[펌] 임대주택사업 관련 문의

[이민철(brokerlee)]

임대주택사업관련 문의 

임대사업을 통해 세제 감면 혜택을 받기 위해서는 사업자 등록에서 임대 완료 후 매각때 까지 정확한 절차를 알고 않으면 사업 과정에서 해당 관공서에 반드시 신고해야 할 사항을 빠뜨리면 낭패를 볼 수 있다.

임대사업에 따른 세제 감면을 받기 위해 방문해야 할 관공서는 시.군.구청과 세무서 등 2곳이며, 이는 취ㆍ등록세와 재산세.종합토지세 등 취득.보유세는 지방세인 반면 양도소득세는 국세로 이분화돼 있기 때문이다.

임대사업을 하기 위해 가장 먼저 해야 할 일은 거주지 시ㆍ군ㆍ구청에 임대사업자로 등록해야 하며, 주택 매매 잔금을 치르기 전에 사업자 등록을 마쳐야 한다. 사업자 등록이 늦으면 취ㆍ등록세 감면 혜택을 받을 수 없다. 임대차계약을 체결할때는 반드시표준임대차계약서양식을 사용해야 하며, 일선 부동산중개업소 등에서 사용하는 임의계약서는 효력이 인정되지 않기 때문이다.

임대 절차까지 마쳤다면 시.군.구청 세무과에 취ㆍ등록세 감면신청을 해야하며,감면신청은 해당주택 취득일로부터 30일 내에 이뤄져야 한다. 임대개시일(세입자 입주일) 10일전까지 시ㆍ군ㆍ구청 주택과에 임대조건을 신고하고 신고필증을 받아놓는 것도 잊지 말아야 할 사항이며, 세입자 입주까지 마무리 됐다면 거주지 세무서를 찾아가야 하고, 임대개시 20일 이내에 하도록 한 사업자 신고. 등록과 임대신고를 위해서다. 

세무서에 사업자 등록을 하지 않으면 양도소득세를 감면 받지 못하며, 임대신고는 임대개시 3개월 이내에 해야 하며, 이때 원칙적으로는 개별 임대물건이 있는 각각의 관할 세무서에 신고해야 하지만 편의상 임대사업자로 등록한 주소지 관할 세무서에 신청하면 되도록 절차를 간소화하고 있다.

2개월 이내에 이전등기를 하지 않거나 임대주택의 임대개시일로부터 5년 이내에 매입임대 주택을 임대 이외의 용도로 사용 또는 매각하면 감면세액을 추징당한다. 10년 뒤 매도할 때 공시가액이 3억원을 넘으면 양도세 감면혜택을 받을 수 없어 중간에 매매차익이 생기면 매도하는 것도 한 방법이다. 공시가액이 시가의 80%선인데, 3억이하 물건을 서울과 수도권에서 찾기가 쉽지 않아 그 기준을 완화할 필요가 있다.

임대료가 오르면 안정적 임대수익에다 시세차익까지 노릴 수 있는게 주택임대사업으로 소형 아파트나 다세대.연립주택의 상승세와 더블어 임대료가 오르면서 임대사업을 하겠다는 사람들이 늘고 있다. 공시가액 3억원 이하의 주택 5채를 가지고 임대사업에 뛰어들면 각종 세금혜택을 볼 수 있다. 부동산시장의 규제가 여전해 중대형 아파트나 토지 등 대형물건에 투자하기는 여전히 부담스러워 단기 부동자금이 급증, 머니마켓펀드잔액이 65조원으로 급증해 시중자금이 갈 곳을 찾지 못해 헤메고 있는 시장서 금리보다 훨씬 높은 월세를 받으면서 중장기적으로 시세차익까지 거둘 수 있는 임대사업이 부각되고 있는 것이다.

이혼가구, 고령화사회, 독신가구 증가,나홀로 가구등과 뉴타운이나,재건축,택지개발, 재개발 사업으로 이주수요가 늘면서 임대주택의 전.월세값이 상승세가 꺾이지 않고 있으며, 앞으로 부동산 규제완화시 서민 주거안정 차원에서 임대사업자에 대한 기준완화가 이뤄질 가능성도 없지 않아 임대사업에 뛰어드는 등 관심이 커지고 있다.

임대사업의 경우 임대료에다 시세차익, 취.등록세 완화에 10년후 매도시 양도소득세 중과세을 받지 않은 일반 세율 9-36% 혜택 까지 받아 임대수요가 있는 역세권,대도시.공단, 대학가나 사무실타운이 있는 곳에서 부터 개발호재가 있는 지역의 다세대나 연립도 괜찮다.배후에 사무실이나 대학교, 종합병원, 관공서, 산업단지 등이 집중되어 있는 곳을 찾되 아파트라면 대단지가 유리하다.

원룸임대주택사업의 경우 임대수요를 끌 수 있는 경쟁력 있는 입지다. 시중은행 정기예금 금리가 6%대인 것을 감안하면 높은 수익률을 올릴 수 있으며, 임대수익 외에 시세가 오른다면 매도차익까지 발생하는 일석이조의 효과가 발생 할 수 있다. 가치가 높아진 소형주택의 전.월세가와 매매가가 뛰면서 주택임대사업에 대한 관심이 부쩍 늘었다. 다만 현행법에서 세금감면 혜택을 제대로 다 받을 수 있는 물건을 찾으려면 역세권이나 배후수요가 있는 지역을 중심으로 발품을 많이 팔아야 한다.

안정적으로 월세를 받으면서 시세차익도 챙길 수 있어 임대사업에 관심이 가 집을 팔면 양도세 내고 10억원으로 강북과 수도권. 지방공단 주위나 대도시을 중심으로 임대수요가 많은 곳을 골라 소형주택을 사서 임대사업을 할까 하는 사람들이 생기고 있다. 아파트나 연립. 다세대주택으로 주택임대사업을 하면 안정적인 전.월세 수입을 챙기면서 종합부동산세나 양도소득세 중과세를 피할 수 있다. 다만 5채 이상？주택을 같은 시.군내에 보유해야 하고 임대주택 규모는 전용 85㎡ 이하로 해야 한다. 처음 매입할 때 공시가액이 3억원 이하여야 하며 10년 이상 장기 임대해야 한다.

단 다가구주택으로 임대사업을 하면 종부세만 피하고, 10년 뒤 매각할 때는 주택수에 따른 고율의 양도세를 물어야 한다. 공시가액이 3억 원을 초과하면 세금 감면 혜택을 받지 못하는 점을 감안할 때 임대주택용으로 사용할만한 물량을 구하기가 쉽지않다. 그만큼 발품을 많이 팔아야 한다.

임대주택을 고를 때는 지하철 등 대중교통이 편리한 곳을 골라야 임대수요가 많다. 매매가에 비해 전세가 비율은 60~70% 정도 되곳 선택시 임대수요도 많고 수익도 많이 거둘 수 있다. 월세비율이 높으면 금상첨화로 임대사업 역시 안정적인 투자처로 임대보증금이나 월세가 오르는 경향이 있기 때문이다  

산본 소액투자 - 10평대 리모델링 가능한 소형 아파트에 관심을 …… 

- No gap between decision and action

투자자라면 좋은 투자 대상을 찾기 위해서 상당히 많은 고민을 하고, 연구, 비교하며, 발품을 팔아야 합니다. 이러한 노력은 묻지마 투자가 지배해왔던 우리나라 부동산 투자 시장에서 몇번을 강조해도 부족함이 없는 말입니다. 내가 실천하지 않으면 결과적으로 아무것도 이룰 수 없다는 것입니다. 꼼꼼히 분석하고, 이기는 게임이라고 생각되면 과감히 결단해야 합니다. 성공한 사람은 추진을 결정하면 반드시 실행에 옮깁니다. 발품을 팔아서 비교해 봅시다. 

이제 마지막 소액 투자 가능한 산본 10평대 소형아파트에 관심을 가질 때입니다. 전세끼고 6천만원~7천만원 투자하면 구입가능합니다. 기본융자(저리) 끼면 투자금액은 더 작아지죠. 3억 ~ 4억 정도면 산본 소형 아파트 5채 사서 임대사업도 가능합니다. 산본 11단지 15평이 1억 5천만원으로 평당 천만원을 돌파했습니다. 그 다음 투자 유망 지역은 산본 역세권인 1, 2, 3 단지입니다. 산본 중심 생활권의 1, 2, 3 단지는 아직도 소형 평당 900 만원대 !!!

그 중 투자 수익이 가장 클 것으로 예상되는 단지는 3단지 라고 생각합니다. 그럼 세 단지의 소형평수 평당 천만원 돌파시점은 언제가 될까요? 금년 안에 이루어지지 않을까요?  금년 11월 이면 KT 수도권 상담센터가 완공됩니다. 이 곳에서만 서울 출퇴근 하던 분들이 신규로 산본에서 2500 명이 근무하게 되지요.  그리고, 리모델링 이주 수요와 재개발 이주 수요, 계속 되는 기업 이전 …. 소형 주택 공급 부족과 수요 증가…, 싱글족 증가, 신혼 부부 주택, 세컨드 집…. 등등. 강북 소형 아파트가 오른 이유는 재개발 이주수요와 저평가된 가격이었습니다.

이제 리모델링 가능한 산본 소형 평수가 날개를 달 차례입니다. 최근 초소형 아파트값의 폭등은 주택 임대사업자의 매집에 따른 결과라는 분석이 나왔다. 핵가족화에 따른 1인 가구의 증가가 초소형 아파트의 수요로 이어졌고, 이같은 사업성을 내다본 임대사업자들이 대거 초소형 아파트를 사들여 가격이 폭등했다는 것이다. 지난 1년 간(2007년 5월25일~2008년 5월23일)의 평형별 매매가 변동률을 조사한 결과 33~62㎡(10평대)가 9.42%로 가장 높은 상승률을 기록했다. 이는 전국 아파트값 평균 상승률 2.87%에 비해 4배 가까이 높은 수치다.

특히 수도권의 33~62㎡(10평대) 아파트는 최근 1년 동안 11.32% 상승해 132~161㎡(40평대)이상 중대형의 시세 하락과 대조를 이뤘다. 33~62㎡(10평대) 리모델링 단지의 경우 18.63%의 수직 상승률을 기록했다. 33~62㎡(10평대) 아파트값이 급등한 원인은 크게 3가지로 요약된다.

1. 상대적으로 싸기 때문에 중대형 아파트에 비해 우선 매입 자금 부담이 덜하다는 것이다.

2. 리모델링을 통해 중형의 새로운 아파트로 넓혀갈 수 있기 때문에 기대 수익률이 높다. 이와함께 최근 수요 증가로 임대사업 추진이 용이해 소규모 투자처로 각광받고 있기 때문이다. 실제 최근 임대사업자 증가에 비해 임대사업용 아파트는 폭증하는 추세다. 국토해양부 자료에 따르면 2007년 12월말 기준으로 전국의 임대사업자 3만1380명이 28만711가구를 대상으로 임대사업을 벌이고 있다.

3. 임대사업자는 2006년 12월말 대비 고작 744명이 늘어났지만 임대사업용 아파트는 4만6377가구가 증가한 것으로 나타났다. 1년 사이 임대사업자 1명이 평균 9가구의 아파트를 새롭게 사들인 셈이다. 임대사업자는 의무 임대기간(2년6개월)이 끝나면 양도소득세가 감면되는 등 세금 혜택까지 누릴 수 있다.

닥터아파트 관계자는 “초소형 아파트는 지난 수년동안 공급이 끊기다시피 했지만 수요는 증가 일로를 달렸다”며 “하지만 가구당 1억원 안팎이면 매입할 수 있다는 장점때문에 틈새 시장으로 각광을 받고 있다”고 말했다. 리모델링단지 역시 수도권 10 평형대는 1년새 매매가가 18.63%나 상승했다. 리모델링을 통해 중형 새아파트로 넓혀갈 수 있기 때문이다. 10 평대도 리모델링 방식의 발전으로 ㄷ,ㅁ,ㄴ 구조를 사용하여 사업성이 높아졌다. 기사 - 리모델링의 새로운 진화

임대사업자수 역시 해마다 증가추세다.

국토해양부 자료에 따르면 2007년 12월말 기준으로 전국에 매입임대사업자수는 3만1,380명, 28만711가구로 2006년 12월말과 비교해 744명, 4만6,377가구가 증가했다. 1명당 9채 정도를 사들인 셈이다. 또한  역세권 소형 아파트인 경우 월세로 은행 금리보다 높은 수익을 얻을 수 있다. 임대사업자로 등록한 경우 의무임대기간이 종료하면 양도소득세가 감면되는 등 세금혜택까지 있어 인기다.  분당, 평촌은 수익률 싸움에서는 조금 무겁고 산본이 가볍기 때문에 투자금 대비 수익률은 더 좋습니다. 2분기 이동평균선 골든크로스 후 상승 여부를 눈여겨 보세요!! 작년 보합세(횡보 후 하방경직) 이후에 우상향으로 추세를 튼 대장주 산본의 이동평균선을 주목합시다. 역세권 소형 아파트 대세론

앞으로 생각해 볼 수 있는 투자의 대상은 전철 역세권의 중요성을 고려해야 합니다. 경유가 1900 원이 넘고 가격이 더 상승함에 따라 앞으로 전철 이용이 늘어나게 될 것입니다 저평가된 전철 역세권 소형 아파트에 관심을 가져야 하는 이유입니다. 그리고 또하나 생각해볼 것은 냉난방 에너지 가격의 급등입니다. 하반기에 도시가스 가격의 인상이 불가피합니다. 전기요금도 대폭 인상될 것입니다. 냉난방 비용을 줄이는 방법은 무엇이겠습니까?

따라서 대형 아파트는 냉난방 연료비 급등에 따른 관리비 부담으로 중산층조차 꺼려하는 평수가 됩니다. 현재의 소형 상승은 단순한 인기가 아니라 공급 부족이 큰 원인이며, 중산층까지도 소형을 선호하는 추세가 이어질 것입니다. 찬바람이 불기 시작하는 초가을 아파트 관리비 내역서가 나오는 시점부터 느끼기 시작할 것입니다. 아파트를 통한 재테크도 이러한 관점에서 관찰해야 함은 당연하다고 할 것입니다.

전철 역세권에 위치한 소형아파트 수요가 증가하므로 지속적인 가격 상승은 명약관화.

소형 중에서도 리모델링시 상당한 시세차익이 나오는 아파트라면 더할 나위 없겠죠.

소형 아파트 2-3년간 강세 가능성

최근 서울 강북 지역의 소형 아파트를 중심으로 아파트 가격이 가파르게 상승했다.

왜 이렇게 가격이 올랐을까? 아파트 가격이 오를 땐 반드시 원인이 있다.

첫째는 심리적인 원인이다. 특정 지역의 아파트 가격이 상대적으로 저평가 되어있다는 인식이 지배적인 경우,부녀회 등을 중심으로 가격 담합이 이루어지게 된다. 투기적인 가수요가 가세하면 가격 상승을 더욱 부채질한다.

둘째는 지역 개발 요인이다.  작은 개발 호재에도 부동산 가격이 상승하게 마련이다. 서울뿐 아니라 전 국토에 걸쳐 개발 호재가 없는 지역을 찾기 어려울 만큼 개발 계획이 많다.

셋째는 수급 불균형이다. 강북 지역은 뉴타운, 재개발 등의 이유로 대규모의 이주 수요가 예상되고 있다. 이에 따라 주택 수급 불균형이 계속될 것으로 예상되고 있다. 그렇다면 학습효과로 금정,안양,군포 뉴타운 이주와 평촌, 산본 20평대 리모델링 이주로 수혜를 입을곳을 예측해볼 수 있다. 리모델링은 사업성 때문에 20평대 단일평수가 가장 빠르다.

실제로 소형 아파트는 심각한 수급 불균형 상태에 놓여 있다. 최근 5년간 공급된 아파트 물량 중에서 소형 물량은 지난 시절에 비해 더욱 감소했다. 반면 소형 아파트 수요층은 지속적으로 증가해 왔다.

소형 아파트 수급 불균형 상태는 계속 지속될 것인가?

 소형 아파트에 대한 수요는 향후 1인 가구 증가, 출산율 저하 등의 다양한 이유로 지속적으로 증가할 것으로 예상된다. 따라서 소형 아파트의 수급 불균형 현상은 단기간에 해결되기 어렵다. 이에 따라 소형 아파트 강세 현상도 향후 2~3년간 더 지속될 것이다.

 과거를 돌이켜보면, 지난 2000년 소형 아파트 강세 현상이 한 번 있었다. 당시는 외환위기로 인한 전체적인 공급 부족과 소형 공급량 부족이 원인이었다. 두 번째 소형 강세 시장은 2006년 말부터 시작됐다. 역시 원인은 소형 아파트 공급량 감소였다. 소형 아파트 수급 불균형은 처음엔 임대 가격 상승에서 출발해 매매 가격으로 이어지게 된다. 소형 아파트 임대료는 최근 가파르게 상승했었다. 그리고 이 상황은 상당한 기간 지속될 가능성이 있다. 

수도권 중소형아파트 공급 급감···'품귀현상' 우려

최근 5년간 수도권에서 공급된 분양물량 중 중소형아파트 공급비율이 눈에 띄게 줄고 있다. 이에 따라 향후 수도권에서 중소형아파트 품귀현상이 심화될 것으로 보인다. 5일 부동산정보업체 닥터아파트에 따르면 최근 5년간 수도권 내 전체 분양물량 중 전용면적 85㎡ 이하의 중소형아파트 분양물량 비중이 매년 큰 폭으로 줄어드는 것으로 조사됐다. 연간 수도권의 총 분양가구수 가운데 중소형 분양물량은 ▲2003년 80.5% ▲2004년 75.6% ▲2005년 69.1% ▲2006년 62.9% ▲2007년 48.8% 등이다. 또 올해 1월에서 5월까지 5개월간 분양된 2만9668가구 가운데 중소형 물량은 1만1767가구로 39.7%에 불과한 실정이다. 중소형아파트의 공급이 이처럼 크게 줄어든 것은 청약자들의 중대형 선호도가 높아짐에 따라 건설사들이 중소형에 비해 건축비가 적게 들면서 높은 분양가를 받아 큰 이윤을 얻을 수 있는 중대형아파트 공급을 선호한 데 따른 것이라는 분석이다. 또 소형 평형 의무공급으로 중소형아파트를 의무적으로 공급해야 하는 재건축 역시 규제로 인해 사업추진이 원활히 이뤄지지 않아 중소형아파트 공급 감소에 영향을 주고 있다. 수도권에서는 인천의 중소형 물량이 2003년 78.8%에서 지난해 39.2%로 39.6%포인트 떨어졌으며, 경기도가 31.9%포인트, 서울이 27.8%포인트 감소했다.

 출처 :만민공인중개사(041-558-2123) 원문보기  글쓴이 : 만민공인중개사