증여세 자녀에게 증여 (금전. 주택) ‘철저한 사전계획’ 필수

[운영자]

자녀에게 증여 (금전. 주택) ‘철저한 사전계획’ 필수
(주택구입 자금(현금) 지원, 기존 보유 주택 증여, 상속 등 다양한 방법 고려 가능)

전문가들에 따르면 일반 근로자 평균 연봉으로는 한 푼도 쓰지 않고 10년을 넘게 모아야 겨우 서울에 집 한 채 마련할 수 있다는 분석이 나옵니다. 결국 부모 입장에서는 자녀의 독립을 위해서는 주택 혹은 주택자금을 어느 정도 지원을 해줘야 하는 구조인 셈 입니다.

그러나 막상 도움을 주려해도 여러 가지 걸림돌이 있습니다. 세금 문제가 특히 문제입니다. 이에 따라 자녀가 아직 어리다면 미리미리 꼼꼼하게 증여플랜을 짜서 자녀의 주택자금을 준비하는 것이 좋을 것이고, 자녀가 가정을 꾸릴 나이만큼 성장을 하였다면 독립자금과 결혼자금을 준비하는 것이 좋은 방법일 것입니다.

단순하게 주택을 물려주는 방법에는 주택자금(현금) 지원, 기존 보유 주택 증여 등이 있습니다. 또 사후에 상속 받도록 하는 방법도 있습니다.

다만, 세금을 합법적으로 줄이면서 자녀에게 주택을 물려주는 일이 쉽지 만은 않습니다. 그렇기 때문에 사전에 증여와 상속계획을 꼼꼼하게 세워야 합니다. 세금은 줄이면서 합법적으로 집을 물려 줄 수 있는 방법에 대해 연구하여 보면

● 10년간 증여 공제를 활용해 미리 주택구입자금 증여하기

재산을 공짜로 다른 사람에게 넘겨주는 것을 ‘증여’라고 합니다. 현행 세법에서는 재산을 받는 사람, 즉 수증자에게 증여세를 부과하고 있습니다. 만약 수증자가 증여자의 배우자이면 증여 재산에 대해서 6억원이, 자녀이면 5000만원이, 친척이면 1,000만원이 각각 공제된 후 증여세가 부과된다. 이것을 ‘증여재산공제’라 합니다. 이러한 공제는 10년간 증여에 대한 누적한도라는 것입니다.

이처럼 증여재산공제액을 적절히 활용해 금융자산을 미리 증여한다면 부모는 금융소득종합과세를 피할 수 있습니다. 또 자녀는 합법적인 재산형성 및 금융자산의 출처를 마련할 수 있다는 이점이 있습니다.

만약 지금 자녀가 대학생이라면 1억5000만원을 한꺼번에 증여하는 방법도 고려해 볼만 합니다. 5000만원을 공제받고 1억원까지 10%인 증여세율을 활용해 1000만원의 증여세를 내는 방법입니다. 이 경우 증여신고세액공제 7%를 적용 받으면 실제 내야 할 세금은 930만원이 되는 것이지요. 즉, 자녀가 1억5천만 원을 증여 받고 9백만 원을 납부하는 방법입니다.

1억 원이 초과되면 20%의 세율이 적용되고 그러면 부담스러운 세금이 나오기 때문에 요즘에는 세금을 일부 부담하고서도 합법적으로 증여 및 신고를 하고자 하는 인식이 예전보다 높아지고 있습니다. 다만, 930만원은 자녀가 납부해야 하며, 부모가 대신 납부해 줄 경우에는 재차 증여가 될 것입니다.

● 새로운 주택 구입 자금…시간적 여유 두고 자금출처 마련하는 것이 핵심

미리 준비 못한 상황에서 자녀가 출가하는 상황이면 일단 자녀의 자금출처 현황을 고려해야 합니다. 무턱대고 주택구입자금을 한꺼번에 줄 경우에는 세금폭탄을 맞을 수 있기 때문입니다 이 경우 높은 집값을 감안해 우선 전세자금대출을 이용해 임대로 거주하게 하는 것도 하나의 방법입니다.

우선 “전세대출’ 등 대출을 일부 활용하고, 그 동안 자녀가 모은 급여소득과 부모의 일부 증여 등을 활용해 먼저 전세에 들어간 후 자금을 마련할 시간을 버는 것이 효율적입니다.

물론 몇 차례 전세를 연장하는 게 불편하긴 하겠지만 조금씩 늘어난 전세자금과 주택구입대출, 부부 공동명의 구입, 그리고 그 동안 자녀 소득내역과 부모의 일부 주택구입자금 증여 등이 합쳐진다면 주택구입시 발생할 수 있는 자금출처조사에 효율적인 대처가 가능할 것입니다.

결국 핵심은 미리미리 차근차근 자금출처를 마련하고 자녀 부부가 공동으로 대책을 마련한다는 것입니다.

● 기존 보유 주택 이전/ 세금 문제 꼼꼼히 체크해야

아파트가 아닌 일반 주택은 증여나 상속으로 물려주는 것이 가장 효율적인 방법입니다. 아파트의 경우 상속∙증여가액 평가를 주로 주변 아파트의 실거래 가액으로 하기 때문에 효과가 떨어지나, 단독주택 등 보통 부동산의 경우에는 실제가격보다 훨씬 떨어지는 기준시가 또는 공시가격으로 평가하기 때문입니다.

구체적으로 자녀에게 보유 주택을 물려주는 방법에는 어떤 것들이 있을까. 단순히 보면 일반적인 소유권 이전 방식(증여), 사후 물려주는 방식(상속), 자녀에게 파는 방식(양도) 등이 있습니다.

증여의 경우에는 한 명에게 주는 방법, 여러 명에게 주는 방법, 부담부 증여를 활용하는 방법 등이 있습니다. 상속의 경우에는 동거주택상속공제를 활용하는 방법, 양도의 경우에는 실제 양도대금을 지급하면서 부모에게 구입하는 방법 등 여러 가지가 다양하므로 상황에 맞게 전문가와 꼼꼼하게 검토해서 선택하면 됩니다.

증여의 방법을 살펴보면 아파트의 경우 주변 아파트 가격을 살펴봐서 최근 거래된 내역이 있으면 그 가격으로, 없으면 공동주택가격으로 평가되고 단독주택이나 다가구 주택의 경우에는 국세청 기준가격으로 평가됩니다. 증여평가액이 나오면 부모의 의사에 따라 한 명에게 줄지 아니면 여러 자녀에게 공동명의로 줄지 선택해야 합니다.

세금의 관점에서만 보면 여러 명에게 나누어 주는 것이 재산 분산효과에 의해 세금이 줄어들므로 꼭 먼저 검토해 볼 필요가 있습니다. 주택증여의 경우 일반적으로 증여 등기를 위한 등기비, 법무사 수수료와 취득세 4%가 비용으로 나가게 됩니다.

부담부 증여를 활용하는 방법도 있습니다. 예를 들어 세입자(전세 2억 원)가 살고 있는 아파트(시가 3억 원)를 자녀에게 증여하고, 세입자의 전세금(채무)도 자녀가 책임진다고 하면 자녀에게 증여되는 금액은 실제 1억원(3억원~2억원)에 불과하고 나머지 전세금은 자녀가 갚아줘야 할 채무가 됩니다.

이 경우 자녀에게는 실제 증여액인 1억원에 대한 증여세는 465만원이 부과됩니다. 부모는 자기가 갚아야 할 전세금을 자녀에게 넘기는 것이기 때문에 이를 세법상 양도로 보아 부모에게 양도소득세가 부과됩니다. 실제 3억원을 한꺼번에 증여할 경우 4500만 원의 증여세가 나오게 되나, 부담부 증여를 활용하면 증여세 465만원과 양도세 약 1900만원(취득가액 2억 원 가정)만 부담하면 되므로 2천만 원 이상 세금이 줄어들게 되는 것입니다.

다만, 최근 국세청에서는 부담부 증여시 실제 채무를 자녀가 가져갔는지, 혹시 부모가 대신 갚아주거나 이자를 납입하고 있지는 않은지 등을 검증하니 꼭 자녀가 채무를 갚아야 합니다. .

사후 동거주택 상속공제를 활용해 주택을 물려주는 방법도 있습니다. 부모와 장기간 동거하며 부양한 무주택 상속인에 대해서는 자녀가 안심하고 살도록 동거주택 상속공제를 해주고 있습니다.

10년 이상 계속해서 하나의 주택에서 동거(이사는 가능), 10년 이상 계속 1세대를 구성하면서 1세대 1주택을 보유, 상속개시일 현재 무주택자이자 돌아가신 부모와 동거한 자녀가 상속받는 주택 등의 조건을 갖추게 되면 주택가격(주택 부수토지 포함)의80%가 상속재산에서 공제됩니다. 단, 5억원이 한도이기 때문에 주택가격 12억5000만원까지가 한도액만큼 적용 받는 금액이다.

마지막으로 자녀에게 양도하는 방법이 있습니다. 자녀에게 자신이 보유하고 있는 주택을 싸게 물려주고 싶은 마음은 부모라면 누구나 고려할 만한 방법입니다.. 하지만 아쉽게도 우리 증여세법에서는 배우자 또는 자녀에게 양도를 하면 일단은 증여로 추정을 한다.

물론, 배우자∙자녀에게 실제 대가를 받고 양도한 사실이 명백히 인정되는 경우에는 증여추정에서 벗어날 수 있습니다. 예를 들어 아버지 소유 시가 3억원 상당의 아파트를 아들이 매수한다고 하면 국세청에서는 일단 이러한 거래를 증여로 추정해 증여세를 부과합니다.

또한 아들의 재산, 연령, 소득 등을 감안했을 때 아들 재산으로 매수했다고 인정하기 어려운 경우에는 재산의 취득자금을 증여 받은 것으로 추정, 증여세가 부과됩니다. 따라서 아들이 이러한 증여추정에서 벗어나려면 먼저 실제 대금을 지급한 사실을 입증해야 하고, 그 대금의 내역도 밝혀야 합니다.

여기서 증여추정을 벗어난다 하더라도 또 다른 문제가 있다. 바로 고가 또는 저가 양도에 따른 이익의 증여입니다. 이를 간단히 설명하면m 특수관계자 간의 거래에서 시가와 대가의 차액이 시가의 30% 또는 3억원 이상일 경우에는 그 차액을 증여로 본다는 것입니다.

예를 들어, 시가 12억 원짜리 주택을 8억원만 주고 아버지에게 살 경우 시가와 대가의 차이는 4억원으로 시가의 30%(3억6천만 원) 또는 3억원보다 큰 금액이므로 증여요건에 해당되게 된다. 참고로 증여재산가액은 4억원에서 3억6000만원과 3억원 중 적은 금액을 뺀 금액, 즉 1억원이 돼 증여세가 부과될 것입니다.

● 가장 우선적으로 고려할 사항은 증여와 상속 계획을 꼼꼼히 세우는 것

주택을 잘 마련하는 것은 삶의 질을 좌우하는 가장 중요한 요소의 하나입니다. 부모가 평생을 일군 자산을 올바르게 이전 받는 첫걸음이기 때문에 그만큼 계획을 꼼꼼히 잘 세우고 꾸준히 실행해야 합니다.

즉, 세금 부담과 가족간의 분쟁을 줄여주는 상속∙증여계획을 미리 세우고, 부모는 재산정보와 상속∙증여의사를 자녀에게 공개해 가족 간 소통을 원활하게 해야합니다. 자녀는 그 계획에 따라서 자금출처 마련 노력을 꾸준히 하면 주택을 비롯한 재산을 합법적으로, 그리고 세금을 줄이면서 올바르게 이전 받을 수가 있을 것입니다.

<자료 : http://band.us/#!/band/59244224.