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출처: 텐인텐[10년 10억 만들기] 원문보기 글쓴이: 경매택스
구 분 | 부가가치세 과세여부 | |||
건물 | 상가 | 과세 | ||
주택 | 전용면적 85㎡ 이하 | 과세하지 않음 | ||
전용면적 85㎡ 초과 | 과세 | |||
오피스텔 | 상업용 | 과세 | ||
주거용 | 전용면적 85㎡ 이하 | 과세하지 않음 | ||
전용면적 85㎡ 초과 | 과세 | |||
토지 | 과세하지 않음 |
그렇다면 부동산매매업자가 전용면적 85㎡ 초과를 초과하는 아파트를 처분하였을 때 관련 부가가치세액은 어떻게 계산하여야 하는지가 문제입니다.
우선 토지는 해당 주소의 ㎡당 개별공시지가에 대지지분을 곱하여 기준시가를 계산 합니다(이를 “토지의 기준시가”라 칭함). 건물 분은 국세청 홈택스 상의 계산방식에 따라 건물기준시가를 산정 합니다(이를 “건물의 기준시가”라 칭함).
전용면적 85㎡ 초과하는 아파트의 건물 분에 해당하는 금액을 산정하는 방법은 양도가액(처분가액)에 건물기준시가와 토지기준시가로 안분하여 계산합니다.
이에 대한 산식은 다음과 같습니다.
<전용면적 85㎡ 초과하는 아파트의 건물 분 계산방식>
건물분 해당금액 = 양도가액(처분가액) × |
예를 들면 전용면적 85㎡ 초과하는 아파트를 20억 원에 처분하고 토지의 기준시가가 6억 원이고, 건물의 기준시가는 4억 원이라면 건물분에 해당하는 금액은 8억 원(20억 원 × 4억 원/6억 원 + 4억 원)이 됩니다. 물론 건물의 기준시가에 110%를 곱해야 정확하지만 대략적으로 계산하면 위와 같습니다.
전용면적 85㎡ 초과하는 아파트에 대한 처분가액 20억 원 중 8억 원이 건물 분에 해당되므로 부가가치세액은 8천만 원(8억 원 × 10%)입니다.
따라서 전용면적 85㎡ 초과하는 아파트를 개인이나 경매로 취득하는 경우에는 위와 같은 부가가치세액을 감안하여 매수하거나 입찰을 하여야 손실을 줄일 수 있습니다. 이는 처분가액 20억 원 중 부가가치세액 8천만 원을 차감한 19억 2천만 원이 실제로 가져가는 것이므로 경매에 입찰시 19억 2천만 원 이하로 낙찰을 받아야 이익을 기대할 수 있습니다.
그런데 여기서 갖게 되는 의문점은 첫째, 토지의 개별공시지가 같은 경우에는 “부동산공시가격알리미”라는 사이트에서 쉽게 알 수 있는데 문제는 건물에 대한 기준시가 산정을 어떻게 하느냐가 문제일 겁니다. 이는 다음에 사례를 들어 설명하도록 하겠습니다.
둘째, 위와 같은 부가가치세 문제를 회피하기 위해 사업자등록을 하지 않으면 아무런 문제가 없는 것 아닌가 하는 생각이 들 겁니다. 물론 전용면적 85㎡ 초과하는 아파트를 1~2건 정도만 취득하고 처분한다면 문제가 되지 않겠지만 매년 전용면적 85㎡ 초과하는 아파트를 계속적·반복적(이는 매우 주관적인 판단 기준이므로 객관적인 기준은 없다고 보면 됩니다)으로 취득 및 처분을 한다면 사업자등록을 하지 않더라도 사업자로 간주하여 부가가치세를 과세할 수 있습니다.
이러한 간주사업자에 대해서는 과세관청이 7년 동안 과세를 할 수 있으므로 전용면적 85㎡ 초과하는 아파트를 계속적이고 반복적으로 하면서 사업자등록을 하지 않고 부가가치세 신고.납부를 하지 않는다면 매우 위험한 방법이라고 할 수 있습니다.
부동산매매업 전문세무사 이 한 우(010-7679-7608)