오세훈시장님, 김헌동 SH사장님, 토지임대부주택은 이렇게 해야 long run 할 수 있습니다.

[이대환]

** 이 글이 오세훈 서울시장님과 김헌동 SH 사장님께 전달될 수 있기를 기도하는 마음으로 쓰고 있습니다

** 서울 강동구 고덕강일 3단지 토지임대부주택 분양이 성공했지만, 50년 책정 토지임료 월 40만원은 시장임료보다 초기 기준 약 2.4배 또는 1.6배가 높습니다. 계약기간 전체로는 임료와 예금 이자 총액에서 일치하지만, 계약임료와 시장임료의 격차로 인하여 중간기에는 프리미엄이 발생합니다.  그리고 SH는 땅값이 커진만큼 초과이익이 발생합니다. 

오세훈 서울시장님과 김헌동 서울시 주택공사(SH) 사장님께 올립니다.
3월 2일 -KBS 홍사훈의 경제쇼, 김헌동 반값 아파트 공급-에 대한 방송을 듣고 말씀을 올려드립니다
 
지난 2월 강동구 고덕지구 아파트 분양이 경쟁률 33:1, 청년주택은 118:1로 성공을 했다는 소식을 들었습니다.
분양이 성공했으니 천만 다행입니다. 
 
서울시 강동구 고덕지구 토지임대부주택은 25평(59km2) 아파트를 3억5천만원에 분양을 했습니다.
같은 위치, 같은 규모의 토지소유주택 아파트는 8억원인데, 토지임대부주택은 3억 5천만원이므로 4억 5천만원 싼값입니다.
다만 토지임료를 월 40만원씩 부담해야 합니다.  
 
2007년 군포부곡지구에 실시한 토지임대부주택은 실패하였기에 이번에도 실패를 하면 어떻게 하나 하고 마음을 졸였은데, 성공해서 다행입니다. 그런데 홍사훈의 경제쇼에서 나온 방송 내용을 들어보니 아직 성공했다고 할 수 없습니다. 김헌동 SH 사장님이 취임하여 지금까지 시행하거나 계획하고 있는 토지임대부주택에 대한 정책을 보면 대체로 이러합니다 
 
<SH가 잘 한 정책>
 
(1) 8억원 아파트를 3억 5천만원에 공급할 수 있어서 좋습니다.
(2) 분양원가를 공개하여 불신을 제거하여 좋습니다. 25평 아파트 건축비가 2억원 정도 들었고, 토지비 1억원으로 건축원가는 총 3억원 정도라고 했습니다.
 
(3) 토지임대부주택도 튼튼하게 짓고 고급으로 지어서, 80년간 사용할 수 있도록 지으려는 정책은 참 잘 하셨습니다.
(4) 현재 서울주택공사 소유 100만 채 중 노후화되어 재건축이 필요한 40만 채를 토지임대부로 하겠다는 정책에 박수를 보냅니다. 꼭 그렇게 하시기 바랍니다.
 

(5) 현행 주택법 시행령 81조는 토지임대부 공공 토지임대료를 3년간 정기예금 평균 이자율로 책정하게 되어 있습니다. 그러면 이 제도는 토지에 바로 적용하면, 공공토지 임료를 시장임료보다도 높게 매기도록 해놓은 악법입니다. 그런데 이 제도를 김헌동사장님이 건의하여 지금 관련부서에서 심의 중에 있다는데 참으로 잘 하신 일입니다. 박수를 보내드립니다.

(6) 현재 아파트 가격 진단에서 지난 해보다 20% 이상 하락했는데 앞으로 더 떨어져야 한다는 말씀도 맞습니다.
 
그러나 방송 대담을 들어보니 김헌동 사장님은 토지와 주택에 대한 기본 철학이 시장원리가 아니고, 정부원리(정책수단)에 의존하는 한계를 가집니다. 김헌동 사장님은 아파트를 잘 지어서 최대한 싸게 공급하는 것이 최선이라는 생각이십니다. 그런데 이런 철학은 뜻이 좋지만, 시장원리가 아니라서 long run이 어렵습니다.   
 
이 문제를 해결하기 위해서는 SH가 아직 모르고 있는 부동산시장에 대해 근본적 이해가 필요합니다. 
 
지금 SH가 추진하는 토지임대부주택은 공사의 공급정책(철학)이나 분양조건 등이 2010년 이명박 정부 시절, 강남구에서 분양한 LH 토지임대부주택과 방식이 거의 같습니다. 토지임료가 너무 싸다는 것이 문제입니다. 2010년 LH 토지임대부주택은 2억원에 분양하여 지금은 12억원이나 하는 아파트가 되어서니 그렇습니다. 물론 이 주택도 동일 규모의 다른 주택 가격이 24억원인 것을 비교하면 반값에 불과하므로 성공이라고 할 수도 있습니다.
 
그러나 LH 강남 토지지임대부주택은 딱 절반만 성공했습니다. 절반 성공은 24억원 아파트 가격을 토지임대부로 하여 12억원 선으로 낮추어 놓은 것을 말합니다. 그러나 나머지 절반은 2억원 주택이 12억원으로 커져서 10억원의 시세차익이  발생하였기 때문에 잘못된 것입니다. 이렇게 발생한 시세차익 10억원이 시장경제에서 계속 가격 문제를 발생시킵니다. 이 10억원은 생산된 가치물이 아니라서 시장기능을 헤치는 무임승차, 초과이득(불로소득), 실물 아닌 구매력 발생으로 사회적 시장 불균형 등 땅값이 가지는 구조적 문제가 계속하여 발생한다는 뜻입니다. 이 값이 커지면 중국처럼 정부실패와 시장실패를 동시에 하게 됩니다.

그러므로 토지임대부 주택이 100% 성공하려면, 토지임료도 100% 시장가격이고 시장기능이 작동해야 합니다.
 
강남의 LH 토지임대부주택이 100% 성공하려면 징수하는 토지임료를 시장가치, 곧 시장임료를 징수해야 합니다. 그러면 강남 LH 토지임대부 아파트는 토지임료가 지금보다 두배 정도 높아야 할 것입니다. 토지임료를 시장 시세(시세의 90% 수준이라도)대로 징수하면, 토지와 주택은 건축도, 거래도, 모두 시장기능이 하게 되어 공공 투자나 시장 개입을 하지 않아도 됩니다. 거래도 아무런 규제가 필요 없고, 거래 자유가 100% 보장됩니다. 양도소득세도 필요 없습니다. 집을 많이 가진 자는 사업용 자동차를 많이 가진 경우과 같이 사회적 지탄을 받는 것이 아니고, 기업가들처럼 경제적 기여도가 커서 사회적 우대(인정)를 받아야 합니다.  
 
그런데 방송 대담을 들어보면 김헌동 사장님은 아파트를 잘 짓고, 원가를 공개하고, 값싸게 공급하는 것이 최선이라고 생각하십니다. 그런데 이것은 정부원리(정책수단)이지, 시장원리가 아닙니다. 경제는 정부(정책수단)가 해결하는 것이 아니고, 시장기능이 해결한다는 철학을 가지셔야 long run 할 수 있고, 문제는 근본에서 해결이 가능합니다. 그런데 방송 대담을 들어보면, 토지임대부주택에 대해 20년을 준비했다고 하십니다. 그러나 아직은 토지와 주택에 대한 정책적 이해만 있고, 시장에 대한 이론적 이해가 약하십니다. 그래서 이 토지임대부정책을 성공시키기 위해서는 몇 가지 기초 이론과 조건들을 반드시 알고 시행을 해야 합니다.

 
그래서 아래와 같은 요청을 드립니다. 
 
<토지임대부주택의 필수 및 추가 고려점>
 
(가) 25평 아파트 8억원 가격을 3억 5천만원에 분양을 하되, 반드시 토지임료를 시장 시세대로 징수하시기 바랍니다. 지금 책정하는 월 40만원 토지임료는 매년 평균 경제성장률과 물가상승률, 지역 임대료 상승률 등을 감안한 임대가격지수를 개발해서 적용해야 합니다. 그래서 개발된 공적인 공정지수를 따라 임료가 자동 조정되고 책정된다는 조건을 붙여서 분양을 하시기 바랍니다.

이것을 모르면 소비자(입주자)의 오해로 분양이 되지 않거나, 중국처럼 사유주택보다 더 비싼 주택이 되어서 시장실패를 초래합니다. 토지는 국가가 소유해도 임료 가격이 시장가격보다 낮으면 사유토지처럼 되어버립니다. 여기에 규제가 없으면 시장통제가 불가능하게 됩니다. 시장은 규제 없이 돌아가야 성공이지 규제의 필요성은 시장실패를 뜻합니다. 
 
(나) 그리고 토지임대부주택은 시세차익이 발생하지 않아야 같은 주택을 영원히 반값 정도로 낮은 주택에서 살게 됩니다. 토지소유주택은 땅값의 시장 성질 때문에 제값보다 2배 이상 비싸게 사서 늘 적자(손해)가 나기 때문에, 시간 흐름에서 시세차익이 생길  뿐입니다. 사람들은 이것을 알아야 부동산이 보이기 시작합니다. 그런데 사람들은 이 단순한 시장원리를 3천 500년 넘도록 모르고 살고 있습니다. 
 
만물의 영장이라고 하는 인간이 100원 짜리 빵은 100원에 사야 하는 것을  압니다. 그러나 땅과 주식은 100원 짜리를 200원 주고 사서 늘 100원어치만 먹고(살고, 사용하고), 나머지 100원어치는 실물 없는 값만 키워서 "돈 따먹기 놀이"를 하게 됩니다. 그래서 이런 커진 값은 사회적으로도 생산 없는 "제로섬 게임"만 하게 된다는 사실을 과학적 근거로 알려주기 바랍니다. 우리는 사과 값이 오르면 물가가 오르는 것을 알면서도, 땅값과 주식이 오른 것은 투자비가 올랐거나 물가가 오르게 되는 가격구조를 모릅니다. 또 사과 쥬스를 만드는 공장에서 공장용지로 지불한 땅값은 사과 쥬스 제품원가에 들어가지 않습니다. 우리는 왜 이런 고가격의 투입비용이 제품원가에는 들어가지도 않는 지를 잘 모릅니다.
 
(다) 입주자에게 시장가격보다 싼값 4.5억원을 은행에 예금하면 50년 후 총액이 얼마인지를 보여 주시기 바랍니다. 3% 이자율이면 50년 후 20억원, 4%이면 32억원, 5%이면 51.6억원이 되는 것을 알려주시기 바랍니다. 토지임대부는 거주기간 50년간 이처럼 낮은 가격으로 살아온 것이 됩니다. 

그러므로 지금 받으려고 하는 토지임료 월 40만원(연간 480만원)은 이 절감액 4.5억원에 대한 이자에 해당합니다. 그런데 이 토지임료를 50년간 징수하면, 3% 이자율에 원리금 총액은 5억 4천만원, 4%에 7억 3천만원, 5%에 10억원이 되는 것을 알려 주시기 바랍니다. 매년 시장임료를 시세대로 징수한다면 매년 3%식 올리더라도 50년간 약 17억원 정도인 것을 알려 주시기 바랍니다. 이 절약액 종액에서 내가 낸 임대료 원리금 총액과의 차액이 실제 내가 살면서 이득을 보는 크기입니다.

*** 그런데 토지비 1억원에 대한 지금 SH사의 토지임대부 주택 초기기준 토지임료 월 40만원은 너무 높습니다. 5% 이자율 토지임료 성장률이 3%이면, 땅값 상승률도 3%가 커지므로 이를 감안한 초년도 토지임료는 월 16만 7천원 정도 밖에 나오지 않습니다. 그런데 월 40만원은 토지임료는 초기기준 2.4배 높습니다. 다만 이것이 고정된 임료이면 후반기에 가면 시장임료보다 낮아서 50년 기간에 상쇄됩니다. 그러나 만료 이전 중간 토지 거래자간에는 계약임대료와 시장임대료의 격차로 인하여 강남 LH 토지임대부처럼 집값에 프리미엄 가격이 발생합니다.  토지임료 성장률이 2%이면 월 임료는 월 25만원이며, 초기기준 현재 1.6배 높습니다. 물론 이런 계산도 계약 총기간에는 같아지겠지만 중간기에는 집값에서 프리미엄이 발생합니다. SH는 땅값이 커진만큼 초과이익이 발생합니다. 이에 대한 상세한 계산 예시는 다음 밝히겠습니다. 

그러면 어떤 수치로도 토지임대부는 토지소유제보다 어떤 경우이든 값이 싸다는 것을 알려 주셔요. 그리고 이렇게 내는 임료는 장기적으로 내가 낼 세금을 자동으로 대신하게 됩니다. 그러하기 때문에 토지임대부 주택 토지임료는 궁극적으로 한푼도 내지 않는 것과 같은 결과가 되는 공짜의 시장원리를 함께 알려주어야 합니다. 그러나 이것은 시장기능에서 발생하므로 시장기능을 헤치는 무임승차와는 전혀 다릅니다.
 
(라) 그래서 토지임대부주택이 50년 후 잔존가치가 떨어져서 0이 되는 우려를 많이 하지만, 실제로는 최저 20억원에서 50억원까지 재산이 절약되거나 저축할 수 있는 강점을 알려 주시기 바랍니다. 사유주택은 가격이 커져서 이 값의 크기가 나오지만, 임대부주택은 실물 생산이 실저축으로 커져셔 이렇게 거액의 재산가치가 남습니다.
 
(마) 토지임대부주택이나 토지소유주택이나 같은 시장원리입니다. 곧 토지임대부주택은 "반값에 사서 반값으로", 토지소유주택은 이에 비해 "배값에 사서 배값으로" 숫자만 커져서 다를 뿐, 실제는 모두 같다는 것을 알려 주시기 바랍니다. 그래서 땅과 집을 팔면 나오는 매매차익(시세차익)은 영원히 아무것도 없는 허수가격(헛수)임을 사람들이 알아야 합니다.
 
(바) 토지매매차익, 주택매매차익은 GDP 구성요소가 아니라서 인간에게 유익을 주는 가치물(재화나 서비스)이 영원히 0이라는 과학적 사실도 알려 주시기 바랍니다.
 
(사) "토지임대부주택은 건물만 주고, 땅을 안주고 반값"이라는 주장이 거짓임을 과학적으로 지적할 수 있는 이론을 무장하셔야 합니다. 그래야 이를 방해하는 집단의 움직임을 설득하거나 이겨내거나 버틸 수가 있을 것입니다. 토지소유주택은 "10억원 가치를 가진 집을 20억원이나 주고 살아서 영원히 적자만 보는 바보 짓"이라고 대응을 해야 합니다. 
 
(아) 토지임대부주택이 사회에서 일반화하게 되면, SH가 징수하는 토지임료가 한 사회의 공경비를 자동 충당하게 되므로 토지임대부주택에 사는 사람은 세금을 낼 필요가 없는시장원리를 알려주시기 바랍니다. 그러면서도 그 사회는 집값이 영원히 반값으로, 빚도 없고, 세금도 없이, 완전한 내집에 살게 되는 것도 함께 가르쳐 주어야 합니다. 
 
이와 같이 토지임대제 사회는 시장가치대로 내는 토지임료 하나로 땅값 없고, 세금 없고, 가계부채도 자동으로 사라지게(줄어들게) 됩니다. 그리고 이 허구가격이 일으킨 인플레이션과 실업, 주기적으로 찾아오는 불황과 금융위기,  외환위기, 무역수지 불균형 등이 동반하여 사라지거나 대폭 작아지는 사회입니다. 이것을 알아야 지금의 정책을 힘 있게 추진할 수 있고, 또 성공할 수 있을 것입니다. 
 
오세훈 서울시장님, 검헌동 SH사장님, 부디 성공을 기원합니다.
 
이상입니다.
 
땅값과 집값, 그리고 주식에 대한 상세한 내용과 바른 이해는 저의 책을 참고하시기 바랍니다.
 
<카페 글>
오세훈·김헌동·SH 반값 아파트, 성공과 실패의 필수 요인 - Daum 카페
 
<필자의 관련 저서>
이대환, 한가위 희년 나라, 요벨랜드, 2021년
=> 땅값 허구가격과 토지임대제를 제창한 과학적 시장이론
이대환, 토지전세주택, 수원대학교 국토미래연구소, 2009년
           => 군포토지임대부주택 실패 요인 집중 분석
이대환, 반값주택의 이론과 정책, 인간사랑, 2007년
          => 토지의 물리적 성질에 따른 토지시장의 기초이론과 그에 따른 정책원리