자료 Mortgagee Sale에서 주의해야 할 점

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Mortgagee Sale에서 주의해야 할 점을 몇 가지 살펴보겠다.

첫째로, Mortgagee Sale시 작성하는 매매계약서는 구매자측에서 볼 땐 unconditional 계약이다. 즉 구매자가 계약서에 사인을 한 후에 마음이 바뀌어도 계약을 취소할 수 없다. 하지만 이 계약서에는 은행이 매매를 이행 할 수 없는 상황이 발생하면 아무런 보상없이 계약을 해지 할 수가 있게 되있다. 즉 판매자에게 일방적으로 유리한 계약이다.

또한 집의 위험 부담과 책임에 관한 문제를 들 수 있는데, 일반적인 부동산 매매에서는 집에 관한 책임은 (즉, 홍수나 화재 등으로 집이 파손되거나 손실을 입을 때 손해는 누가 책임을 지는지) 잔금을 치루는 Settlement Day 전 까지는 판매자가, 그 이후부터는 구매자에게 있다.

하지만 Mortgagee Sale에서는 경매날짜부터 구매자의 책임으로 넘겨지는 경우가 일반적이다. 즉, Mortgagee Sale에서 집을 구입한 사람은 그 즉시 보험을 들어야 한다.

Warranty의 부재 역시 큰 문제이다. 집을 처음 지을 때나 증축을 할 때에는 시청 허가(Consent)가 필요하고, 건축이 끝나면 시청의 점검을 받아야 한다.

시청의 허가와 점검이 끝나야만 CCC (Code Compliance Certificate)가 발행 되는데, 일반적인 부동산 매매에서는 판매자가 구매자에게 이 허가의 존재여부를 보장하게 되어있다. 하지만 Mortgagee Sale시 은행은 아무런 보장을 하지 않는다.

집을 지을 때 들어가는 자재들에는 security가 첨부되어 있는 경우가 종종 있다. 즉, 집을 지을 때 들어간 카펫, 블라인드, dishwasher등은 집주인(또는 건축업자)이 할부나 외상으로 사는 경우가 많은데, 집주인이 추후 밀린 금액을 지불하지 않는다면 외상으로 자재를 공급한 업자들은 이 물건들에 대한 우선권을 갖는다.
즉 Mortgagee Sale에서 집을 샀는데, 집에 있는 카펫, 가스렌지, dish washer등의 물품들은 다른 사람이 가져 갈 수도 있다는 말이다.

Mortgagee Sale에서 산 집은 'vacant possession'이 아닌 경우가 대부분이다. 일반적으로 집을 살 때는 빈 상태(즉, 세입자가 없는 상태)로 구입하는데, Mortgagee Sale에서 나오는 매물은 이에 대한 보장을 하지 않는다.

예를 들어, Mortgagee Sale에서 집을 샀는데 이사를 하려고 보니, 집에 렌트를 사는 사람이 있다면 세입자를 내보내는데 많은 시간과 노력이 들어갈 수도 있다.

비슷한 경우로, 집의 원주인(Mortgagor)이 아직 집에 살고 있다면 법적 절차를 밟아 강제로 쫓아 내야 하는데 이에 시간과 비용이 들어가는 것은 물론이고 원주인을 쫓아내는 데서 비롯한 불쾌함 또는 죄책감까지 느끼게 되는 경우가 있다. 일반적으로 사용되는 부동산 매매계약서에는 구매자가 제때 잔금을 치루지 않는 경우, 또는 판매자가 집의 양도를 거부하는 경우를 대비하여 여러 조항이 나와 있다.

그래서 양측에게 공평한 분쟁 절차를 밟게 되는데, Mortgagee Sale계약서에는 이런 조항들이 삭제되거나 아니면 구매자에게 불리하게 수정되어 있는 적이 태반사이다.

무엇보다 Mortgagee Sale에 사용되는 매매계약서는 특별한 양식이 없이 은행측 변호사가 작성하게 된다. 그렇기에 경우마다 계약서와 그 조건들이 천차만별이다.

이 외에도 주의해야 할 점들이 상당히 많지만 법률전문 용어를 사용하지 않고는 설명하기가 난해하다. 경우에 따라서는 Mortgagee가 두 명 이상일 때도 있고,

이에따라 은행들 사이에서도 분쟁이 생겨 Mortgagee Sale에서 집을 구입하고도 Settle(잔금을 지불하고 집을 양도 받음)을 못 하는 경우도 간혹 생긴다.

Mortgagee Sale에서 집의 구매를 고려하는 분들은 최소한 경매전에 매매계약서를 요구하고 그 계약서를 변호사와 함께 살펴보는 것이 바람직하다.

법률상식은 교민들에게 전반적인 법률정보를 제공하기 위해 게재 된 것으로 특정적인 법적 조언이 아니므로 일을 추진하기 전 변호사와 상의하십시오. 이 글만 보고 행동해서 생기는 손해에 대해서는 책임지지 않습니다.

이 외에도 시청에서 발행해주는 LIM이나 Property File등을 신청하여 검토하는 것이 권장된다. 물론 이에 대한 추가 비용이 들어가겠지만, 무허가 집이나 들어가 살 수 없는 집을 구매한 후 후회하는 것보다 훨씬 날 것이라 생각된다.