좋은 땅이 몰릴 수 있는 자연환경조건(입지) 어디서 찾지?

[김방기]

☎ 010-2246-9741

#도시지역

수도 서울의 특징(현재의 상황)은 자신의 가치도 높으면서

주변가치 마저 높다는 것

일명 '작은 서울'인 위성도시가 많을 수밖에 없다

#서울특별시

#경기도

작은 서울은 증가하기 마련이다

서울의 큰 거품은 큰 돈 가진 자의 전유물이지만

서울의 위성도시의 작은 거품은

작은 돈 가진 자에게 합당하기 때문

#수도권

수도권의 강점 - 도로의 힘과 더불어

인구 힘 또한 매우 강한 지경

도로와 도로가 서로 연동하는 건

지방으로부터 유입되는 다양한 인구 때문

유동인구가 증가하는 건

역시 탁월한 교통수단 때문이다

전국이 일일생활권이 되었다

수도권에선 도로와 도로가 서로 연동하고

인구와 인구는 서로 연합하는 상황이 벌어지고 있다

인구가 증가하고

인구유입이 가능하여

외부에서도 수도권으로 투자하려는

인구가 증가하는 것

#주거인구

수도권과 달리

비수도권의 경우

일부지역에선

도로와 도로 간 단절되어 인구가 감소하는

사태도 벌어지고 있다

인구유출현상이 벌어지는 것이다

수도권으로 이동 중이다

군중심리가 작동한다

젊은 인구와 노인인구의 연계가 시급한 지방 과제다

#신도시

#노동인구

개발의 의미

'부동산 개발의 성격'은

'사람 눈물의 성질'을 빼닮았다

개발은 '눈물'이다

개발과정 중 항상 발생하는 건

두 가지 상황

이익을 보는 자와 피해를 보는 자로 분기한다

눈물의 종류=개발의 종류

기쁨의 눈물과 슬픔의 눈물이 생긴다

개발이란 새로운 입지를 구성, 조성하는 과정이기 때문

이 과정에서 장점만 있는 건 아니다

#자연녹지지역

개발=신(神)

개발공간은 신과 같은 존재

(∵개발 통해 지역이 진화하여

지역신화를 이룸)

개발은 인간에게 두 가지 덕목을 선물로 준다

신(神)은 인간에게 두 가지 덕목을 준다

한 가지만 주는 경우는 없다

예) 주거지(강점)와 질병(약점)을 준다

병 주고(겸손하라는 신의 경고)

약을 준다(자신감의 발로)

#화성시

#시흥시

그러나 기도의 성격과 개발의 성질은 딴판

기도에만 의지하지 말아야 하는 이유다

기도가 변질된 경우가

바로 기적! 요행이다

개발은 요술이 아니다

개발은 기술을 요하지

요행을 허용 안 함!

기도는 장소와 시간에 구애 받지 않고

언제 어디서든 가능하지만

개발은 기도와 달리

때(타이밍)와 장소(입지)가 중요하다

개발=시간+입지

주의!!

눈물의 기도는 있어도

웃음의 기도란 있을 수가 없다

기도의 눈물은 지향하고

눈물의 기도는 지양되어야 마땅하다

행복 해야 웃는 거지

웃으면 행복한 건 아니니까

그건 억지

역리현상이다

개발 해야지 행복한 거지

행복하여 개발되는 건 아니다

즉 절대긍정은 사기 버금가는 억지 논리

순리가 아님

순리를 무시하면 무사(평탄과 평화) 할 수 없다

100억 부자라고 외부에 자랑하는 사기꾼 역시

역리(큰 착각)를 하는 자

반드시 처벌 받아야 함

어린 투자자들에게 긍정이라는 희망의 메시지와

100억이라는 모토로 끄드기고 있다

주의하라!!

#광주시

#김포시

좋은 땅이 많지 않은 이유 -

좋은 땅 주인이 장기 보유 중이기 때문

가치와 가격 상승에 대한 기대감이 크다

개별적으로 좋은 땅의 기준은 다양하다

해석과 분석이 분분하기 때문

다분하다

개인의 생각이 판이하다

다양한 생각과 이념이

좋은 땅의 기준을 쉽게 정할 수 없는 이유다

#광명시

좋은 땅 찾기가 쉽지 않은 이유 -

기획부동산은 거품의 온상이고

중개업소에선 좋지 않은 물건과 좋은 물건 다

가지고 있는 지경이기 때문

중개인입장에선 좋지 않은 땅을 접수 안 할 수 없다

변수가 많은 게 땅 아닌가

#계획관리지역

요구조건이 많으면 땅투자가 힘든 이유 -

땅투자 시 요구조건이 많은 건

땅은 미완성물로서 개발이

반드시 필요한 상태이기 때문인데

이는 개인적으로 반드시 수정이 필요!

미완성물은 결점이 많아

수정 보완할 게 한 두 가지가 아니기 때문이다

그것을 다 확보, 보증하는 경우는 없다

장정만 생각(모색)한다면 땅투자 못한다

땅 자체가 규제의 온상 아닌가

금토동 일대 개발현장

개발과정 - 단점이 장점화, 대지화 되는 과정

나쁜 땅의 좋은 땅으로의 변화란

나쁜 변수가 좋은 변수로 진화함을 의미

규제해제공간이 개발공간

(서울의 위성도시가 인기 있는 이유다)

서울 - 완성도 높은 부동산(아파트단지)에 투자할 수 있는 기회 공간

(규제공간이 아닌

개발이 완료된 공간

지역관리와 정리 및 정립과정이 필요한 공간)

100% 도시지역으로 구성된 서울은

과밀억제권역

경기도 - 완성도 낮은 부동산(맹지)에 투자할 수 있는 기획의 공간

비도시지역이 다양한 곳이 경기도인데

수도권의 인천과 서울과 달리

과밀억제권역 성장관리권역 자연보전권역에

포함된 지경

자연보전권역이 없는 곳이 서울과 인천이다

특별시와 광역시라는 모토 때문

좋은 땅 찾는 방법을 노하우라고 한다

그러나 진정한 노하우는 따로 있다

좋은 땅과 나쁜 땅 즉

나쁜 변수와 좋은 변수를 구분할 수 있는 능력이

노하우인 것

좋은 땅과 나쁜 땅을 구분하는 기준 정하기 - 노하우

(완성도 높은 땅과 완성도 낮은 땅은 반드시

연계되기 때문)

변수가 작동 중이다

예) 인근에서 필지 및 획지 분할 중

분할과정 - 도로가 변할 수 있는 계기, 기회

도로가치가 변한다

완성도 높은 도로와 낮은 도로로 말이다

대지 및 맹지, 녹지, 농지, 임야 등

완성도 높은 지목과 지역,

그리고

낮은 지목으로 구분, 구성됨

개발지역의 특징 - 개발공간 대비 규제공간이 훨씬 광대

규제지역 안에서 개발과정이 이루어지기 마련이기 때문

좋은 땅이 많지 않은 이유=좋은 땅 찾기가 쉽지 않은 이유

결국, 내 땅의 가치를 점검, 체크할 수 있는 기준이

곧 나에게 잘 맞는, 적합한 투자의 노하우인 셈이다

옷(외부 상황)에 나를 맞출 생각 말고

나(나의 경제수위)의 몸에 옷을 맞추라

이를 전면 무시했을 때 폐단이 생긴다

예) 영끌

☎ 010-2246-9741

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