□ 국토해양부(장관 서승환)는 한국건설기술연구원, 한국건설산업연구원과 함께 3.15일(금) 15시에 건설회관 3층 대회의실에서 “아파트 장수명화 방안”마련을 위한 공청회를 개최할 예정이라고 밝혔다.
□ 우리나라 전체주택에서 아파트가 차지하는 비중은 1990년 22.7%, 2000년 47.7%에서 2010년 58%(818만호)로 급격히 늘어나고 있으나,
ㅇ 아파트의 물리적, 기능적인 건축수명은 선진국에 비해 크게 짧은 반면* 오래된 아파트**는 제때 보수가 이루어지지 않아, 조기 재건축이 일반화 되는 등 사회적 비용이 지속적으로 증대해왔다.
* 멸실주택의 건축후 평균 사용연수 : 영국(77년), 미국(55년), 한국(27년) ** 전체 아파트 중 20년 이상된 아파트는 318만호(전체의 38.8%)
□ 이에 따라, 국토부는 우리나라도 100년 이상 가는 아파트를 짓고, 지어진 아파트는 장기수선계획에 따라 제때 고쳐나가는 방안을 마련하기 위해 작년 6월부터 건술기술연구원, 건설산업연구원과 함께 ‘아파트 장수명화 방안’ 연구용역을 수행해왔으며,
ㅇ 이번 공청회는 동 연구용역 결과에 대한 전문가, 입주민 등의 폭넓은 의견을 듣기 위해 마련되었다. □ 이번 공청회는 제1부 ‘장수명 아파트 건설방안’과 제2부 ‘아파트 장수명 관리방안’으로 나눠지며 제1부 발표 내용은 다음과 같다.
① 장수명 설계기준 마련
ㅇ 국토부에서 가변성, 유지보수용이성, 내구성 등 장수명 주택의 필수요소가 반영된 ‘장수명 세부 설계기준’을 마련하여 고시
② 장수명 인증제도 도입
ㅇ 장수명 설계기준을 가변성 50점, 유지보수용이성 40점, 내구성 30점 등 총 120점으로 점수화하고,
- 최우수(100점 이상), 우수(80점 이상), 일반(60점 이상), 최소(50점 이상) 등 4등급으로 구분하는 ‘장수명 인증제도’를 도입
- 500세대 이상 아파트를 건설하는 경우 ‘15년(사업계획 승인 기준)부터 최소기준 충족 의무화 추진
ㅇ 특히 층간소음 저감에 효과적*인 ‘기둥식 구조 적용’ 활성화를 위해 ‘가변성’ 항목에 높은 배점을 부여
* 기둥식구조는 벽식구조(210mm)에 비해 슬라브두께가 60mm 낮음에도 불구하고, 중량충격음 최소기준(50db) 만족비중은 80%수준(벽식은 65%)
ㅇ 장수명 최소기준(50점)은 현행 ‘주택성능등급 표시제도’에 따른 최소등급을 모두 만족한 경우(40점)보다 다소 강화된 수준 《장수명 최소기준 및 주택성능등급 비교》
③ 장수명주택에 대한 인센티브 제공
ㅇ 장수명 우수?최우수 등급으로 건설할 경우, 기존 주택에 비해 10%~20% 정도의 초기건축비 상승이 발생하나, 재건축이 불필요한 100년의 수명을 고려하면, 총 비용은 2/3 수준으로 절감
- 기존 아파트는 100년 동안 2회 해체, 3회 건축을 거치며 초기 건축비 기준 306.4%의 공사비가 소요되나, 장수명 아파트는 100년 동안 해체 없이, 2회 리모델링이 이루어져 216.4%의 공사비 소요
ㅇ 장수명 아파트 건설에 따른 초기비용 상승을 보전하기 위해, 상위 2개 등급인 ‘장수명 최우수 및 우수 등급 아파트’에 대해서는 건설업체 및 수분양자에게 다양한 인센티브를 차등 제공
-(건설업체) 건축기준(용적률 등)완화, 조달청 입찰참가자격심사(PQ) 가점*, 기본형건축비 가산비용 및 설계대가 반영 등의 혜택부여를 검토
* 자체 입찰참가자 자격심사 제도를 운영하는 LH에 우선반영을 추진하고, 조달청 PQ 가점부여를 위해서 기획재정부와 협의
- (수분양자) ‘장수명 최우수 및 우수 등급’ 아파트를 구매하는 경우에는 취득세?재산세 등을 감면하는 방안을 세제당국과 협의해 나가고, 리모델링 절차를 완화하는 방안 등도 검토
ㅇ 또한, 장수명 일반등급 이상을 인증받은 주택에 대해서는 장수명 주택 엠블럼을 부여하고 건축물대장 등에 그 내용을 표시하여 부동산거래시 참고할 수 있는 방법도 검토
④ 장수명주택 실증 아파트단지 R&D 추진
ㅇ ‘장수명 인증제도’ 도입에 따른 장수명 아파트를 실증할 수 있는 신규 아파트 단지를 국가 R&D로 구축하고, 이를 통해 구현된 시공기술을 상용화하여 보급
* ‘13년 기획과제 수행 중, ’14~‘17년 본과제(실증) 수행
□ 제2부 ‘아파트 장수명 관리방안’에서 발표될 내용은 다음과 같다.
① 장기수선충당금의 최소 적립기준을 제시
ㅇ (현재) 단지당 평균 97.5원/㎡이 적립되고 있으나(K-apt 내 11,586단지 조사), 일본은 156엔/㎡이 적립되고 있으며, 양국의 건축비를 기준으로 비교하면 한국은 일본의 1/10 수준에 불과 《한국과 일본의 장충금 적립비중 비교》
* 국내의 세대당 (총면적 100㎡ 기준) 평균 장충금 적립금은 월 10,000원 내외
ㅇ (개선) 연구결과, 세대 규모별로 적정한 장충금 적립단가는 362원/㎡에서 498원/㎡로 제시됨에 따라,
- 분양주택의 최소 적립단가를 현행 장기공공임대주택의 장충금 단가수준(㎡당 389원)과 유사한 400원/㎡으로 제시하고 향후 기본형건축비(현재 1,323천원/㎡)의 3/10,000수준으로 유지
② 장기수선충당금 최소기준 적립 의무화 검토
ㅇ (현재) 임대주택의 경우 장충금(특별수선충당금) 적립기준*이 의무화되어 있고, 기준대로 적립하지 않을 경우에는 1천만원이하의 과태료를 부과하나, 민간 분양주택은 적립 의무화 없음
* 장기공공임대주택(국민임대 등)은 표준건축비(㎡당 970.4천원)의 4/10000 적립, 5년 및 10년 공공임대주택은 표준건축비의 1/10000 적립
ㅇ (개선) 민간 분양주택은 신규 분양아파트에 대해서 ‘15년(사업계획승인기준) 부터 최소기준 적립을 의무화하고 미적립시 과태료를 부과하는 방안을 검토
* 사업계획승인부터 준공까지 3년 내외가 소요되고, 준공 후 1년 이후 장충금을 적립하게 되므로, 실제 2019년부터 적립이 의무화될 전망
- 기존 아파트는 입주민의 부담 등을 고려하여 적정수준의 장충금 적립을 권장하되, 해당단지별로 필요한 장충금 산정에 활용하기 위한 가이드라인*을 제시
* 경과년수, 장충금 적립규모, 수선경력 등을 고려, 표준적인 적립단가 지침 작성 ③ 국민주택기금에도 장기수선충당금을 예치 관리
ㅇ (현재) 장충금은 전국적으로 총 2.6조원이 적립되어 있으나, 단지별로 개별은행에 예치하여 관리하고 있음
* 매월 장충금 징수금액은 627억 가량(‘12.7), 기 적립 금액은 2조6,539억원
* 예치금융기관은 은행 36%, 농협 25%, 새마을 금고 12% 순이며, 보험회사 0.4%, 상호저축은행 0.3%, 산림조합 0.1% 등에도 예치
ㅇ (개선) 국민주택기금에도 장충금을 예치할 수 있도록 별도의 장충금 통장을 마련
④ 장기수선계획 공사비가 부족시 국민주택기금에서 대출 검토
ㅇ (현재) 장충금이 부족할 경우, 수선유지비(관리비)로 수선하거나, 필요한 장기수선계획 공사를 집행하지 못하는 경우가 발생
* 장기수선계획이 제대로 추진되지 않는 이유의 39.8%가 자금부족이며, 47.6%는 자금에 맞춰 공사하는 것으로 응답(공동주택관리제도 성과평가 연구, ‘11)
ㅇ (개선) 필요한 경우 국민주택기금에서 장기수선계획 공사비를 대출해주고, 국민주택기금에 장충금을 적립하는 단지는 우선 대출하는 방안 등을 검토
⑤ 장기수선계획 수립 세부지침 제시와 장기수선공사 항목을 조정
ㅇ (현재) 장기수선계획 수립?조정시 참고할 수 있는 지침이 없고, 현재 주택법상 장기수선공사 항목 중 공사가 이루어지지 않는 항목*도 있어, 현실을 반영한 장기수선계획 수립기준 마련이 필요
* 장기수선계획 공사항목은 주택법 시행규칙 별표5에 규정
ㅇ (개선) 장기수선계획 수립 세부지침을 마련하고, 실제 공사를 하지 않는 장기수선계획 항목은 삭제(장기수선계획 공사항목 147→107개) ⑥ 아파트 시설보수 이력(履歷) 시스템 구축
ㅇ (현재) 아파트 시설 교체?보수 공사를 시행하더라도 관련 자료를 체계적으로 관리할 수 있는 시스템이 부재
ㅇ (개선) 시설의 교체?보수 공사 등 시설관리 이력을 한국시설안전공단의 시설물정보관리종합시스템(FMS)에 체계적으로 관리하고, 시설관리이력 확인서 발급도 추진
* 현재 16층 이상의 공동주택의 정밀점검 결과는 공단 시스템에서 관리
⑦ 가칭 “공동주택관리 지원센터” 설립 촉진
ㅇ (현재) 장기수선계획 등 시설보수를 지원하거나, 아파트 관리민원을 상담할 전문기구는 없음(국토부 직원 4명 담당)
ㅇ (개선) 중앙과 지자체가 공동출연하여, 장기수선계획 등 시설보수 지원, 민원상담, 유지보수 이력관리, 장기수선충당금 대출보증, 커뮤니티 활성화 등 업무를 수행할 전문기구 설립 검토
《참고 : 일본 맨션관리센터》
□ 국토해양부는 금번 공청회를 통해 제시된 의견을 검토?반영하여 ‘13년 중 제도개선을 위한 법령 개정을 추진하고 ’15년부터 단계적으로 새로운 제도를 시행할 계획이라고 밝혔다.
□ 행사개요
ㅇ 時/所 : '13. 3. 15(금), 15:00∼18:00, 건설회관 3층 대회의실
ㅇ 주최/주관 : 국토해양부/한국건설기술연구원
ㅇ 참석자 : 공동주택 건설업계 및 관리업계 관련자 등 약 100명
□ 공청회 진행일정
ㅇ 사회자 : 1부 정무웅 교수, 2부 김호철 교수
□ 지정토론 계획
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출처: 하나부동산중개 032-584-1114 원문보기 글쓴이: 하나부동산중개