스크랩 아파트 선호도 평가표 (아파트 분석 툴)

[이재욱]

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** 아래 아파트 분석 평가표는 제가(하영수)2004년 최초 작성하여 인터넷에 배포하였으나  최근의 시장(트랜드)변화 상황에 적절치 못한점을 수정하고 일부 인터넷 칼럼리스트중 제 글을 무단 도용 유포하고 있어 기존 2004년 기준 평가표를  2008년기준으로 수정 보완함과 함께  아파트 분석 평가표의 작성자와 출처를 명확히 하여  재 배포합니다. 

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** 아파트 선호도 평가표**(작성자:하영수 출처:http://cafe.naver.com/joinsin)

 

부동산을 (아파트) 매입 대상 결정에가장 큰 영향을주는것은 비용이다. 1억원을 들고 물건을 찿으면 언제나 그것보다 조금 많은 돈이 소요되는 것이 좋아 보이게 마련이다. 따라서 2억원을 들고 찿으면 좋은 것이 많겠다 생각하지만 또 조금 더 비싼 것이 맘에 들어보인다.

그래서 구입비용의 많고 적음과 시기와 규모와 관계없이 언제나 선택에 있어 고민되는 것은 똑같은 듯하다

그래서 전 부동산 매입에서 가장 중요한 요소는 거주자의 경제적.환경적 욕구에 부합되고 부차적으로 적절한 매도 시기에 현금화가 잘되는 곳을 택하라고 말하고 싶다.

부동산이란, 특히 거주목적의 아파트라면 내가 봐서 좋으면 남도 좋아하게 마련이다. 그런 곳이 거주와 투자라는 두가지 목적을 모두 달성할 확률도 높다는 생각이다.

그럼 어느 곳의 어떤 부동산을 매입할 것인가. 수많은 원칙 중 제일 먼저 생각할 기준은 너무 좋은 곳보다는 나쁘지 않은 곳을 찿는 것이다. 조망권.교육.교통과 기타 여러 가지가 충족돼 마음에 드는 곳은 찾기 힘들다. 찿더라도 매수자의 경제적 여건과 부합되지 않을 여지가 있다.

그러면 차선으로 나쁘지 않은 곳을 찿아야 한다. 그럼 어떤곳이 나쁜가부터 알아야 한다. 내가 싫으면 남도 싫어한다.

교통 교육.환경...이런 요소는 누구나 잘 알고 있다. 그래서 좋은 곳과 나쁜 곳을 구분하기 위해 아파트의 비교 평가표를 나름대로 한 번 만들어보길 권한다.

보는 관점에 따라 달라지지만 한번 만들 필요가 있다. 아래 적은 기준은 필자가 보는 관점이다. 기준을 정해 개별적으로 보지않고 비교 평가해보면 좀 더 객관적으로 평가하게 마련이다. 좋은 곳 나쁜 곳을 쉽게 볼 수 있으리라 생각한다.

일부는 오해의 소지도 있을 수 있으나 어디까지나 필자 기준이니 이해하시기 바란다.

①위치 및 규모에 대한 평가
사람은 누구나 생활 여건에 따라 매입할 수 있는 지역을 선택해야 한다. 그러한 한정된 선택의 범위 안에서 최상의 선택을 하는 방법을 알아보자.

먼저 아파트의 위치와 규모에 대한 평가방법이다.
⑴가구수=일반적으로 1000가구 이상의 단지는 상가와 유치원 등 생활편의시설이 갖춰져 있다. 또 가구 수에 따른 규모의 경제로 관리비도 경제적이다. 단지 규모가 작을수록 그런 이점이 감소하므로 일정 세대 수 이상의 단지를 비교 평가해야 한다.

과거 주거공간이 부족하고 아파트 선호도가 높았던 시절에는 아파트라는 이름만으로 가격이 상승했다. 하지만 주거시설이 거의 아파트화되고 있는 요즘에는 아파트 간 질적 경쟁 시대가 시작됐다고 할 수 있다.

난개발 시대의 ‘나홀로 아파트’나 단독 혹은 빌라 밀집 지역 사이의 소규모 아파트단지는 아파트 특유의 ‘끼리 문화’가 형성되지 못한다. 결국 아파트 규모에 따른 가치를 반영해 향후 가격 하락 요인을 점검해야 할 것이다.

⑵인접 아파트 현황=일정 규모를 갖춘 아파트단지라 해도 신도시처럼 아파트로 이뤄진 지역의 아파트와 구도심 지역의 재개발 아파트처럼 주택이 주류를 이루는 단지는 커다란 차이가 있다.

아파트 주거문화의 특성 중 하나는 동질성과 익명성이다. 가구별로 독립된 공간에 거주하지만 이웃과 비슷한 주거환경과 생활 방식으로 눈에 띄지 않아 익명성이 보장된다.

하지만 단독이나 연립 등의 비아파트가 주류를 이루는 곳은 아파트 주민이라 해도 상대적으로 동질성과 익명성이 떨어져 선호도 역시 떨어진다. 이러한 관점에서 보면 소규모 아파트라고 해도 주변의 대단지 혹은 대단위 아파트 생활권에 포함되어 있다면 소규모 단지로서 불리한 점을 상대적으로 감소된다.

단독 및 연립주택 지역의 1000가구 단지보다 아파트촌의 500가구가 오히려 선호도가 높다는 것이다.

⑶브랜드=건설사에 따른 브랜드 파워는 비슷한 입지라 해도 서울 강남권 기준으로 5000만~2억원의 가격 차이를 가져온다. 브랜드에 따른 가격 차이는 공산품에서는 당연시되어 왔으나 부동산에서 브랜드의 가치가 가격을 좌우하게 된 것은 최근의 현상이다.

근래 건설사의 이미지 재고를 위한 광고와 차별화 노력은 그러한 가치 반영에 따른 결과다. 향후 브랜드의 차별화에 성공한 건설사의 아파트는 지역과 평형에 따른 일률적인 분양가격에 브랜드가치에 따른 프리미엄이 붙는다. 그만큼 소비자의 선호도에 많은 영향을 주고 있으므로 미래 가치가 손실되는 것을 방지하기 위해 브랜드에 따른 평가를 해보아야 할 것이다.

⑷지역별 가치 평가=각 지역 여러 요소들의 작은 차이가 서로 영향을 주고받아 가격의 차이라는 형태로 나타난다. 그러므로 어느 곳은 오르고 또 어느 곳은 오르지 않는 원인을 어느 한 요소만을 부각하여 단정적으로 말할 수는 없다.

다양한 여러 요소가 종합적으로 영향을 끼쳐 지역의 가치를 변화시키는 것이다. 여러 요소를 종합적으로 고려해 지역을 분석해야 향후의 투자 시기와 가치 실현의 시기를 예상할 수 있다. 지역별 가치 평가 방법을 간단하게 알아보자.

첫째, 지역의 특성을 알면 악재가 호재로 변한다. 주택 및 도시 건축물의 생애는 신축에 의한 탄생과 도시 기반시설의 구축 단계인 성장기, 도시 기반시설의 완비와 입주민의 정착 단계인 성숙기, 도시 건물의 노후화와 거주민의 유출에 따른 쇠퇴기, 그리고 연이어 시작되는 악화기(슬럼화)로 나뉜다.

미국처럼 땅이 넓고 택지개발이 쉬울 경우 주거 수요가 늘어나면 주거 지역을 신설하는 것이 기존 주거단지를 재개발하는 것보다 유리하다. 이러한 이유로 건축물의 생애는 슬럼화의 단계까지 진행하여 재개발등을 시행하게 된다. 또는 악화기로의 이행을 막기 위해 그 이전 단계에서 리모델링을 하고 있다.

우리나라의 경우 6・25전쟁 이후부터 60~70년대의 산업 개발과 함께 도시시설이 건설되어 미국처럼 100년이 넘는 건축물이 없다. 이 때문에 재건축 경험이 없으며 국토의 특성상 집을 지을 택지가 부족하다. 그러므로 미국과 같이 새로운 주거 지역을 확장할 수 있는 여건이 안 되며 이는 주택단지가 슬럼화되기 전에 재건축을 해야 하는 이유가 되기도 한다.

이른 재건축과 재개발에 대해 일부에서는 자원의 낭비라고 비판한다. 하지만 건물이 노후화되는 쇠퇴기 초기에 재건축, 재개발을 하는 것은 택지 및 주택이 부족한 우리나라 여건상의 불가피한 선택이다. 이처럼 우리나라의 특성을 알고 나서 각 지역의 상태를 보고 판단한다면 미래 가치를 파악할 수 있을 것이다.

요즈음 강북의 뉴타운 개발 지역과 재개발 사업 지역을 바라보며 “부동산에 가치가 없는 곳은 없다” “어느 곳이나 나름의 가치가 있으며, 그것을 누가 먼저 파악하고 매입해 가치가 실현될 때까지 보유할 수 있는가의 문제일 뿐”이라는 생각이 든다. 어제의 음지가 오늘 양지가 될 수 있음을 다시 한 번 깨닫게 되는 것이다.

둘째, 상승률이 높은 곳이 더 오른다. 이는 잘 알려진 부동산의 여러 특성 중 하나이다. 수도권 1기신도시를 보면 비슷한 도시 규모와 녹지비율, 분양가 등의 조건이 대등했다. 하지만 10여 년의 세월이 흐른 지금 각지의 가격은 큰 차이를 보이고 있다. 이러한 차이는 인접 지역민의 미묘한 선호도와 함께 오르는 곳이 더 오르는 부동산 특유의 상승 요인이 작용했다고 보인다.

셋째, 교통이 편리하고 상업 지역과의 연계성이 좋은 곳이 상승 폭도 크다. 기존의 도심권에 새롭게 생성된 상업 지역이 교통과 주거 측면에서 기존 도시보다 좋은 입지와 여건을 갖추었을 때에는 신흥 지역이 구도심권보다 더욱 큰 상승을 보인다.

신흥 상업 지역은 시간이 지남에 따라 구시가지의 상권까지 흡수하게 된다. 특히 이때 편리한 교통망의 확충과 환경적 선호도를 갖춘 주거 지역이 상호 상승 요인으로 작용한다. 그러므로 기존 교통망의 연계성과 주변 상업 지역의 수요를 함께 판단해야 한다.

넷째, 부동산은 심리다. 교통과 환경,교육 등이 별 문제가 없는 곳이라 할지라도 극히 미묘한 심리적 문제가 선호도를 감소시켜 가격에 반영되기도 한다. 우리나라는 남북관계에 따라 지역 선호도와 택지개발지구와 비택지개발지구 간의 선호도, 그리고 경부고속도로 건설로부터 시작된 남쪽 선호 심리 등이 그것이다. 이러한 심리적 선호도를 세심하게 분석하고 가격 평가에 반영해야 한다.

⑸주차공간=우리나라 자동차 보유 대수는 1997년 1000만 대를 넘어섰다. 이후로도 계속 증가해 현재 인구 6.5명당 자가용 한 대라는 보급률이다. 이러한 추세는 앞으로도 지속될 것이다. 그에 따른 주차공간의 문제는 아파트를 선택하는 데 매우 중요한 요건이 되고 있다.

②환경 및 조망에 따른 비교 평가
최근 동탄 신도시 분양에서 실시한 선호도 조사에 따르면 건설사의 브랜드 이미지보다 녹지공간과 조망, 환경에 대한 선호도가 아파트 선택에서 더 중요한 요소로 됐다.

이는 주거공간으로서의 휴식 기능과 더불어 교육 및 생활공간으로서의 편리성, 유해시설의 존재 여부에 따른 선호도가 아파트의 선택에 중요한 요인임을 나타낸다. 이러한 관점에서 호재와 악재를 정확히 평가하여 매입해야 할 것이다.

⑴산・호수・강 조망권에 따른 비교=도시민의 자연친화적 욕구는 도시 산업화기간에는 간과되어 왔다. 하지만 1990년대 이후 소득 수준의 향상과 더불어 주거가치 평가에서 중요한 요소로 자리잡았다. 자연친화적 욕구의 대표적 요소인 조망권 가운데 산과 강, 호수의 조망권은 아파트 가격에 막대한 영향을 준다.

심지어 평형의 가격 차이보다 조망 여부에 따른 가격 차이가 더 커지고 있다. 통상적으로 최상의 조망권을 확보한 곳은 같은 단지 내 전체 가구의 2~5% 정도이다. 최상의 조건을 가진 곳은 향후 매매 시 매도자 우위의 거래를 할 수 있다.

조망권 평가의 기준은 거실 및 침실에서의 완전한 조망권 확보와 가시거리 내 유해시설물의 존재 여부다. 또한 단지 내부에 위치한 아파트로서 외부 조망이 불가하지만 단지 내 녹지공간의 조망이 가능한지 여부도 점검하자.

⑵준자연환경 조망권(골프장 및 준농림지)=자연 그대로의 자연환경은 아니어도 인공적으로 조성된 녹지공간도 조망권으로 인정된다. 골프장의 그린, 왕릉 등의 문화재 보호구역, 보호녹지 등의 조망 가능 여부가 바로 그것인데. 경우에 따라서는 자연 녹지보다 더 선호되기도 한다. 자연적인 숲은 아니지만 농지도 시야 확보와 사생활 침해 감소 요인으로 선호된다.

⑶생활편의시설 이용성 평가=대형 할인점의 입점은 주변 주거 지역의 주택 가격이 20% 이상 상승하는 요인으로 작용한다. 이러한 시설을 도보 10~15분에 이용할 수 있는 곳이 최적지다.

대형 할인점과 너무 근접하여 주차와 소음을 유발하는 단지는 오히려 선호도가 떨어진다. 또한 주거지 인근의 작은 공원 및 체육시설의 여부와 이용 거리도 선호도에 주요하게 작용한다. 도보 10~15분 거리에 있으면 집값이 상승하게 된다.

도보로 10~15분 거리는 이용자가 거부감을 느끼지 않고 주거공간과 인접한 지역으로 인식하는 거리다. 그이상의 거리는 이용 횟수가 감소로 주택 가격에 영향력이 적다. 또 스포츠센터나 문화센터, 도서관 등은 도보 15~20분 정도로, 약간의 거리감이 있다 해도 도보 및 자전거로 이용이 가능하면 호재다. 이런 시설은 도시민의 문화 욕구 증가와 여가 시간의 증대로 날로 영향력이 커져가고 있다.

⑷유해시설물이 주변에 있다면=주거환경 평가에서 호재와 반대로 악재로 작용하는 요소가 있다. 상가나 유흥가의 간판 조명에 의한 수면 방해와 조망권 침해, 소음 발생 여부가 대표적이다.

소각장, 매립장, 도축시설, 대형 농축산물 유통시설, 장례식장과 고압선 철탑 및 선로 인접성 등 주거환경 유해시설의 존재 여부도 중요하다. 이러한 시설은 존재 이유만으로도 지역의 가치 평가에서 상당한 심리적 악재로 작용한다.

그 외에 4차선 이상의 도로와 인접한 아파트단지는 방음벽으로 인한 조망 및 일조권 침해와 소음, 분진에 따른 불편도 점검할 사항이다.

⑸기타=조망의 측면에서, 가시거리 내에 다른 시설물이 존재하지 않는 것이 중요하다. 이는 시야의 확보와 주거공간에 대한 사생활 보호 측면에서도 선호되는 요소로 평가된다.

③교육시설에 따른 비교
우리나라 도시민이 주거지를 선택하는 데 있어 최우선 항목은 교육환경일 것이다. 주거용 부동산의 가격은 입주민의 선호도와 직결되며, 전세나 매매 역시 이러한 선호도가 가격 상승 요인이 되고 있다.

강남구에서 같은 시기, 같은 업체에서 건설한 아파트 가격이 4000만 원 이상 격차를 보이는 곳이 있다. 원인을 알아보니 배정 중학교가 달랐다. 명문으로 알려진 학교로 배정 받기 위해 해당 아파트의 수요가 많아져 가격이 올랐던 것이다.

교육에 대한 관심도가 높을수록 작은 차이가 막대한 가치차이로 나타나는 것은 작은 부분까지 관심을 두고 매입해야 할 시기가 되었음을 알려준다.

⑴아파트 평형에 따른 학교 선호도=30평형 미만의 아파트는 일반적으로 초등학교 혹은 중학교 자녀를 둔 거주자가 많다. 따라서 초등학교와 중학교 학군과 등하교 시의 안전성을 확인해야 할 것이다.

초등학교 등하교의 경우 차량 통행에 따른 위험도를 고려하여 도로 횡단 횟수, 인도와 차도 구분의 명확성을 직접 확인해야 한다. 또 상급학교의 학군과 주변 학원가 형성 여부 및 근접성도 평가해야 한다.

30~40평형의 경우 중・고등학교 학부모가 많으므로 명문 고등학교의 근접성과 학원가 이용의 용이성이 주요 점검사항이다. 40평형 이상의 경우 자녀의 교육이 끝난 중・장년층의 소유자가 많다. 따라서 교육적인 요소보다 녹지 및 체육・문화시설에 대한 선호도가 높다.

⑵주거 지역 및 통학로 유해시설 존재 여부=상업시설과 주거시설의 구분은 공법을 통해 법적으로 규제하고 있다. 하지만 지난 부동산 상승기에 일부 업체에서 준주거용지 및 상업지구에 주거용 시설을 건설하여 일반 분양했었다. 그 때문에 주거시설과 상업시설의 구분이 미미해진 지역이 많다.

신도시 형성 초기에 아파트가 건설된 지역은 용도를 확인하지 않고 입주를 시작한 경우가 많다. 이후 용도에 따라 모텔, 룸살롱 등의 상업시설이 건설되어 사회문제로 언론에 보도된 바 있다. 이런 문제는 비단 허가를 내준 관청의 문제가 아닌 준주거 및 상업용도 지역에 주거용 주택을 건설한 건설사의 비양심적 행위가 더 큰 문제였다.

1970~1980년대에 건설된 구시가지도 용도 구분이 미흡해 상업시설과 주거시설이 혼재되어 있다. 이러한 단점은 주거용 부동산의 가격 하락으로 나타나고 있으므로 부동산 매입 시 환경을 직접 확인해야 할 것이다.

⑶기타=서울시 및 수도권의 많은 지자체는 자전거 전용도로의 확장을 통해 친환경적 교통 여건을 조성하고 있다. 이러한 추세는 앞으로도 지속될 것이다.

현재 초등학교 및 중・고등학교 학생 중에 자전거를 이용해 통학하는 이들이 꽤 있다. 그런데 주거단지의 경사가 급하고 주변 지역이 능선으로 이뤄진 곳은 자전거와 인라인스케이트 등의 단지 내 이용률이 현저히 떨어진다. 특히 초등학생의 경우 놀이에 따른 사고 유발 요인이 되고 있기도 하다. 입주단지 및 통학로의 경사도 점검해야 하겠다.

④교통시설에 따른 비교
아파트 분양 광고에 빠지지 않고 등장하는 문구가 도심 출퇴근 소요 시간, 혹은 지하철역까지의 거리다. 교통의 편리성이 아파트 선택에 중요한 기준이 되고 있는 것이다. 그중 특히 지하철 이용의 편리성은 중소형 아파트를 선택하는 데 있어 매우 중요하다.

교통의 중요성을 감안해 현장 확인을 통해 꼼꼼히 점검해야 하겠다. 철도망은 서울 및 수도권의 거의 모든 지역에 건설되고 있다고 해도 과언이 아니다. 지하철 1・2・3호선 건설 당시에는 지하철 역세권이 특수한 경우였다. 하지만 서울과 지방 도시에 철도망이 구비되는 요즘 시점에선 당연시되는 교통시설이므로 그 시설의 유무에 따른 가치 반영은 날로 커지고 있다.

2004년 7월 주5일 근무제가 시행되면서 레저 욕구가 커져 차량 이동성에 대한 중요도가 더욱 부각되었다. 이에 따라 자동차 전용도로 이용의 편리성과 고속도로 진입 용이성 등은 주거지 선택에도 점차 영향력을 넓혀가고 있다.

⑥단지 내부의 세부 점검사항
아파트 단지의 선호도가 높다 해도 동과 층별로 완전히 다르다. 이번에는 좋은 동과 층에 대한 분석 방법을 알아보겠다.

⑴소음과 분진, 간판에 의한 광원 침해 여부=입주하는 동과 마주하는 곳에 위치한 어린이 놀이터와 학교 운동장은 소음과 먼지 발생 요인이다. 이러한 피해는 저층일수록 크고 먼지 발생 시설물이 가까우면 여름철에도 창문을 열지 못한다. 또한 단지 내 상가 혹은 인접 상가에 가까울 경우에는 야간 영업에 따른 소음과 간판의 야간조명이 환경 공해 요인으로 작용한다.

⑵일조권을 점검하자=아파트 저층에 입주할 때는 앞 동 혹은 인접 아파트에 의한 일조권 침해 여부를 확인해야 한다. 특히 오전과 오후 두 번 이상 실사를 통해 일조량을 점검하며, 단지 내 조성된 수목에 의한 일조권 침해 여부도 확인해야 한다.

입주 초기 아파트는 조경 수목이 작거나 계절적 요인으로 일조권을 침해받지 않는 경우도 있다. 하지만 세월이 흘러 수목이 성장하고 잎이 무성해지면 일조량과 조망권을 감소시킬 수 있다. 이 점을 명심하자.

⑶내부 구조 및 형태에 따른 점검=같은 지역의 같은 평형이라도 가격이 다른 아파트가 있는데 이 원인의 한 가지는 아파트의 구조다. 먼저 복도식 아파트와 계단식 아파트를 비교해보자. 복도식은 하나의 계단과 엘리베이터를 여러 세대가 이용한다.

이에 따라 계단과 엘리베이터와 인접한 집은 유동인구에 따른 소음과 사생활 침해의 단점이 있다. 또 복도 면적이 분양면적에 포함되어 실거주 면적이 줄어들기도 한다. 각 세대 뒤편에 복도가 연결되어 있어 뒤쪽 발코니가 없어 환기와 채광에도 불리하다.

계단식 아파트는 복도식과 반대로 출입구가 측면에 위치해 앞뒤공간에 베란다를 배치할 수 있어 채광과 환기에 유리하다. 또 공용면적이 줄어든 만큼 전용공간이 넓다.

⑷난방 방식=아파트 관리비에서 난방비의 비중은 상당히 크다. 난방비는 방식에 따라 차이가 있으므로 이에 대한 점검도 필요하다. 난방 방식은 크게 중앙난방과 지역난방, 개별난방으로 구분된다.

중앙난방은 아파트 관리실에서 대형 보일러를 통해 온수를 공급하는 방식으로 세대별 별도 관리가 필요 없어 편리성에서 우수하다. 하지만 동절기 이후에는 급수 시간의 제한과 관리 인원의 증가로 관리비 증가 요인이 된다. 또 설비가 노후화되면 층과 세대별 난방 온도가 차이나기도 하는 등 난방 효율성이 떨어지는 단점이 있다.

지역난방은 지역별로 열병합 발전소 등을 통해 아파트단지로 고온수를 공급해 난방 및 급탕을 해결하는 방식이다. 대규모 생산과 생활 쓰레기 소각으로 발생하는 열을 활용해 원가가 저렴하다. 또한 단지 내 관리 인원의 감소와 각 세대별 사용량에 따른 비용이 청구되어 중앙난방 방식보다 저렴한 장점이 있다.

개별난방 방식은 세대별로 보일러를 설치해 입주자 개개인이 원하는 만큼 사용하는 방식이다.

⑸신평면구조 선호도가 높다=기존의 거실과 안방이 전면에 위치한 2베이(2―bay)구조에서 3베이가 나오며 일반화되는 듯하더니 최근에는 동탄・파주 신도시에 4베이 평면이 선보였다.

유명 건설사 가운데에는 브랜드가치를 믿고 신평면구조 개발에 소홀히 했다가 소비자들의 외면을 받은 곳도 있다. 환경과 평면구조에 대한 욕구가 브랜드가치를 뛰어넘고 있음을 단적으로 보여주는 사례다.

일반적으로 보편화된 3베이는 방1, 거실, 방2의 3구역이 전면에 위치해 채광과 환기가 우수하며, 거실문화가 점점 커지는 주거 요건에서 선호됐다. 요즘 새로이 선보이는 4베이는 전면에 방1, 방2, 거실, 방3 구조로 일조권의 극대화와 서비스 면적이 많아지는 장점을 내세운다.

같은 평형에서도 3베이보다 4베이를 더 선호하는 추세다. 하지만 베이가 크다고 무조건 좋은 것은 아니다. 저마다 장단점이 있으므로 가족 구성원에 따라 선택하는 지혜가 필요하다.

⑹단지 형태가 미래 가치를 좌우한다=아파트가치를 평가할 때 모델하우스를 방문해 구조와 마감재에 대한 평가 및 방위에 따른 조망권 평가는 누구나 하고 있다. 그러나 단지 구조에 대한 평가는 간과하는 듯하다.

건설사의 치열한 경쟁으로 세대별 공간 측면에서 평면설계는 각 브랜드별 격차가 많이 해소되었다. 이제 아파트를 평가할 때는 생활공간으로서의 내부 평가와 단지의 조형성에도 많은 관심을 가져야 할 것이다.

서울 송파구의 올림픽선수촌 아파트와 아시아선수촌 아파트가 대표적 예다. 동별 간격이 넓고 동 배치가 획일적이지 않아 3차원으로 바라본 모습은 조형 예술작품으로 보일 정도다. 또한 산책로와 녹지공간의 확보 등 주변 환경의 쾌적성으로 주거 만족도를 높여준다.

기존 아파트라면 직접 확인해야 하며, 분양 아파트라면 모델하우스의 조감도를 보고 조경과 단지 배치, 어린이 놀이터 등의 시설물 배치를 확인해야 한다.특히 건설사에서 차별화하여 설계된 특이사항이 있는지도 확인하자.

예를 들어 요즘의 아파트는 지하 주차장이 일반화되어 넓은 주차공간이 확보되고 차량의 출입이 편리해졌다. 반면 바로 1층으로 짐을 내리거나 사람을 태울 수 있는 설계 구조는 보기 힘들어졌다. 이 점은 응급환자 수송 측면에서도 생각해야 할 문제다.

이밖에도 1층 거주자의 사생활 보호를 위한 측벽 설치나 필로티 설계, 저층 소유자를 위한 개별 정원, 최상층 사용자를 위한 복층 설계 등도 알아야 한다. 입주민을 배려하고 도시 미관까지 고려하여 건설되는 아파트단지는 입주민의 유동성이 적고 주거 만족도가 높아 불경기에도 쉽게 하락하지 않는 블루칩으로 자리잡는다.

⑺용적률 낮고 녹지비율이 높을수록 좋다=모든 부동산의 본질가치는 땅이다. 건물은 노후화되면 다시 건축해야 할 대상이지만 땅은 변함없다. 그러므로 부동산과 개발은 불가분의 관계이고 현재의 모습과 미래의 가치를 생각하면 땅의 활용도가 높을수록 그 가치가 커진다.

부동산 활용도의 가치 척도 중 하나가 용적률이다. 용적률은 대지 면적(건축물과 그 소유의 땅 넓이)대비 건축물의 연면적(건물 각층 넓이의 합)비율을 말하는 것으로 현재 용적률은 낮지만 향후 재개발 시 높아지는 곳이 가치가 있다.

최근 수년간 재개발 저층 아파트의 가격이 치솟은 이유가 바로 이곳에 있다. 잠실단지의 경우 재건축 이전 저층 아파트 용적률은 80% 정도였으며, 강동구 고덕단지는 60%인 곳도 있었다. 재개발을 통해 270%까지 재건축을 할 수 있게 되어 그에 따른 개발이익이 커 부동산 가격이 상승했던 것이다.

반면 용적률이 낮다는 말은 상대적으로 여유공간이 많아 녹지비율이 높다는 말과 같다. 대표적인 예로 성남 주공아파트를 들 수 있다. 이곳은 1987년에 입주한 15층 아파트로 용적률이 120%인데 주변의 넓은 녹지공간으로 동간 거리가 넓고 쾌적한 자연환경을 갖추어 선호도가 높다.

용적률을 잘 모르겠다면 인근 부동산에 문의하거나 해당 아파트의 층수와 동 간격을 살펴보고 공간이 넉넉한 단지를 결정하라.

⑻단지 내 주력 평형을 선택하라=사람은 동질감을 느끼는 상대와 함께할 때 편안함을 느낀다고 한다. 그래서 영업사원 교육에서 영업 상대에게 동질감과 친근감을 유발하도록 동류의식을 불러일으키는 방법에 대한 교육 비중이 크다.

동질감으로 시작된 친근감은 소비자의 경계심을 약화시키고 판매상품의 호감도 증가와 판매로 연결되기 때문이다.주거문화에서 동질감을 유발하는 대표적인 형태가 아파트 내 같은 평형에 사는 비슷한 나이의 샐러리맨들이다.

아파트문화는 끼리 문화이다. 비슷한 수입에 비슷한 지출, 비슷한 나이의 사람들이 서로 비슷한 문화생활을 즐기며 다른 부류의 방해를 받지 않고 살려 하는 특성이 있다.

그래서 분당, 일산 등 신도시 아파트의 중산층 거주 지역에서는 입주민들이 무의식적 교감과 동질성을 느끼며 주거공간과 지역에 대한 만족과 소속감을 갖는다. 또 함께 거주함으로써 낙오되지 않았다는 성취욕이 작용하여 그 지역의 선호도가 높아지고 주변 인구를 끌어들이게 되는 것이다.

다양한 평형대의 세대가 존재하는 단지는 입주민의 다양화로 아파트문화 특유의 동질감을 약화시킨다. 이는 해당 단지에 대한 선호도를 떨어뜨리는 요인이 된다. 아파트단지의 평형 분포는 1~2개 평형대가 최상이다.

다만 현실적으로는 거의 불가능하므로, 20평대 이상부터 30평대 중반까지 혹은 30평대에서 40평대의 2~3개 평형으로 이루어진 정도라면 좋은 구성이라 할 수 있다. 그러나 20평형부터 50평형까지 많은 평형이 존재하는 단지라면 대형보다 중소형 평형대의 선호도가 높고 대형 평형일수록 그 선호도는 감소하는 특징이 있다.

⑼아파트 내부는 주부가 더 잘 안다=주부는 하루의 거의 모든 시간을 집 안에서 생활하는 실질적인 주택의 사용자다. 그간의 아파트 거래에서 경험한 것이 매매나 전세 계약에서 남성의 만족도가 높아도 아파트 내부 실사에서 여성의 만족도가 떨어지면 거래가 성사되기 힘들다는 것이다.

그만큼 여성의 영향력이 크기 때문에 근래에 분양되는 아파트는 여성을 위한 평면설계를 강화하고 있다. 주방의 편리성과 드레스 룸 설치 등이 여성 중심의 아파트 설계의 대표적인 사례다.

이 점에 착안해 매매나 전세 물건을 내놓고 조금이라도 빨리 유리하게 계약하려면 주부의 호감이 가도록 사전 준비를 마친 후 매수자의 방문을 유도하는 지혜가 필요하다.

⑦향후 발전 계획에 따른 미래 가치 반영
부동산은 현재의 가치와 미래 가치에 반영 시점에 따라 가격이 변화된다. 따라서 부동산 투자는 남보다 먼저 그 가치를 발견하고 선점해 투자하며, 그 가치가 발현될 때까지 시간과 인내를 가지고 기다려야 한다.

이 선구안이 부동산 투자수익을 변화시킨다. 이러한 미반영 가치를 평가하고 가치 실현 시기의 수익을 예상해 투자 여부를 결정해야 할 것이다. 부동산의 가치 반영은 악재의 해소와 호재의 생성, 이 두 가지로 결정된다.

그러나 이 요소들은 가격 결정 요소라는 면에서는 동일하지만 그 소재의 발표 시점과 완료 시점에 따라 각기 다른 형태로 나타난다. 일반적으로 사람의 심리에서 악재의 해소는 실재로 악재가 사라져야 인지되고 가치에 반영되는 반면 호재의 가치 반영은 발표 직후 상당한 영향을 주는 특성이 있다.

⑴도로 및 철도 신설 및 확장에 따른 가격 반영=지역개발과 도시 기반시설 확충을 위한 도로 신설 및 신철도 계획의 효과는 건설 계획 발표와 함께 지역 부동산 가격을 20~30% 상승시킨다. 이후 착공 시기에 30%, 공사 완공 직전 30%, 완공 후 10~20% 등 시기별로 가격에 반영된다.

부동산 투자에서 최상의 수익은 계획 발표 전후에 매입하여 공사 완료 후 매도하는 것이다. 주의할 점은 지방정부의 재정과 중앙정부의 지원 시기에 따라 착공 시기가 지연될 수 있으며, 일부 선심성 공약인 경우도 있어 계획 자체가 변경되는 경우도 있다.

따라서 부동산 투자 초보자의 경우 착공 시점 이후 투자하는 안전한 방법도 생각해보아야 할 것이다. 또한 철도망의 노선이나 역이 확정되지 않았을 경우 그에 따른 투자 위험성이 증대되므로 명확한 발표 및 착공 시점에 투자를 결정하는 것도 초기 투자의 위험을 줄이는 방법이다.

투자 지역 정보는 중앙정부가 5년에 한 번씩 발표하는 국토종합계발계획과 지방정부의 지역개발계획에서 얻자. 언론과 인터넷을 통해 이를 수시로 확인하고 예산에 반영되어 집행되는 시점을 확인한다면 충분한 기회가 될 것이다.

⑵혐오 및 기피시설의 이전에 따른 가치 반영=1970~1980년대 이후 도시 외곽에 위치했던 혐오시설이 도시의 확장 및 주택 단지의 확장으로 주거지와 혼재하는 상황으로 변했다. 이는 지역 주민의 부동산 가격을 묶는 요인이 되었다.

이러한 혐오 및 기피시설로는 중소형 생산시설, 차량 정비업소, 소형 공작물 제작업소 밀집 지역과 쓰레기 소각장 및 매립장, 장례식장, 고압 송배전시설물 및 대형 농축산 유통시설과 기타 악취 발생시설 등이 있다. 이러한 시설물의 이전과 폐쇄가 예정된 지역은 계획이나 이전 초기단계에는 별다른 변화가 없으나 이전이 실시된 후에는 가격이 오른다.

⑶선호 시설의 이전 및 입주에 따른 가치 반영 =기존의 주거지에 사람들의 생활편의성과 문화의 질을 향상시킬 수 있는 시설물을 신설하는 것 역시 부동산 가격에 큰 변화를 몰고 온다.

선진국과 같이 주민 편의를 위한 각종 도서관과 체육시설, 편의점 등이 상대적으로 부족한 국내 환경에서는 이러만 주민 편의 및 문화시설의 실설은 주거의 질을 향상시키는 중요한 요소가 된다.

그런 시설들이 주거용 부동산에 미치는 영향은 기존 가격에 10~30%의 상승이라고 전문가들은 평가하고 있다기존 주거지의 가격을 상승시키는 요소 중 영향력이 가장 큰 것은 대형 할인점의 입점, 종합병원의 신설이 있다.

이러한 시설물은 도보 10~15분 이내 이용 가능한 곳에 가장 큰 영향을 주고 있다. 도서관 및 사회체육센터, 문화센터, 소형 공원 등의 신설과 이러한 시설물을 도보로 이용할 수 있는가 하는 점도 부동산 가격에 영향을 미친다.

⑷신규 택지개발 및 생활편의시설 이용 수혜 지역=기존의 택지개발 지역이 아닌 개별적 개발에 따른 주민 편의시설과 도로망의 미비는 입주민의 삶의 질을 떨어뜨리는 요인으로 작용하고 있다.

인근에 대규모 택지개발과 도로망의 확충, 택지개발지구 내의 생활편의시설이 생기면 기존 주거지의 가격이 상승하게 된다. 도보 및 차량을 이용한 시간으로 10분 이내 지역에 가치가 크게 반영되고 차량으로 20분 이상 소요되면 그 영향은 미미하다는 점에 유의하자.

⑸대기업의 본사 혹은 대형 생산시설의 이전 및 신축=대기업의 본사 이전이나 대형 공장의 신축은 기존 지역의 주거용 시장에 막대한 영향을 준다. 일반적으로 대기업 사옥 및 대형 공장의 이전은 지방정부의 세수 증대와 협력업체의 시설 이전 등으로 이어져 부동산 수요를 유발하는 요인이 된다. 유동인구의 증가와 상업시설 및 주택의 수요를 촉발하여 지역 경제를 활성화시킨다.

⑹교육시설의 선호도 증가=우리나라는 특히 자녀에 대한 교육열이 높다. 교육을 위해서라면 ‘기러기 아빠’가 되는 것도 마다 않고 유학 비용을 위해 재산을 처분하는 모습도 주위에서 쉽게 볼 수 있다.

그러므로 어느 지역에 명문 중・고등학교가 이전하거나 외고 및 과학고 신설 계획이 발표되거나 혹은 외국인 학교의 신설 계획 등이 미래 가치에 영향을 미친다.

 

작성자: 하영수

출처 http://cafe.naver.com/joinsin.

 

       http://joins.in.

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** 아래 아파트 분석 평가표는 제가(하영수)2004년 최초 작성하여 인터넷에 배포하였으나  최근의 시장(트랜드)변화 상황에 적절치 못한점을 수정하고 일부 인터넷 칼럼리스트중 제 글을 무단 도용 유포하고 있어 기존 2004년 기준 평가표를  2008년기준으로 수정 보완함과 함께  아파트 분석 평가표의 작성자와 출처를 명확히 하여  재 배포합니다. 

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** 아파트 선호도 평가표**

  (작성자:하영수 출처:http://cafe.naver.com/joinsin)

1.위치및 규모에 대한 평가

* 평가 항목당 기본점수는 2점이며 배점에 따른 점수이외에 추가점수 부여시

추가점수를 더할것 .

구     분	항      목	배   점	비   고
1. 단지규모구현황	1. 1000세대 이상 2. 500세대 이상 3. 300 세대이상	10 5 3
2.인접아파트지구현황	1.서울시 2.신도시 3.택지개발지구 4.신도시(택지개발지구)동일 생활권 5.500세대이상 인접단지 존재 6.500세대 미만 나홀로아파트	10  9  8  5  3 -2
3.아파트 브랜드	1.인지도 상위 BEST 5 업체 2.상위기이외 대기업 업체 3.일반 방송광고중인 업체 4.일반 업체	10 7 4 2
4.서울지역아파트평가	1.한강이남 사당사거리 동측 2.한강이남 사당사거리 서측 3.서울 북동부 4.서울 북서부	10 7 6 6
4-1 서울내 아파트 추가 점수	1.서울시 택지개발지구 2.서울시내 일반아파트 3.서울시내 뉴타운등의 대규모 재개발 지역아파트(일반 아파트중 인접단지3개단지 이상일 경우 포함)	10  6  7   <?xml:namespace prefix = o /><?xml:namespace prefix = o /><?xml:namespace prefix = o />
5.경기도 지역평가	1.서울남측경계 10KM, 20K, 30KM 2.서울서측경계 10KM, 20K, 30KM 3.서울북측경계 10KM, 20K, 30KM 4.서울동측경계 10KM, 20K, 30KM	10.8.5 8.6.4 7.5.2 6.5.3
6.경기도 지역평가 가중점수	1.신도시 2.택지개발지구	4 2

2. 자연환경 및 쾌적성 평가

구    분	항      목	배   점	비    고
1.강,호수 조망	1.최상조망(거실및 침실에서조망) 2.층,향에 따라 조망되나 3거실및 침실등에서 일부조망 4.거실에서(침실)부분조망	10 8 5 4	최상조망은 비율3:3:4 (땅(건물):호수,(강):하늘
2.산 조망	1.최상조망(거실및 침실에서조망) 2.층,향에 따라 조망되나 3거실및 침실등에서 일부조망 4.거실에서(침실)부분조망	10 8 5 4	최상조망은산과 하늘의 비율5:5
3.산,강(호수)복합조망 (자연환경 특약점수)	1.산과 강(호수)뚜렷하게 구분되는조망2.산과 강(호수)구분되나 구분 미흡 3.일반적인 자연환경 조망권 확보	10 6 4
4.골프장,왕릉,공원,농림녹지 조망	1.최상조망(거실및 침실에서조망) 2.층,향에 따라 조망되나 3거실및 침실등에서 일부조망 4.거실에서(침실)부분조망	8 6 4 3	골프장 조망권 확보시 추가 점수 3
5.서울시내 조망권 가중점수	1.한강.및 서울내 산 조망 2.서울내 천및 산 3.기타공원및릉,현충원 4.서울 야경조망	10~7 8~5 7~4 3~1	조망권확보에 따라 배분
6. 하천변(산) 자전거전용도로 이용가능	1.자전거이용 5분,10분내 이용가능	5,3

3.생활 환경및 쾌적성

구    분	항     목	배    점	비    고
1.도로옆 아파트(소음)	4차선 이상도로변 1층~최상층(10층이상동일)	-1 ~ -10
2.도로옆 아파트(먼지)	4차선 이상도로변 1층~최상층(10층이상동일)	-1 ~ -10
3.층수에 따른 편리성	1. 1~2층 2. 3~5층 3. 기준층 4.펜트하우스 5.하늘공원 인접 단위세대(상하2층) 6.1층 단독정원 7.최상층 복층구조및 옥탑방	2 3 5 10 7 9 9
4.산책가능 도로공원및 소규모 공원	1.도보이용가능(도보5분이내) 2도보이용 가능(10분이내)	5 3	단지 출구 기준
5.산책가능 산(강,천) 및 한강 공원	1.도보이용가능(5분이내) 2.도보이용 가능(10분이내) 3.차량 이용 10분이내	10 9 4	단지 출구 기준
6.문화시설 (각 항목 중복 체크)	1.청소년센터 도보5분,10분,20분,기타 2.도서관 도보 5분,10분,20분,기타 3.여성회관 (상동) 4.구립유치원 (상동) 5.문화예술회관,노인회관 인접시 추가 점수 3점 (1개소추가시 2점)	6.5.4.2 (각항동일점수 배정및 특약 점수 가중)	가중점수도서관 3점 청소년센터 2점
7.대형할인점 및 재래시장	1.도보10분이내 이용 2.도보15분이내이용 3.차량이용 4.인접지역 없음(차량 15~20분 이상지역 포함) 5.대형할인점 미만규모 중형할인점(대형슈퍼규모) 도보이용 가능	10 7 3 -3 4
8.행정기관 편리성 (각 항목 중복 체크)	1.동사무소(구청동일)도보5분10분20분 2.파출소 (상동) 3.우체국 (상동) 4.소방서 (상동) 5.보건소 (상동)	8.7.6 6.4.2 7.5.3 3.2.1 8.7.6
9.대형시설물에 따른 수면권 방해(야간조명)	1.거실및 수면공간 야간커튼 설치 2.일부시간만 커튼설치 3.일부공간 커튼설치 4.야간조명에 의한 부수적 피해	-10 -8 -6 -5	모텔,나이트등성인시설물에의한 야간조명피해가중점수 -5점 추가
10.혐오시설 존재여부 (각항 중복체크)	1.소각장,매립지,화장장,납골당 가시권내존재 2.가시권내없으나 동일 행정구역내존재 3.악취발생업소(매립지,대형시장,산업시설) 4.농,축산(도축장) 시설물 5.주유소(200미터내) 개스 저장소(2키로내) 6,사창가및기타성인대상음란업소밀집지역(동일행정구역((동))및 반경3키로내) 7.사회 교화시설(동일행정구역내)	-10 -6 -10 -6 -5 -10 -6

4.교육시설에 대한 평가

구    분	항    목	배   점	비    고
1.단지내 초,중,고 (1.2.3항 중복 체크)	1.단지내 초교 위치 2.단지내 중교 위치 3.단지내 고교 위치 4.상기 1.2.3항 제외되나 도보 20분내위치시	6 7 8 4
2.고교 가중점수 (각항 중복체크)	1.특목고,자사고,국제고 반경 3키로내 위치 2.일반 명문고 반경3키로내 위치	7 5
3.초교 통학로	1.단지내 위치(차도횡단없음) 2.차도횡단 1개소 3.차도횡단2개소 이상 4.보도및 차도 구분없는 통학로 5.육교없는 6차선이상도로 횡단	10 8 4 -4 -5
4.초중고통학로유해시설존재 여부	1.성인 상업 시설물 없음 2.일반음식점등의 일반상업시설만 존재 3.모텔(여관),룸,성인오락실 모두 존재	10 5 -10
5.통학로 자전거 이용가능여부(중복체크)	1.평지및 경사 완만지역 자전거통학가능 2.자전거 전용도로 설치지역(통학로80%이상)	5 5

5.교통시설에 대한 평가

구    분	항      목	배    점	비    고
1.전철역	1.도보5분이내 2.도보10분이내 3.도보이용 4.마을버스이용후 가능	10   8   5   3	2호선추가점수3 3호선,신분당선,9호선추가점수2
2.버스정류장	1.도보5분내 2.도보10분내	4  2
3.자동차 전용도로   (수도권지역)	1.5분내 진입가능 2.10분내진입가능 3.15분내 진입가능	8  7  4
4.서울내 전용도로이용(중복체크)	1.88,강변북로 5분10분15분내 진입 2.서부간서도로 동부간선도로(상동) 3.고속도로(경부,중부,외곽순환)(상동)	8. 5. 3  8. 5. 3  8. 5. 3
5.BRT노선(간선급행버스)	1.이용가능	6
6.경전철이용(자기부상열차)	1.도보5분이내 2.도보10분이내 3.도보이용 4.마을버스이용후 가능	6  3  2  1

6. 단지내 동 및 위치에 따른 평가

구    분	항      목	배     점	비    고
1.단지내 소음   (중복 체크)	1.단지 외곽 동(도로 인접동) 2.단지 중심 동 3.동 정면,후면 놀이터위치 4,학교운동장 인접동 5.저층부(1~5층)~ 중층이상 6동 정,후면 운동시설(정구장 농구장)	-4   4  -3  -3  -2 ~ 3  -3
2.단지상가,외부상가	1.동 정면 위치	-3
3.일조권 (단지내 수목에 의한 피해 포함)	1.일조권 문제없음 2.일조권 3시간 미만 3.일조권 5시간 미만 4.일조권 8시간 미만	10 -10 -5 -3	동층에 따라개별 산정
4.아파트 유형	1.계단식 아파트 2.복도식아파트 3.복도식아파트일 경우 엘리베이터 인접가구	3 1 -1
5.동 향 평가	1.정남향 2.남 동향, 남 서향 3.동향 4.서향 5.북향	10 8,7 4 2 0
6.주차 공간	1.가구당 주차2대이상 2.1.5대이상 3.1이상 4.1대미만	10 7 5 3
7.주차장 형태	1.지하1층 지하2층 지상주차없는 단지 2.지하1층 지상주차장 3.지상 주차장	5 3 0
8.평면	1.탑상형 최신평면 ,신평면 2.타워형 최신 평면 3.탑상형 일반평면	5.3 4. 1
9.외관	1.신소재 신 디자인 2.신 디자인	5 3
10.동배치	1.탑상형 1자배치 2.타워형 신디자인 3.프리디자인(신도및택지개발지구 급)	3 4 5
11.단지내 조경	1.상,중,하,기타	10.6.3.0
12.용적률	1.150% 미만 2.180% 3.200% 4.220% 5.250% 6.300%	10 8 6 4 2 0
13.단지내 평형	1.전체 평형중 주력평형(30%이상평형) 2.주력평형 바로 아래평형 3.주력평형 바로위 평형	5 3 2
14.주력 평형    (참고사항)	1.32~38평형 2.24~32평형 3.38~46평형 4.18~24평형 5.46~59평형	점수배치 개인별 고려
15.아파트 년한	1.3년내건축 2.6년내건축 3.10년내건축 4.15년내건축 5.기타	10 8 6 4 2
16.리모델링	1.리모델링 가능	5
17.직업및 생활수준	1.직업및 생활수준(1~10분위)	2~10

7.미래가치 평가(현재 미개통 된 도로및 철도,미입주 상업시성등에 대한 평가)

구    분	항      목	배    점	비    고
1.전철(철도)   (도보 15분내     이용 가능지역)	1.1년내 개통 2. 2~10년내 개통 3. 역사 미설정 (노선 확정)	10   9~1   3
2.자동차 전용도로   (4차선 도로이상)	1.1년내 개통 2. 2~5년내 개통 3. 노선 발표	10  8~6 3
3.국도및 산업도로   (수도권지역)	1.1년내 개설 2.2~5년내 개설 3.계획 발표	5  4~1  2
4.대형할인점,백화점    신규개점    (중복체크)	1.1년내 백화점 개점 2.1년내 대형할인점 개점 3.1년내 중규모 마트 개점 4.백화점,대형할인점 입점 발표	10  6  3 3,1	도보15분내 이용가능 지역에 한 함
5.연구단지,밴처단지	1.입주 1년내	3
6.기업도시,신도시 (택지개발지구)반경3키로내 발표지역	1.계획발표 2.1년내 착공 3.1년내 입주시작	8 6 5

출처 : http://cafe.naver.com/joinsin

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작성자 : 하영수

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