재건축 초과이익 8000만 원이면 부담금 0원... 내년 3월부터

[하루하루]

재초환법 국회 법안소위 통과
1주택 20년 보유, 70% 추가 할인
상한제아파트 실거주 폐지안은 보류

29일 서울 여의도 63아트에서 바라본 도심 아파트 단지 모습. 뉴스1

민간 재건축 사업의 최대 걸림돌로 꼽히는 '재건축 초과이익 환수제도' 완화 방안을 담은 개정안이 국회 법안소위를 통과했다. 당초 정부안에 없던 '20년 이상 장기보유자' 감면 혜택이 신설돼 오랜 기간 재건축 아파트를 보유한 1주택자는 감면율이 최대 95%에 이를 것으로 추산된다.

29일 국토교통부와 국회에 따르면 이날 국토교통위원회는 이 같은 내용의 개정안을 법안소위에서 통과시켰다. 정부가 지난해 9월 재건축 초과이익 환수제도 완화를 공식화하고 법 개정을 추진한 지 1년여 만이다. 개정안은 내달 국회 본회의를 거쳐 내년 3월 시행될 예정이다.

초과이익 부담금 2억→4,000만 원으로 뚝

이번 개정안은 당초 정부안과 비교해 부과 기준 완화 폭은 다소 축소됐다. 현 제도는 재건축 사업으로 조합이 얻는 이익이 3,000만 원을 넘으면 10~50%까지 부담금을 매긴다. 개정안은 면제 기준을 8,000만 원으로 올렸다. 당초 정부안(1억 원)과 비교하면 면제 문턱이 올라간 셈이다.

지금도 초과이익 구간을 5단계(3000만~1억1,000만 원)로 나누고 단계에 따라 10~50% 부과율을 차등 적용한다. 개정안 역시 부과율은 그대로 두되 초과이익 구간을 '8000만 원 초과~2억8,000만 원 초과'로 확대했다. 단계 구간도 기존 2,000만 원에서 5,000만 원으로 늘렸다. 이에 따라 지금은 초과이익이 1억1,000만 원을 넘으면 최대 50%를 토해내야 하지만, 새 제도에선 부과율이 10%(1,100만 원)로 확 줄어든다. 다만 이 역시 당초 정부안(1억 원 초과~3억8,000만 원 초과)과 비교하면 부과 기준을 강화한 것이다.

국토교통부 제공

대신 개정안엔 실수요자를 위한 장기 감면 혜택이 신설됐다. 20년 이상 재건축 아파트를 보유한 1주택자에겐 70% 추가 감면 혜택을 주기로 했다. 당초 정부안엔 6~10년 보유 때 최대 50%까지 부담금을 추가 감면해 주는 내용이 담겼는데, 개정안은 보유기간 10~15년 땐 60% 감면, 20년 이상 땐 '70% 감면' 식으로 감면 구간과 감면 폭을 늘렸다. 이렇게 장기 보유 감면 혜택이 더해지면 최대 감면율은 95%에 이르게 된다.

아울러 지금은 초과이익을 계산할 때 '추진위원회 구성 승인일~준공일'이 기준 시점인데, 정부는 시작 기준을 추진위 구성 다음 단계인 조합설립 인가일로 조정하기로 했다. 집값 산정 시기가 늦어지면 그만큼 집값 상승률이 낮아지는 효과를 볼 수 있다. 주택 고령자(60세 이상)는 담보 제공 조건으로 주택 처분시점(상속·양도 등)까지 부담금 납부를 미룰 수 있게 했다.

평균 부담금 8,800만→4,800만 원

정부가 개정안에 따른 부담금 감면 효과를 추정한 결과, 전국 재건축 단지 중 부담금 부과 고지서를 받는 단지는 기존 111곳에서 67곳으로 줄어들고, 67곳 중 44곳은 부담금이 아예 면제되는 것으로 나타났다. 평균 부담금 부과액은 현 기준으로 8,800만 원이지만 개정안 시행 땐 4,800만 원으로 45% 줄어들 것으로 추산됐다.

여기에 신설된 장기 보유 혜택을 추가로 적용하면 감면율은 더 커진다. 가령 현 기준에서 계산된 부과금이 2억 원이라면 개정안 시행 땐 1억4,500만 원으로 줄어든다. 여기에 20년 장기 보유 땐 70% 추가 감면을 받아 부담금이 4,350만 원으로 확 준다.

국토교통부 제공

시장은 아쉬움을 드러냈다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "이 제도는 본래 재건축을 억제하려고 만든 거라 폐지가 적합하다"며 "게다가 조합원 입장에선 추가 분담금이 올라가는 추세에 부담금이 더해지는 구조라 당장 재건축이 활성화하긴 쉽지 않아 보인다"고 했다.

분양가상한제 주택 청약 당첨자의 실거주 의무를 폐지하는 내용을 담은 주택법 개정안은 이날 법안소위 문턱을 넘지 못해 국회 임기 내 통과가 불투명해졌다.