유능한 위탁관리회사의 육성을 위해 정부나 지자체가 하여야 할 역할

[광개토태왕(고란)]

8년전에 주택관리시험 동기가 회사 면접본다고 하여 대신 작성해준 자료임 사견이므로 참고만 하세요

대규모의 단지화된 아파트가 중심이 된 우리나라에서 관행화된 한국식 위탁관리의 문제점을 지적하고, 유능한 위탁관리회사의 육성을 위해 정부나 지자체가 하여야 할 역할에 대해서 논하시오.

1. 서언

수 천년동안 계속되어온 우리나라 전통적인 주거양식은 1960년대 후반에 아파트가 등장하면서 불과 50여 년만에 천편일률적인 아파트 형태로 변화하였다. 아프트는 대부분 자체관리보다는 주택관리업체에서 위탁관리하는 형태로 관리되고 있다. 아파트 단지는 갈수록 대규모화 되어 가고 있어서 관리에 어려움이 있다. 이에 이러한 문제점의 개선방안 및 이러한 대규모단지를 관리하기 위해서는 유능한 위탁관리회사가 필요한 바 이의 육성방안에 대해 알아보고자 한다.

2. 아파트 단지의 대규모화

표1에서 알 수 있듯이 아파트는 3000세대이상 대규모화 되고 있고 동수도 30동 이상 심지어는 100동도 넘는 단지도 있다. 보통 1동당 동대표 1인을 선출하는 경우가 많은 바 아파트 동대표회의 구성은 구 의회 수준( 보통 약15명)을 훨씬 상회하는 인원으로 구성된다. 인구수는 가히 소도시 급이라 할 것이다.

3. 대규모 아파트 단지 위탁 관리의 문제

위에서 살펴보았듯이 아파트 규모가 대규모화 되었지만 아파트 관리 형태는 300세대나 3000세대이상이나 크게 다르지 않다보니 여러 가지 관리의 어려움이 있다

(1) 동대표수 및 직원 수도 많고 관리해야할 시설도 엄청난 것을 관리소장 1인의 체제하에 관리되고 있는 바 혼자서 업무를 감당하기 어렵다고 할 것이다.

(2) 관리해야할 회계적인 금액도 엄청나기 때문에 횡령배임죄가 발생가능성도 높다.

4. 유능한 위탁관리회사의 육성을 위한 정부나 지자체의 역할

아파트의 규모가 천차만별이므로 이에 따라 아파트의 규모가 커질수록 유능한 위탁관리회사가 더욱 필요하다 할 것이다. 유능한 위탁관리회사 육성을 위한 정부나 지자체의 역할은 다음과 같다.

(1) 정부의 역할

가. 공동주택관리세대수 다양화 : 법제를 개정하여 공동주택관리의 기준 세대수를 다양화하여야 한다. 예를 들어 300세대 미만 500세대 미만 2000세대 미만 5000세대 미만으로 구분하여야 한다. 대규모 단지는 총괄 관리소장 1인에 시설관리소장1인, 회계관리사장1인 등 규모에 따라 관리사를 전문화하여 수 인을 의무적으로 채용하도록 개정하여야 한다.

나. 주택관리사보 제도의 보완 : 아파트 세대수 규모에 따라 소장을 여러 명 채용하려면 현재의 관리사보 제도를 개정하여 일반 관리사보,시설관리사보,회계관리사보 등으로 구분하여 선발하여야 한다.

(2) 지자체의 역할

가. 공공관리제 도입 : 위탁관리회사 선정방식을 개정하여야 한다. 도시 및 주거환경정비법상 정비업체나 건축사 사무소 선정기준처럼 공공관리형태로 바꾸어야 한다. 회사규모, 실적, 신용등급 등을 기준으로 입찰기준을 삼으면 업체도 이 기준을 맞추기 위해 노력할 터이니 유능한 업체가 육성될 것이다.

나. 실적이나 행정벌,형벌 등에 의한 처벌 등을 점수화하여 위탁관리회사의 등급을 정하여야 한다.

다. 기존의 업체만이 시장을 독점하는 하는 것을 방지하기 위해 일정세대수 미만에 대해서는 기준을 대폭완화하여 새로운 업체의 시장진입이 자유롭게 하여야 한다.

5. 결어

아파트 세대의 대단지화가 급속하게 진행되고 있는 현실에 맞추어 ➀위탁관리 아파트 세대수 다양화 ➁주택관리사보의 시험제도의 보완 ➂ 위탁관리회사 선정방식의 공공관리제 도입 ➃위탁관리회사 등급제화등을 통하여 유능한 위탁관리회사가 탄생하여 대단지 실정에 맞는 관리가 이루어 지도록 하여야 할 것이다.

표1 (3000세대 이상의 대규모 단지의 표본. 근거 : 부동산 써브)

단지명	건립연도	세대수	동수
개포주공 5단지	1978	3930	30
가락시영1차	1981	3600	74
개포주공 1단지	1982	5040	124
잠실 리센츠	2008	5563	65
잠실엘스	2008	5678	72
트리지움	2007	3696	46
올림픽선수기자촌	1989	5540	122
인천 구월 힐스테이트	2007	5076	60