공동주택의 관리제도와 법령의 체계-5

[애플비]

공동주택의 관리제도와 법령의 체계-5

<전월 호에 이어>

참고 2 동별대표자의 선출과 결격사유

1. 동별 대표자 선출 선거구(영 제50조제1항)
ㅇ 동별 비례수에 의하여 관리규약으로 정한 선거구에 따라 선출하며, 단지의 사정에 따라, 선거구를 2개 동 이상을 묶거나 통로 또는 층별로 할 수 있다.
2. 동별 대표자 출마 자격(영 제50조제3항)
ㅇ 동별 대표자는 동별 대표자 선출공고일 현재 당해 공동주택 단지 안에서 주민등록을 마친 후 계속하여 6개월 이상(최초의 입주자대표회의를 구성하거나 제2항 단서의 규정에 따른입주자대표회의를 구성하기 위하여 동별 대표자를 선출하는 경우는 제외) 거주하고 있는 입주자(입주자가 법인인 경우에는 대표자)
3. 동별 대표자의 임기(영 제50조제8항)
ㅇ 동별 대표자의 임기는 2년으로 하되, 한 차례만 중임할 수 있다.
4. 동별 대표자의 선출방법(영 제50조제3항)
ㅇ 선거구 입주자 등의 보통·평등·직접·비밀선거를 통하여 선출
1. 입후보자가 2명 이상인 경우: 다득표자를 선출
2. 입후보자가 1명인 경우: 입주자 등의 과반수가 투표하고 투표자의 과반수 찬성으로 선출
5. 동별 대표자의 결격사유(영 제50조제4항)
ㅇ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사람은 동별 대표자가 될 수 없으며 그 자격을 상실한다.
1. 미성년자, 금치산자 및 한정치산자
2. 파산자로서 복권되지 아니한 사람
3. 금고 이상의 실형 선고를 받고 그 집행이 끝나거나(집행이 끝난 것으로 보는 경우를 포함) 집행이 면제된 날로부터 5년이 지나지 아니한 사람
4. 금고 이상의 형의 집행유예선고를 받고 그 유예기간 중에 있는 사람
5. 공동주택 관리와 관련하여 벌금 100만 원 이상의 형을 선고받은 후 5년이 지나지 아니한 사람
6. 제50조의2제2항에 따른 선거관리위원회 위원(잔여 임기를 남겨두고 위원을 사퇴한 사람을 포함)
7. 주택의 소유자가 서면으로 위임한 대리권이 없는 소유자의 배우자나 직계존비속
8. 해당 공동주택 관리주체의 소속 임직원과 관리주체에 용역을 공급하거나 사업자로 지정된 자의 소속 임원
9. 해당 공동주택의 동별 대표자를 사퇴하거나 해임된 날로부터 4년이 지나지 아니한 사람
10. 영 제58조제1항부터 제5항까지의 관리비, 사용료 및 장기수선충당금 등(이하 "관리비 등"이라 한다)을 3개월 이상 연속하여 체납한 사람
◯ 결격사유(법령에서 규정) 관리규약 추가 불가, 동대표 및 임원 해임(규약에서 정함)조항은 규약으로 추가할 수 있다.
◯ 소유자를 대리하는 배우자 및 직계존비속의 대리 시, 소유자의 동별대표자 후보자의 결격 사유가 대리인에게도 결격사유가 영향을 미치는지? 또는 대리인 자격상실 시 소유자도 자격이 상실되는지?

1. 소유자가 동대표자격 상실 또는 동대표자격이 없는 경우, 대리인도 동별대표자의 결격사유가 된다.(법제처 법령 해석 ‘12. 05.)
소유자 -> 대리 -> 배우자(직계존비속) = 원래 권한이 없으므로 대리인도 자격이 당연히 상실된다.
2. 대리인(배우자 및 직계존비속)이 동대표후보자 자격상실 시 소유자의 동대표 출마 자격에 영향을 미치지 않으므로 소유자는 동대표자격이 상실되지 않는다.
배우자 -> 자격상실 = 본인에게 영향이 없음(주권리자의 권리는 독립적임)

참고 3 임원 선출과 입주자대표회의의 구성

1. 입주자대표회의는 회장 1명, 이사 2명 이상, 감사 1명 이상으로 구성하여야 하므로 최소 4인
이상이 되어야 하며, 동별비례에 의하여 선출되는 구성원수를 총원으로 한다. 다만, 2/3 이상이
선출되었을 경우 그 선출된 인원을 정원으로 하여 선출된 인원의 과반수로 의결한다.(영 제50조
제1항)
2. 임원 출마 자격(영 제50조제5항)
ㅇ 선출된 동별 대표자
3. 임원 선출 방법
ㅇ 500세대 미만 공동주택(영 제50조제5항)
- 선출된 동별 대표자 그 구성원(관리규약으로 정한 정원을 말하며, 해당 입주자대표회의 구성원의 3분의 2 이상이 선출된 때에는 그 선출된 인원을 말한다) 과반수의 찬성으로 임원 선출
ㅇ 500세대 이상 공동주택(영 제50조제5항)
- 이사는 선출된 동별 대표자 그 구성원(관리규약으로 정한 정원을 말하며, 해당 입주자대표회의 구성원의 3분의 2 이상이 선출된 때에는 그 선출된 인원을 말한다) 과반수의 찬성으로 선출
- 회장과 감사는 전체 입주자 등의 보통·평등·직접·비밀선거를 통하여 선출
1. 후보자가 2명 이상인 경우: 다득표자를 선출
2. 후보자가 1명인 경우: 전체 입주자 등의 10분의 1 이상이 투표하고 그 투표한 입주자
등의 과반수 찬성으로 선출

국토해양부 관리규약 개정 지침 (2013. 7. 1.)
500세대 이상 공동주택의 회장․감사의 간선제 선출 관련
ㅇ (유의사항) 아래 조문은 필요한 단지에서만 적용
ㅇ (조문안) 제**조 【입주자대표회의 회장과 감사의 간선제 선출】 영 제50조제6항 단서에 따라, 입주자대표회의 회장과 감사의 후보자가 없거나 선거 후 선출된 사람이 없을 경우에 회장과 감사는 영 제50조제5항에 따른 방법으로 선출한다.
☞ 500세대 이상을 표시할 필요가 있음(------ 단서에 따라, 500세대 이상의 입주자대표회의 회장과 감사의------)

참고 4 선거관리위원회 구성과 운영

1. 선거관리위원회 구성(영 제50조의2제2항)
ㅇ 위원장을 포함하여 5명(500세대 미만 공동주택의 경우에는 3명) 이상 9명 이하로 구성(경기도는 선거관리위원회를 독립기구로 하고 선관위원 공개 모집, 서울시는 입주자대표회장이 관리규약에서 정하는 방법에 따라, 선거관리위원을 위촉하도록 관리규약 준칙에서 정하고 있음)
2. 선거관리위원회 위원장 선출(영 제50조의2제2항)
ㅇ 위원장은 위촉된 위원 중에서 호선하여 결정
3. 선거관리위원회 의사결정(영 제50조의2제4항)
ㅇ 선거관리위원회 구성원 과반수의 찬성으로 결정
(선거관리규정으로 정한 경우 가부동수일 때 선관위원장이 결정할 수 있다.)
ㅇ 선거위원회의 행정사무는 관리주체가 지원
4. 선거관리위원회의 결격사유(영 제50조의2제2항)
ㅇ 동별 대표자 임기 중에 사퇴한 사람
ㅇ 동별 대표자 및 선거관리위원회 위원 임기 중에 사퇴한 사람으로서 사퇴할 당시의 임기가 끝나지 아니한 사람
ㅇ 연임제한 규정 없음(계속 연임할 수 있음)
5. 선거관리에 수반된 세부사항은 관리규약 정함
- 관리규약(준칙)제34조 【위원위촉 및 구성】
② 위원회의 위원은 입주자 등 중 희망하는 자를 다음 각 호에 따라 선거관리위원장이 공개 모집하여 위촉한다. 다만, 500세대 이상 공동주택의 경우에는 영 제50조의2 제3항에 따라 선거관리위원회 소속 직원 1명을 위원으로 우선 위촉할 수 있다. (제삼자의 위촉으로 객관성과 분쟁 해소)
1. 선거관리위원회 위원(이하 “선거관리위원”이라 한다) 공개 모집 공고문은 신청자 접수 7일 전(긴급을 요하는 경우 3일)에 전체 입주자 등이 알 수 있도록 게시판과 홈페이지 등에 공고하여야 한다.
2. 공개모집을 위한 공고문에는 다음 각 목을 포함하여야 한다.
가. 신청자 접수기간 및 장소
나. 선거관리위원 신청 자격
다. 모집 인원 초과 시 위원 선정 결정 방법
3. 모집인원이 초과된 경우 공개추첨을 원칙으로 한다.
④ 위원회가 구성되지 아니하는 경우, 제2항 및 제3항에도 불구하고 시장․군수 또는 구청장은 학식과 사회경험이 풍부한 자 중에서 위원을 위촉할 수 있으며, 입주자 등은 이에 따라야 한다.
⑤ 위원회는 그 구성원 과반수의 찬성으로 그 의사를 결정한다.
6. 제36조 【업무】 위원회의 업무는 다음 각 호와 같다.
1. 선거관리규정의 제정․개정(입주자대표회의 과반수 동의를 얻어야 한다)
2. 동별 대표자의 선출 및 해임에 관한 선거관리업무
3. 입주자대표회의의 회장․감사의 선출 및 해임에 관한 선거관리업무(500세대 미만은
제외)
4. 영 제50조제4항 각 호에 따른 동별 대표자 결격사유의 확인
5. 이 규약의 개정에 관한 선거관리업무(서면 동의 방법 등을 포함)
6. 공동주택의 관리방법의 결정에 관한 선거관리업무(서면 동의 방법 등을 포함)
7. 별지 제4호 서식에 따른 회장 및 감사, 별지 제5호 서식에 따른 동별 대표자의 당선증을 각각 교부하는 업무
8. 동별 대표자 및 임원의 사퇴접수 처리(심리는 불가 X)
9. 선거관리 관련 서류의 관리주체 인계에 관한 사항
10. 그 밖에 선거관리에 관한 업무

7. 제37조 【운영】 ① 위원장은 위원회를 대표하고, 그 업무를 총괄한다.
② 위원장이 유고 시에는 위원 중에서 연장자가 그 직무를 대행하여 수행한다.
③ 위원이 궐위된 경우에는 30일 이내 제34조제2항에 따라 입주자 중에서 희망하는 자를 공개 모집하여 선거관리위원장(선거관리위원장이 없는 경우 입주자대표회의 회장, 관리사무소장 순서로 위촉 업무를 대행한다)이 위촉하며, 신청자가 없는 경우 제34조제3항에 따른다.
④ 위원회의 행정사무는 관리주체가 지원하며, 위원회에서 회의를 개최한 때에는 그 회의록을 작성하여 관리주체가 보관․관리하도록 통보하여야 한다. (관리사무소에 접수된 때는 선관위에 접수된 것이 된다)

참고 5 관리주체의 업무와 배상책임 및 면책범위

1. 주택법시행령제55조(관리주체의 업무 등) ① 법 제43조제7항의 규정에 의하여 관리주체는 다음 각 호의 업무를 행한다. 이 경우 필요한 범위 안에서 공동주택의 공용부분을 사용할 수 있다.
1. 공동주택의 공용부분의 유지·보수 및 안전관리
2. 공동주택단지 안의 경비·청소·소독 및 쓰레기수거
3. 관리비 및 사용료의 징수와 공과금 등의 납부대행
4. 장기수선충당금의 징수·적립 및 관리
5. 관리규약으로 정한 사항의 집행
6. 입주자대표회의에서 의결한 사항의 집행
7. 그 밖에 국토교통부령이 정하는 사항
② 관리주체는 월별로 관리비등과 잡수입(금융기관의 예금이자, 연체료 수입, 부대시설·복리시설의 사용료 등 공동주택의 관리로 인하여 발생하는 수입을 말한다. 이하 같다)의 징수·사용·보관 및 예치 등에 관한 장부를 작성(재무제표 등 정산보고서)하여 이를 그 증빙자료와 함께 회계연도 종료 후 5년간 보관하여야 한다. <개정 2010.7.6>
③ 관리주체는 공동주택의 입주자 등이 제2항에 해당하는 정보와 제55조의2 및 제55조의3에 해당하는 정보의 열람을 청구하거나 자기의 비용으로 복사를 요구하는 때에는 관리규약으로 정하는 바(1건 신청주의)에 따라 이에 응하여야 한다. 다만, 다음 각 호의 정보는 그러하지 아니하다. <신설 2010. 7. 6.>
1. 개인의 사생활의 비밀 또는 자유를 침해할 우려가 있는 정보
2. 감사·입찰계약·인사관리·의사결정과정 또는 내부검토 과정에 있는 사항 등으로서 공개될 경우 업무의 공정한 수행에 현저한 지장을 초래할 우려가 있는 정보
2. 공동주택 관리 위·수탁관리 계약서(관리규약 준칙 별첨3/규약 제49조)
제7조(관리비예치금의 사용) ① 갑은 을에게 공동주택의 관리에 소요되는 운전자금인 관리비예치금의 사용을 승인한다.
② 을은 다른 주택관리업자 1인의 연대보증서를 갑에게 제출하여야 한다.
제9조(책임한계) ① 위탁관리에 관한 을의 책임한계는 주택법령에 정한 사항 외에 갑의 공동주택의 공용부분 등에 한하며, 그 사유는 다음 각 호와 같다.
1. 을 또는 을의 고용인이 고의 또는 중대한 과실로 인하여 건물 또는 시설물에 손해를 입혔을 때
2. 을 또는 을의 고용인이 고의 또는 중대한 과실로 인하여 입주자 등에 손해를 입혔을 때
3. 을 또는 을의 고용인이 고의 또는 중대한 과실로 인하여 안전사고나 금전사고를 입혔을 때
② 제1항에도 불구하고 갑이 영 제51조제5항의 규정에 위반하여 을의 직원인사․노무관리 등의 업무수행에 부당하게 간섭한 경우 사용자 배상책임은 갑이 진다.
제10조(면책사항) 을은 갑 또는 입주자 등이 다음 각 호에 명시된 손해를 입었을 때에는 그 변상의 책임을 지지 않는다.
1. 천재지변 또는 불가항력적인 사고
2. 갑이 영 제51조제5항의 규정을 위반한 때
3. 갑 및 입주자 등의 귀책으로 발생하는 사고
4. 제삼자에 의한 고의 또는 과실에 의한 사고 및 손해
3. 주택관리업자의 업무(위·수탁계약서 및 관리업자선정 지침)
1. 자치관리기구에 준하는 관리기구의 구성
2. 관리에 수반된 업무과정의 책임과 면책사항
3. 자치관리에 준하는 감사의 수검(관리소장이 대행인으로서 집행)
4. 대표회의의 승인사항(사전승인)(관리소장이 대행인으로서 집행)
가. 예산(계약금액을 말한다) 및 결산에 관한 사항
나. 추가경정예산(계약금액의 인상을 말한다)의 편성에 관한 사항
다. 예산 외의 집행에 관한 사항
라. 관리사무소의 인원 조정에 관한 사항
마. 기타 갑과 을이 협의한 사항
5. 매월 또는 분기별로 보고사항(관리소장이 대행인으로서 보고)
가. 관리비 부과 및 징수현황
나. 회계연도 말 결산 보고에 관한 사항
다. 세무신고에 관한 사항
라. 주택법령에 의한 장기수선계획 및 시설물 안전진단 등
마. 기타 관리업무에 관한 특별한 사항 또는 중대한 사고

공동주택관리제도 전문강사 김 쾌 식

[이순기]

감사^^