부가세 일반사업자 건물 매매 계약 체결 건물부분 부가세 안분 계산

[운영자]

일반사업자 건물 매매 계약 체결 건물부분 부가세 안분 계산

일반사업자의 상가건물을 매도하는 중개를 하는 경우 부가가치세 (건물분)가 과세 됩니다. 따라서 일반과세자로 사업자등록 후 해당 상가를 사업용(임대)으로 이용하면 과세 된 부가가치세 (건물분) 를 환급받을 수 있습니다.

토지를 매입하는 경우 부가가치세를 내지 않습니다. 건물을 매입할 때 거래가액을 건물분(과세)과 토지분(면세)으로 구분해야 하는 이유입니다. 계약서상 거래가액이 건물금액과 토지금액으로 명확히 구분되어 있다면 계산이 쉽습니다.

다만, 일반적으로는 건물과 토지를 일괄 금액으로 매입하게 됩니다. 순차적으로 ① 감정가액 ② 기준시가 ③ 장부가액 ④ 취득가액을 기준 삼아 안분계산을 합니다. 안분계산이란 사업자가 과세사업과 면세사업을 겸영하는 경우 과세 매출액과 면세 매출액을 분리하는 절차를 뜻합니다.

예를 들어 건물 금액 3억원, 토지 금액 7억으로 총 건물 매입 가격이 10억원일 경우를 가정해 보겠습니다. 이 때는 안분계산을 통해 부가가치세가 면세되는 토지 금액 7억원을 제외하고, 건물금액 3억원의 10%인 3천만원의 부가가치세가 과세되는 것입니다.

상가건물을 매매나 분양할 경우 반드시 부수 토지가 같이 공급되나, 세법상 토지의 분양(양도)가액 중 건물가액을 구분하지 않으면 부가세 계산을 할 수 없는 바 이의 구분법을 부가가치세법 시행령 제64조에서 규정하고 있습니다. 그 세법상 건물 과세표준의 규정 내용은 다음과 같습니다.

1). 토지의 실거래가액과 건물의 실거래가액이 구분되어 있는 경우 그 실거래가액으로 안분계산 합니다.

2). 실거래가액 구분이 불분명한 경우 다음 순서로 안분계산 합니다.

1) 감정평가가액이 있는 경우 => 감정평가가액으로 안분

2) 기준시가가 모두 있는 경우 => 공급계약일 현재 기준시가로 안분

3) 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우 => 장부가액 (장부가액 없는 경우취득가액)으로 안분

3 순위 감정가액도 없는 경우는 소득세법 제99조에 의거 토지·건물의 기준시가 (개별공시지가 등)의 비율로 안분 계산한 가액으로 합니다. 한편 건물의 건축 중에 토지와 건물을 함께 공급하는 경우에는 공급계약일 현재에 건축법상의 건축허가조건에 따른 건물이 완성된 것으로 보아 건물의 기준가액의 의해 부가세를 산정합니다.

다만, 당초의 건축허가조건이 변경되거나 건축허가조건과 다르게 건물이 완성되는 경우에는 해당 건물 등이 완성된 날에 정산해야 합니다. 부가세를 절세하려면 기준시가 원가 비율산정 후 감정평가 예정가액 비율과 검토한 수 유리한 가액을 계약서에 기재 후 분양·양도하고 그 금액으로 부가세를 신고하면 됩니다. 감정가액이 유리할 경우 절세액의 일부로 감정료를 부담하면 될 것입니다.

시장가격으로 이미 결정된 총분양 양도가액이나 거래금액 중 가급적 건물가액을 낮추고 토지가액을 높게 하여 계약서 작성하는 방안이며 근거는 감정가액 비율입니다.

낡은 건물을 취득해 사업상 철거할 경우에는 주택이나 건물 취득시 거래 대상에서 건물 등을 제외하고 양도자가 철거 조건으로 하는 방안도 부가세나 양도세 중과세를 피하는 절세사례입니다.

부동산 매매시 토지와 건물 구분 없이 매매되는 것이 대부분이나 세금계산시 구분해서 신고해야하고 취득세 계산시 건물부가세는 포함되지 않으므로 건물부분은 구별해야 하며 부가세 포함된 가격인지 아닌지도 구분해서 신고해야합니다. (거래 당사자가 건물, 토지가격이 합의되면 그 가격으로 하면 합의가격도 가능은 합니다. 실무에선 주변신고 관례로 적용하는 경우도 있습니다.)

▶ 계산예시

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거래 상가건물 매매계약서에 단서로 건물에 대한 부가세는 별도라도 특약 란에 기록을 했다고 하면 매도인은 매수인에게 건물에 대하여서는 세금계산서를 발행하고 토지에 대하여서는 계산서를 발행하고 부가세는 별도로 받아 세무관서에 납부를 하여야 합니다.

매수인은 일반과세자로 사업자등록을 한 후 매도인에게 발급받은 세금계산서를 첨부하여 부가세 환금신청을 하면 건물분에 대한 부가세는 환급을 받을 수 있습니다.

상가건물 근린생활시설을 매매하면서 계약서에 특약으로 부가세 포함이라고 작성하거나 부가세에 대하여 언급이 없는 경우에는 매매가액에 부가세가 포함이 되어 있는 것으로 통상적으로 간주를 하고 있습니다. 그렇다고 하면 역시 부가세 부담은 매도인이 부담을 하는 것입니다.

[자료 : http://band.us/#!/band/59244224]