신도시 아파트 분양권…규제 비웃듯 편법거래

수도권 입주예정 단지와 일부 오피스텔에 부동자금이 몰리면서 단기간에 억대의 프리미엄이 붙고 있다. 국세청 세무조사 강화 등 정부가 강력한 부동산 안정정책을 연일 발표하고 있지만 '약발'에 틈새가 생긴 모습이다. 경기 화성 동탄, 용인 동백 등 수도권 신도시 아파트에는 1억원 이상의 프리미엄이 형성돼 있다. 이들 지역은 분양권 전매가 소유권 이전시점까지 제한되는 투기과열지구지만 소위 '복등기' 매물이 나오고 있다. 오피스텔 역시 상대적으로 규제가 덜하다는 장점에 투기자금이 꾀고 있다. 투기지역에서도 분양권 거래가 가능하며 종합소득세 부과 대상에서도 제외되는 현행 법규의 맹점을 이용해 청약과열에 계약도 하기 전부터 억대의 웃돈이 붙고 있다. 최근 분양한 경기 화성 동탄, 용인 동백 등 수도권 신도시의 입주 예정 아파트 웃돈이 분양가 대비 최고 1억∼1억5000만원가량 형성돼 있는 등 프리미엄이 천정부지로 치솟고 있다. 분양권 전매가 소유권 이전 시점까지 제한되는 이들 투기과열지구에선 지방 이주나 해외 이민 등에 한해 분양권을 예외적으로 팔고 살 수 있다. 또 전매가 금지된 분양권 중 일부는 소위 ‘복등기’ 가능 매물로 시장에 나오는 것으로 알려졌다. ◇대형아파트, 분양권 웃돈만 최고 1억5000만원=오는 2006년 상반기부터 줄줄이 입주를 앞두고 있는 용인 동백지구의 경우 전매 가능한 33평형 분양권은 현재 1억원가량 웃돈이 형성돼 있다. 아파트별 33평형 분양가는 계룡리슈빌 2억3280만원, 주공의 동백 뜨란채 1단지 2억1300만원, 동원로얄듀크 2억4877만원선이었다. 동백지구 입구에 위치한 M부동산 관계자는 “30평형대는 브랜드와 상관 없이 전반적으로 1억원, 40평형대는 1억5000만원 정도 웃돈을 줘야 살 수 있다”며 “입주 시점에서는 공식적으로 거래가능한 물건이 더 나오겠지만 프리미엄이 떨어질 가능성은 낮다”고 내다봤다. 인근의 K공인 관계자도 “분양가가 2억800만원이고 웃돈이 1억1000만원이었던 상록롯데 32평형을 엊그제 하나 거래했다”고 말했다. 동백지구의 경우 현지 중개업소에는 서해그랑블과 동백코아루 33평형 로열층 웃돈이 각각 8000만원, 9500만원이 붙은 채 나온 것으로 알려졌다. 지난해 하반기부터 시범단지 분양을 시작으로 줄줄이 선보였던 화성 동탄신도시 역시 분양한 지 1년이 안된 분양권도 30평형대 기준으로 7000만∼9000만원가량 웃돈이 붙은 것으로 나타났다. 현지 중개업소에는 시범단지에 선보인 롯데다숲캐슬 33평형(웃돈 9000만원), 월드메르디앙·반도보라빌 35평형(＂8700만원), 아이파크 34평형(＂7500만∼8000만원), 한화꿈에그린 33평형(＂7000만원) 등의 거래가능 매물도 나와 있다. 또 올 상반기 분양한 서해그랑블 47평형도 웃돈만 8000만원가량인 것으로 나타났다. 동탄 인근의 한 중개업소 관계자는 “입주 때는 30평형대 웃돈이 적어도 1억5000만원선은 될 것으로 예상한다”고 말했다. 경기 파주신도시에 앞서 들어설 교하지구 역시 30평형대는 3000만원, 40∼50평형대는 5000만원가량 웃돈이 붙어 있다. 현지 H공인 한 관계자는 “동문 32평형 로열층은 현재 프리미엄을 3000만원가량 줘야 구입 가능하다”고 전했다. 교하지구의 경우 입주가 빠른 단지는 올 12월부터 예정돼 있다. ◇속칭 ‘복등기’ 가능 분양권도 돌아다녀=한편, 분양권 전매가 허용되지 않는 일반 분양권 매물도 암암리에 거래되는 것으로 알려졌다. ‘복등기’라고 불리는 물밑 거래는 분양자(매도자)와 매수자가 향후 소유권 등기시점에서 동시에 매도·매수 등기를 하면서 소유권을 이전하는 것이다. 그러나 매수자는 매도자의 취·등록세 뿐만 아니라 본인 명의로 등기할 때의 취·등록세까지 총 2번의 세금을 내는 것이 관례다. 또 매수자는 중도금 이자후불제 매물의 경우 후불제로 납부해야 하는 이자까지 대신 물어야 한다. 파주 교하지구 인근의 K공인 관계자는 “복등기 물건의 경우 당장 매입하는 비용은 저렴하지만 등기비용과 이자비용까지 포함하고 여기에 위험까지 감수한다면 결코 작은 비용이 아니어서 추천하긴 곤란하다”고 설명했다.