【부동산공법을 활용한 중개실무7】
도로법3 마지막회
❻ 구거, 하천 때문에 도로에 접하지 못한 경우
땅과 도로 사이에 구거 또는 하천이 있다면 점용허가를 받아 다리를 설치해 진입도로를 만들 수 있다. 이 때 구거를 관리하는 기관으로부터 ‘구거점용허가’ 또는 ‘목적 외 사용승인’을 받아야 한다
ⓐ 구거가 농업기반시설로 등록되어 있는 경우에는 농어촌정비법에 따라 농업기반시설의 폐지신청을 해서 사용가능 여부를 타진해본다.
ⓑ 농수로인 구거는 농어촌정비법상의 농업기반시설로써 목적 외 사용허가를 받게 된다. 구거가 국유지인 농수로용인 경우에도 또한 농업기반시설의 목적 외 사용허가를 받게 된다.
ⓒ 구거를 농지로 사용하고 있으면 농지법상 농지에 해당하므로 타 용도(도로 등)로 사용하고자 할 경우 농지전용허가나 농업기반시설의 목적 외 사용승인을 받아야 할 것이다.
ⓓ 구거가 농업용이 아닌 국토교통부(국) 소유의 일반 구거라면 공유수면 점용허가를 받아야 하므로 지자체 관련 부서에 문의하여 허가 가능 여부를 알아보고 처리한다.
ⓔ 구거가 아닌 하천법상 하천이나 소하천정비법상 소하천으로 등록되어 있는 경우에는 해당 관련법에 의해 하천점용허가를 받아 사용한다.
구거점용허가의 정확한 명칭은 ‘구거 목적 외 사용승인’이다. 승인은 재량권이라서 실무에서 승인받는 것이 가장 까다롭다. 단, 모든 구거가 점용허가를 받을 수 있는 것이 아니니 담당부서에 사전문의를 해야 한다.
농촌생활환경 정비 사업 등으로 구거를 재정비한 곳은 구거점용허가를 해주지 않는 곳이 많다.
❼ 구거점용허가
구거점용허가의 기준은 횡(가로)이다. 구거를 가로지르는 가로방향으로 전용허가를 내주는 것이 원칙이다.
그런데, 횡으로 점용허가를 받아서는 안 되는 곳(맹지가 되는 곳)은 구거의 원활한 수량이동을 위해 구거 폭을 넓히는 인공구거(땅을 파서 시멘트 관을 매설한 후 포장을 덮는다)를 설치한다는 명분으로 구거점용허가를 받는 것이다.
이에 도로까지 땅을 파고 관을 매립해 구거를 넓히고 지상은 흙으로 덮어 포장한다. 구거점용허가의 원칙은 가로(횡)방향이지만 이처럼 세로(종)방향도 가능한 것이다.
실제 인공구거는 땅 속에 매립되어 있지만 외형은 포장까지 완료되어 도로로 보인다. 하지만 지목은 여전히‘구거’다. 등기를 발급해보면 소유주는 농업기술공사 등 공공부분으로 명시된다.
여기서 주의할 사항은 외형은 도로이며 등기소유주는 공공부분이지만, A가 구거점용허가를 통해 도로로 모양을 바꾼 형태라 A의 동의 없이는 B의 땅은 개발이 불가능하다. 이런 경우 먼저 관계부서에 누가 구거점용허가를 내었는지 물어보고 그 사람의 동의를 얻어야 한다.
❽ 도시계획시설도로(국토법상 도로)
상업지역이며 도시계획시설도로에 접하고 지하철 출구가 바로 앞에 위치하고 있다. 이 물건은 아주 좋아 보이나 도시계획시설도로의 연결허가 금지구간이다.
이곳은 해당 도로에서 건물로 차량이 진입하지 못하니 조례가 정하는 인접 부지를 확보해 부설주차장을 확보한다면 개발이 가능하다.
도시계획시설 도로에 접한 땅이 개발된다는 말은 맞지만 도시계획시설 설치규칙에 위배되는 구간, 즉 버스정류장, 교차로, 승강장, 횡단보도, 육교 등이 있을 시에는 인도점용허가를 받지 못한다.