토지임대부 분양주택, 10년 거주 후 개인간 거래 허용

[하루하루]

시세차익 보장…주택법 개정안, 국회 본회의 통과 앞둬
토지임대료 여전히 부담 요소…임대료 관리·정책대출 조건 '관건'
도심공공주택 복합사업 분양가상한제 적용 제외

3억 원대 '반값아파트' 500호 들어설 고덕강일 3단지 예정 부지
(서울=연합뉴스) 황광모 기자 = 분양가 3억 원대의 토지임대부 분양주택이 들어설 서울 강동구 고덕강일 3단지 사업 예정지의 모습. 반값아파트로 불리는 토지임대부 분양주택은 공공이 토지를 소유하고 건축물 등에 대한 소유권은 분양받은 사람이 취득하는 분양주택의 유형이다. 40년간 거주한 뒤 재계약(40년)을 통해 최장 80년을 살 수 있다. 2023.2.27 hkmpooh@yna.co.kr

(세종=연합뉴스) 박초롱 기자 = '반값 아파트'로 불리는 토지임대부 분양주택에 10년간 거주했다면 공공기관이 아닌 개인에게 집을 파는 일이 가능해질 전망이다.

지금은 막혀 있는 매매를 통한 시세 차익이 가능해지는 것이다.

4일 국회 국토교통위원회에 따르면 지난달 30일 주택법 개정안이 국토위 전체회의를 통과하고 본회의 상정을 앞두고 있다.

토지임대부 분양주택은 토지는 공공이 보유하고 건물만 분양해 분양가를 낮춘 주택이다. 김헌동 서울주택도시공사(SH) 사장이 역점 사업으로 삼아 서울 내 공급을 추진하고 있다.

걸림돌은 현행 주택법상 토지임대부 주택의 의무 거주기간을 10년으로 두고, 매각은 반드시 한국토지주택공사(LH)에 해야 한다고 정해둔 점이었다.

매각 금액은 입주자가 납부한 입주금과 그 입주금에 1년 만기 정기예금의 평균 이자율을 적용한 이자를 합한 금액으로 결정된다.

분양받은 사람이 주택을 자유롭게 사고팔 수 없을 뿐 아니라 시세 차익도 기대할 수 없는 구조다.

국토부 관계자는 "공공분양주택은 주거 사다리 기능을 해야 하는데, 분양가와 별반 차이가 없는 금액으로 LH에만 환매를 할 수 있도록 하면 임대주택과 다름없다는 문제가 있었고, 이에 따라 SH가 공급을 확대하려 해도 애로를 겪었다"고 말했다.

김헌동 SH공사 사장 인터뷰
(서울=연합뉴스) 배재만 기자 = 김헌동 서울주택도시공사(SH공사) 사장이 지난달 28일 서울 강남구 본사 사장실에서 연합뉴스와 인터뷰를 하고 있다. 2023.12.1 scoop@yna.co.kr

주택법 개정안은 LH로 국한된 토지임대부 주택의 환매 대상 기관을 SH 등 지방공사로 확대하는 내용을 담았다.

전매제한 기간 10년을 두고, 이 기간이 지나면 개인 간 자유로운 거래를 허용한다.

법 개정이 완료되면 시세 차익을 누릴 수 없어 '반쪽짜리'라고 평가받던 토지임대부 분양주택 추진이 탄력받을 수 있는 여건이 마련되는 셈이다.

국토위 국토법안소위원회에서 박재유 수석전문위원은 "주택법 개정안은 토지임대부 분양주택을 공급받은 사람의 재산권을 보호하면서도 단기적인 전매 차익을 노리는 투기를 방지하기 위해 일정 기간 전매제한을 설정한다는 취지라는 점에서 입법 필요성이 인정된다"고 밝혔다.

국토위 전체회의
(서울=연합뉴스) 한상균 기자 = 15일 국회 국토교통위원회에서 김민기 위원장이 전체회의를 진행하고 있다. 2023.11.15 xyz@yna.co.kr

다만 토지임대부 주택 활성화를 위해선 해결해야 할 과제가 아직 많다.

SH는 올해 서울 강동구 고덕·강일과 강서구 마곡지구에 토지임대부 분양주택 1천350가구를 뉴홈(공공분양주택) 사전청약을 통해 공급했다.

고덕강일3단지(500가구)의 전용면적 59㎡ 추정 분양가는 3억5천537만원이다. 분양가만 보면 '반값 아파트'가 맞지만, 여기에 추정 토지 임대료 월 40만1천원이 붙는다.

마곡 10-2(260가구)의 59㎡ 추정 분양가는 3억1천119만원이며 추정 토지 임대료는 월 69만7천600원이다.

이는 아파트에 딸린 대지 지분에 대한 임대료로, 택지를 만드는 데 들어간 조성원가에 은행 3년 만기 정기예금 이자율을 적용한 금액이다.

토지 임대료는 본청약 때 확정되는데, 지금보다 금리가 더 올라가면 임대료가 상승하게 된다.

송승현 도시와경제 대표는 "토지 임대료를 올리면 수요자들에게 부담스럽고, 너무 낮추면 지속가능성이 떨어진다"면서 "토지임대부 주택은 일정 부분 재원이 들어가는 형태이기 때문에 토지 임대료를 얼마나 안정적으로 측정하고 관리할 수 있느냐가 중요하다"고 말했다.

개정안에는 토지임대부 분양주택의 토지 임대료 납부 방식을 지금의 월별 납부 외에 선납 방식도 추가하는 내용도 담겨있다.

토지임대부 주택을 분양받은 사람에 대한 정책자금 대출 문제도 풀어야 한다.

뉴홈 '나눔형'을 분양받으면 최대 5억원 한도 내에서 분양가의 80%를 최장 40년간 낮은 고정금리(연 1.9∼3.0%)로 빌릴 수 있는 전용 모기지를 이용할 수 있다.

토지임대부 주택 수분양자는 지금으로선 조건이 같은 전용 모기지를 받을 수 없다. 토지와 건물을 모두 소유하는 분양주택과 달리 토지와 건물 소유주가 달라 일반 주택담보대출을 적용하기 어렵기 때문이다.

토지임대부 주택에 적용할 대출 방식에 따라 수요자들의 선호는 달라질 수 있다.

서울시, 고덕강일에 토지임대부 주택 500세대 공급
(서울=연합뉴스) 서울시가 강동구 고덕강일지구에 전용 면적 59㎡의 토지임대부 분양주택 500세대를 공급한다고 28일 밝혔다. 사진은 고덕강일3단지 조감도. 2022.12.28 [서울시 제공. 재판매 및 DB 금지] photo@yna.co.kr

한편, 주택법 개정안에는 도심공공주택 복합사업을 통해 공급되는 일반분양 주택을 분양가 상한제 적용 대상에서 제외하는 내용도 담겼다.

문재인 정부 때 도입된 도심공공주택 복합사업은 민간사업으로 개발이 어려운 역세권, 준공업지역, 저층 주거지를 LH 등 공기업이 확보해 주택을 공급하는 사업을 뜻한다. 지금까지 증산4구역, 신길2구역, 쌍문역 동측, 방학역 일대 등이 예정지구로 지정됐다.

그러나 공사비 증가로 사업비가 불어난 상황에서 해당 지구에 일률적으로 분양가 상한제를 적용하면 조합원 분양가가 일반 분양가보다 높아질 수 있다는 문제가 발생했다.

이번 개정안이 통과되면 도심공공주택 복합사업을 통한 주택공급이 좀 더 원활해질 것으로 전망된다.