재개발 '딱지' 팔아도 '장특공제' 받을 수 있나요

[하루하루]

재개발·재건축 입주권 매각하면
승계조합원 'NO' 원조합원만 공제

[서울경제]

아는 만큼 세금을 줄일 수 있습니다. 복잡한 부동산 세금, 알기 쉽게 풀어드립니다. /편집자 주

③장기보유특별공제의 마법

장기보유특별공제는 양도소득세를 확 줄일 수 있는 핵심 절세 제도로 부동산을 오래 보유할수록 세 감면 폭이 커지도록 설계돼 있습니다. 양도차익의 최대 80%까지 공제 받을 수 있어 그야말로 ‘특별한’ 절세 혜택을 볼 수 있는 신통방통한 제도입니다. 한데 이 제도는 부동산 경기 상황에 따라 너무 자주 변경된 탓에 납세자들이 헷갈리기 일쑤입니다. 이런 저런 특례가 많고 규제지역 여부에 따라 제각각이어서 가히 난수표가 됐습니다. 특히 문재인 정부에서 거주 2년 요건을 돌연 신설하면서 장기 1주택 보유자를 멘붕에 빠뜨렸죠. 10년 이상 장기 보유해도 실제 거주하지 않았다면 한 푼도 깎아주지 않았으니 난리가 난 것이죠. 그나마 윤석열 정부 들어 보유와 거주 기간 별로 공제율을 달리해 1주택 장기 보유자의 불만을 일부 누그러뜨렸습니다. 다른 것은 몰라도 장특공제의 최소 기본 요건이 ‘3년 이상 보유’라는 사실 만은 기억해 두시기 바랍니다

내년 5월9일까지 양도세 중과 한시 배제…다주택자도 장특공제 가능

장특공제를 두고 흔히 오해하는 건 다주택자는 공제 대상에서 무조건 제외될 것이라는 생각입니다. 다주택자도 조정대상지역(현재 강남 3구+용산구)에서 양도하는 주택이 아니라면 공제 대상이 됩니다. 이런 오해는 1주택 특례 공제만 있다고 착각하는 데서 비롯됩니다. 1주택 특례 공제 외에도 토지와 건물 등 모든 부동산에 적용되는 일반 공제도 있습니다.

알기 쉽게 정리하면 양도세의 중과세(세율 20~30%포인트 가산) 대상이면 일반 장특공제도 받지 못하고, 반대로 중과세 대상이 아니라면 장특공제(일반 또는 특례)를 받을 수 있습니다. 다만 내년 5월 9일까지 양도세 중과세에 대한 한시 유예가 적용되기 때문에 현재로선 다주택자가 서울 강남 아파트를 팔아도 기본 세율(6~45%)로 과세되고 장특공제(일반)도 받을 수 있습니다. 물론 내년 5월 9일까지 양도하는 경우에 한합니다. 이 조치로 다주택자가 강남 아파트를 처분할 경우 종전보다 세 부담이 절반 이상 줄어들 수 있습니다.

자료:국세청

1주택 특례 공제(최대 80%)는 3년 보유+2년 거주 …거주 요건 못 채우면 일반 공제 적용(30%)

자료;국세청

장특공제는 두 가지가 있습니다. 1세대 1주택자에게만 적용되는 특례 장특공제 외에도 모든 부동산에 적용되는 일반 장특공제가 있습니다. 일반 공제는 보유 기간이 3년 이상 이상인 토지와 건물·조합원 입주권을 양도할 때 적용됩니다. 재건축·재개발 입주권은 조합원으로부터 취득한 것은 제외되는 것을 유념해야 합니다. 한마디로 원조합원 지분만 인정하고 승계조합원 분은 인정하지 않는다는 것입니다.

일반 장특공제(표 1)는 보유 기간 3년(공제율 6%) 이후에는 연간 2%포인트씩 양도차익에서 빼주게 됩니다. 공제율은 최대 15년 보유에 30%입니다. 10년 보유한 토지를 양도할 때 2억 원의 양도차익이 발생했다면 4000만 원(2억 원 × 20%)을 공제합니다. 이때 산출된 1억6000만 원이 양도소득입니다.

1세대1주택 특례 공제(표 2)는 1주택이면서도 보유 3년과 거주 2년을 모두 충족한 경우가 해당됩니다. 1주택자라도 최소 거주 기간 2년을 다 못 채우면 일반 장특공제율(최대 30%)이 적용됩니다. 1주택 특례 공제는 실거래가 12억 원을 넘는 고가 주택을 양도할 때 주로 적용됩니다. 만약 1주택이면서 고가 주택이 아니라면 아예 세금 한 푼 안 내도 되는 비과세 대상이 되겠지요. 1주택 특례 공제율을 보면 보유와 거주 기간이 각각 3년 이상이면 양도차익의 12%씩 공제하고, 최대 10년까지 해마다 4%포인트씩 증가합니다. 10년 이상 보유·거주 요건을 다 채우면 80%까지 공제 받습니다.

재건축 입주권 보유기간, 양도일 아닌 관리처분일까지 인정

재건축·재개발 입주권의 장특공제 보유 기간은 옛 집 취득일로부터 관리처분계획인가일까지만 인정된다. 서울의 한 재건축 아파트 건설 현장./연합뉴스

공제율을 결정하는 보유 기간을 어떻게 산정할까요. 일반적인 주택의 보유 기간은 취득일부터 양도일까지입니다. 하지만 흔히 딱지로 불리는 재건축·재개발 입주권의 경우 종전 주택(낡은 옛 집) 취득일부터 관리처분계획인가일(관처일)까지만 보유 기간으로 봅니다. 만약 원조합원이 관처일 이후에 입주권을 매도하고 양도시점까지를 보유 기간으로 기산했다간 양도세 과소 신고로 가산세를 내야할 수 있습니다. 이에 따라 재건축·재개발 딱지를 팔 때 세금을 줄이려면(장특공제 적용받으려면) 관처일로부터 역산해서 최소 3년 이상 보유해야 한다는 결론에 이르게 됩니다. 반면 승계조합원의 경우 입주권의 보유 기간은 인정되지 않습니다.

그럼 10년 살던 낡은 빌라를 아파트로 재건축해서 준공 시점에 입주하지 않고 양도한 경우는 어떻게 될까요. 신축 아파트에 입주한 후 직접 살지 않더라도 과거에 종전 주택의 거주·보유 기간을 장특공제 요건으로 인정합니다. 10년 살았으니 양도차익의 80%까지 공제받을 수 있는 것이죠. 재건축·재개발 딱지는 원조합원·승계조합원 여부와 양도 시점, 다른 주택 보유 여부 등에 따라 다양한 사례가 나오기에 다음 기회에 별도로 자세히 소개해 드리겠습니다.

주의할 것은 장특공제와 양도세율에 적용하는 보유 기간이 대부분 같지만 상속 받은 주택은 다르다는 점입니다. 상속 주택을 팔 때 적용되는 장특공제의 보유 기간은 상속 개시일(사망일)~양도일인 반면 양도세 세율 적용 땐 피상속인(사망자)의 취득일~양도일 입니다.

자료:국세청

2년 거주하지 않아도 1주택 특례 공제…상가→주택 용도변경 꼼수 차단도

1주택 특례 장특공제를 받기 위해서는 3년 이상 보유와 2년 이상의 거주 기간이 필수이지만 예외도 있습니다. ‘상생 임대인’ 의 경우 2년 거주하지 않고 세 준 집을 팔아도 1주택 특례 공제를 받을 수 있습니다. 이외에도 공동 상속 주택에서 소수 지분 상속인의 보유 기간은 가장 많은 지분을 보유한 상속인의 거주 기간으로 산정합니다. 최대 지분 상속인이 2년 이상 상속 주택에 살고 있다면 소수 지분 상속인이 해당 주택에 거주하지 않아도 1주택 특례가 적용되는 것이죠. 또 직장 문제로 부득이 세대원과 함께 살지 않더라도 나머지 세대원이 거주했다면 해당 주택에 1세대가 거주한 것으로 간주합니다.

한편 올해 정기 국회에 제출된 세법 개정안에는 상가로 사용하다 비과세·장특공제 혜택을 노리고 양도 직전 주택으로 용도 변경하는 꼼수를 막기 위한 조치가 담겨 있습니다. 취득일 대신 용도 변경 일부터 보유 기간을 산정한다는 내용입니다. 이 법 조항은 2025년 양도분부터 적용됩니다. 또 세법상 주택의 개념을 명확히 해 오피스텔과의 구분을 용이하도록 했습니다. 종전 ‘사실상 주거용으로 사용하는 건물’인 주택의 개념이 ‘세대원이 독립된 주거 생활을 할 수 있는 출입구와 취사 시설,욕실이 각 세대 별로 설치된 건물’로 변경됐습니다. 이는 2024년 양도분부터 적용됩니다. 국회 통과여부를 지켜봐야겠지만 쟁점 법안이 아니어서 무난하게 통과될 것으로 예상됩니다. 다음 ④회에서는 흔히 증여 후 매각이 양도세 절세의 전략으로 알려져 있는데 과연 그런지 알아보도록 하겠습니다.