정책/동향 [필독] 전매 공동명의 법 개정사항

[마로님(86-2)]

우리 마을 분들에게 조금이라도 도움이 될까 하고 올리오니 관심 있으신 분들은 하시기 바랍니다.

현 상황을 우선 정리 해 보겠습니다.

판교 분양시 정부 정책은 (2006년 8월 분양공고 시점) 

1. 계약후 5년간 전매 제한

2. 분양권 부부공동명의 불가 (전매제한에 연계 하여 부부 증여도 불가)

3. 2년거주 3년보유  양도소득세 면제 해당 지역 아님 (3년 보유후 매도시 면제 가능)

4. 양도소득세 9억이내 면세 (2007년 6억으로 한도 축소)

현재 변경된 정책

1. 중대형 : 계약후 3년간 전매 제한 (소급 적용으로 계약시점 또는 취등록이후 매매 가능)

   현재 2009년 11월부터 미등기 전매 가능 (11월 이전 입주 단지는 등기후 매매 가능함- 물론 등기를 늦게 하시는 분은 미등기 전매 가능합니다. 11월 부터)

    중소형 : 계약후 5년간 전매제한

2. 분양권 공동명의 가능 (2009년 4월부터 부부 증여 가능)

3. 2년 거주 3년 보유 양도소득세 면제 해당지역 아님 (3년 보유후 매도시 면제 가능)

   - 언제 어떻게 변경 될 지 모르므로 주의 해야함 (주택 투기지역 지정시 적용 가능성 높음)

4. 양도 소득세 9억이내 면세 (부부 공동 명의시 12억)

   - 변경된 조항에 따라 단독 명의시 9억, 부부 명의 추가 3억 이내 면제

결론

10월이후 미등기 전매가 자유롭기 때문에 확실하게 프리미엄이 확인 가능합니다.

따라서 부부 공동 명의 하실 분들은 입주전에 하시고 세무서에 분양가격에서 지분만큼을 정하셔서 신고 하시며 세무서에 미등기 전매 불가 시점이므로 분양가격으로 신고 할 수 밖에 없음을 고지 하시면 될 거 같습니다.

입주이후에는 프리미엄이 세무서에 확실히 잡히기 때문에 그만큼 추가 증여가 되므로 이후 혹여 있을 수 있는 추가 증여시 면세 금액을 넘을 수 있으므로 입주전에 하실것을 권장 합니다.  

예) 단일 명의시와 공동 명의시 양도소득세 차이

   상기 사항와 동일 경우 3년 보유후 매도시 기준 

   분양가 8억2천기준  양도차익 5억시 단일 명의시 세금 1.5억원 수준,  공동 명의시 세금 4천만원수준

   분양가 6억기준 양도차익 4억시 단일 명의 세금 3천만원 수준, 공동 명의시 세금 없음

* 미등기 전매 관련 - 취등록세가 약 1500~2000만원 수준입니다. 따라서 3년이내 매도할 형편이나 상황이시면 미등기 전매가 세금 측면에서 더 나을수 있습니다. 또한 3년~4년 보유를 하더라도 10억 수준이상 분양가인 57평~76평 (펜트 하우스나 타운하우스급 연립)들은 미래의 가격에 따라 틀리겠지만 별 차이가 없을것 같습니다.

예) 미등기 전매시  프리미엄 5억기준  분양가 10억  예상 세금1억5천만원  취등록세 없음

    3년 보유나 거주후 기준(공동 명의 기준)

    양도차익 5억시   예상 세금 1억원 수준 취등록세 포함 1억 2천5백만원 순차익 3억7천 만원수준

    상기 사항은 3년~4년 보유후 매도시 기준이며 10년이상 거주시는 세금이 대폭 감면되므로 오래사실 분들은 고민하실 필요가   없습니다. 

1.분양계약서 - 사본

2.등본   혹은   가족관계증명서

3,증여계약서 - 사본

4.분양권 가격 -  미등기 전매 불가 하므로 분양권 가격의 지분 만큼 신고 하시고 세무서 직원에게 정확하게 전매 불가 하므로 분양시 가격으로 증여 지분율 계산은 할 수 밖에 없음을 주장하시기 바랍니다.

                        예) 분양가 8억 4천만원 - 부부 증여 50%시 4억2천

                        부부간 증여시 면세 한도 6억원 입니다. (10년 기준입니다. 10년 이후 추가 6억 가능합니다.)

*성남세무서  본관  1층 민원실

성남세무서  본관 위치 :  성남수진 2동4004  KT모란지사빌딩

                                                                   모란역 10번 출구에서  태평역 방면  150m

                                                                   태평역  4번  출구에서 300m

                                  031) 730-6481~6489

아래는 분양권 공동 명의 하신분의 후기 입니다. 읽어 보시고 그대로 하시면 됩니다.

읽어 보시고 순서대로 하시면 반나절 안에 끝납니다. 단 방문순서가 바뀌면 무척 피곤할 것 같더라구요.

방문순서는 우선 분당구청에 가서 검인증여계약서를 작성하고, 동시에 본인 인감증명(부동산 매도용, 1통), 배우자 인감증명(일반 1통)을 신청하시면 좀 더 편리하더군요.

다음으로는 중도금 대출이 있으신분들은 해당 은행(국민은행 주택공사지점 대출계)에 방문하셔서 해당 서류를 제출하면 중도금

대출승계동의서를 작성하게 됩니다. 이때 반드시 배우자하고 같이 가야 합니다...대략 20분 이상 소요..(은행마다 요청서류가

다르므로 확인 필요함)

그리고 주공방문(수원시 팔달구 인계동 1124 7층 주택공급1팀 031-250-8144)에 가서 하기에 요청하는 서류를 내시면 됩니다.

오늘 보니 대기중인 인원(주로 부부함께)들이 5명 이상 있었습니다.... 소요시간은 대략 1시간 이상(4명 대기 기준)

주공에서 업무를 마치면 그다음에는 현재 거주하는 관할 세무서 (저는 용인세무서)에 방문해서 증여세 신고(3개월 이내)를

마치면 부부 공동 명의는 완료가 됩니다...(분양권 상태에서 납입금액 기준으로 작성)

부부 공동 명의를 해보니 방문할 곳도 많고 서류도 많아 신경이 많이 쓰였습니다.

아래에 있는 내용은 주공 담당자(031-250-8144,5)에게서 요청해서 얻은 내용입니다.

장마철이 다가오는 것 같습니다. 회원분들 모두 건강 유의하시고 즐거운 주말 되세요.

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부부공동명의 분양권 전매절차('09.3.18 시행)

□ 주택공사 시행분(담당 여민영, 임병급)

1. 신청시 구비서류

- 전매동의 신청서(계약자 인감날인,공사양식)

- 검인증여계약서(해당구청 종합민원실에서 검인, 판교의 경우 분당구청)

- 분양계약서

- 주민등록등본 1통(배우자 분리된 경우 가족관계증명서, 주민등록등본 추가)

- 계약자 부동산 매도용 인감증명서 1통(본인이 직접 발급)

- 배우자 인감증명서(본인이 직접 발급) 1통

- 공동명의 확인서(대출은행, 대출이 있을 경우)

- 계약자 본인 내방, 본인 및 배우자 인감도장 지참

- 신분증

2. 권리의무승계 절차

시청,구청 검인 -> 대출은행 경유 -> 권리의무 승계계약

(구비서류 지참) (대출이 있을 경우) (구비서류 모두 지참)

주택공사 주소 : 경기 수원시 팔달구 인계동 1124 7층 주택공급1팀

(전화 031-250-8144,5)

◎ 압류 있을 시 공동명의 불가

◎ 양도인, 양수인 본인 직접 내사

- 한 분만 오실 경우 위임장 작성(두 분 중 한분만 대리가능)

- 단 부부 모두 외국 거주 시 직계가족 대리 가능하나, 영사관에서 발급한 위임장원본 반드시 제출(권리의무승계계약에 관한 일체를 위임한다는 내용 필)

◎ 모든 서류는 본인이 발급받으셔야합니다. 특히 인감증명서의 경우, 대리발급여부가 표시되오니 주의해주십시오.

◎ 수분양자 인감증명서 부동산매도용으로 발급받으시면, 매수자 성명, 주민번호, 주소지를 써야합니다. 담당공무원에게 공동명의부동산 매도용으로 요청하십시오.

◎ 중도금대출승계동의서는 반드시 해당지점에서 받아오십시오. 계약금 대출이 있으실 때도 반드시 해당지점에서 승계동의서를 발급 받아 오시고, 만일 대출금을 다 갚으셨다면, 완납확인서를 발급 받아오십시오.

◎ 만일 등본 상 두 분이 올라가있지 않는 경우, 각각 등본을 발급해 오시고, 두 분의 관계를 증명할 가족관계증명서도 꼭 발급 받아오십시오.

◎ 증여계약서는 분양아파트가 위치한 지역의 관할 구청에서 검인을 받아오십시오.(예; 판교 - 분당구청)

2009 양도소득세 개편내용 정리

○ 1주택자, 비과세 요건 및 장기보유특별공제율 확대

* 다주택자, 양도세 중과 한시적 면제 및 일시적 다주택자 비과세

구분		주요내용	대상기준
1 주택자	고가주택기준 완화	6억에서 9억으로 변경	2008. 10. 7 이후 양도분 부터 적용
	장기보유특별공제 조정	1가구 1주택자 연4%공제에서 연8% 공제율 확대	법령공포일(2009. 1)이후 양도분부터 적용
	1세대 1주택  비괴세요건	1가구 1주택 비과세 요건 현행유지 (3년 보유 및 서울, 과천, 5대도시는 2년 거주)	1가구 1주택자
다주택자	다주택자 양도세  한시적 감면	특례기간 중 양도.취득하는 주택의 경우 - 2주택은 일반세율 - 3주택 이상은 45%단일세율 적용	특례기간중(2009.1.1-2010.12.31) 한시적 시행 단 2년미만 단기보유 부동산제외
	일시적 2주택  비과세 처분 기한 연장	1년에서 2년으로 연장	2008. 11. 28부터 적용
	실수요 목적의  지방 2주택자 비과세	특별한 이유로 지방주택을 매입해 2주택자가 되는 경우 기존주택 양도시 비과세 단 지방주택 먼저 양도시는 일반세율	근무,취학(고등학생 이상), 용양 등으로 지방주택을 취득해 2주택이 된 경우에 적용 (2008. 11. 28부터 적용)
	지방 2주택자  중과세 제외 대상 확대	중과세 대상 주택에서 제외되는 대상을 지방 광역시.도까지 확대	지방 광역시.도의 3억원 이하의 주택(단,2010년까지 폐지)
지방미분양 주택양도시  중과세면제		지방의 미분양 주택을 취득 후 양도하면 주택수와 관계없이 중과세에서 제외	2008.11.30-2010.12.31 사이에 취득(계약)한 지방 미분양주택
세율조정		2008년 : 9% - 36%  2009년 : 6-35%  2010년 : 6-33%로 조정	2009.1부터 적용

2008 개정 양도소득세 주요분야의 시행부분

1. 양도소득세 과세표준 및 세율변화

양도소득세 과세표준과 세율이 아래와 같이 종합소득세 과세표준 및 세율과 동일해졌다.

과세표준	세율
	2009년	2010년
1200만원 이하	6%	6%
1200만원 초과 - 4600만원 이하	16%	15%
4600만원 초과 - 8800만원 이하	25%	24%
8800만원 초과	35%	33%

2. 1세대 다주택자에 대한 중과세율완화

1세대 2주택에 해당하는 주택	50% ➡ 누진세율 (6% - 35%)적용	장기보유 특별공제 배제
1세대 3주택 이상에 해당하는 주택	60% ➡ 45% 중과세율 적용

2009년 1월1일부터 2010년 12월31일까지 2년 동안 한시적으로 양도하거나 신규로 취득하는 주택으로서 2년 이상 보유한 경우에 다주택자에 대한 중과세율 인하

① 1세대2주택자라도 공시가격 3억원 이하 비수도권(지방광역시 포함)주택 및 공시가격 1억원 이하 수도권 주택은 일반누진세율을 적용할 뿐 아니라 장기보유특별공제(최대30%)도 허용된다.

② 2008년 11월3일 현재 준공여부에 상관없이 미분양상태이거나 사업승인을 얻었거나 사업승인을 신청한자가 분양하는 주택으로서 2010년 12월 31일까지 취득한(매매계약을 체결한) 비수도권 미분양주택에 대해서는 주택수에 상관없이 일반세율을 적용하고, 장기보유특별공제를 최대 80%까지 허용하였다.

③ 1주택자가 10년 이상 거주한 인구 20만명 이내의 시에 소재하는 고향주택(건물 150제곱미터, 공동주택은 116제곱미터 이내)을 취득할 경우 종전주택에 대해서 계속 비과세를 적용하고, 고향주택 양도시에도 일반세율을 적용하게 된다.

3. 1세대1주택 장기보유특별공제율 확대

1세대1주택자에 대해서는 장기보유특별공제율이 연4%, 최대80%(20년 이상 보유)에서 연8%, 최대80%(10년 이상보유)로 확대되었다.

4. 일시적2주택자에 대한 중복보유허용기간의 연장

대체주택 취득을 위한 일시적2주택 중복보유기간을 2008년 11월 28일 이후부터 1년에서 2년으로 연장하였다. 따라서 대체주택을 취득한 날로부터 2년이 되는 날까지 양도하면 1주택비과세특례요건을 충족한 주택에 대해서는 비과세특례 적용을 받을 수 있다.
또 1주택자의 혼인.동거봉양으로 2주택자가 된 경우 혼인 및 동거봉양을 위해 합가한 날로부터 5년 이내(2년 이내에서 연장됨) 양도하는 경우 비과세특례를 적용한다.

5.  양도소득세 비과세 고가주택 기준금액의 상향
1세대1주택비과세특례에서 배제되는 고가주택의 기준금액을 시가 6억원 초과 주택에서 9억원 초과 주택으로 조정하였다.

6. 양도소득세 분납기한 연장 및 수정신고시 가산세 감면
양도소득세가 1천만원을 초과하는 경우 2회로 분납하는 기한을 납부기한으로부터 45일 이내에서 2개월 이내로 연장하였다. 가령 납부기한이 2월 28일이라면 분납기한은 4월30일이 된다. 또한 수정신고시 가산세 감면도 6개월 이내 50%뿐 아니라 1년 이내 20%, 2년 이내 10%로 확대하였다.

7. 비거주자 및 외국법인에게 지급하는 양도소득에 대한 원천징수세율 인하
비거주자 및 외국법인에게 부동산을 양수하고, 양도금액을 지급할 때 원천징수하는 세율을 25%에서 20%로 인하하였다.

8. 8년 자경농지 자경기간 계산방법 보완
상속농지는 상속인 및 피상속인의 경작기간을 통산하여 8년 이상이면 양도소득세가 100%감면되는데, 통산하려면 상속일로부터 3년 이내(2006년 2.8일 이전 상속농지는 2008년 12월 31일까지) 양도해야 하나, 농지상속 후 3년 이내 공익사업용지로 지정된 경우 양도시기에 관계없이 피상속인의 경작기간을 통산하여 8년 자경여부 판정한다.

9. 중과대상 비사업용토지에서 제외되는 토지의 범위 확대
토지 취득일로부터 3년 이내 합병.분할로 양도하거나 공익사업용으로 수용되는 토지 및 종중 소유농지는 중과대상비사업용토지에서 제외되는데, 공익사업에 수용되는 경우에는 5년 이상 보유(10년 이상 보유에서 완화됨)해야 한다. 여기에 기업의 구조조정을 위해 양도하는 토지 및 학교법인이 기부받아 소유하다가 양도하는 토지로 확대하였다.

10. 중소기업 공장이전시 분할과세 특례
내국법인 또는 개인이 10년 이상 사업을 영위한 중소기업이 수도권과밀억제권역(산업단지 제외)을 제외한 모든 지역으로 이전하는 경우 내국법인은 2년 거치 2년 분할 익금산입하고, 개인은 2년 거치 2년 분할 납부를 허용한다.

11. 양도소득계산시 필요경비 추가
양도소득세 계산시 필요경비로 공제되는 양도비 범위에 양도소득세 신고서 작성비용 추가되었다.

[산과들 (142-3 )]

좋은글, 유익한글 감사드립니다..

[이봉이]

감사합니다.