 실제 가격 
(1) 1998년 매입가격:  평당 5,900원 (2) 매입 총액 : 2억 80만원(2억 80만 = 3만 5천평 * 평당 5,900원) 
(3) 1998년 공시지가 대 실제가격 : 공시지가의 5.44배(5,900원/1,085원)
 
4. 2023년 2월 현재 추정가격 : 35억원 (35억원 = 3만 5천평 * 평당 10만원)
 
5. 어느 발설자의 가격 주장 : 주위 매매가격이 현재 평당 183만원이므로 640억원(공시지가 기준 1,800배 올랐다는 주장)
 
A : 현재 이런 자료로 본 ㄱ 소유의 울산 임야의 땅값은 최소 2배  인상(공시지가 평당 1,085원에서 2,270원으로) 
B : ㄱ 본인 발표의 주장 : 약 9배 인상 => 9배 인상 추정 근거(매입가격 2억 80만원 * 9배 = 약 18억원 추정)
     본인 주장 평당 가격 추산 : 약 5만원 (5만원 = 18억원 /3만 5천평)
 
6. 임야 매입 자금 2억원을 25년간 예금을 했으면 2023년 2월 현재
(1) 이자율 3% : 약 4억원 => (매입 원금 * 복리 종가율 2.09)
(2) 이자율 4% : 약 5억 3,600만원
(3) 이자율 5% : 약 6억 8천만원