땅투자자가 꼭 알아야 할 백가지-11가지 상황

[김방기]

☎ 010-2246-9741

#땅투자

#땅투자자

집투자와 땅투자의 방식은 다르다

실용성에 투자하는 것이 집투자다

현재의 가치를 소중히 여긴다

현장(감)과 현재가치를 유지하는 게

집주인의 과제다

집의 변화란 건물이 낡아빠져 더 이상 쓸 수가

없다는 의미

실용가치가 0으로 가는 것

즉 완성도, 완숙도가 높은 땅(대지 지분)으로

변하여 재개발에 돌입하는 것이다

결국 땅과 집은 한 몸인 셈

#아파트

땅투자는

'변화의 가능성'에 돈을 던지는 것

집과 다른 모습이다

#도시지역

#서울

땅과 집의 차이를 알면 투자 결정이 용이하다

땅 자체가 공기를 오염시키지는 않는다

집을 통해 공기가 오염된다

주거인구가 증가하면 지역경제와 경쟁력은 높아지지만

그에 따른 희생을 감수해야 한다

주거인구가 증가하면 차량 매연도 증가세

공기가 더러워진다

지역 경제의 건강은 좋아지나

지역사람들 건강은 안 좋아진다

#아파트단지

#주거인구

100% 완벽한 부동산과 도시가

존재할 수 없는 이유다

리스크 없는 투자는 없다

소나기 내리는 부동산시계에서 빗방울 하나

맞지 않겠다는 건 큰 착각, 큰 욕심이다

땅 자체로는 독립적이지 못해 반드시 보호자를 필요로 함

마치 우리나라가 미국이라는 초강대국에

의지하며 살듯

땅은 연약한 열악한 조건의 우리나라

현실과 닮았다

미국의 간섭으로부터 독립, 자립, 독자노선 걷기 힘들듯

땅도 마찬가지로 주변에서 개입을 한다

주변가치와 정세(주거시설 등)에 의해

반등한다

마음과 행동이 변한다

대한민국은 늘 잠재력 높은 곳

마치 땅의 모습과 같음

주변가치(미국 일본 중국 러시아의 숨소리-상업시설

주거지역 공업지역 녹지지역의 변화의 목소리)에 의해

움직이기 때문이다

여하튼 국제적으로 우리나라는 관심지역이다

여하튼 땅은 소액투자자들의 관심사다

#부동산투자

#일반주거지역

북한산 일대 구옥

땅투자자가 꼭 알아야 할 11가지(백가지)-

차이를 알면 투자 결정이 용이!

(1) 집과 땅의 차이

같은 유전자지만 그 실상과 성질은 판이하다

집은 실용가치에 집중하는 재화요

땅은 차후 실용가치를 필요로 하는 상황이기 때문

당장 실용가치를 따진다면 평당가격이 비싸

경제적으로 부담이 크다

(2) 규제와 개발가치의 차이점

국가나 지자체가 실행하는, 주도하는 개발공간은

규제해제공간이지만

개인이 개발 하는 경우엔

규제공간에 들어가면 안 됨

당장 활용이 불가능하기 때문

즉 국가나 지자체의 개발은 미래가치에 집중하고

개인의 개발은 현재가치인 실용성을 극대화 하는 것

(3) 수도권 땅과 지방 땅의 차이점

수도권은 무조건 좋다,는 관념은 선입견

수도권은 주거인구상황에,

지방의 경우엔 유동인구형태에 집중해야 함

지방인구도 수도권으로 유입하는 상황이기 때문

#용도지역

(4) 용도와 지목의 접근방도 -

입지에 따라 상이

용도지역의 변경은 국가나 지자체와 관련 있고

지목은 개인 소관

이로써 용도지역은 재개발 속성과 닮았고

지목은 재건축 습성을 닮은 것

용도변경은 개인이 힘드나

지목변경은 도로개설 하는 것처럼 수월

용도와 지목은 입지 앞에선

꼼짝 못함

입지가 용도를 만든다

용도는 지목을 만든다

(5) 주거인구와 유동인구의 차이

지역핵심인구가 주거인구이지

유동인구가 핵심이 될 수 없음

물론 유동인구 따라 땅값은 오를 수 있다

하지만 주거인구 대비 들쭉날쭉, 변수가 심함

주거인구는 주거지역 주거시설을 의미

의식주 중 주에 해당하여 안정적이다

그러나 유동인구는 녹지지역과 맥을 함께 한다

거대한 변화를 고대하는 입장

(예-자연녹지지역이 일반주거지역으로 전환)

#자연녹지지역

(6) 땅답사와 집답사의 차이

집답사는 반드시 필요하나

땅의 경우

싼 땅은 거의 현장감이 형편없어

굳이 현장을 볼 이유가 없음

무의미하다

토지이용계획확인서와 인터넷 지도로도 충분히

그 상태를 파악이 가능

싼 이유만 알면 그만

평당 10만 원 이하짜리 땅이 오죽하겠는가

큰 기대는 사치!

(7) 기획물건과 중개물건의 차이

땅투자자가 기획부동산의 특징을 알아보는 건 당연지사

땅을 알아보는 과정에서 반드시 만나게 되는 자가

기획부동산업자이기 때문

기획물건의 과거가 중개물건이다

(8) 분만과 분할의 의미(분류과정)

분만(획지분할)

분할(필지분할)

도시의 변화 중 자연스럽게 발생할 수 있는 현상이 분만

예) 도로가 도시를 형성하는 과정

분할 - 땅의 최초개발과정

(지목변경처럼 개인이 가능한 영역)

최대 개발보단 실용적인 게 우선

(9) 공기오염도의 차이

성숙한 도시, 즉 완성도 높은 도시의 특징은

공기오염도가 높다는 것

다양하고 다변화된 인구 구조 때문

그러나 성장 중인 도시, 즉 완성도가 낮은 도시의 경우

공기오염도가 나빠지는 과정이라

지금의 오염상황은 좋은 편이다

거품의 분위기도 아직은 양호하다

공기오염도는 지역공실과 맥을 함께 함

공기오염도가 높다면

지역공실률이 낮을 수 있기 때문

(10) 현재가치와 미래가치

두 개의 가치를 연계하는 건 '인구'

예) 주거인구와 투자자

그러나 땅은 소액투자자가 대부분

아파트는 실수요 겸 투자자가 대부분

현재가치를 보는 시각 -

현미경 통해 인지 가능(아파트)

미래가치는 먼 곳을 봐야 하므로

망원경이 필요(맹지)

(11) 고수와 하수의 차이

하늘과 땅 차이

매일 매번 함께 행동을 하기 때문

하늘이 땅으로 함부로 변할 수 없듯

하수가 고수로 진화될 확률이 낮다

지역개성 만큼

개인의 개성(고집)도 쉽게 수정되기 쉽지 않음

문제는, 하수인데 고수의 행동과 사고로 움직이는

사람이 의외로 많다는 점

즉 현실적으로 고수는 많지 않다

부동산고수가 곧 인생고수이기 때문

의식주 중 주가 부동산 아닌가

부동산은 인생이다

부동산은 사람이다

모든 부동산은 동산화가 지상명제이기 때문

고수와 하수가 한 공간 안에 있듯

부정적인 마음과 긍정의 마인드 역시 함께 작용, 작동 중이다

그러나 하수가 고수로 진화하기 힘들듯

부정이 긍정으로 진화, 전환하기가 쉽지 않음

오해(착각)의 시각을 이해(자각)로 전환할 수 있는 걸

단순히 기분전환으로 인식해서 일 거다

부단한 공부와 연구 통해 열매를 맺어보도록 노력해야 할 것

#토지이용계획확인서

#지적도

위험은 경험 앞에 맥을 못 춘다

춤을 못 춘다

경험은 시간이 아니라

'자각'과 관련 깊다

나이 많다고 인생 경험 많은 건 아니다

핵심파악과 발견, 그리고 지혜가 빠진 경험은 위험하다

매사 착각하기 일쑤

하수이면서 고수인 척 행동 한다

습관적으로 말이다

남과 자기를 함께 속인다

위험에 처했다

#일반주거지역

기회의 재료 - 시간

(기회는 지나가면 무용지물이기 때문

生을 마감한다)

투자의 재료 - 타이밍

(지나가면 유명무실, 生을 다한다)

인간이 공간은 만들 수 있지만

시간을 만드는 자는 절대 없음

지금이 바로 투자의 시간(이유)인 까닭이리라

사용하지 않은 공간이 무용지물이듯

사용할 수 없는 지경의 시간 역시 유명무실한 것

존재가치가 0인 경우다

☎ 010-2246-9741

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