뉴스 청계천 복원 파급효과는?

[최성희]

말도 많고 탈도 많았던 청계천 복원공사가 이제 막바지에 접어들었다.

올 10월 1일이면 완전 복원되는 청계천에는 지금 막바지 공사가 한창이다.

이제 관심은 과연 청계천 복원이 주변 부동산 시장에는 어떤 영향을 미칠까로 요약된다.

이미 청계천 일대 상가 매매가격은 청계천 복원 기대감에 따라 소폭 의 상승세를 보이고 있다.

■상가 시장은?■ 청계천 완전 복원을 뉴스로 동대문, 종로 일대 상가 매매가격은 오름세를 이어 가고 있다.

특히 청계천 일대 최대 상권을 형성하고 있는 동대문 시장은 그 동 안 소비 침체로 부진했던 분위기를 뒤집기 위해 매장 특화, 리모델링 등으로 부활에 안간힘을 쓰고 있다.

평화시장 등 재래 시장들을 비롯해 대형 쇼핑몰도 속속 개장을 준비하는 상황이다.

동대문관광특구협의회에 따르면 청계천 복원 이후 동대문 지역의 일평균 유동 인구는 100만명에 달할 것으로 보인다.

연간 외국인 방문객도 250만명을 넘어 설 것으로 전망된다.

이런 분위기에 발맞춰 기존 대형쇼핑몰은 매장 전문화에 나섰다.

두산타워는 이미 지하 1층에 두체존, 1층에는 퍼스트에비뉴를 마련했고 적자에 허덕이던 프레야타운도 리모델링 공사로 재도약을 노리고 있다.

패션TV, 굿모 닝시티, 라모도 등 신규 대형 상가들도 2006년 이후 문을 열 예정이다.

재래시장들도 새로운 고객맞이를 위한 준비에 여념이 없다.

청평화시장은 최근 대대적인 리모델링을 끝냈고 동평화시장은 리모델링이 진행 중이다.

흥인, 덕 운시장은 재개발사업 승인을 받아놓은 상태. 한편 도매상인들은 청계천 복원에 맞춰 벌써부터 주간영업을 논의하고 있다.

평화시장 내 의류납품점을 운영하는 김정훈씨는 “그 동안 이곳이 너무 낙후돼 동대문 쇼핑몰보다 쇼핑 여건이 좋 지 않다는 얘기가 많았다”며 “청계천 복원을 통해 동대문과 청계천 상가가 연결되면서 자연스레 휴식공간도 늘어나 쇼핑객이 많아질 것”이라고 설명했다 . 동묘역과 신설동역 사이 숭인동 지역 역시 청계천 복원에 따른 수혜 효과를 기 대하고 있다.

그 동안 주변지역에 비해 낙후됐다는 얘기가 많았지만 민간업체 를 중심으로 교육, 상업시설 개발이 한창 이뤄지고 있다.

동대문 쇼핑상권과 연계돼 시너지 효과도 누릴 수 있는 지역이다.

【청계천 인근 지가 40% 상승】 아직까지 기대감에 그칠 뿐 회복세를 낙관하기엔 이르다는 전망도 있다.

실제, 현재 분양 중인 동양파라빌 1층 상가의 경우 주변 임대 시세가 낮고 노후건물 이 산재한 지역여건에 비해 분양가가 높은 상황이다.

현재 1층 평당 분양가는 2000만원 수준. 최순웅 휴머스플래닝 팀장은 “청계천 효과를 통한 상권 기대 감은 있지만 아직은 장밋빛 전망만 하기는 힘들다”며 “다만 인근 아파트의 주거여건이 좋아진 만큼 이와 연계한 장기적인 상권 회복 조짐은 엿볼 수 있는 상황”이라고 밝혔다.

한편 지난 1~2년 간 청계천 주변 지가와 임대료를 서울시가 최근 모니터링 한 결과를 보면 이 지역의 변화조짐은 두드러진다.

강남의 테헤란로 주변이 17%의 지가 상승률을 보인데 반해, 청계천 주변은 평균 40%의 상승률을 보인 것으로 나타났다.

특히 청계3가 부근 관수동의 경우 47%로 가격대가 가장 많이 오른 것으로 나타났다.

서울시정개발연구원의 최근 설문조사를 봐도 청계천변 상권 변화를 쉽게 읽을 수 있다.

전체 건물주의 25%는 이미 건물의 리모델링에 착수한 것으로 조사됐 다.

현재 제조업과 음식료 도매, 출판업 등이 대부분을 차지하고 있지만 향후 유동인구 증가에 따른 외식업, 의류판매업 등이 각광을 받을 것으로 전망된다.

유영상 상가114 투자전략연구소장은 “청계천 일대는 그 동안 기대감이 크지 않았지만 청계천 개발로 기대심리가 높아지는 편이다.

앞으로 먹거리, 의류 고 객이 늘어나면서 주변 업종에도 많은 변화가 올 것”이라고 분석했다.

【경기 침체로 권리금은 큰 폭 하락】 특히 청계 7~8가 주변엔 매매가가 지난해보다 30% 이상 오른 상태다.

현재 매 매가는 1층 11평 점포 기준으로 평당 3000만원이 넘는 3억5000만원 수준. 한 동안 정체됐던 매매가격이 불과 2년 사이에 30% 가까이 오른 셈이다.

매매가가 뛴 반면 경기 침체로 임대료는 오히려 하락 추세를 보여 11평 기준 임대료는 월 80만원에 불과한 수준이다.

이곳 상인들은 아직까지 청계천 효과를 제대로 실감하지 못하고 있었다.

종로5 가 지하철역 부근의 청계천5가부터 시작된 평화시장 주변 상권은 여전히 불경 기 탓에 허덕이고 있다.

청계천 공사지역을 둘러싸고 평화시장 건너편 일반상 가들은 교통난과 맞물려 유동인구가 늘어난 게 사실이지만 효과는 느끼지 못한 다는 설명. 5년 이상 이 곳에서 금속물품을 납품했다는 한 업자는 “최근 들어 고객들이 많아지고 상인들의 기대심리가 높아진 것은 사실이지만 기대심리가 매출 회복세로 이어지지는 않고 있다”고 설명했다.

‘황금상권’으로 알려진 밀리오레와 두산타워 주변 지역도 청계천 개발 덕을 입기에는 아직 역부족이다.

한 때 1층 식당의 경우 권리금을 최소 5억원 이상 얹어줘야 팔린다는 얘기도 이젠 옛날 얘기다.

전체적인 부동산 가격 상승으로 매매가격은 상승세지만 경기 침체가 길어지면서 권리금은 대폭 줄었다.

지난해 만 해도 1층 25평 식당 상가 기준 권리금이 3억~5억원 선에 형성돼 있었지만 요즘은 2억원 선으로 떨어졌다.

밀리오레나 헬로APM 같은 대형쇼핑몰 내 상가 도 지난해 같은 기간에 비해 보증금이 무려 20~30% 이상 하락했고 권리금은 부 를 엄두도 못 내고 있다.

■아파트 시장은?■ 청계천 복원 구간은 서울 중심인 태평로부터 성동구 신답철교까지 총연장 5.8k m에 불과하다.

이에 따라 직접적인 청계천 복원 효과가 기대되는 지역은 종로 구, 중구, 동대문구, 성동구 등 일부 지역에 국한된다.

그나마 종로구, 중구, 동대문구는 상가 밀집 지역이라 아파트 물량 자체가 부족한 편이라 청계천 수 혜 아파트를 찾기도 어렵다.

전문가들은 청계천 복원의 동쪽 끝 구간인 동대문구와 성동구 일대 아파트 가 격이 강세를 보이고 있다고 입을 모은다.

반대로 서쪽 끝은 도심에 가까워 인 근 상가 매매가격에 영향을 주고 있다.

가격 상승폭은 크지 않은 편. 강남, 분당, 용인 등 판교 효과로 인해 40평형 아파트가 1억~2억원 이상 오른 지역에 비해 이 곳 상승폭은 크지 않다.

그나마 강북지역 가운데 가장 높은 상승률을 보이고 있다는 게 위안거리다.

이 지역 이해용 효진공인중개사 대표는 “학군이나 생활 여건이 부족해 청계천 효과만 으로 가격이 오르는 데는 한계가 있는 것 같다”고 설명했다.

실제 대표적인 청계천 복원 수혜 아파트로 꼽히는 성동구 하왕십리 청계벽산 아파트의 경우 28평형 거래 가격은 2003년에 비해 5000만원 상승하는 데 불과( ?)했다.

강남권을 제외한 다른 지역 아파트가 보합권에 머무른 데 비해서는 높 은 상승률이지만 그렇다고 아주 높은 편은 아니다.

그러나 가격 상승에 대한 기대감은 여전히 높다.

일반적으로 청계천과 같은 수 변공원은 주거 환경의 쾌적성을 높여 아파트 가격 상승 요인으로 작용한다.

양 재천, 중랑천 등이 대표적. 청계천 역시 분수, 광장, 인공폭포, 산책로 등이 설치돼 도심속 휴식 공간 역할을 톡톡히 할 것으로 보인다.

김은경 스피드뱅크 리서치팀장은 “청계천 복원이 윤곽을 드러내면서 다시 한 번 가격 상승을 기대해 볼 수 있을 것”이라고 설명했다.

【왕십리 뉴타운 투자처 부각】 청계천 복원은 왕십리 뉴타운 개발에도 영향을 미치고 있다.

왕십리 뉴타운은 대규모 도심 재개발이라는 호재와 함께 청계천 수혜효과까지 기대돼 강북에서 손꼽히는 투자 상품으로 자리 잡았다.

왕십리 뉴타운은 2010년까지 청계천과 조화를 이룬 친환경적 도심 주거공간으 로 개발돼 총 5000가구 아파트가 공급된다.

인근 탑공인중개 관계자는 “강북 일대에서 가장 투자 문의가 많은 곳이 바로 청계천과 뉴타운 이중 호재를 안고 있는 왕십리 지역일 것”이라고 설명했다.

현재 왕십리 뉴타운 지역의 평당 매 매 가격은 20평형 대 미만이 1500만~1700만원 선에서 거래되고 있다.

이 대표 는 “왕십리 뉴타운 개발로 학군, 주거환경 개선효과와 청계천 복원이 맞물리 면 왕십리가 용산과 함께 최고의 도심 주거지로 발돋움할 수도 있다”고 덧붙 였다.

현 시점에서 청계천 수혜 아파트 단지로 꼽히는 지역은 성동구 하왕십리 청계 벽산아파트, 마장동 현대아파트, 동대문구 용두동 신동아 아파트다.

청계천과 의 거리가 도보 3분 거리에 있는데다 단지 일부에서는 청계천 조망권까지 누릴 수 있기 때문이다.

올 하반기에 새로 분양하는 아파트를 눈 여겨 볼 필요도 있다.

비록 단지 규모 가 작은 아파트들이 대부분이지만 청계천 복원에 따른 주거 환경 개선 효과는 분명해 보이기 때문. 함영진 내집마련정보사 팀장은 “강북 실수요자라면 동대 문구, 성동구 지역에서 분양하는 아파트 가운데 청계천과의 접근성을 고려해 분양 전략을 세우는 게 좋다”고 조언했다.